Nekilnojamojo Turto Registravimas Registrų Centre: Tvarka, Terminai ir Aspektai

Nekilnojamojo turto registravimas yra svarbus procesas, užtikrinantis nuosavybės teisių apsaugą ir teisinį aiškumą. Lietuvoje šį procesą reglamentuoja įvairūs teisės aktai, nustatantys terminus ir tvarką, kurių būtina laikytis.

Šiame straipsnyje detaliai panagrinėsime, kas yra Nekilnojamojo turto registras, kokia jo paskirtis, kokie duomenys jame kaupiami, kaip vyksta registracijos procesas ir kodėl jis yra toks svarbus kiekvienam nekilnojamojo turto savininkui, pirkėjui ar suinteresuotam asmeniui.

Nekilnojamojo Turto Registras ir Jo Paskirtis

Nekilnojamojo turto registras (NTR) - tai pagrindinis valstybės registras, kuriame kaupiami, sisteminami ir saugomi duomenys apie visus Lietuvos Respublikos teritorijoje esančius nekilnojamuosius daiktus, nuosavybės teises į juos, šių teisių suvaržymus, daiktines teises ir juridinius faktus, susijusius su nekilnojamaisiais daiktais.

Pagrindinė NTR paskirtis yra:

• Užtikrinti teisinį tikrumą: Registre įregistruoti duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčijami įstatymų nustatyta tvarka. Tai suteikia garantiją sąžiningiems įgijėjams ir apsaugo nuo galimų sukčiavimo atvejų.
• Apsaugoti nuosavybės teises: Registracija yra viešas patvirtinimas apie asmens nuosavybės teises į konkretų turtą. Tai padeda išvengti ginčų dėl nuosavybės.
• Teikti viešą informaciją: NTR duomenys yra vieši (su tam tikromis išimtimis, susijusiomis su asmens duomenų apsauga), todėl bet kuris suinteresuotas asmuo gali gauti informaciją apie konkretų nekilnojamojo turto objektą, jo savininkus, įkeitimus ar kitus suvaržymus.
• Sukurti pagrindą sandoriams: Registras yra būtinas atliekant bet kokius nekilnojamojo turto sandorius (pirkimą-pardavimą, dovanojimą, mainus, įkeitimą). Notarai, tvirtindami sandorius, privalo patikrinti duomenis registre.
• Padėti valstybės institucijoms: Registrų duomenys naudojami mokesčių administravimui (nekilnojamojo turto mokestis), teritorijų planavimui, statistikai ir kitoms valstybės funkcijoms vykdyti.

Lietuvoje Nekilnojamojo turto registrą tvarko valstybės įmonė Registrų centras. Ši institucija yra atsakinga už duomenų surinkimą, apdorojimą, saugojimą ir teikimą vartotojams.

Duomenys Kaupiami Nekilnojamojo Turto Registre

NTR kaupiama itin įvairi ir detali informacija apie nekilnojamuosius daiktus ir su jais susijusias teises. Pagrindinės duomenų grupės yra šios:

• Duomenys apie nekilnojamąjį daiktą:
  • Unikalus numeris (identifikavimo kodas);
  • Adresas;
  • Pagrindinė naudojimo paskirtis (gyvenamoji, komercinė, žemės ūkio ir kt.);
  • Plotas (bendras, naudingas, gyvenamasis);
  • Statybos metai, baigtumo procentas (statiniams);
  • Kadastro duomenys (kadastro numeris, kadastro žemėlapio informacija);
  • Energinio naudingumo klasė (pastatams);
  • Kiti techniniai duomenys ir charakteristikos.
• Duomenys apie nuosavybės teises:
  • Savininko (ar bendraturčių) vardas, pavardė (arba pavadinimas, jei juridinis asmuo), asmens kodas (arba įmonės kodas);
  • Nuosavybės teisės įgijimo pagrindas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, teismo sprendimas ir pan.) ir data;
  • Bendraturčių dalys (jei turtas valdomas bendrąja nuosavybe).
• Duomenys apie daiktines teises:
  • Servitutai (teisė naudotis svetimu daiktu, pvz., kelio servitutas);
  • Uzufruktas (teisė naudoti svetimą daiktą ir gauti iš jo pajamas);
  • Superficies (teisė statyti statinį ant svetimos žemės);
  • Įkeitimas (hipoteka) - nurodomas kreditorius, įkeisto turto vertė, sutarties terminai;
  • Kitos daiktinės teisės.
• Duomenys apie teisių suvaržymus ir juridinius faktus:
  • Areštai (turto arešto aktai, nurodantys instituciją, kuri pritaikė areštą, ir jo pagrindą);
  • Teismo sprendimai ar nutartys, susiję su turtu;
  • Sudarytos nuomos ar panaudos sutartys (jei jos registruojamos);
  • Įspėjimai apie pradėtus priverstinio vykdymo veiksmus;
  • Kiti teisiškai reikšmingi faktai (pvz., informacija apie pradėtą bankroto bylą, jei savininkas yra juridinis asmuo).

