Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto (NT) rinkoje Lietuvoje, ypač didžiuosiuose miestuose, stebimas spartus kainų augimas. Šis augimas kelia klausimus apie galimą kainų burbulo susidarymą ir jo potencialias pasekmes šalies ekonomikai.
15min studijoje – butų kainos toliau kyla: ar jau susiformavo NT burbulas?
Kas yra Kainų Burbulas?
Kainų burbulas apibrėžiamas kaip situacija, kai aktyvo kaina smarkiai viršija jo fundamentaliai pagrįstą vertę. Tačiau nustatyti tą fundamentalią vertę nėra lengva, todėl apie burbulą dažnai sužinome tik jam sprogus.
Yra keletas rodiklių, kurie gali signalizuoti apie burbulo formavimąsi:
- Skola: Jei aktyvo pirkimai finansuojami skolintomis lėšomis, o ne uždirbtomis, tai yra vienas pagrindinių burbulo indikatorių.
- Neproporcingas pajamų skirstymas: Kai visuomenė skiria neproporcingai didelę pajamų dalį konkrečiam aktyvui.
Skolos Įtaka Kainų Burbului
Kai kainų burbulą išpučia skolinti pinigai, tai kelia didelį pavojų. Skolintus pinigus reikia grąžinti, todėl aktyvo pirkėjai gali būti priversti parduoti turtą, kad galėtų grąžinti skolas. Būtent taip nutiko 2008-2009 m. krizės metu.
Lietuvos NT Rinka: Ar Yra Burbulas?
Norint įvertinti, ar Lietuvos NT kainos yra pagrįstos, galima naudoti investicines metrikas, palyginamąją analizę ir ekonominius faktorius.
Investicinės Metrikos
Geriausia investicinė metrika, apibrėžianti nekilnojamojo turto kainų tvarumą, yra objektų atsipirkimas. Tai yra skaičius, parodantis, kiek metų turėsite nuomoti NT objektą, kad iš nuomos pajamų atgautumėte už jį sumokėtą sumą. Šis skaičius neturi teisingos vertės ir priklauso nuo įvairių aplinkybių. Šiuo metu, remiantis „Ober-Haus“ metine analize, Lietuvoje komercinis nekilnojamasis turtas generuoja maždaug 6 proc. metinę grąžą, o gyvenamasis Vilniaus centre 4,4 proc. metinę grąžą. Panašius skaičius nurodo ir žurnale „Investuok“ nuolat kalbinami investuotojai ar NT ekspertai. Tad galima daryti prielaidą, jog butų metinė grąža (vertinant ne tik sostinės centrą) sukasi apie 4-7 proc. per metus. Tai reiškia, kad bendrai NT investicijų atsipirkimas Lietuvoje siekia 15-20 metų.
Lyginamoji Analizė
Lyginant su kaimyninėmis šalimis, galima įvertinti, kiek turtas Lietuvoje yra brangesnis. Lengviausia tai padaryti skaičiuojant, kiek metų vidutines pajamas uždirbantis asmuo turėtų dirbti, kad galėtų sau leisti įsigyti vidutinį butą. Vidutinis Vilniaus gyventojas vidutinį 60 kvadratinių butą 2020 m. pabaigoje galėjo įsigyti už 11,29 metų atlyginimą, Kauno už 7,65 metų, o Klaipėdos už 6,95 metų. Taline panašiai - vidutinis gyventojas dėl vidutinio buto turėtų dirbti 8,24 metų, Rygoje 13,74 metų, o Varšuvoje 11,47 metų.
Ekonominiai Faktoriai
Svarbiausia įvertinti atlyginimų augimą ir gyventojų pokytį. Lietuvoje Kauno ir Klaipėdos miestai per pastaruosius metus nei augo, nei mažėjo. Vilniuje gyventojų skaičius padidėjo. Vertinant atlyginimus, Lietuvoje nuo 2016 iki 2021 m. vidutinis atlyginimas augo 58,7 proc. Nuo 2010 iki 2021 m. augimas siekė net 94,5 proc. Butų kainos Vilniuje per pastaruosius penkerius metus augo 43 proc., o nuo 2010 m. - 40 proc. Kaune per atitinkamus laikotarpius augimas siekė 61 proc. ir 49 proc., o Klaipėdoje 16 proc. ir 26 proc. Tad visur atlyginimų augimas gerokai viršijo butų kainų augimą.
Žinoma, tokia analizė yra paviršutiniška. Tačiau esminiai skaičiai rodo, kad nekilnojamojo turto rinka, nors yra gana brangi, į burbulo teritoriją 2020 m. pabaigoje nelabai buvo įvažiavusi. Tam tikrose vietose, pavyzdžiui, kokiame prabangiame rajone ar labai paklausiame biurų segmente, burbulai formuotis tikrai gali. Bet apskritai rinka atrodė, nors tikrai ne itin patraukli, vis dėlto neišskridusi į kosmosą.
