Ar privaloma daugiabučio renovacija gyventojams: teisiniai aspektai ir praktiniai patarimai

Daugiabučių namų renovacija Lietuvoje yra aktuali tema, susijusi su daugybe teisinių, finansinių ir praktinių klausimų. Šiame straipsnyje išnagrinėsime, ar renovacija yra privaloma, kokie yra teisiniai aspektai, kaip vyksta finansavimas ir kokią naudą gauna gyventojai.

Renovuoto būsto populiarumas

Kalbant apie būsto rinką, gali susidaryti klaidingas įspūdis, kad dauguma nuperkamų bustų yra naujos statybos, nors iš tikrųjų maždaug 85 proc. sandorių yra jau esamo būsto įsigijimo sandoriai - t. y. dauguma žmonių vis dar įsigyja senos statybos būstą. Šiame segmente pastebimas didelis susidomėjimas būstu renovuotuose daugiabučiuose. Jo vertė ne taip retai prilygsta naujai pastatyto būsto vertei, ypatingai jei atlikta kompleksinė renovacija, apimanti tokias energinio efektyvumo priemones kaip rekuperacinė sistema, atsinaujinančių šaltinių įdiegimas ir t. t, pastebi vienos iš NT konsultacijų bendrovės Rinkos tyrimų ir analizės padalinio vadovas Mindaugas Kulbokas.

„Kodėl populiarus naujos statybos būstas? Pirmiausia dėl energinio efektyvumo ir galimybės kontroliuoti savo suvartojamą. Kokybiška, kompleksinė daugiabučio renovacija taip pat suteikia šias galimybes. Todėl renovuotą ir naujos statybos būstą lengva lyginti - tai panašios vertės, panašaus patrauklumo nekilnojamas turtas.

Būtent galimybė sutaupyti mažiausiai perpus šilumos energijos turėtų būti išsamiausiai pristatoma skeptiškiausiai renovacijos klausimu nusiteikusiai visuomenės daliai. Tai argumentai, kurie grindžiami faktais“, - pabrėžia pašnekovas.

Apčiuopiama nauda - per ilgalaikį išlaidų mažėjimą

Vis dėlto ekspertas perspėja, kad po renovacijos tikėtis staigaus NT kainos kilimo gali būti ir neracionalu. „Renovacijos vertė nėra momentinė, tuoj pat apčiuopiama. Tai ilgalaikis vertės kilimas, kuris reiškia, kad išlaidos būsto išlaikymui mažėja po truputį ir bus mažesnės ateityje.

Svarbu pažymėti, kad vien renovacija gali neatnešti apčiuopiamo būsto vertės padidėjimo tuoj pat. Tačiau, žinoma, atnaujinimas gali tapti vienu iš veiksnių, galinčių padidinti kainą ateityje. Tačiau kainai įtaką turi ir kiti veiksniai, pavyzdžiui, geografinė namo vieta.

Todėl didžiausia renovacija nauda vis dėlto yra būtent mažėjantys būsto išlaikymo kaštai“, - akcentuoja pašnekovas.

Kvartalinė renovacija - būtinybė ne tik didmiesčiams

Tarp svarbiausių renovuoto būsto populiarumo priežasčių ekspertas įvardija ir geresnį estetinį vaizdą, ir vieną patraukliausių senesnių kvartalų bruožų - šalia egzistuojančią socialinę infrastruktūrą, tokią kaip vaikų darželiai, poliklinikos, parkai ir t. t., kuriais naujos statybos namų kvartalai retai gali pasigirti.

„Kalbant apie aplinką senos statybos namai turi vieną aiškų pranašumą - jie integruoti į šalia esančią infrastruktūrą. Tokiuose rajonuose dažniausiai yra viskas, ko reikia gyvenimui. Naujos statybos kvartalai dažnai neturi tokios infrastruktūros. O renkantis būstą būtent aplinka vaidina svarbų vaidmenį“, - pastebi M. Kulbokas, pridurdamas, kad būtent aplinka gali būti ir didžiausiu senos statybos daugiabučių trūkumu.