Ši informacija yra nuolat atnaujinama, kai tik įvyksta teisiškai reikšmingi pasikeitimai - sudaromas sandoris, įregistruojama hipoteka, priimamas teismo sprendimas ir pan.

Nekilnojamojo Turto Registracijos Procesas

Nekilnojamojo turto ir teisių į jį registravimas yra privalomas procesas, užtikrinantis teisinį aiškumą. Procesas paprastai apima šiuos žingsnius:

1. Dokumentų parengimas: Pirmiausia reikia turėti dokumentą, patvirtinantį nuosavybės teisės atsiradimą, pasikeitimą ar pabaigą. Tai gali būti notaro patvirtinta pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, teismo sprendimas, statybos užbaigimo aktas, padalijimo aktas ir kt.
2. Kreipimasis į Registrų centrą: Asmuo, įgijęs nuosavybės teises ar suinteresuotas įregistruoti kitus juridinius faktus, turi pateikti prašymą ir reikiamus dokumentus Registrų centrui. Dažniausiai šį veiksmą už klientą atlieka notaras, tvirtinęs sandorį, ypač kai kalbama apie nuosavybės teisių perleidimą.
3. Prašymo nagrinėjimas: Registrų centro specialistai patikrina pateiktus dokumentus, jų atitiktį įstatymų reikalavimams, įvertina, ar nėra kliūčių registracijai.
4. Sprendimo priėmimas: Jei dokumentai tvarkingi ir nėra kliūčių, priimamas sprendimas įregistruoti nuosavybės teises, jų suvaržymus ar kitus juridinius faktus. Jei nustatoma trūkumų, prašymas gali būti atmestas arba prašoma pateikti papildomus dokumentus.
5. Duomenų įrašymas į registrą: Priėmus teigiamą sprendimą, atitinkami duomenys įrašomi į Nekilnojamojo turto registrą.
6. Pažymėjimo išdavimas (pasikeitė): Anksčiau buvo išduodami popieriniai nuosavybės teisės pažymėjimai. Dabar pagrindinis dokumentas yra įrašas registre, o suinteresuoti asmenys gali gauti registro išrašą, patvirtinantį įregistruotus duomenis.

Svarbu pažymėti, kad už registracijos paslaugas yra mokamas nustatyto dydžio mokestis. Registracijos terminai taip pat yra reglamentuoti, tačiau gali skirtis priklausomai nuo konkrečios situacijos ir prašymo sudėtingumo.

Informacijos Gavimas Iš Nekilnojamojo Turto Registro

Kadangi viena iš pagrindinių NTR funkcijų yra viešumas, didelė dalis jo duomenų yra prieinami visuomenei. Informaciją galima gauti keliais būdais:

• Registrų centro savitarnos sistema: Tai patogiausias būdas gauti informaciją. Prisijungę prie Registrų centro savitarnos svetainės, galima užsisakyti NTR išrašą apie konkretų objektą. Išrašai gali būti elektroniniai (pasirašyti saugiu elektroniniu parašu) arba popieriniai (atsiimami klientų aptarnavimo padalinyje arba gaunami paštu). Už išrašo parengimą taikomas mokestis.
• REGIA portalas: Vieša Registrų centro paslauga REGIA (www.regia.lt) leidžia žemėlapyje matyti nekilnojamojo turto objektų ribas, gauti pagrindinę informaciją apie objektą (unikalų numerį, adresą, plotą, paskirtį), tačiau detalesni duomenys apie savininkus ar suvaržymus čia dažniausiai nėra viešai rodomi.
• Klientų aptarnavimo padaliniai: Informaciją galima gauti ir atvykus į Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį.
• Notarai, antstoliai, teismai ir kitos institucijos: Šios institucijos turi tiesioginę prieigą prie NTR duomenų, nes tai būtina jų tiesioginėms funkcijoms atlikti.

Užsakant NTR išrašą, galima pasirinkti jo formą - pilną arba dalinį. Pilnas išrašas apima visą registre sukauptą informaciją apie objektą, įskaitant istoriją, o dalinis gali apimti tik tam tikrą informacijos dalį (pvz., tik duomenis apie savininką ir suvaržymus). Gauti duomenis apie savininką (vardą, pavardę) paprastai gali bet kuris asmuo, tačiau kita asmeninė informacija (pvz., asmens kodas) teikiama tik tiems, kas turi teisinį pagrindą ją gauti (pvz., pačiam savininkui, notarui, teismui).

