Šiame straipsnyje aptariami patalpų nuomos sutarties nutraukimo klausimai, įskaitant nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas, taip pat pateikiami teismų praktikos pavyzdžiai. Nagrinėjama, kaip tinkamai nutraukti nuomos sutartį, kokios pasekmės gresia už neteisėtą nutraukimą ir kaip spręsti ginčus, susijusius su nuostolių atlyginimu.
Nuomos sutarties nutraukimo pagrindai ir tvarka
Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą (butą, namą, biurą, prekybines patalpas, sandėlius ar kitą nekilnojamąjį turtą) laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota.
Jeigu nuomos sutartis yra neterminuota, tai abi šalys turi teisę bet kada nutraukti sutartį įspėjusios apie tai viena kitą prieš vieną mėnesį iki nutraukimo, o kai nuomojami nekilnojamieji daiktai - prieš tris mėnesius iki nutraukimo. Tačiau, jei sutartis terminuota, jos nutraukimas prieš terminą galimas tik esant svarbioms priežastims arba šalių susitarimu.
Svarbu žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį.
LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės.
Nuomininko pranešimas apie sutarties nutraukimą
Nagrinėjant situaciją, kai nuomininkas atsiuntė pranešimą, kad nutraukia negyvenamųjų patalpų sutartį, svarbu atsižvelgti į sutarties sąlygas ir galiojančius įstatymus. Nuomininko teisę nutraukti sutartį reglamentuoja CK 6.498 str. ir 6.217 str. CK 6.218 str. 1 d. numatyta galimybė nesikreipti į teismą.
Jei sutartyje nėra numatyta galimybė nuomininkui nutraukti sutartį prieš terminą, o nuomininkas nutraukia sutartį nesilaikydamas įstatymuose nustatytos tvarkos, nuomotojas turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo.
Tokiu atveju, nuomotojas gali rašyti nuomininkui atsakymą, nurodydamas, kad sutarties nutraukimas galimas tik per 3 mėnesius nuo įspėjimo gavimo, kadangi vedanti NT agentūra prižadėjo per šį laikotarpį surasti kitą nuomininką. Taip pat galima prašyti padengti galimus nuostolius - 4 mėn nuompinigius.
Jeigu nuomininkas atsisako sumokėti 4 mėn. nuompinigių dydžio nuostolius, kai avansas yra mažesnis nei ta 4 mėn. nuompinigių suma, likusią baudos dalį nuomotojas galėtų išsireikalauti tik teisme, įrodinėjant, kad tikrai patyrė tokio dydžio nuostolius.
Svarbu pažymėti, kad bet koks nuomotojo susitarimas su nuomininku (kad ir dėl įrangos) bus traktuojamas kaip sutikimas nutraukti sutartį šalių susitarimu.
Nuomotojo veiksmai nutraukus sutartį
Jeigu Jūs nesutinkate su sutarties nutraukimu, neatlikinėkite jokių veiksmų su nuomininku, išskyrus atsakymą į jo pranešimą. Jei per 3 mėn. nesusirasite kito nuomininko, išsiuntę tokį raštą (geras, išskyrus vienašalį netęsybų nustatymą vieno mėn nuomos dydžio), galėsite reikalauti nuostolių atlyginimo ir atlikti vienarūšių priešpriešinių reikalavimų įskaitymą (kitaip sakant, nuostolių atlyginimui panaudosite gautą avansą). Jeigu išnuomosite patalpas greičiau, teks tenkintis mažesne suma. Jeigu įvyktų taip, kad tinkamo nuomininko nerasite ilgiau, galėsite reiklauti (teismine tvarka) ir didesnio nuostolių atlyginimo (be abejo, gali tekti teisme įrodyti, ką nuveikėte ieškodami nuomininko).
Įrodinėti teisme tektų visus nuostolius, kuriuos reikalausite atlyginti, t.sk. ir tuos, kuriuos įskaitysit avansu, tik priteistinų nuostolių sumą nurodysit be įskaitytos sumos. Jeigu Nuomininkas sutiktų sumokėti 4 mėn. nuompinigių dydžio baudą, tada mes gavę tuos pinigus galėtume nutraukti sutartį šalių susitarimu, be teismo įsikišimo?
Nuostolių atlyginimas
Sutarties 5.1 punktas suteikia nuomotojui teisę reikalauti nuotolių atlyginimo dėl sutarties nutraukimo. Dėl avanso grąžinimo vadovaukitės CK 6.208 str. 4 d. ir 6.58 str.
Jei nuomininkas be pagrindo nutraukia sutartį, nuomotojas turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo, įskaitant negautą nuomos mokestį už likusį sutarties galiojimo laikotarpį ir kitas patirtas išlaidas.
