Įvykus ekonomikos šokui, nekilnojamo turto (NT) rinkos dalyviai ir analitikai signalizuoja - NT kainos gali keistis. Vieni primygtinai teigia, kad NT kainos kis stipriau, kiti abejoja ekonomikos šoko intensyvumu ir yra įsitikinę, jog kainos keisis nežymiai arba pokytis bus laikinas. Taigi, kas gi lemia NT rinkos dalyvių elgseną neapibrėžtumo sąlygomis? Kokie kriterijai yra esminiai, prognozuojant kainų pokytį?
Kauno technologijos universiteto (KTU) ekonomistų atlikto tyrimo metu buvo siekiama išsiaiškinti, kaip pasikeitė NT rinkos dalyvių elgsena, kaip kito gyvenamosios paskirties (tyrimo atveju - butų) nuomos kainos bei kokie kriterijai buvo svarbiausi spėjant butų nuomos kainų pasikeitimą ekonomikos šoko, sąlygoto COVID-19 pandemijos, sąlygomis. Tyrimo laikotarpis - 2020 m. gegužės mėn.
Vilnius ir Kaunas labiausiai reprezentuoja tiriamąjį NT rinkos segmentą, nes tarp 7 didžiausių Lietuvos miestų Vilniaus ir Kauno bendrasis butų plotas 2020 m. sudarė 59,88 proc. Be to, butai sudaro didžiausią dalį Lietuvos NT rinkos dalies ir susieja didelę dalį namų ūkių, todėl jie yra pakankamai reprezentatyvi imtis siekiant suprasti vykstančius NT pokyčius Lietuvoje.
Šiame infografike matyti, kaip skirtingos ekonominės veiklos Europos Sąjungoje pasiskirsto pagal sukauptą energijos suvartojimą ir sukurtą bendrąją pridėtinę vertę.
Lietuvos NT rinka: kiek plėsis, ar augs kainos ir ko tikisi investuotojai?
Bendros tendencijos Vilniaus ir Kauno butų nuomos rinkose
Bendrai vertinant Vilniaus ir Kauno butų nuomos rinką, 2020 m. gegužės - rugpjūčio mėn. 27 proc. Kaune ir 31 proc. Vilniuje butų nuomos skelbimų atvejų parodė kainos pasikeitimą. Didžiausi kainos sumažėjimo pokyčiai butų nuomos rinkoje tiek Kaune, tiek Vilniuje yra fiksuojami gegužės mėnesį (žr. 1 pav.).
Apskaičiuota, kad Vilniuje vienos dienos vakansijos padidėjimas 2020 m. gegužės mėn. Kiekvieną sekantį mėnesį jo įtaka mažėjo, kol galiausiai 2020 m. Tokia vakansijos įtaka kainoms įvyko todėl, jog 2020 m. gegužės mėnesį vis dar buvo neaišku, ar Lietuva pajėgs susitvarkyti su COVID-19 pasekmėmis. Pagerėjus situacijai ir pasibaigus karantinui, nuomotojai atgavo pasitikėjimą.
Apibendrinant Vilniaus butų nuomos rinką, vidutinė nuomojamo buto kvadratūra buvo apie 52 kv. m, būsto pastatymo metai - apie 1982 m., nuomojami butai dominavo Senamiestyje ir Naujamiestyje ir sudarė apie 37 proc. Kauno NT butų nuomos rinkoje 2020 m. gegužės - rugpjūčio mėn. vakansijos įtaka butų nuomos kainoms buvo neigiama, o 2020 m. gegužės mėnesį vienos dienos vakansijos augimas sumažino nuomos kainą -0,0208 dydžiu. Tuo tarpu rugpjūčio mėnesį fiksuojama mažiausia vakansijos įtaka, kuri sumažėjo du kartus ir sudarė -0,0111.