Vienas iš teikiamų registro duomenų yra Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko duomenų pagrindu parengtas registro išrašas. Registro išraše įrašyti duomenys atspindi nekilnojamojo daikto, daiktinių teisių į jį, šių teisių suvaržymų ir įstatymu nustatytų juridinių faktų kadastro ir registro duomenų būklę jų įregistravimo registre momentu.

Tiek notaro išduotas ir patvirtintas nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, tiek Registro centro išduotas išrašas laikytinas oficialia informacija ir atspindi tik įregistravimo momentu arba nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko pagrindu išrašo parengimo momentu įrašytų kadastro ir registro duomenų būklę.

Situacijos pavyzdys: Ištraukus Registrų centro išrašą, paaiškėja, kad asmuo su kuriuo kalbėjotės apie to turto pardavimą nėra turto savininkas.

Asmuo, norintis Nekilnojamojo turto registre įregistruoti juridinį faktą dėl sudarytos nekilnojamojo turto panaudos sutarties, Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui (Registrų centrui) turi paduoti prašymą. Kartu su prašymu reikia pateikti juridinio fakto atsiradimą patvirtinančius dokumentus.

Prašymas įregistruoti juridinį faktą dėl sudarytos nekilnojamojo daikto panaudos sutarties gai būti pateikiamas asmeniškai bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje arba paštu.

Nekilnojamojo Turto Mokestis

Nekilnojamojo turto mokestį gyventojai moka už nuosavybės teise priklausančius ar jų įsigyjamus gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės statinius ir inžinerinius statinius, kurių bendra vertė viršija 289,62 tūkst. Eur (1 mln. litų).

Nuo 2015 m. sausio 1 d. fiziniams asmenims nuosavybės teise priklausančių ar jų įsigyjamų gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinių (patalpų), žuvininkystės statinių ir inžinerinių statinių bendrai vertei, viršijus 220 000 eurų, viršijanti dalis apmokestinama 0,5 procento nekilnojamojo turto mokesčio tarifu.

Šeimos, auginančios tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir šeimos, auginančios neįgalų vaiką (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį neįgalų vaiką (įvaikį), kuriam nustatytas specialusis nuolatinės slaugos poreikis, nariams priklausančio nekilnojamojo turto vertei neapmokestinamo nekilnojamojo turto vertė didinama 30 procentų.

Tokiu atveju neapmokestinamoji nekilnojamojo turto, priklausančio šeimos nariams, vertė didinama 30 procentų ir yra taikoma individualiai kiekvienam iš sutuoktinių jų pasirinktu santykiu.

Žemės ir statinių mokestines vertes nustato Registrų centras. Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo 8 straipsnio 1 dalies 1 punktas nustato, kad nekilnojamojo turto mokestinė vertė yra nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė, nustatyta pagal vėliausius Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtintus nekilnojamojo turto masinio vertinimo dokumentus.

Svarbu: Asmenys, iki įstatymo Nr. XII-1833 įsigaliojimo (2015-11-01) įgiję, bet Nekilnojamojo turto registre neįregistravę daiktinių teisių į nekilnojamąjį turtą, šių teisių suvaržymų ir juridinių faktų, prašymą dėl daiktinių teisių, šių teisių suvaržymų ir juridinių faktų įregistravimo teritoriniam registratoriui turi pateikti per vienus metus nuo įstatymo Nr.

Nekilnojamojo turto mokesčio deklaracijos KIT711 formoje yra nurodoma savivaldybėje esančio nuosavo ar perimto nekilnojamojo turto, apmokestinamo pagal nurodytą tarifą, vertė. Jei turite keletą NT objektų vienoje savivaldybėje, tuomet jų vertes turite sudėti, jei tiems objektams yra taikomas tas pats mokesčio tarifas.

Turto Pardavimas Iš Varžytynių

Pagal įstatymus, apie varžytynes viešai paskelbiama likus 30 dienų iki jų pradžios, tačiau turto savininkas sau naudingesniu pardavimu gali pradėti rūpintis gerokai anksčiau - jau tada, kai gauna antstolio raginimą geruoju įvykdyti sprendimą arba turto arešto aktą.

Tai yra signalai, kad turtas vėliau gali būti realizuojamas priverstiniu būdu. Sužinojus apie pradėtą skolos išieškojimą, skolininkui vertėtų nedelsiant nuvykti pas antstolį, pasikalbėti apie tolimesnius vykdymo veiksmus, pasidomėti galimų varžytynių data ir pasiūlyti antstoliui savo pagalbą.

Pirkėjų areštuotam turtui galima ieškoti visais įmanomais būdais - apie pardavimą skelbiant vietos laikraščiuose, interneto portaluose bei kitose žiniasklaidos priemonėse, taip pat ir kreipiantis į nekilnojamojo turto agentūras. Kuo didesnis pirkėjų ratas - tuo didesnė tikimybė parduoti brangiau.

