Tokiais atvejais, kai reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas, labai svarbu ne tik tinkamai pasirinkti vertintoją, bet ir iš anksto pasidomėti šia paslauga. Nuo jos gali priklausyti ne tik, kaip bus įvertintas turtas, bet ir kiti Jums reikalingi procesai.
Kas yra Nekilnojamasis Turtas?
Mums dažnai įprasta manyti, kad nekilnojamasis turtas yra tik būstai. Tačiau iš tiesų nekilnojamojo turto sąvoka apima daug daugiau įvairių objektų. Žinoma, jog nekilnojamojo turto sričiai priskiriami gyvenamieji individualūs namai ir daugiabučiai. Tačiau taip pat ir bet kokie kiti pastatai. Nesvarbu, ar jie būtų komercinės, ar gamybinės paskirties. Taip pat nekilnojamasis turtas yra ir žemė.
Kada Reikalingas Turto Vertinimas?
Dažniausiai turto vertinimas yra reikalingas jį perleidžiant. Dažniausiai vertinimas užsakomas norint parduoti ar įsigyti turtą. Pavyzdžiui, parduodant pastatus ar žemė, norisi, kad pardavimo kaina nebūtų per maža, todėl pardavėjas gali kreiptis į vertintoją, kad šis paskaičiuotų turto rinkos vertę. Atitinkamai vertinimas domina ir pardavėjus, kurie nori patikrinti parduodamo turto vertę. Taip pat nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas ir perleidžiant kitais atvejais. Pavyzdžiui, kai turtas yra dovanojamas arba paveldimas.
Kaip Pasirinkti Turto Vertintoją?
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas visoje Lietuvoje. Vertintojų biurai veikia skirtinguose miestuose, tad nepriklausomai nuo to, kur gyvenate, tikrai turėsite iš ko rinktis.
Vertintoją geriausiai rinktis ne pagal tai, kokias kainas jis siūlo, o pagal jo kompetenciją. Pavyzdžiui, jeigu Jums reikalingas specifinių pastatų vertinimas, įsitikinkite, kad vertintojų biuras turi tokios patirties ir valdo tokių pastatų duomenis. Visuomet rinkitės tik patikimus paslaugų teikėjus. Tai reiškia, kad tik tuos, kurie dirba sąžiningai ir oficialiai, sudaro sutartis, išrašo sąskaitas faktūras.
Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.
Nekilnojamojo turto vertinimo metodai
Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka vertinant turtą yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 „Dėl turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ IV dalyje „Turto vertinimo metodai ir jų taikymas“.
Be to, turto vertinimas atliekamas vadovaujantis turto ir verslo vertinimo metodais, nustatytais Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtuose Tarptautiniuose vertinimo standartuose (2020) ir Europos vertinimo standartuose 2016.
Metodikos 57 punkte nustatyta, kad „Lyginamojo metodo esmė - vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.“.
Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas“ (Metodikos 61 p.).
Be to, vadovaujantis Metodikos 63 punktu, tais atvejais, „Kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama.
Taigi, vadovaujantis išdėstytomis nuostatomis, vertintojai turi aiškius nurodymus, kaip turi būti pasirinkti lyginamieji objektai, jei jų yra, o taip pat, kad nesant tinkamų lyginamųjų objektų privalu rinktis kitą vertinimo metodą (-us) ar jų derinį.
Atkreiptinas dėmesys, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus kalbant apie jo vietą, fizinę formą, teisinius interesus, leidžiamą naudojimą ir pan. Vadinasi, vertintojas turi pakoreguoti palyginamųjų objektų analizės pagrindu gautas vienetų vertes (EVS 5-ojo EVID 6.2.3 p.).
Vadovaujantis Metodikos 58.2 punktu, taikant lyginamąjį metodą, „įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu“.
Tai reiškia, kad vertintojas, rinkdamasis lyginamuosius objektus, nėra ribojamas rinktis juos tik konkrečioje vietovėje. Pažymėtina, kad vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį.
Atsižvelgiant į tai, kyla klausimų, kaip savivaldybėms sudarant turto vertinimo paslaugų pirkimo sutartis jose nustatyti aiškius lyginamųjų objektų pasirinkimo būdus ar kriterijus, kai jie yra labai įvairūs, pasirenkami pagal individualią situaciją skirtingai, bei kurie paaiškėja tik atliekamo vertinimo eigoje.
Be to, vertintojai, atlikdami vertinimą yra saistomi TVVPĮ 5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintais turto vertės nustatymo principais.
Kaip vyksta turto vertinimo procesas?
