Trumpalaikės Nuomos Įstatymo Projektai Lietuvoje: Pokyčiai ir Perspektyvos

Pastaruoju metu vis daugiau dėmesio skiriama trumpalaikės butų nuomos reguliavimui. Europos Sąjunga siekia suvienodinti reikalavimus ir užtikrinti skaidrumą šioje srityje. Lietuva taip pat žengia žingsnius šia linkme, o nauji įstatymų projektai gali smarkiai paveikti nuomotojų pajamas ir veiklos sąlygas.

ES Iniciatyvos ir Skaitmeninė Platforma

ES vis labiau pripažįsta, kad skaitmeniniai įrankiai gali užtikrinti skaidresnius duomenis apie trumpalaikę nuomą. Įsigaliojus naujajai tvarkai, visi nuomotojai privalės registruotis skaitmeninėje platformoje ir gauti unikalų identifikacinį numerį, kuris turės būti nurodytas skelbimuose.

Kita svarbi nuostata - platformų prievolė dalintis duomenimis su nacionalinėmis ir vietos valdžiomis. Tai leis tiksliau taikyti būsto įstatymus, įgyvendinti zonų apribojimus ir užtikrinti, kad duomenų mainai atitiktų griežtus ES duomenų apsaugos reikalavimus (GDPR).

Iki šiol vieningos sistemos trūkumas ir skirtingi reikalavimai valstybėse narėse lėmė fragmentuotą situaciją - kai kur reguliavimas buvo neveiksmingas, kitur - pernelyg griežtas.

Lietuvos Situacija ir LVRA Pozicija

Lietuvos viešbučių ir restoranų asociacijos (LVRA) prezidentė E.Šiškauskienė sako, kad šie pokyčiai bus ypač svarbūs ir Lietuvai. „Mūsų asociacija yra Europinė konfederacijos narė ir visa Europa palaiko šį reglamentą ir įsigalios pagaliau teisybė ir žinomumas. Spaudžiame ir už turizmą atsakingą Ekonomikos ir inovacijų ministeriją, kad jie įgyvendintų tą reglamentą“, - sako E.Šiškauskienė.

„Dabar Lietuvoje yra dvi atsiskaitymo formos: galima metų pabaigoje pateikti ataskaitas arba dirbti su verslo liudijimu. Jei pas mus išduotų verslo liudijimus su konkrečiai įrašytu verslo liudijimo numeriu, būtų galima matyti atsekamumą, kas yra savininkas“, - pastebi LVRA prezidentė.

Trumpalaikė nuoma, siūloma privataus sektoriaus, anot jos, šiuo metu nėra pakankamai aiškiai apibrėžta. „Tai tiesiog būtų socialinis teisingumas ir vieniems ir kitiems. Ir klientams būtų saugiau - dabar nežinai, iš ko nuomojiesi, kas savininkas, kas gali 10 butų turėti, kas 15. Labai sudėtinga ir daugiabučių namų kaimynams. Matome, kas darosi kitose šalyse, pavyzdžiui, Ispanijoje, kur būtina atsiklausti namo bendrijų, ar gali nuomoti. Kaimynai niekada nežino, kas yra šalia - nėra saugu, nerakinamos laiptinės“, - problemas įvardija E.Šiškauskienė.

LVRA prezidentė įsitikinusi, kad visos apgyvendinimo įstaigos turėtų būti atsakingos ir už turisto mokesčio surinkimą. „Vilniaus savivaldybė, yra pasidarę, kad užsisakant Vilniuje butą automatiškai nuskaičiuojamas turisto mokestis, kuris patenka į savivaldybės biudžetą. Tai yra teisinga praktika, tie mokesčiai paskui panaudojami daugiausiai skrydžių pritraukimui, renginiams, infrastruktūrai - visiems tai yra aktualu“, - sako ji.

