Tam, kad turto pardavimas arba įkeitimas vyktų kuo sklandžiau, turi būti atliktas profesionalus Jūsų nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertinimas. Daugybė nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimų sandorių yra sudaromi kiekvienais metais. Tikriausiai vienas iš pirmųjų klausimų iškylančių yra turto vertės įvertinimas. Turto vertinimas - tai turto vertės nustatymas pagal atitinkamą turto arba verslo vertinimo metodą.
Turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam. Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.
Ši procedūra reikalinga tada, kai:
- keičiasi turto savininkas;
- turtas išnuomojamas ar perduodamas kitiems asmenims;
- turtas yra apdraudžiamas;
- turtas paimamas visuomenės poreikiams;
- turtas yra apmokestinamas ar deklaruojamas;
- turtas jungiamas su kitu turtu arba dalijamas;
- turtas įkeičiamas;
- turtą norima įrašyti į finansinės apskaitos dokumentus;
- vykdomi įvairūs teismų sprendimai ar nutarimai civilinėse bylose, nuosprendžiai baudžiamosiose bylose, taip pat turtą parduodant iš varžytynių;
- pripažįstama, kad turtas yra be savininko;
- įmonėms vykdomos bankroto procedūros;
- tai yra reikalinga užsakovui.
Turto vertinimas atliekamas vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, Turto ir verslo vertinimo metodika, Tarptautiniais ir Europos vertinimo standartais, kitais teisės aktais, profesinės etikos kodeksu.
Turto vertinimo etapai
Turto vertinimas vyksta keliais etapais:
- Visų pirma bendraujame su klientu, išsiaiškiname vertinimo tikslą, susitariame dėl turto apžiūros užsakovui patogiu laiku.
- Apžiūrime turtą, jį fotografuojame, surenkame visus reikalingus dokumentus ir kitą informaciją. Apžiūra ir fotografavimas gali užtrukti 15-60 minučių, atsižvelgiant į objekto dydį bei sudėtingumą. Sekantis žingsnis - turto apžiūra. Šiame etape yra apžiūrimas ir nufotografuojamas vertinamas turtas.
- Ruošiame vertinimo ataskaitą ir įteikiame ją užsakovui. Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo.
Pirmiausiai, atsižvelgiant į vertinamo turto tipą yra nustatoma, kokių dokumentų reikės turto vertinimui. Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą.
Laikas, per kurį atliekamas turto vertinimas, priklauso nuo vertinamo turto sudėtingumo, vertintojų ir paties užsakovo užimtumo tam tikru laikotarpiu, reikalingų dokumentų pateikimo trukmės. Užsakovas, norėdamas sutaupyti laiko, visus vertintojui reikalingus dokumentus ir kitą informaciją gali pasiruošti iš anksto. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d.
Turto vertinimas gali būti:
- Individualus. Šiuo atveju turto vertė nustatoma atsižvelgiant į jo individualias savybes.
- Masinis. Taikant šias metodikas, nustatoma ne turto vertė, o jos ribos. Šitaip vertinami daug panašumų turintys objektai. Masinio vertinimo skaičiavimai yra paprastesni, o taikant individualų turto vertinimą atliekama išsamesnė analizė.
Nekilnojamojo turto vertinimui reikalingi dokumentai
Visus šiuos dokumentus turėtų pateikti užsakovas. Jei jie tvarkingi, tai šių dokumentų surinkimas užtruks vos kelias minutes. Būna atvejų, kai dokumentai netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tada jų suradimas ar sudarymas trunka 1-20 dienų.
Jei vertinamos patalpos ar pastatai:
- VĮ „Registrų centro“ išrašas
- Turto kadastrinių matavimų byla
- Vidaus ir išorės nuotraukos
Jei vertinamas žemės sklypas:
- Žemės sklypo planas
- Žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas (jei yra nustatyta žemės sklypui naudojimosi tvarka)
Papildomi dokumentai:
- Projektai, leidimai ir pan., kurie galėtų padėti tiksliau nusakyti turto pagerinimą/ pabloginimą.