Vienas senas, moraliai neprižiūrėtas daugiabutis dažnai krenta į akis net moderniausiame kvartale ir gadina įspūdį apie aplinką, jos saugumą ir prestižą. „Todėl kvartalinė renovacija tikrai yra siekiamybė, ji suteikia vientisumą visam rajonui“, - sako pašnekovas, pastebėdamas, kad kvartalinėje renovacijoje labai aktyviai turėtų dalyvauti ir savivaldybės, kadangi sprendžiamas ne vieno daugiabučio, bet viso miesto ar miestelio likimas“, - sako pašnekovas.

„Į regionus po truputį pradeda grįžti pramonė, o kartu su ja - ir žmonės. Tikėtina, kad išaugus pajamų lygiui regionuose, gyventojai turės lėšų ir renovacijai, bus aktyvesni, tačiau savivaldybių vaidmuo ir iniciatyva išlieka labai svarbi“, - pabrėžia ekspertas.

Pasikeitusios kreditavimo sąlygos neatbaido

Šiemet Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programos dalyvius bei renovaciją planuojančius gyventojus pasiekė svarbi žinia - lengvatinis 3 proc. kreditas modernizacijai suteikiamas nebe 20, o 5 metams. Tačiau, kaip pastebi didžiausio renovacijos finansuotojo banko atstovas, Finansavimo paslaugų vystymo departamento projektų vadovas Gedas Janėnas, šis pokytis neturėjo didesnės įtakos susidomėjimui atnaujinimu, o tai rodo, kad renovacijos sąlygos vis dar suvokiamos kaip palankios.

„Šiuo metu Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programa vykdoma aktyviai, gyventojų susidomėjimas nuolat auga. Taip pat pastebėjome, kad vidutiniškai namo atnaujinimui pritaria apie 70 proc. savininkų, o pagal reikalavimus už namo atnaujinimą turi pasisakyti dauguma butų ir kitų patalpų savininkų, t. y. renovacijai turi pritarti ne mažiau kaip 55 proc. gyventojų.

Dar 2013-2015 metais tokį gyventojų pritarimą būdavo sunkiau pasiekti, tačiau dabar butų savininkai aktyviau imasi iniciatyvos atnaujinti savo daugiabučius namus ir gauti daugumos pritarimą pastaruoju metu namų administratoriams nėra didelis iššūkis. Šiam pokyčiui didelę įtaką daro sėkmingi renovacijos pavyzdžiai, nuolat pateikiama informacija apie sutaupytą energiją ir lėšas bei kiti atnaujinto daugiabučio namo privalumai gyvenimo kokybei“, - komentuoja G. Janėnas.

Naujausia statistika rodo, kad renovuoto būsto vertė vidutiniškai padidėja 20 proc. ir artimiausioje ateityje, eksperto manymu, tokia tendencija išliks. „Senos statybos daugiabučiai namai vis rečiau domina pirkėjus, o butai atnaujintuose daugiabučiuose namuose yra paklausesni ir patrauklesni, nes potencialūs pirkėjai įvertina atnaujinto daugiabučio privalumus. Kuo toliau, tuo labiau ši tendencija ryškės“, - pastebi pašnekovas, pridurdamas, kad renovaciją turi teigiamos įtakos ir statybų sektoriui:

„Lietuvoje jau atnaujinti daugiau kaip 2000 daugiabučių. Dar didelė dalis projektų yra įgyvendinamo stadijoje. Pagal didžiausio renovacijos finansuotojo banko duomenis, vidutinė projekto vertė siekia 250 tūkst.-300 tūkst. eurų. Skaičiai įspūdingi, todėl renovacija Lietuvos statybų sektoriuje sudaro apie 10 proc. apyvartos. Renovacijos darbus atliekantiems rangovams lėšos už daugiabučių namų remontą pervedamos iš karto po atliktų darbų aktų pasirašymo, todėl su renovacija susiję darbai jiems patrauklūs.“

Daugiabučių Renovacija

Daugiabučių renovacijos procesas Lietuvoje prasidėjo dar 2005 m., o per aštuonis pirmojo etapo metus buvo atnaujinti 479 gyvenamieji namai. Per šį laikotarpį programa keitėsi - kelis kartus rengtos įstatymų, reglamentuojančių daugiabučių atnaujinimą, pataisos, atnaujintos ir programos taisyklės bei sąlygos, padariusios būsto modernizavimą patrauklesniu gyventojams.

