Nekilnojamojo turto nuoma yra svarbi ekonominė veikla, susijusi su įvairiais teisiniais ir finansiniais aspektais. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius niuansus, susijusius su nekilnojamojo turto nuoma Lietuvoje, įskaitant PVM apmokestinimą, mokesčius ir kitus svarbius aspektus. Šiame straipsnyje aptariami buto savarankiško turto įstatymo aspektai Lietuvoje, įskaitant PVM, GPM, nuomos ypatumus, mokesčius ir prievoles. Nagrinėjami įvairūs scenarijai, susiję su nekilnojamojo turto nuoma ir mokesčiais, atsižvelgiant į tai, ar nuomotojas ir nuomininkas yra PVM mokėtojai, gyventojai ar juridiniai asmenys.
PVM Apmokestinimas ir Nuomos Sandoriai
Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika. Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
PVMĮ 31 straipsnis
Pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 str. nurodytų nuostatų taikymo prasme, nekilnojamojo turto nuoma - sutartam laikui už atlygį teisės naudotis nuosavybe kaip savininkui suteikimas, užtikrinant, kad joks kitas asmuo negalės pasinaudoti tokia teise. Nekilnojamojo turto nuomos sandorio tikslas - galimybė pasinaudoti tam tikru nekilnojamuoju turtu (t. y. „pasyvus“ tam tikro ploto suteikimas).
Mišrios nuomos paslaugos
Kai kartu su nekilnojamu turtu išnuomojamas ir kitas jame esantis turtas (pvz., baldai, įranga ir pan.) ar suteikiamos kitos paslaugos, t. y., sudaromas „mišrios“ nuomos paslaugų sandoris, tai PVM tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai. Tokiu atveju remiantis Europos Sąjungos Teisingumo Teismo (toliau - ESTT) praktika (byla C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas ar du (ar daugiau) sandoriai.
Jei sandorį sudarantys elementai yra taip glaudžiai susiję, kad objektyviai ekonominiu požiūriu sudaro visumą, kurios išskaidymas būtų dirbtinio pobūdžio, neturi atskiro savarankiško tikslo (pagrindinį sandorį padaro tik patrauklesnį, yra tik priemonė geriausiomis sąlygomis įvykdyti šį pagrindinį sandorį), tai PVMĮ prasme laikoma, kad šių elementų ar veiksmų visuma sudaro vieną sandorį. Nustatant kuris iš sandorio elementų yra pagrindinė paslauga, svarbu atsižvelgti į sandorio sudarymo tikslą.
Jei sandorio tikslas yra pasyvus tam tikro ploto suteikimas, kartu suteikiant kitai šaliai teisę naudotis šiuo plotu kaip savininkui užtikrinant, kad niekas kitas negalės pasinaudoti šia teise, tai PVM tikslais laikoma, kad sudaromas nekilnojamojo turto nuomos sandoris (ESTT byla C-409/98, C-275/01, C-428/02, C-284/03, C-451/06), kuris PVM neapmokestinamas.
Jeigu nurodytu atveju, patalpos bus nuomojamos (subnuomojamos) kartu su jose esančia įranga (baldais), tai bus laikoma, kad teikiamos „mišrios“ nuomos paslaugos, kurias sudarantys elementai yra akivaizdžiai neatskiriami vienas nuo kito ir dėl to laikoma, kad sudarytas vienas sandoris.
Tačiau, jeigu būtų sudaromi darbo vietų (ne patalpų) nuomos sandoriai, kurių tikslas yra išnuomoti tik įrengtą darbo vietą (dalį patalpos, kuria dalinasi su kitais tokiais nuomininkais, darbo stalą, kėdę, lentynas ir pan.), nesuteikiant nuomininkams patalpų (ar jų dalies) valdymo ar kontrolės teisių (pvz., sutartis nesuteikia nuomininkams teisės kontroliuoti ar apriboti patekimą į patalpų plotą, kuriame yra jų darbo vieta, ir pan.), tai tokiu atveju teikiama paslauga PVM tikslais nelaikoma nekilnojamojo turto nuomos paslauga ir jai PVM lengvata, nustatyta PVMĮ 31 straipsnyje, netaikoma. Tokie sandoriai turėtų būti vertinami kaip PVM apmokestinamų paslaugų teikimas ir apmokestinant paslaugas taikomas standartinis 21 proc.
Nuomotojo teisė pasirinkti skaičiuoti PVM
Pagal PVMĮ 31 str. 3 dalies nuostatas apmokestinamasis asmuo (nuomotojas) turi teisę pasirinkti už patalpų nuomą, kuri pagal PVMĮ 31 straipsnį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM PVMĮ nustatyta tvarka, jeigu patalpos nuomojamos apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui. Tuo atveju, jeigu įmonė būtų pasirinkusi nuo patalpų nuomos paslaugų skaičiuoti PVM ir patalpos būtų nuomojamos individualią veiklą vykdantiems asmenims PVM mokėtojais, tai tokie nuomos sandoriai būtų apmokestinami standartiniu 21 proc.
Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM. Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama. Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą. Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai.
Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas. Kai nuomininkas yra ne PVM mokėtojas, skaičiuoti nuomos PVM nėra galimybės. Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM. Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla. Jos registruoti VMI nereikia.
Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės. Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc.
PVM sąskaitos faktūros
Prievolė išrašyti PVM sąskaitą faktūrą pagal PVMĮ atsiranda nedelsiant, kai paslauga suteikiama. PVM sąskaitos faktūros atgaline data nėra rašomos. Kreditine PVM sąskaita faktūra mažina 2015-2020 m.
Tik dėl to, kad VšĮ bus įregistruota kaip PVM mokėtoja, nuomotojas neturės teisės pradėti skaičiuoti PVM. Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI.
Atsižvelgiant į išdėstytas nuostatas, patalpų nuomotojui (subnuomotojui) atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju, skaičiuoti ir mokėti į biudžetą PVM, jei jo bendras atlygis iš vykdomos ekonominės PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršytų 45 000 eurų ribą.
Skaičiuojant šią ribą, turi būti atsižvelgiama į atlygį, kuris gautas/gautinas iš darbo vietų (ne patalpų) nuomos ir kitos PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje (jeigu tokia būtų vykdoma). Pažymėtina, kad jeigu iš PVM apmokestinamos veiklos per metus (paskutinius 12 mėnesių) gautas/gautinas atlygis viršija nustatytą 45 000 eurų, bet veiklą vykdantis asmuo neįsiregistruoja PVM mokėtoju, tai jis privalo apskaičiuoti ir sumokėti PVM nuo visų sandorių, dėl kurių teikimo buvo viršyta 45 000 eurų riba.
PVMĮ 31 straipsnio 3 dalis
Nuo 2025-05-01 įsigaliojo LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo 31 straipsnio 3 dalies nauja redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą.
PVMĮ 31 straipsnio 3 dalis nustato, kad tuo atveju, kai nekilnojamasis pagal prigimtį daiktas (kurio nuoma pagal šio straipsnio 1 arba 2 dalį PVM neapmokestinama) yra nuomojamas apmokestinamajam asmeniui, PVM mokėtojui (nesvarbu, ar jis kaip PVM mokėtojas įsiregistravęs Lietuvoje, ar užsienio valstybėje), išskyrus PVM mokėtoją, taikantį smulkiojo verslo schemą Lietuvoje, taip pat diplomatinėms atstovybėms, konsulinėms įstaigoms, Europos Sąjungos institucijoms, jų įsteigtoms įstaigoms ir tarptautinėms organizacijoms ar jų atstovybėms ir šį nekilnojamąjį daiktą išnuomoja PVM apmokestinamasis asmuo, tai jis turi pasirinkimo teisę - skaičiuoti PVM nuo nuomos ar ne. Šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėnesius visiems jo sudaromiems atitinkamiems sandoriams. Savo pasirinkimą apmokestinamasis asmuo privalo deklaruoti apskrities valstybinei mokesčių inspekcijai.
Tuo atveju, jei apmokestinamasis asmuo nekilnojamąjį pagal prigimtį daiktą (kurio nuoma pagal šio straipsnio 1 arba 2 dalį PVM neapmokestinama) tęstinį laikotarpį nuomoja apmokestinamajam asmeniui, PVM mokėtojui, ir tokią nuomą apmokestina PVM, laikoma, kad asmuo pasirinko skaičiuoti PVM už atitinkamų nekilnojamųjų daiktų nuomą, nepriklausomai nuo to, kad toks pasirinkimas nebuvo deklaruotas apskrities valstybinėje mokesčių inspekcijoje. Šiuo atveju apmokestinamasis asmuo turi apskrities VMI pateikti pranešimą apie savo pasirinkimą skaičiuoti / atšaukti PVM, kuriame nurodo, nuo kurios datos jau skaičiuoja PVM. Toks pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėn.
Kiti Mokesčiai ir Apskaitos Aspektai
Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį. Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.
Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė. NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m.
Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos. Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc. Nuolatinio LT gyventojo pajamų mokesčio objektas yra visos Lietuvoje ir užsienyje gautos pajamos. Mokestiniai nuostoliai - tai iš esmės praėjusių metų leidžiami atskaitymai.
Butui įrengti įsigytas turtas bus prekės - buto dalis, jeigu butas yra skirtas parduoti.
