Daugiabučių namų savininkų bendrijos valdybos funkcijos: viskas, ką reikia žinoti

Gyvenant daugiabutyje neišvengiamai tenka susidurti su klausimais: kas pasirūpins laiptine, kiemu, šildymo sistemomis, sąskaitomis ar net avarinėmis situacijomis? Daugiabučių namų savininkų bendrijos turėtų palengvinti butų savininkų teisių ir interesų įgyvendinimą. Deja, praktikoje bendrijos ne visada veikia taip, kaip turėtų. Išsiaiškinkime, kokios yra bendrijos pirmininko pareigos, atlyginimas ir atsakomybė.

Bendrijos pirmininko pareigos ir atsakomybė

Bendrijos pirmininko pareigos - tai daugiau nei formalumas. Tai kasdienis darbas, kuriame susipina finansai, teisė, logistika, bendravimas ir kartais net psichologija. Bendrijos pirmininkas - tai asmuo, kurį išrenka patys daugiabučio gyventojai ir kuris teisiškai atstovauja bendrijai. Jis ne tik pasirašo dokumentus ar atstovauja susirinkimuose. Dažniausiai jis tampa tarpininku tarp kaimynų, meistrų, tiekėjų, buhalterių ir… kartais net piktų laiškų rašytojų.

Pagrindinės funkcijos:

• Bendrojo naudojimo objektų administravimas.
• Finansų priežiūra.
• Namo interesų atstovavimas savivaldybėje, su paslaugų tiekėjais ir įvairiose institucijose.
• Bendrijos veiklos teisėtumo užtikrinimas.
• Finansinės drausmės užtikrinimas.
• Tinkamo turto priežiūra.
• Apskaitos vedimas.
• Ataskaitų rengimas.
• Finansinių dokumentų teikimas gyventojams.

Šios pareigos dažniausiai tinka atsakingiems, iniciatyviems ir socialiai aktyviems žmonėms. Svarbu žinoti, kad bendrijos pirmininkas nėra vienišas kovotojas, jei šalia yra aktyvi valdyba ar lojalūs gyventojai. Vienas iš labiausiai klaidingų įsivaizdavimų - kad pirmininkas tvarko viską vienas.

Atlyginimas bendrijos pirmininkui

Bendrijos pirmininko darbas dažnai romantizuojamas - kaip galimybė pagerinti gyvenamąją aplinką. Tačiau atlyginimas - jautriausia šios temos dalis. Nėra vienodo tarifo visiems. Pagal įstatymus, pirmininkui galima mokėti atlyginimą, jei tai nusprendžiama bendrijos visuotiniame susirinkime. Atlygis gali būti simbolinis (50-100 €/mėn.) arba didesnis, priklausomai nuo bendrijos dydžio ir atsakomybių apimties. Kai kurios bendrijos su pirmininku sudaro darbo sutartį - tokiu atveju mokami mokesčiai, kaupiamos socialinės garantijos.

Bendrijos pirmininko atlyginimo dydį sprendžia patys gyventojai - tai vienas iš retų atvejų, kai įstatymai nesuteikia fiksuoto standarto, o palieka sprendimą pačiai bendruomenei. Šis procesas dažniausiai vyksta visuotiniame gyventojų susirinkime arba per valdybos posėdį, jei tokia yra sudaryta. Toks principas užtikrina, kad atlygio dydis būtų proporcingas namo dydžiui, finansinėms galimybėms ir darbo apimčiai. Jeigu daugiabutyje yra bendrijos valdyba, ji gali pasiūlyti atlyginimo dydį, kurį vėliau patvirtina visuotinis susirinkimas. Kai valdybos nėra, sprendimą priima patys gyventojai balsuodami. Svarbiausia, kad atlygis būtų patvirtintas protokolu, o jo dydis aiškiai nurodytas - kad vėliau nekiltų ginčų.

Atlyginimo nustatymo principai:

• Skaidrumas.
• Proporcingumas.
• Pagrįstumas.