Tai rodo ir 2013 m. prasidėjusio antrojo daugiabučių renovacijos etapo skaičiai - jau renovuoti 2274 daugiabučiai, o šiuo metu renovuojami dar 407 būstai. Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programa nusprendę pasinaudoti gyventojai išlaidų vien tik savo lėšomis padengti neturės - prie to prisideda valstybės suteikiamas finansavimas.

Programos pagrindinis tikslas - didinti daugiausiai šilumos energijos sunaudojančių daugiabučių energinį efektyvumą ir užtikrinti, kad po daugiabučio atnaujinimo metinės būsto šildymo išlaidos sumažėtų.

Kokie daugiabučiai gali dalyvauti programoje?

Programoje gali dalyvauti tik daugiabučių namų klasifikaciją atitinkantys būstai - trijų ir daugiau butų gyvenamieji namai, kuriuose gali būti ir negyvenamųjų patalpų - prekybos, administracinių, viešojo maitinimo ir kitų. Taip pat daugiabutis turi būti pastatytas pagal iki 1993 m. galiojusius statybos techninius normatyvus - šių daugiabučių energinis efektyvumas yra maždaug dvigubai prastesnis nei būstų, statytų pagal atnaujintus normatyvus.

Valstybės parama:

• Dalinai (30 proc.) valstybė kompensuoja butų savininkų investicijas į daugiabučio atnaujinimą.
• Papildomus 10 proc. valstybė kompensuoja įsirengus tik tam tikras išskirtines priemones kaip modernizuojant neautomatizuotą šilumos punktą, įrengus balansinius ventilius ant stovų ir kita.
• Šimtaprocentinę kompensaciją Valstybė suteikia atnaujinimo projekto parengimui, jo autorinei priežiūrai ir projekto ekspertizei; visiškai padengiamos ir projekto įgyvendinimo administravimo bei statybos techninės priežiūros išlaidos.
• Nepasiturintys gyventojai taip pat gauna pilną kompensaciją visoms renovacijos išlaidoms.

Taip pat renovacijos kreditui suteikiamos sąlygos yra kur kas geresnės, nei įprastos paskolos - penkerius metus nuo pirmojo išmokėjimo mokamos metinės lengvatinės palūkanos, kurios siekia 3 proc.

Priemonės, kurių galima imtis:

• Šildymo ir karšto vandens sistemų pertvarkymas bei keitimas.
• Ventiliacijos ir rekuperacijos sistemų tvarkymas ar stogo šiltinimas.
• Išorinių sienų šiltinimas, balkonų įstiklinimas.
• Bendrojo naudojimo patalpų ir atskirų butų langų keitimas ar liftų modernizavimas.

Neskaitant su energiniu efektyvumu susijusių priemonių, taip pat gali būti keičiamos kitos pastato bendrojo naudojimo inžinierinės sistemos: priešgaisrinės saugos, geriamojo vandens, elektros instaliacijos ir kt. Taip pat, jeigu namas įtrauktas į savivaldybės parengtą kvartalo energinio efektyvumo didinimo programą, kvartalinės renovacijos metu yra atnaujinami šaligatviai, vaikų žaidimų aikštelės, žaliosios erdvės, parkavimo aikštelėse ir kt.