Nors šalys sutartyse dažniausiai šalys susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai. Asocijuotajai įmonei pritaikė 100 proc. Įmonei, kuri gavo 100 proc.
Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė.
Jeigu pagal nuomos sutartį įmonė patalpas perėmė 2017 m., nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y. Nuomininko kompensuojami remonto darbai. Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati.
Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos. Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu. Turto nuomos kaštų kompensavimas.
Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla. Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams. Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.
Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės. Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą. Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
Pernuomotų patalpų registravimas apskaitoje priklauso nuo sandorio tikslo.
Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė.
Metų eigoje keičiasi vienas iš nuomininkų. Nuomotojas išnuomoja pastatą nuomininkui, nuoma neapmokestinama PVM.
Pirko apgyvendinimo paslaugą su 21 proc.
Valstybės arba Savivaldybės Turto Nuoma
Valstybės arba savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas gali būti išnuomotas ne ilgesniam kaip 10 metų laikotarpiui (įskaitant nuomos termino pratęsimą), išskyrus atvejus, kai įstatymai, tarptautinės sutartys ar tarptautiniai susitarimai nustato kitaip, taip pat atvejus, kai valstybės arba savivaldybės ilgalaikis materialusis turtas išnuomojamas įgyvendinant valstybei svarbius ekonominius arba regioninės svarbos projektus, nuomos laikotarpį nustatant atsižvelgus į projekto investicijų grąžą ir projekto veiklos pobūdį.
Nuompinigiai už valstybės ilgalaikio ir trumpalaikio materialiojo turto, kurį patikėjimo teise valdo valstybės institucijos, įstaigos ir organizacijos, nuomą pervedami į valstybės biudžetą. Nuompinigiai už valstybės turto, kurį patikėjimo teise valdo valstybės įmonės arba patikėjimo teise pagal patikėjimo sutartį valdo mokslo ir studijų institucijos ar kiti įstatymų nustatyti subjektai, kurie įstatymų nustatyta tvarka turi teisę išnuomoti valstybei nuosavybės teise priklausantį ilgalaikį ir trumpalaikį materialųjį turtą, nuomą pervedami į atitinkamų subjektų sąskaitas. Nuompinigiai už valstybės ilgalaikio ir trumpalaikio materialiojo turto, įtraukto į Valstybinio socialinio draudimo fondo apskaitą, nuomą pervedami į Valstybinio socialinio draudimo fondo sąskaitą.
Nuomos sutartyje turi būti nustatyti Vyriausybės ar savivaldybės tarybos numatyto dydžio delspinigiai už nuomininko praleistą nuomos mokesčio mokėjimo terminą, jeigu kiti įstatymai nenustato kitaip. Jeigu nuomos sutartyje delspinigiai nenustatyti, nuomininkas moka 0,05 procento dydžio delspinigius už kiekvieną pavėluotą dieną.
PVM taikymas paslaugų sandoriams
Praktiniai Pavyzdžiai ir Patarimai
Jei už pataplų nuomą sausio mėn ne pvm mokėtojui buvo išrašyta sąskaita su pvm, tai kaip supratau, dabar turiu rašyti kreditinę. Bet ką toje kreditinėje įvardinti kaip prekę? Nes nuomos kaina ten gera, tik kad pvm nereikia. Ar rašyti kreditinę tai pačiai nuomai t.y. ją grąžinti ir dabar, į gegužę išrašyti naują be pvm?
mums viena imonė taip ir padarė. Išrasė kreditinę visai sumai be PVM - t.y.lygiai kaip kažkada klaidingai padarė (nes turėjo parduoti su PVM). Ir iškarto surašė naują pardavimo sąskaitą tai pačiai sumai, tik su PVM kaip ir turėjo būti.
Na pasikartosiu - rašote kreditinę PVM s/f. Apie jos rašymo pvz. comments.vmi.lt/pdbw.nsf/21e1f758bae13e8e42256...
Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį:
- PVM mokėtojo statusas: Ar nuomotojas ir nuomininkas yra PVM mokėtojai.
- Nuomos sutartis: Kokios sąlygos numatytos nuomos sutartyje dėl PVM.
- Patalpų naudojimas: Kokiai veiklai patalpos naudojamos.
- PVM lengvatos: Ar taikomos kokios nors PVM lengvatos ar išimtys.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, ar nuomotojas ir nuomininkas yra PVM mokėtojai, kokia veikla vykdoma patalpose, ir kokios sąlygos numatytos nuomos sutartyje. Taip pat svarbu žinoti apie galimas PVM lengvatas ir išimtis, bei GPM tarifus, taikomus turto nuomos pajamoms.
Pastaba: Ši informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Visada kreipkitės į specialistus dėl konkrečių situacijų.