Tai reiškia, kad atlygis turi atitikti faktinį darbo krūvį ir bendrijos finansines galimybes. Pagal viešai prieinamus duomenis, vidutinis bendrijos pirmininko atlyginimas Lietuvoje svyruoja nuo 100 iki 400 eurų per mėnesį, priklausomai nuo namo dydžio ir miesto. Tačiau verta atsiminti, kad tai nėra tik atlygis už laiką - pirmininkas atsako ir už finansus, dokumentaciją, saugumą bei komunikaciją su institucijomis.

Teisinis reglamentavimas

Nors daugiabučių bendrijos turi gana plačią veikimo laisvę, bendrijos pirmininko atlyginimo klausimas yra aiškiai reglamentuotas įstatymais. Nė viena bendrija negali nustatyti atlygio savavališkai, ignoruodama teisinius reikalavimus - net jei sprendimą priima gyventojų dauguma. Pagrindinis teisės aktas, nustatantis bendrijos pirmininko teises, pareigas ir atlygio skyrimo tvarką, yra Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.

Svarbiausia, kad sprendimas dėl atlygio dydžio būtų priimtas teisėtai - visuotinio susirinkimo metu, įtrauktas į susirinkimo protokolą ir pasirašytas pirmininko bei susirinkimo pirmininko. Jeigu atlygis mokamas be aiškaus susirinkimo sprendimo arba nesilaikoma įstatymų reikalavimų, tokie mokėjimai gali būti pripažinti neteisėtais.

Svarbiausi dokumentai, reglamentuojantys atlygio skyrimą:

• Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.
• Darbo kodeksas (jei pirmininkas dirba pagal darbo sutartį).
• Mokesčių administravimo įstatymas (dėl deklaravimo ir įmokų).
• Bendrijos įstatai - jei juose numatyta konkreti atlygio nustatymo ar peržiūros tvarka.

Laikantis šių dokumentų užtikrinamas teisinis aiškumas, skaidrumas ir išvengiama ginčų dėl finansinių sprendimų.

Svarbu! Jeigu individualaus gyvenamojo namo savininkas nepareiškia savo valios prisijungti prie bendrijos, prieš jo valią jo namo įrašyti į bendrijos įstatus (įraukti į bendriją) negalima (bet gali būti, kad ankstesnis to pastato savininkas buvo pareiškęs tokią valią ir pastatas į bendriją jau yra įtrauktas).

Butų savininkų teisės ir pareigos

Dažnai butų savininkai nežino, už ką priskaičiuotos mokėtinos įmokos, kaip jos paskirstytos, kokie bendrosios nuosavybės objektų valdymo sprendimai priimti ir pan. Dėl to labai svarbu, kad būtų tinkamai įgyvendinta butų savininkų teisė gauti informaciją. Butų savininkai turi teisę gauti informaciją apie nustatytas įmokas bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektams išlaikyti ir išsaugoti (remontuoti), kaupiamąsias lėšas pastatui atnaujinti, taip pat apie kitas su pastato priežiūra ir naudojimu susijusias įmokas.

Butų savininkai, kurie kartu yra ir bendrijos nariai, papildomai turi teisę gauti informaciją bendrijos veiklos ir valdymo klausimais. Butų savininkai susiduria su situacija, kai bendrijos pirmininkas jų prašymą tiesiog ignoruoja, į prašymą negaunama jokio atsakymo. Tokiu atveju, suėjus minėtam 10 darbo dienų terminui, per kurį turėjo būti pateiktas atsakymas, bendrijos pirmininko neveikimą galima apskųsti teismui. Teismo sprendimas, įpareigojantis bendrijos pirmininką pateikti buto savininkui informaciją, bus privalomas vykdyti, o už sprendimo nevykdymą gali būti skirta bauda.