Renovacijos nauda:

Kadangi didžioji dauguma daugiabučių namų Lietuvoje suvartoja itin daug šilumos energijos, priklausomai nuo investicijų į namo modernizavimą, daugiabučio atnaujinimas gali padėti sutaupyti nuo 40 proc. pastato šildymui naudojamos energijos. Renovacijos nauda ne tik sumažėjusios šildymo sąskaitos - po renovacijos, gyvenamoji aplinka tampa patogesnė, sveikesnė, gerėja žmonių gyvenimo kokybė, išauga būsto vertė. Buto ieškantys gyventojai, už būstą renovuotame daugiabutyje yra pasiryžę mokėti net 10-20 proc. daugiau, o renovuotuose daugiabučiuose butai parduodami taip pat 20 proc. brangiau.

Atnaujinus seną daugiabutį namą, sutaupoma apie 50-70 proc. iki renovacijos suvartojamo šilumos kiekio. Per vienerius metus - vidutiniškai 15 687 tonų mažiau CO2 išmetimų į aplinką.

Renovacijos Procesas

Kartais pasigirsta teiginių, kad „namo modernizavimas - tik gražesnė išvaizda“. Tačiau „Atnaujinkime miestą“ komanda su šiuo teiginiu nesutinka. Renovuojant apšiltinama ne tik namo išorė, bet ir atnaujinamos šildymo, karšto vandens, bendrojo naudojimo inžinierinės, vėdinimo ir priešgaisrinės sistemos, šiltinamos rūsio perdangos, keičiami langai, atnaujinami balkonai, laiptinės, liftai, šiltinamas stogas. Šios priemonės garantuoja puikias gyvenimo sąlygas ir taupo gyventojų pinigus.

Senos statybos daugiabučiuose sparčiai blogėja balkonų techninė būklė, dažnai daug lėšų pareikalauja gendančių liftų tvarkymas, namo siūlių kosmetinis remontas, stogų tvarkymo darbai.

Nuo Ko Pradėti?

Daugiabučių atnaujinimo programa yra įgyvendinama daugiabučių namų bendrijų pirmininkų ar administratorių iniciatyva arba savivaldybių iniciatyva. Pirmu atveju iniciatyva kyla iš apačios - norą atnaujinti daugiabutį turi išreikšti patys gyventojai, o iniciatyvos turi imtis bendrijos pirmininkas, daugiabučio namo administratorius ar administruojanti įmonė.

Renovacijos procese žmonės gali dalyvauti savo lėšomis arba kreiptis į finansinę instituciją. Antruoju atveju, atitinkamos savivaldybės savo iniciatyva atrenka daugiausiai energijos vartojančius daugiabučius namus ir paskiria programos administratorius - jie ir įgyvendina renovacijos procesą. Šis modelis palengvina būsto savininkų naštą, kuri krenta ant paskirto administratoriaus pečių, o patys gyventojai neturi prisiimti organizacinių, ar projekto įgyvendinimo rizikų.

Norite renovacijos? Kreipkitės į savo daugiabučio namo pirmininką ar valdytoją ir paprašykite jo suorganizuoti butų savininkų susirinkimą. Organizatorius apie susirinkimą turėtų informuoti iki jo likus ne mažiau nei dviems savaitėms - t.y. 14 dienų. Po susirinkimo, pagal teisės aktų reikalavimus jo iniciatorius parengia priimtų sprendimų protokolą.

Pirmasis balsavimas

„Atnaujinkime miestą“ pažymi, kad pirmąjį balsavimą sušaukia namo pirmininkas arba administratorius ir jo metu renovacijai turi pritarti daugiau nei pusė namo butų savininkų, t.y. 50 procentų +1 balsas. Pačio pirmojo susirinkimo metu balsuodami žmonės pritaria arba nepritaria tam, kad būtų įvertinta daugiabučio būklė ir jo atnaujinimui parengtas investicijų planas, būtų suskaičiuota, kiek kiekviena pasirinkta priemonė kainuos atskirai (sienų, stogo šiltinimas, balkonų atnaujinimas ir panašiai).

Butų savininkai taip pat suteikia galimybę valdytojui arba jo paskirtam administratoriui pateikti informaciją, kokia yra maksimali mokėjimo suma kiekvienam butui už renovaciją ir kiek šios sumos kompensuoja valstybė.