Turto vertinimo rūšys ir reikalingi dokumentai
Nekilnojamojo turto vertinimo rūšys
- Buto vertinimas (Dokumentai):
- Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla;
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas;
- Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
- Namo, kotedžo, sodybos vertinimas (Dokumentai):
- Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla;
- Žemės sklypo planas;
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašai;
- Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
- Žemės sklypo vertinimas (Dokumentai):
- Žemės sklypo planas;
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašai;
- Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
- Nebaigtos statybos objektų vertinimas (Dokumentai):
- Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla;
- Statybos leidimas;
- Projektinė namo dokumentacija;
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašai;
- Žemės sklypo planas;
- Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
- Komercinės paskirties turto vertinimas (Dokumentai):
- Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla;
- VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas;
- Turto nuomos sutartys (jei vertinimo dieną turtas yra išnuomotas);
- Žemės sklypo planas;
- Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
- Garažo ar automobilio stovėjimo vietos vertinimas
- Nuomos mokesčio vertinimas
- Retrospektyvinis turto vertinimas
Verslo vertinimo rūšys
- Vertybinių popierių vertinimas
- Intelektualinės nuosavybės vertinimas
- Prekinio ženklo vertinimas
- Investicinių projektų efektyvumo vertinimas
- Įmonių vertinimas
Kilnojamojo turto vertinimo rūšys
- Transporto vertinimas (Dokumentai):
- Kilnojamojo turto sąrašas, kuriame nurodyta tikslus turto pavadinimas, modelis/markė, inventorinis numeris, šalis gamintoja, pagaminimo data, įvedimo į eksploataciją data, įsigijimo vertė, likutinė balansinė vertė ir kt.;
- Turto įsigijimo dokumentai;
- Autotransporto ir savaeigės technikos registravimo liudijimų ir techninės apžiūros talonų kopijos;
- Kiti dokumentai (nurodomi turto apžiūros metu).
- Įrenginių, įrengimų vertinimas
- Namų apyvokos reikmenų vertinimas
Kada reikalingas turto vertinimas?
Turto vertinimas reikalingas, kai:
- Turtas perkamas ar parduodamas, mainomas, dovanojamas, paveldimas.
- Įkeičiamas siekiant gauti paskolą iš banko ar gaunant paramą iš ES.
- Apdraudžiamas, apmokestinamas, deklaruojamas.
- Išnuomojamas ar kitaip perduodamas kitiems asmenims.
- Steigiama ar plečiama akcinė bendrovė ir formuojamas akcinis kapitalas, jungiamas su kitu turtu ar atidalijamas iš bendro turto.
- Turtas įrašomas į finansinės apskaitos dokumentus.
- Įmonėms taikomos bankroto procedūros.
- Reikia nustatyti turto mokestį.
Savarankiškas turto vertinimas: ar tai įmanoma?
Iškyla klausimas: ar turto vertinimą galiu atlikti pats? Taip, tačiau turto vertinimas, atliktas profesionalų, užtikrins kuo maksimalesnį ir objektyvų tikslumą vertinant svarbiausius kriterijus.
Rekomenduoju atlikti turto vertės analizę remiantis NT skelbimais. Iškėlę svarbiausius NT kriterijus, ieškokite butų ar namų kuo labiau atitinkančių Jūsų turimam būstui, pagal svarbiausius kriterijus. Atkreipkite dėmesį ir į skelbimų patalpinimo laiką. Jeigu matote, kad skelbimas seniai patalpintas ir vis dar aktyvus, kas gali reikšti, kad būstas pardavinėjamas ilgai, galite daryti išvadą, kad nustatyta būsto kaina yra per didelė.
Kaip ir minėjau, turėkite omenyje, kad savarankiškas turto vertinimas gali būti klaidingas ir nustačius per didelę turto kainą, tai gali atbaidyti pirkėjus. Kitu atveju, nustačius per žemą turto kainą, sandoris Jums gali būti nenaudingas.
tags: #nekilnojamojo #turto #vertinimas #dokumentai