Tačiau nuomotojas privalo imtis priemonių nuostoliams sumažinti, pavyzdžiui, ieškoti naujo nuomininko. Jei nuomotojas per protingą laiką suranda kitą nuomininką, nuostolių suma gali būti sumažinta.
Jeigu nuomotojas laiku nesumoka pagal sutarties sąlygas numatytų nuompinigių, skolininko pervestos sumos pirmiausia mažina delspinigius ir tik paskui - skolą. O nuo skolos, priešingai nei nuo delspinigių, ir toliau skaičiuojami delspinigiai.
Pagal naująjį Civilinį Kodeksą, jei sutartis sudaryta tarp įmonių ar verslu užsiimančių asmenų ir jie laiku neatsiskaito, skaičiuojamos 6% metinės palūkanos, jei viena iš sutarties pusių yra valstybinė institucija ar privatus asmuo - palūkanos siekia 5%.
Jei Nuomininkas be šioje Sutartyje numatyto pagrindo nutraukia šią Sutartį nepasibaigus nuomos terminui, Nuomotojui lieka sumokėtas garantas, kaip bauda už neišpildytas sutarties sąlygas. Pasibaigus nuomos terminui, Nuomininkui grąžinamas sumokėtas garantas, kaip bauda už neišpildytas sutarties sąlygas.
Teismų praktikos pavyzdžiai
Teismų praktikoje pasitaiko įvairių ginčų, susijusių su nuomos sutarčių nutraukimu. Vienas iš pavyzdžių - byla, kurioje ieškovė (nuomotojas) prašė pripažinti nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu ir priteisti nuostolių atlyginimą. Teismas konstatavo, kad atsakovas (nuomininkas) neteisėtai nutraukė sutartį, todėl priteisė ieškovei tiesioginių ir netiesioginių nuostolių atlyginimą.
Vilniaus apygardos teismas 2021 m. rugpjūčio 17 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies: pripažino, kad ieškovės ir atsakovo 2008 m. gegužės 30 d. sudaryta Nuomos sutartis nutraukta neteisėtai; priteisė ieškovei iš atsakovo 201 138,21 Eur tiesioginių nuostolių atlyginimo, 100 000 Eur netiesioginių nuostolių (negautų pajamų) atlyginimo, 11 892,98 Eur kompensacinių palūkanų, 5 proc. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija nesutiko su pirmosios instancijos teismo įvertinimu, kad skelbime apie pirkimą nustatyta sąlyga „<...> nuomos sutartis gali būti pratęsta. Galimų pratęsimų skaičius: 1; pratęsiamų prekių ar paslaugų pirkimo sutarčių atveju - numatoma tolesnių sutarčių trukmė: mėnesių: šešiasdešimt (nuo sutarties sudarymo)“ yra neimperatyvi ar kad joje aiškiai neįvardyta, jog sutartis gali būti pratęsta ne daugiau negu vieną kartą ar tik vieną kartą. Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad aptariamą skelbimo sąlygą reikia aiškinti kaip imperatyviąją viešojo pirkimo sąlygą.
Tačiau Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal atsakovo apeliacinį skundą, 2022 m. liepos 4 d. sprendimu Vilniaus apygardos teismo 2021 m. rugpjūčio 17 d. sprendimą ir 2021 m. spalio 5 d. papildomą sprendimą panaikino ir priėmė naują sprendimą: priešieškinį patenkino, pripažino ieškovės ir atsakovo 2018 m. liepos 5 d. papildomą susitarimą niekiniu ir negaliojančiu nuo jo sudarymo momento; ieškinį patenkino iš dalies: priteisė ieškovei iš atsakovo 100 474,12 Eur tiesioginių nuostolių atlyginimo, 7756,10 Eur kompensacinių palūkanų, 5 proc.
Šis pavyzdys rodo, kad teismas atidžiai analizuoja sutarties sąlygas ir šalių veiksmus, siekdamas nustatyti, ar sutarties nutraukimas buvo teisėtas, ir kokie nuostoliai turi būti atlyginti.
Rekomendacijos
Siekiant išvengti ginčų dėl nuomos sutarties nutraukimo, rekomenduojama:
- Atidžiai perskaityti ir suprasti nuomos sutarties sąlygas.
- Aiškiai apibrėžti sutarties nutraukimo pagrindus ir tvarką.
- Laiku informuoti kitą šalį apie ketinimą nutraukti sutartį.
- Imtis priemonių nuostoliams sumažinti.
- Esant ginčui, kreiptis į teisininką.
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.
tags: #patalpu #perdavimas #nuomos #sutarties #nutraukimas #bylos