E.Šiškauskienė atkreipia dėmesį ir į statistinių duomenų trūkumą, o tai, anot jos, yra labai didelė problema. „Apie 40 proc. sudaro per privatų sektorių atvykstantys turistai ir niekas neveda apskaitos, niekas nežino jų skaičiaus, tik apytiksliai. Tai sudaro labai didelę dalį, o mes net realios statistikos neturime Lietuvoje - tai labai reikalinga. Taip ir užsienio investuotojus klaidiname, ir patys, kaip tamsoje klaidžiojame. Nematau problemų - jeigu vieni gali užpildyti, gali ir kiti“, - teigia E.Šiškauskienė.

Būstas - ne verslas

Nors ES mastu galiojančios trumpalaikės nuomos taisyklės įsigalios tik kitąmet, daugelis turistinių vietų jau yra įvedusios savo ribojimus.

Pagrindinis tikslas - apsaugoti būsto rinką, o pavyzdžiai rodo, kad tai veikia.

Viena, vienas patraukliausių Europos miestų, jau apribojo trumpalaikę nuomą: butus galima išnuomoti ne ilgiau nei 90 dienų per metus, o tam būtinas ir specialus leidimas.

Jei nuomą norima pratęsti ilgesniam laikui - reikia ne tik leidimo, bet ir visų namo bendrasavininkių pritarimo, kas praktiškai beveik neįmanoma.

Vienos valdžia jau mato teigiamus rezultatais. „Manome, kad būstas yra pagrindinė teisė, o ne verslas. Galima išnuomoti savo būstą, kai pats išvyksti, bet ištisų pastatų pavertimas turistų viešbučiais dabar nebeįmanomas“, - „EU Perspectives“ sakė Vienos vicemerė ir būsto reikalų tarybos narė Kathrin Gaal.

Pažeidimų atveju Vienoje veikia speciali inspekcija. Neseniai nustatyti du nelegalūs viešbučiai, o šimtai tyrimų jau baigėsi skirtomis baudomis, kurių maksimali gali siekti iki 50 tūkst. eurų.

Panašių žinių sklinda iš Vokietijos sostinės. „Trumpalaikės nuomos reguliavimo tikslas - apsaugoti būstą. Butai, be leidimo, negali būti išnuomoti kaip poilsio paskirties būstai ilgiau nei tris mėnesius per metus“, - sako Berlyno senato atstovė spaudai Anett Seltz.

Skaičiai įspūdingi: pasak A.Seltz, nuo naujų taisyklių įsigaliojimo Berlyne į būsto rinką grąžinti net 8 105 butai, kurie anksčiau buvo naudojami turistams.

Tikimasi dar daugiau. „Kai ateityje platformos bus įpareigotos teikti duomenis administracijai, paslėptų atvejų mastas bus efektyviau išaiškinamas“, - priduria ji.

Nyderlandų sostinėje jau dabar galioja vieni griežčiausių ribojimų visoje Europoje - ir miesto valdžia ketina juos dar labiau griežtinti.

Nuomai skirtas butas ar net Amsterdamo kanaluose plūduriuojantis namelis ant vandens taip pat privalo būti ir pagrindinė būsto savininko gyvenamoji vieta. Specialioje duomenų bazėje būtina užsiregistruoti bei kasmet atnaujinti leidimą, kurio metinė kaina - 73 eurai.

Baudos čia griežtos: už nuomą be leidimo pirmą kartą skiriama 1 500 eurų bauda (3 000 eurų, jei tai komercinė nuoma). Jei pažeidžiamos kelios sąlygos, bauda gali siekti net 10 300 eurų.

Čekijos parlamentas šiuo metu svarsto įstatymą, įgyvendinsiantį ES reglamentą dėl internetinių apgyvendinimo platformų. Tačiau kol kas Prahoje ir kituose miestuose nuomos kontrolės beveik nėra.

„Prahą kasmet aplanko milijonai turistų, todėl įkvėpimo semiamės iš Vienos, Amsterdamo ir kitų Europos miestų, kur vietiniai ribojimai jau veikia“, - „EU Perspectives“ sakė Prahos miesto tarybos Kultūros, paveldo, parodų ir turizmo komiteto vadovas Janas Volfas.