CPK 704 straipsnis skelbia, kad turto pardavimas iš varžytynių nutraukiamas, kai į antstolio depozitinę sąskaitą sumokama ne mažesnė pinigų suma, kaip turto arešto akte nurodyta realizuojamo turto vertė, arba mažesnė suma, kurios užtenka visiškai padengti įsiskolinimams ir vykdymo išlaidoms.

Parduodamas turtą „savam“ pirkėjui, skolininkas turi daugiausia galimybių išvengti nuostolių ir derėtis dėl kainos. Kai prasideda varžytynių procesas, pardavimo kainos iš anksto žinoti jau neįmanoma.

Įstatymas reikalauja, kad pradinė pardavimo kaina per pirmąsias varžytynes būtų 80 proc., o per antrąsias - 60 proc. rinkos vertės. Todėl gali atsitikti taip, kad varžytynių dalyviai tik minimaliai pakels kainą, ir turtas bus parduotas 15 proc. arba net 35 proc. pigiau, negu realiai kainuotų rinkoje. Jeigu skola didelė, už išvaržytą turtą gautų lėšų gali net neužtekti jai padengti.

Turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui palankesnis ir tuo požiūriu, kad sutaupo daug laiko ir padeda išvengti vėlesnių ginčų teisme. Įvykus geranoriškam susitarimui, nei pardavėjas, nei pirkėjas vėliau nekelia pretenzijų dėl turto kainos ar kitų pardavimo aplinkybių, o po varžytynių šalys bylinėjasi dažnai.

Bendroji Nuosavybė

Civilinio kodekso 4.75 straipsnis nustato, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Vadovaujantis Civilinio kodekso 4.81 straipsniu namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgiant į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise.

Jeigu toks susitarimas yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto dalį bendrosios nuosavybės teisėmis.

Turto Vertinimas

Būsto vertinimo paslaugų įkainiai priklauso nuo objekto ypatumų. Buto įvertinimo įkainiai dažniausiai Vilniaus mieste vyrauja nuo 87 Eur iki 115 Eur. Namo vertinimas Vilniuje gali kainuoti 145-200 Eur. Žemės sklypų, skirtų namo statybai, Vilniaus mieste ir jo apylinkėse vertinimas dažniausiai kainuoja 100-145 Eur. Kituose Lietuvos miestuose vertinimo įkainiai gali būti 30 proc.

Atskirais atvejais už turto vertinimą moka pardavėjai, pavyzdžiui, statybų bendrovės, todėl žmogui gali pasirodyti, kad jam vertinimo paslaugos yra nemokamos. Tačiau vienokiais ar kitokiais keliais vertinimas banką vis tiek pasiekia.

Štai pavyzdys, kaip turto vertinimas gali paveikti sprendimą dėl paskolos: Dalius nusprendė įsigyti 1988 m. statybos būstą už 100 000 Eur, imdamas paskolą iš banko (bankas finansuotų Dalių 85 proc.). Turto vertintojas įvertino išsirinktą turtą 80 000 eurų.

Sandorių Teisinė Registracija

Sandorių teisinės registracijos nuostatos ir neįregistravimo pasekmės įtvirtintos Civilinio kodekso 1.75 straipsnyje.

Jeigu neprivalomos notarinės formos sandorį arba kitą veiksmą asmuo laiko pakankamai svarbiu, jis turi teisę gauti notaro paslaugas.

Nepilnamečiai nuo 14 iki 18 metų sandorius sudaro, turėdami tėvų arba rūpintojų sutikimą. Sutikimo forma turi atitikti sudaromo sandorio formą. Jeigu nepilnametis nuo 14 iki 18 metų nori sudaryti notarinį sandorį, tėvų sutikimas taip pat turi būti patvirtintas notariškai.

Sutikimo forma turi atitikti sudaromo sandorio formą. Plačiau: Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas. Antroji knyga.

Kiti Aspektai

• Laidavimas: Laidavimas atsiranda sudarius laidavimo sutartį arba įstatymų ar teismo sprendimo pagrindu. Laidavimu gali būti užtikrinamas tiek esamos, tiek ir būsimos prievolės įvykdymas. Negali būti laiduojama už didesnę sumą, negu skolininkas skolingas. Laidavimas negali būti suvaržytas ir kitokiu būdu.
• Statybos Miškų Ūkio Žemėje: Statybos miškų ūkio tikslinės paskirties žemėje negalimos, išskyrus privačiuose miškuose leidžiamus įrengti rekreacinės paskirties įrenginius: pavėsines, laipynes ir pan. (parengus ir suderinus reikiamus projektus). Tad, jei turite patvirtintą detalųjį planą, kuriame numatomos statybos, pradėti statybas galėsite tik tuomet, kai pasikeisite žemės paskirtį iš miškų ūkio paskirties žemės.

tags: #buto #registravimas #registru #centre #be #isiskolinimo