Turto vertinimo procesas prasideda nuo pokalbio, kurio metu specialistas siekia išsiaiškinti, koks yra nekilnojamojo turto vertinimo tikslas. Taip pat susitikimo metu siekiama gauti visus reikalingus dokumentus, kurių gali prireikti šiam procesui. Tiek pokalbis, tiek dokumentų perdavimas gali vykti ir nuotoliniu būdu, jei klientas pageidauja.
Gavęs reikiamą informaciją, specialistas gali pradėti vykdyti nekilnojamojo turto vertinimą. Nekilnojamojo turto vertinimo metu turtas apžiūrimas tiek iš išorės, tiek iš vidaus.
Sekantis žingsnis - turto identifikavimas, kurio metu tikrinami nuosavybės dokumentai ir nekilnojamo turto vertinimo ataskaitos ruošimas.
Turto vertinimo trukmė priklauso ne tik nuo vertinamo turto pobūdžio, tačiau ir nuo vertinimo tikslo bei sudėtingumo. Dažniausiai turto vertinimas trunka apie 2-3 darbo dienas.
Kriterijai renkantis turto vertintoją
- Kvalifikacija ir patirtis. Pasidomėkite, ar turto vertintojas, ar įmonė turi teisę verstis šia veikla. Patikrinkite, ar pasirinkta įmonė, ar turto vertintojas įrašytas į Išorės turto arba verslo vertinimo veikla turinčių teisę verstis asmenų sąrašą.
- Specializacija. Svarbu paminėti, kad turto vertintojai specializuojasi pagal turto grupes. Ypač atidžiai reikia rinktis vertintoją, jei vertinate specializuotą turtą.
- Regiono išmanymas. Pasiteiraukite, kokiame regione atlieka vertinimus, ar turi patirties bei žinių apie to regiono nekilnojamojo turto rinką ir tendencijas.
Nekilnojamojo turto investavimas pradedantiesiems – išsamus vadovas 2024 m.
Kaip Nustatyti Preliminarią Turto Vertę Patiems?
Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turto vertinimas reikalingas politiko deklaracijai, bankui ar kitai oficialiai institucijai, reikalingas profesionalus turto vertinimas, kurį atlieka turto vertintojai. Jis kainuoja 30-200 eurų priklausomai nuo to, ar reikia detalaus, ar pakanka bendrojo.
Lyginamasis Metodas
Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone.
Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m.
Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų. Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą.
Kiti kriterijai, įtakojantys kainą
- Namo energetinis efektyvumas
- Infrastruktūra (parduotuvės, darželiai, mokyklos)
- Remonto kokybė
Duomenų apie NT sandorius pirkimas
Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.
Pavyzdys: Butas Vilniuje S. Stanevičiaus g., 67m2,reikalingas remontas, kaina 55 000eur. Jei Jūsų butas toje pačioje gatvėje ir visiškai sutvarkytas, remontas kainavo apie 30 000eur., tai prašyti galima apie 85 000-95 000eur.
Esminiai nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vertinimo skirtumai
Tiek nekilnojamojo, tiek kilnojamojo turto vertinimo metodai tie patys, tačiau kilnojamasis turtas greičiau nusidėvi nei nekilnojamasis turtas. „Nekilnojamojo turto vertė nepriklauso nuo jo amžiaus, šio turto vertė priklauso nuo vietos.
Reikėtų atkreipti dėmesį, kad nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas yra skirtingo vertinimo objektai. Vertinimo metodų parinkimas priklauso nuo to, koks turtas - specializuotas ar ne.
Turto vertinimo etapai
- Pokalbis su užsakovu. Išsiaiškinami vertinimo tikslai ir poreikiai.
- Dokumentų rinkimas ir tikrinimas. Renkami ir tikrinami dokumentai apie vertinamą objektą.
- Sutarties sudarymas. Sudaroma sutartis dėl vertinimo paslaugų.
- Turto apžiūra. Atliekama vertinamo turto apžiūra.
- Ataskaitos paruošimas. Įvertinus turtą, specialistai paruošia turto vertinimo ataskaitą, kurią pateikia užsakovui.
Kodėl verta kreiptis į specialistus?
- Tikslumas ir objektyvumas. Sertifikuoti vertintojai vadovaujasi tam tikrais kriterijais bei metodais, užtikrinančiais objektyvią ir tikslią turto kainą.
- Finansinis saugumas. Profesionalus vertinimas padeda išvengti galimų nuostolių, kurie gali kilti dėl netinkamai nustatytos turto kainos.
- Paskolos gavimo procesas. Norint gauti paskolą nekilnojamajam turtui, bankai dažnai reikalauja profesionalaus vertinimo.
Nekilnojamojo turto vertinimas - tai svarbus žingsnis, padedantis užtikrinti jūsų investicijų sėkmę ir ramybę.
tags: #kaip #pasirinkti #nekilnojamojo #turto #vertintoja