Daugiabučių namų gyventojams svarbu žinoti savo teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu ir priežiūra. Butų savininkų sutikimas yra esminis elementas priimant sprendimus, kurie turi įtakos visų gyventojų gyvenimo kokybei. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su butų savininkų sutikimu, remiantis Lietuvos Respublikos įstatymais ir teisine praktika.
Bendrojo naudojimo objektų valdymas ir priežiūra
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia bendrijos ar nesudaro jungtinės veiklos sutarties, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.
Bendrijos vaidmuo ir funkcijos
Bendrija padeda įgyvendinti bendraturčių bendrosios nuosavybės teisę, tačiau ji neįgyja savininko teisių ir pareigų, o veikia bendraturčių vardu ir interesais. Bendrija yra tik bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio turto valdymo būdas, todėl ji negali spręsti tų klausimų, kuriuos turi teisę spręsti tik patys to turto bendraturčiai (pvz. disponuoti bendrosios nuosavybės objektu).
Butų savininkų teisės ir pareigos
Butų ir kitų patalpų savininkai turi tokias teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise turimais objektais:
- Naudotis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais pagal jų funkcinę paskirtį, nepažeisdami kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir teisėtų interesų.
- Valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus.
- Proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti.
Pažymėtina tai, kad prisidėjimo prie bendro turto išlaikymo apimtis priklauso tik nuo bendraturčio dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje, tačiau ne bendrosios dalinės nuosavybės objektų, dėl kurių daromos nurodytos išlaidos, funkcinės paskirties ar bendraturčio, kuriam ji taikytina, naudojimosi ar nesinaudojimo objektu aplinkybių (pvz. naudojimosi dažnumu), t.y. net tuo atveju, jei buto savininkas teigia nesinaudojantis bendro naudojimo objektu, jis vis tiek privalo proporcingai savo daliai sumokėti už jo išlaikymą.
Ribojimai ir išimtys
Butų ir kitų patalpų savininkai neturi teisės parduoti bendrosios dalinės nuosavybės teise turimos savo dalies (atlikti kitų veiksmų, susijusių su turimos dalies perdavimu) atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą perdavimo. Atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą perdavimo, bendrosios dalinės nuosavybės teise turimas objektas gali būti parduodamas tuo atveju, jei parduodama bendrąja daline nuosavybe esančio daikto, kuris gali būti ar, jį pertvarkius, galės būti naudojamas kaip atskiras daiktas ir toks jo naudojimas netrukdys naudoti butų ar kitų patalpų pagal paskirtį, dalis.
Taip pat, butų ir kitų patalpų savininkas neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo.
Sprendimų priėmimo tvarka
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo.
Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius, arba savivaldybės vykdomoji institucija. Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.
Sprendimų galiojimas
Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo. Sprendimai negali apriboti butų ir kitų patalpų savininkų bei trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų.
Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.
Pavyzdinė lentelė: Sprendimų priėmimo kvorumas ir balsų skaičius
| Sprendimo tipas | Kvorumas | Reikalingas balsų skaičius |
|---|---|---|
| Bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas | Nenustatytas | Balsų dauguma |
| Naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimas ir disponavimas jais | Nenustatytas | Balsų dauguma |
| Sprendimai, susiję su pastato atnaujinimu, lėšų kaupimu ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygomis | Nenustatytas | Visų butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma |
Praktiniai patarimai ir rekomendacijos
Norint užtikrinti sklandų sprendimų priėmimą ir bendradarbiavimą tarp butų savininkų, rekomenduojama:
- Aktyviai dalyvauti butų savininkų susirinkimuose ir balsavimuose.
- Išreikšti savo nuomonę ir argumentus dėl svarstomų klausimų.
- Gerbti kitų savininkų nuomonę ir ieškoti kompromisų.
- Susipažinti su įstatymais ir kitais teisės aktais, reglamentuojančiais daugiabučių namų valdymą ir priežiūrą.
- Kreiptis į specialistus (teisininkus, administratorius) kilus neaiškumams ar ginčams.
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) turi teisę imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai taip pat reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Teisėtais buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) interesais laikoma gyvenamojo namo vidaus tvarkos taisyklių nustatymas, tinkama bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir išlaikymas, gyvenamojo namo priežiūros ūkinio ir finansinio plano parengimas, lėšų kaupimas bendrojo naudojimo objektams atnaujinti.
Kaip skaičiuojami mokeščiai bendrijose?
Svarbu atsiminti, kad butų savininkų sutikimas yra būtinas priimant sprendimus, kurie turi įtakos visų gyventojų gyvenimo kokybei. Aktyvus dalyvavimas ir bendradarbiavimas yra raktas į sėkmingą daugiabučio namo valdymą.