Pasak jo, naujosios taisyklės turėtų užtikrinti sąžiningą konkurenciją. „Viešbučiai ir svečių namai, kitaip nei „Airbnb“, šiuo metu turi daugybę pareigų, kurios kainuoja daug laiko ir pinigų.

Teisiniai Aspektai ir Dokumentai

Norint legaliai nuomoti butą, būtina atkreipti dėmesį į jo paskirtį dokumentuose. Negyvenamosios paskirties butų nuoma yra registruojama kiek kitaip nei gyvenamosios paskirties.

Klaipėdos apskrities valstybinės mokesčių inspekcijos Mokestinių prievolių departamento vadovė Laimutė Mačernienė paaiškino, kokį verslo liudijimą turėtų rinktis Palangos nuomotojai, turintys negyvenamosios paskirties butus: „Tokios paskirties buto nuomai, renkantis veiklą su verslo liudijimu, galima įsigyti 043 „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimo“ verslo liudijimą. Su šiuo verslo liudijimu galima teikti trumpam (dienai arba savaitės, kelių savaičių ir pan. laikotarpiui) apsistojusių svečių apgyvendinimo (nakvynės ir pusryčių) paslaugas, taip pat pusryčių paslaugą, neteikiant kitų papildomų paslaugų.“

Svarbu nepamiršti deklaruoti gautas pajamas ir susimokėti galiojančias mokesčių prievoles. Jei per metus jūsų pajamos iš ekonominės veiklos viršija 45 000 eurų, privalote registruotis PVM mokėtoju ir nuo teikiamų paslaugų skaičiuoti 21% PVM.

Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.

Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.

Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM.

Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės.

Trumpalaikės Nuomos Pakeitimai ir Pelningumas

Nuo 2025 m. sausio 1 d. įsigalioję VMI pakeitimai numato, kad trumpalaikės nuomos verslu užsiimantiems asmenims nebegalima naudotis verslo liudijimu. Vietoj anksčiau galiojusios fiksuotos įmokos už verslo liudijimą, dabar reikės mokėti 15% gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo visų pajamų.

Dėl šių pakeitimų, nuomotojams tenka atimti 15% GPM, komisinius tarpininkams, valymo ir administravimo išlaidas, taip pat komunalinius mokesčius, neišvengiamą kai kurių baldų ar įrangos atnaujinimą. Dėl to gali sumažėti galutinis pelnas.

Ilgalaikė Nuoma Kaip Alternatyva

Pasikeitus sąlygoms, ilgalaikė nuoma gali tapti patrauklesne alternatyva. Toks modelis garantuoja mažiau streso ir stabilesnes pajamas. Be to, komunalinius mokesčius tokiu atveju susimoka pats nuomininkas.

NT ekspertai skaičiuoja, kad ilgalaikės nuomos vidutinis pajamingumas pastaraisiais metais siekė maždaug 8 proc., o trumpalaikės - apie 15 proc. Tačiau, atsižvelgiant į naujus mokesčius ir reguliavimus, skirtumas gali sumažėti.

Trumpalaikė vs. Ilgalaikė Nuoma: Palyginimas

MB „Romara“ įkūrėjas Marius Lepeška teigia, kad nėra vieno paties geriausio atsakymo, kuris modelis yra geresnis ir atneša didesnį pelną. Tai priklauso nuo daugybės veiksnių, pavyzdžiui, buto lokacijos mieste, jo būklės bei paties savininko požiūrio.

Pagrindinės baimės imtis trumpalaikės nuomos modelio: Baimė, kad nuomininkai suniokos ar kitaip sugadins turtą. Baimė, kad reikės nuolat rūpintis nuomininkų paieška bei jų atvykimu/išvykimu.

Tačiau, pasak M. Lepeškos, šios baimės dažnai yra nepagrįstos, ypač jei butą patikima trumpalaikės nuomos administratoriui.

tags: #istatymo #projektas #del #trumpalaikes #nuomos