Šiame straipsnyje nagrinėjami buto vertės nustatymo po durų išlaužimo klausimai, atsižvelgiant į teisinius aspektus ir vertinimo kriterijus. Civilinė byla Nr. e2A-1096-863/2024 iliustruoja ginčus, kylančius dėl turto vertės, kai nuomininkas atlieka pagerinimus, o savivaldybė nustato turto pardavimo kainą.
I. Ginčo esmė
Ieškovė D. K. kreipėsi į teismą, prašydama įpareigoti Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartį už 64 000 Eur. Ieškovė argumentavo, kad jos investicijos į butą padidino jo vertę, ir prašė atsižvelgti į tai nustatant pardavimo kainą.
Atsakovės Vilniaus miesto savivaldybė ir SĮ „Vilniaus miesto būstas“ su ieškiniu nesutiko, teigdamos, kad savivaldybė turi diskrecijos teisę nuspręsti dėl būsto pardavimo ir kad ieškovės investicijos nebuvo tinkamai įvertintos.
Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. gegužės 4 d. sprendimu ieškinį patenkino iš dalies ir įpareigojo savivaldybę sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartį už 67 202,54 Eur. Tačiau Panevėžio apygardos teismas šį sprendimą panaikino ir bylą perdavė nagrinėti iš naujo.
Ieškovė 2023 m. gruodžio 15 d. pateikė prašymą palikti nenagrinėtus kai kuriuos ieškinio reikalavimus ir suformulavo galutinius reikalavimus, prašydama įpareigoti savivaldybę parduoti butą už 64 000 Eur.
II. Ieškovės argumentai
Ieškovė nurodė, kad jai buvo išnuomotas apleistas butas, kurį ji remontavo savo lėšomis. 1995 m. jai buvo išduotas leidimas nelaikančios pertvaros pašalinimui, o 2022 m. įregistruoti statybos užbaigimo duomenys. Be to, 2001 m. nuomos sutartyje buvo nustatyta pareiga periodiškai atlikti buto remontą.
Ieškovė akcentavo, kad visą nuomos laikotarpį atliko remonto darbus: pakeitė duris, langus, grindų dangą, plyteles, įrengė plastikines lubas, balkoną, kondicionierių, gartraukį, pakeitė elektros instaliaciją, tapetus, vidaus duris, viryklę, kriaukles ir klozetą.
Ieškovė teigė, kad nuomotojo leidimas remontuoti butą ir buto pagerinimų įregistravimas patvirtina savininko sutikimą buto remontui. Ji taip pat nurodė, kad 2020 m. kreipėsi į SĮ „Vilniaus miesto būstas“ su prašymu parduoti butą, atsižvelgiant į jos investicijas.
Ieškovė mano, kad UAB „Apus turtas“ atliktas vertinimas pažeidžia PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies nuostatas, nes turtas įvertintas neatsižvelgiant į nuomininko investicijas į butą. Ji užsakė individualų turto vertinimą, kuriame nustatyta, kad buto rinkos vertė su nuomininko investicijomis yra 86 000 Eur, o be investicijų - 64 000 Eur.
Ieškovė akcentavo, kad būtinos atlygintinos turto pagerinimo išlaidos yra tos, dėl kurių padidėjo nuosavybės objekto vertė, ir kad investavimas į butą vyko visą nuomos laikotarpį nuo 1995 m. iki šiol.
III. Atsakovės argumentai
Atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė nurodė, kad civiliniuose teisiniuose santykiuose dalyvauja lygiais pagrindais ir jai galioja sutarties laisvės principas. Atsižvelgus į PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies 5 punkto normos formuluotę, atsakovė turėjo teisę, bet ne pareigą parduoti ieškovei išnuomotą butą.
Atsakovė teismo sprendimu negali būti įpareigota parduoti jai nuosavybės teise priklausantį turtą ieškovei. Jokia teisė ieškovei privatizuoti būstą nebuvo ir negalėjo būti pripažinta 2022 m. kovo 3 d. SĮ „Vilniaus miesto būstas“ Nuomos teisinių santykių nagrinėjimo komisijos sprendimu Nr. NTS-22/8, kadangi šiuo komisijos sprendimu buvo tik išreikštas pasiūlymas pirkti butą už turto savininkės nustatytą kainą, su kuria ieškovė nesutiko ir dėl to atsisakė įsigyti butą, t. y. atmetė atsakovės ofertą (pasiūlymą).
Atsakovė pažymėjo, kad Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. liepos 29 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. e3K-3-224-969/2020, išaiškinta, jog už savivaldybei priklausančio būsto pagerinimo darbus, kuriuos atliko nuomininkas iki 2002 m. birželio 19 d., turi būti kompensuojama savivaldybės lėšomis, tačiau tik tuo atveju, jeigu nuomos sutartimi šalys nebuvo susitarusios dėl tokių išlaidų neatlygintinamumo (nekompensavimo). Už savivaldybės būsto pagerinimo darbus, kurie buvo atlikti po 2002 m. birželio 19 d., nuomininkas neturi teisės į išlaidų atlyginimą, nepaisant to, kad nuomos sutartis buvo sudaryta iki...
IV. Turto vertinimo aspektai
Nustatant buto vertę, svarbu atsižvelgti į šiuos aspektus:
- Buto būklę nuomos pradžioje: Įvertinti, kokios būklės butas buvo išnuomotas, ir atsižvelgti į natūralų nusidėvėjimą.
- Nuomininko investicijas: Įvertinti nuomininko atliktus remonto darbus ir jų įtaką buto vertei.
- Rinkos vertę: Nustatyti buto rinkos vertę, atsižvelgiant į panašių butų pardavimo kainas.
- Teisinius apribojimus: Atsižvelgti į teisinius apribojimus, susijusius su turto pardavimu ir nuomininko teisėmis.
Vertinant turto vertę, būtina atsižvelgti į nuomininko investicijas, ypač jei jos buvo atliktos su nuomotojo sutikimu. Tačiau svarbu įvertinti, ar investicijos padidino turto vertę, ir atsižvelgti į teisinius apribojimus, susijusius su kompensacijomis už pagerinimus.
Pateikiama lentelė, kurioje lyginamos skirtingos buto vertės:
| Vertinimo tipas | Vertė (EUR) |
|---|---|
| UAB „Apus turtas“ vertinimas | 89 100 |
| UAB „Krivita“ vertinimas (su investicijomis) | 86 000 |
| UAB „Krivita“ vertinimas (be investicijų) | 64 000 |
Ši lentelė iliustruoja, kaip skirtingi vertinimo metodai ir atsižvelgimas į nuomininko investicijas gali paveikti buto vertę.
tags: #turto #vertinimas #isgriautos #durys