Lyginant Vilnių ir Kauną, pastebėta panaši tendencija: vakansijos įtaka yra linkusi mažėti nagrinėjamu laikotarpiu su išimtimi Kaune 2020 m. Tyrimai parodė, kad Kaune vidutinė nuomojamo buto kvadratūra buvo apie 48,5 kv. m, nuomos kainos mediana išliko nepakitusi per visus 4 mėnesius ir siekė apie 350 eurų, labiausiai paplitę skelbimai buvo Kauno centre, būsto pastatymo metai apie 1981 m.
Vakansijų koncentracija Vilniaus ir Kauno mikrorajonuose
Suskirsčius butų nuomos vakansijas pagal keturių mėnesių vidurkį, buvo sudarytas Vilniaus ir Kauno mikrorajonų poligoninis žemėlapis, kuriame akivaizdžiai matosi vakansijų koncentracija tiriamuoju laikotarpiu (2 pav.). Dėl išaugusio pandemijos pavojaus tikėtasi, jog Senamiestyje ir Naujamiestyje bus didžiausios vakansijos, kadangi žmonės turėtų vengti aktyviausių miesto zonų.
Vilniaus nuomos žemėlapis rodo, kad didžiausios keturių mėnesių vidutinės vakansijos užfiksuotos Markučių, Rasos ir Užupio mikrorajonuose su atitinkamai 43, 34, 28 dienomis. Kauno mieste didžiausios vakansijos aptiktos Sargėnuose, Vytėnuose bei Petrašiūnuose su atitinkamai 73, 45, ir 35 dienomis. Centras tiek Kaune, tiek Vilniuje vakansijų lygiu buvo panašūs - apie 23-26 dienos. Tai rodo, kad vakansijos nėra didžiausios miesto centruose. Net ir pandemijos laikotarpiu mažiau patrauklūs nuomai buvo mikrorajonai, esantys toliau nuo miesto centro.
Mašininio mokymosi algoritmų taikymas
Sudarius mašininio mokymosi algoritmus bei naudojant SHAP (angl. SHapley Additive exPlanations) metodą, buvo nustatyti svarbiausi kriterijai, lemiantys buto nuomos kainos pasikeitimą (3 pav.).
SHAP grafiko vertės interpretuojamos tokia tvarka: raudona spalva pažymi dideles kriterijaus vertes (kaip aukšta vakansija), mėlyna - žemas (kaip žema vakansija). Šių spalvų išsidėstymas į dešinę nuo centro ašies rodo teigiamą kriterijaus įtaką kainos pokyčiui įvykti, į kairę - neigiamą įtaką (kainos pokytis neįvyks). Kriterijai išrikiuoti pagal įtakos svarbą.
Gauti rezultatai parodė dominuojantį vakansijos poveikį buto nuomos kainos pasikeitimui. Tokie kriterijai kaip atstumas iki darželio, mokyklos ar parduotuvės nebuvo patys svarbiausi lemiant būsto kainos kritimą ir jų interpretacija nėra vienareikšmiška. Tiek Kaune, tiek Vilniuje butai su mažesniu kambarių skaičiumi turėjo didesnius šansus kainos kritimui atsirasti. Įdomu tai, kad naujos statybos butai Kaune nežymiai mažino kainų kritimo šansus, o Vilniuje atvirkščiai - didino. Tai siejama su netolygiu naujos statybos butų pasiskirstymu: Kaune naujos statybos butų dar vis trūksta, tuo tarpu Vilniuje fiksuojamas sąlyginis perteklius. Be to, turto vystytojų nuomone, Vilniuje net trečdalis butų yra perkami nuomai. Iš mikrorajonų perspektyvos, Kauno Naujamiestis labiausiai didino šansus buto kainai kristi, o Vilniuje - Senamiestis. Paprastai aukštesnę būsto kainą galima sieti su didesne prabanga ir geresniu įrengimu.