Kiekvienas buto savininkas, nesutinkantis su bendrijos valdymo organo priimtu sprendimu, turi teisę kreiptis į teismą ginčydamas tokį sprendimą. Svarbu žinoti ir tai, kad tam tikrais atvejais galima asmeninė bendrijos pirmininko atsakomybė. Pavyzdžiui, jei bendrijos pirmininkas pažeisdamas įstatymus ar bendrijos įstatus atlieka veiksmus, kuriais bendrijai padaroma žalos (iššvaistomos bendrijos lėšos, sudaromi neteisėti sandoriai ir pan.). Tokiu atveju bendrijai padarytą žalą (nuostolius) privalo atlyginti bendrijos pirmininkas.

Dažniausiai užduodami klausimai

Kaip turėtų būti padalinamas daugiabučio bendrijos pirmininko atlyginimas gyventojams?

Atlyginimas turėtų priklausyti nuo buto ploto.

Ar turi mokėti bendrijos pirmininkui atlyginimą tie butų savininkai, kurie nestojo į bendriją?

Taip, atrodytų teisinga, kad už rūpinimąsi bendra nuosavybe turėtų mokėti visi bendrasavininkai.

Ar gali daugiabučio namo administratorius padidinti kaupiamų lėšų tarifą už nenumatytus privalomus darbus (avarijų likvidavimą), kai neužtenka sukauptų lėšų šiems darbams atlikti?

Jeigu atsargai sukauptų lėšų nepakanka, galima priskaityti ir surinkti lėšų iš savininkų papildomai, nurodant papildomo priskaitymo pagrindą.

Ar pirmininkė gali užsakyti remonto darbus Bendrijos bendro naudojimo objektuose nesurengus visuotinio susirinkimo, be namo techninio prižiūrėtojo rekomendacijų ir neinformavus Bendrijos narių, butų savininkų?

Taip, galite taikyti CK 4,83 st. Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos.

Ar gali bendrijos pirmininkas reikalauti delspinigių už vėliau, po 3 mėnesių sumokėtą bendrijos mokestį?

16 straipsnis. 1. 5) svarsto ir teikia visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) tvirtinti pasiūlymus dėl lėšų kaupimo, kaupiamųjų įmokų dydžio ir lėšų skolinimosi pastatui (pastatams) atnaujinti.

Dalis bendrijos narių ten nepriimti, nemato informacijos. Diskusijos vyksta nesilaikant korektiškumo ir etikos. Informuotas pirmininkas, nereaguoja. Kur kreiptis, kaip elgtis ir ar įmanoma pakeisti situaciją?

Valdyba pati pasitvirtina savo darbo reglamentą (žr. Bendrijų įstatymo 16 str. 2 dalį), bendrijos nariai ir kiti savininkai nedalyvauja valdybos pasitarimuose ir posėdžiuose, jeigu nėra kviečiami. Iš jūsų pateiktos informacijos neaiškūs faktai ir detalės dėl galimo šmeižimo, tačiau, žinoma, jeigu tokie dalykai vyksta, jie netoleruotini ir smerktini.

Pirmininkas netinkamai vykdo savo pareigas, yra pažeidęs įstatymų, padaręs nuostolių. Ar gali valdyba savo sprendimu laikinai (iki visuotinio susirinkimo sušaukimo) sustabdyti pirmininko veiklą (įgaliojimus) ir iš savo narių išrinkti laikinai einantį pirmininko pareigas?

Bendrijų įstatyme nurodyta, kad bendrijos pirmininką renka ir iš pareigų atšaukia ne valdyba, bet bendrijos narių susirinkimas. Bendrijos valdyba skiria vieną iš savo narių laikinai, iki naujo bendrijos pirmininko išrinkimo, eiti bendrijos pirmininko pareigas tuomet, kai bendrijos pirmininkas negali eiti pareigų (išvyko gyventi į užsienį, numirė, neįgali, naujos pareigos neleidžia eiti vadovaujamo darbo ir pan.) arba bendrijos pirmininko kadencija yra pasibaigusi.

Kaip pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių?

Pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių, kuris rūpinsis butų ir kitų patalpų savininkams priklausančiu bendrojo naudojimo turtu ir organizuos jo priežiūrą. Daugiabučių savininkams pirmiausia reikia surinkti iniciatyvinę grupę iš keleto asmenų. Suburta iniciatyvinė grupė parengia bendrijos įstatų projektą pagal LR Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 7 straipsnyje nustatytus reikalavimus.

Kaip pranešti apie bendrijos steigimą administratoriui?

Jei bendriją planuojama steigti daugiabučiame name, kurį administruoja savivaldybės paskirtas administratorius, jam būtina prieš 30 dienų iki steigiamojo susirinkimo pranešti apie bendrijos steigimą ir steigiamojo susirinkimo datą. Visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą ir vietą reikia pranešti ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki planuojamo susirinkimo dienos.

Kaip priimami sprendimai steigiamajame susirinkime?

Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Balsuojant bendrijos steigiamajame susirinkime, kiekvienas buto ar kitų patalpų savininkas turi po vieną balsą.

Kaip registruojami susirinkimo dalyviai?

Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami sudarant jų sąrašą. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąraše turi būti nurodyta susirinkimo dalyvio vardas ir pavardė, asmens tapatybę patvirtinantis dokumentas, jo numeris ir išdavimo data, juridinio asmens pavadinimas, kodas, susirinkimo dalyviui priklausančio buto (butų), kitos patalpos (kitų patalpų) (pastato (pastatų) adresas (adresai) ir jų unikalus numeris (unikalūs numeriai), susirinkimo dalyvio parašas. Jeigu susirinkimo dalyvis atstovauja buto ar kitų patalpų savininkui, bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data.

Kaip protokoluojamas steigiamasis susirinkimas?

Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolas turi būti parengtas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Prie bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolo pridedamas šio susirinkimo dalyvių sąrašas su jų parašais.

Kas atsitinka, jei steigiamasis susirinkimas neįvyksta numatytu laiku?

Jeigu bendrijos steigiamasis susirinkimas numatytu laiku neįvyksta, pakartotinis bendrijos steigiamasis susirinkimas šaukiamas ne anksčiau kaip po 14 dienų nuo neįvykusio steigiamojo susirinkimo dienos.

Kaip registruojami bendrijos steigimo dokumentai?

Notaro patvirtintus bendrijos steigimo dokumentus steigiamojo susirinkimo pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų privalo registruoti bendriją arba pranešti apie atsisakymą registruoti, nurodant atsisakymo priežastį.

Kas yra jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis?

Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis yra sutartis, kuria du ar daugiau asmenų (partnerių), kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai (CK 6.969 straipsnio 1 dalis). Savininkai pasirašydami JVS į visą valdymą atiduoda į fizinio asmens rankas, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų.

Kaip savininkai gali organizuoti susirinkimą dėl JVS?

Butų ir kitų patalpų savininkai, kurie yra nepatenkinti administratoriaus veikla, gali organizuoti susirinkimą dėl JVS. Sprendimą priima dauguma. Surašomas sprendimų priėmimo protokolas, pasirašoma Jungtinės veiklos sutartis, išrenkamas įgaliotas asmuo. Daugiabučio namo valdymas JVS įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre. Informacija apie pasirašytą sutartį ir jos įregistravimą pateikiama namo administratoriui ir savivaldybei. Namas išbraukiamas iš administruojamų namų sąrašo.

Ką daryti, jei savininkai nepatenkinti administratoriaus veikla?

Ne mažiau kaip 1/4 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų turi raštu kreiptis į Kaišiadorių rajono savivaldybės administracijos Turto valdymo skyrių, kuris vadovaudamasis LR Vyriausybės 2013-06-20 nutarimu Nr. Statybos techninį reglamentą STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2019-06-11 įsakymu Nr. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2018 m. gegužės 3 d. įsakymas Nr. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2018 m. gegužės 3 d. įsakymas Nr. D1-355 „Dėl Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. gruodžio 30 d. įsakymo Nr. D1-971 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.03.07:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka.

tags: #namu #bendrijos #valdyba