Kredito Rinkos Rodikliai
Kredito rinkos rodiklius verta aptarti atskirai. Nes didžiausi burbulai istorijoje susiformavo didele dalimi dėl to, kad kredito rinkose visi pasileido plaukus. Paskolas gauti galėjo ir jas ramiai sutiko imti bet kas. Nepaisant pajamų, turimo turto, už paskolą įkeičiamo objekto vertės - visi galėjo gauti paskolą būstui.
Tačiau šiandien situacija kredito rinkoje nė iš tolo neprimena to, ką matėme per praeitą krizę. Dar prieš gerus dešimt metų priimti atsakingo skolinimosi nuostatai, bankų išmoktos pamokos ir virš kiekvieno vyresnio nei 20 metų galvos kabantis Didžios Finansų Krizės šešėlis iš oportunistų galvų išmušė ir norą, ir galimybes būstui skolintis neapgalvotai. Šiandien sukurti tokios situacijos, kokia buvo susidariusi prieš 15 metų, tiesiog neįmanoma.
Pavyzdžiui, per 2007 metus, remiantis Lietuvos banko duomenimis, gyventojų indėliai vietinėse kredito įstaigose augo 26,5 proc. Solidu, tiesa? Žinoma, tik per tą patį laikotarpį gyventojams suteiktų paskolų kiekis nekilnojamajam turtui įsigyti didėjo net 61,81 proc.! Tad dalis gyventojų tiesiog legalizavo vokeliuose gautas pajamas ir ėjo už skolintus pinigus spekuliuoti NT rinkoje. Ir 2008 m. nebuvo labai prastesni: indėliai augo 5,16 proc., o paskolos didėjo 24,87 proc.
Nuo 2016 iki 2021 m. Lietuvos gyventojų indeliai didėjo net 70,73 proc. Nuo 2018 m. augimas visus trejus metus buvo dviženklis ir siekė 12,58 proc., 11,09 proc. ir 19,75 proc. pandeminiais metais. Gyventojų paskolų nekilnojamajam turtui krepšelis augo tik 48,27 proc. ir nė vienais metais nesiekė daugiau 9 %. Tai reiškia, jog Lietuvos gyventojai daugiau taupo, nei ima naujų paskolų būstui.
Šie skaičiai aiškiai rodo, jog perteklinio kredito išdavimo, bent jau makroekonominiu požiūriu, Lietuvoje nėra. Žinoma, tam tikros grupės gyventojų gali skolintis, savo galimybes grąžinti kreditus vertindamos per daug optimistiškai. Tačiau nedidelių grupių ar pavienių asmenų neracionalūs sprendimai makroekonomikai retai turi rimtesnę įtaką.
Naujos Tendenijos Kelia Nerimą
Visi duomenys rodo, jog iki 2020 metų didelio burbulo ženklų nebuvo. Tačiau 2021 m. pradėjo kelti nerimą. Rinkoje atsiranda tiek perkaitimo, tiek nerimą keliančių ženklų. Iki šių metų stebėtas nors agresyvus, tačiau palyginti tvarus augimas virsta noru nusipirkti būstą bet kokia kaina.
Jau dabar aišku, kad pirmą 2021 m. pusmetį nekilnojamojo turto kainų augimas viršijo atlyginimų augimą. Taip pat per pirmus keturis metų mėnesius gyventojų paskolų krepšelis nekilnojamam turtui augo 4 proc., nors gyventojų indėlių augimas per tą patį laikotarpį nesiekė 2 proc. Na, o naujų NT, ypač gyvenamojo būsto bei sklypų, sandorių skaičius siekė rekordus, kol pajamingumas traukiasi. Tokios tendencijas nėra geros.
Kol kas reikia tikėtis, kad matome tiesiog pandeminių metų pabaigos pasekmes. Kai dėl priverstinio taupymo finansinio turto sukaupę asmenys investuoja santaupas į nekilnojamąjį turtą. Tada dabartinę situaciją būtų galima pavadinti trumpalaike COVID-19 sukelta psichoze ir nurašyti į techninių kainos šuolių laukelį.
Tačiau jei trumpalaikė tendencija įsisuks į gyventojų fantazijas ir sukels ilgalaikius lūkesčius, tikrai gali pradėti pūstis ir naujas burbulas. Šiandien pasakyti, kas bus, per anksti. Būtina atidžiai stebėti situaciją, ypač pokyčius kredito rinkoje. Nes kredito rinka geriausiai parodo, ar tikrai formuojasi burbulas, ar tai tiesiog trumpalaikis neracionalus resursų perskirstymas, kuris greitai išsivalys.