Naudojant inovatyvius mašininius algoritmus yra įmanoma ganėtinai tiksliai nustatyti net gatvę ar namo numerį, kuris labiausiai bus paveiktas ekonomikos šoko bei detalizuoti šimtus kitų parametrų, dėl kurių būstas staigiai nuvertėja. Tokių modelių pagalba galima šalies vyriausybėms ir valdžios atstovams padėti geriau numatyti NT rinkos situaciją bei išskirti socialiai pažeidžiamus miestų mikrorajonus.
Komercinių patalpų nuoma Lietuvoje
Nuomojamos komercinės patalpos (biurai, sandėliai, prekybinės patalpos) visoje Lietuvoje: Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje, Druskininkuose, Palangoje ir kt. Platus nuomojamų naujų komercinių patalpų pasirinkimas: nuomojamos kokybiškos naujos statybos komercinės patalpos. Naujos komercinės patalpos nuomojamos su daline apdaila arba pilna apdaila. Nuomojamos senos statybos komercinės patalpos: nuomojamos suremontuotos ir tvarkingos komercinės patalpos.
Komercinių patalpų nuomai paieška gali užtrukti nuo 1 iki 6 mėnesių. Nuomojamos komercinės patalpos miesto centre, miegamuosiuose rajonuose, mikrorajonuose, užmiestyje.
Nuomojamos komercinės patalpos pagal kainą skirstomos į: ekonominės, pigios komercinės patalpos, vidutinės klasės komercinės patalpos, prabangios, prestižinės komercinės patalpos. Populiariausios nuomojamos komercinės patalpos: biuro patalpos, sandėliavimo patalpos, maitinimo patalpos, gamybinės patalpos, prekybinės patalpos, servisai, dirbtuvės, medicinos patalpos.
Šiuolaikinės komercinės patalpos
Šiuolaikinė komercinių patalpų kultūra Lietuvoje remiasi funkcionalumu. Natūralus apšvietimas, aiškus patalpų išplanavimas, patogūs įėjimai klientams ir darbuotojams, galimybė atskirti skirtingus srautus tampa svarbesni nei bendras plotas. Verslai taip pat vis dažniau vertina patalpų lankstumą, galimybę keisti išplanavimą, plėsti veiklą ar pritaikyti erdves naujiems poreikiams be didelių papildomų investicijų.
Lietuvos verslo statistika rodo, kad energijos kainų svyravimai tapo vienu svarbiausių veiksnių planuojant patalpų kaštus. Dėl šios priežasties A+ ir A++ energetinio naudingumo klasės pastatai vis dažniau laikomi ne privalumu, o būtinybe. Modernūs technologiniai sprendimai, tokie kaip išmanios pastato valdymo sistemos, aplinką tausojantis apšvietimas ar efektyvios vėdinimo sistemos, tiesiogiai prisideda prie darbo komforto ir sąnaudų optimizavimo.
Darbuotojų pritraukimas ir išlaikymas šiandien yra vienas didžiausių iššūkių Lietuvos įmonėms. Žaliosios erdvės, patogus viešasis transportas, dviračių takai, pakankamas parkavimo vietų skaičius ir elektromobilių įkrovimo stotelės tampa svarbiais argumentais renkantis patalpas.
Lietuvos NT rinkos duomenys leidžia pastebėti, kad žemesnė nuomos kaina dažnai slepia didesnes ilgalaikes išlaidas. Senesni pastatai reikalauja daugiau investicijų į šildymą, priežiūrą ir atnaujinimus, o jų pritaikymo galimybės dažnai ribotos. Tuo tarpu modernesni objektai, nors iš pirmo žvilgsnio kainuoja brangiau, ilgainiui leidžia sutaupyti dėl mažesnių eksploatacinių kaštų ir didesnio veiklos efektyvumo.
Lietuvos verslo statistika rodo aiškią kryptį: įmonės tampa brandesnės, labiau skaičiuojančios ir orientuotos į ilgalaikę naudą. Komercinės patalpos nebėra tik vieta veiklai vykdyti. Kokybė šiandien reiškia ne prabangą, o protingą investiciją.