Investicijų Plano Rengimas

Investicijų planas daugiabučiui namui preliminariai kainuoja apie 1500 Eur. Vadinasi, jeigu name yra 80 butų, vienam butui teks susimokėti 18,75 Eur. Už investicijų planą be išimties moka viso namo butų savininkai, tačiau jį patvirtinus, vėliau ši suma grąžinama. Sulaukus butų savininkų pritarimo planas rengiamas apie pusantro mėnesio. Tuomet jis pristatomas gyventojams, kurie turi galimybę galutinai pasirinkti norimas atnaujinimo priemones.

Atsižvelgus į namo butų savininkų pasirinkimus, rengiamas galutinis investicijų plano variantas, kuris balsuojant patvirtinamas arba ne. Renovacija prasideda tik tuo atveju, jei antro balsavimo metu galutiniam investicijų planui pritaria ne mažiau nei 55 procentai butų ir kitų patalpų savininkų. Gyventojams nepritarus - namo atnaujinimo procesas nutraukiamas ir už investicinio plano rengimą pinigai negrąžinami.

VšĮ „Atnaujinkime miestą“ pabrėžia, kad investicinis planas rengiamas konkrečiam daugiabučiui, pagal jo gyventojų poreikius ir galimybes, dėl to kas kartą tai reikalauja nemažai profesionalų įdirbio.

Renovacijos eiga biurokratiškai lėta, nuo idėjos iki proceso gali reikėti ir kelerių metų, vien ką reiškia tai, kad didžioji dalis prieš 2022 m. pasirašytų finansavimo projektų turėjo būti perskaičiuoti, nes viskam gerokai pabrangus nepavyko rasti rangovų.

Subsidijos

Subsidijos dydis yra ne daugiau kaip 60 proc. 100 proc. visų tinkamų finansuoti projekto išlaidų, tenkančių nepasiturintiems butų ir kitų patalpų savininkams, padengiama neviršijant įstatyme nustatytos didžiausios galimos subsidijos (Lietuvos Respublikos valstybės paramos daugiabučiams namams atnaujinti įstatymo 3 str.

Pirmiausia, daugiabučio namo administratoriui turėtų būti pateikta savivaldybes išduota pažyma, dėl būsto šildymo išlaidų kompensacijos, apmokant kreditą ir palūkanas. Tada namo administratorius apie tai, jog kreditą ir palūkanas padengs savivaldybė, informuos banką.

Energetinis Efektyvumas Prieš ir Po Renovacijos

Jei Jums priklausantis būstas yra gyvenamajame trijų ir daugiau butų name, pastatytame pagal iki 1993 m. Vidutinė vieno kvadratinio metro kaina norint pasiekti A naudingumo klasę yra apie 1,70-1,90 € per mėnesį su valstybės parama, o norint pasiekti B naudingumo klasę yra apie 1,60-1,80 € per mėnesį su valstybės parama.

Vidutinis daugiabutis, pastatytas iki 1993 metų (tokiems ir yra skelbiami renovacijos konkursai), apie 25-35 proc. šilumos energijos praranda per sienas.

Pavyzdys: APVA parama namo renovacijai 2025 m. suteikia galimybę kompensuoti investicijas į energinio efektyvumo didinimą, įskaitant langų keitimą, sienų, pamatų, grindų, stogo apšiltinimą, šildymo sistemos atnaujinimą ir kitas priemones. APVA parama individualaus namo renovacijai 2025 m. gali siekti iki 14 500 eurų vienam projektui, priklausomai nuo namo dydžio ir atliktų darbų. Jei Jūsų namo naudingasis plotas yra 100 m², maksimali kompensacija būtų 7 500 eurų.

Esminiai dokumentai ir teisės aktai

Svarbu žinoti pagrindinius dokumentus ir teisės aktus, reglamentuojančius daugiabučių namų renovaciją:

• Prašymas dėl išankstinio paskolos grąžinimo.
• Susitarimas dėl daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) paskolos įmokų mokėjimo prievolės pakeitimo.
• Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programa, patvirtinta Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2004 m. rugsėjo 23 d. nutarimu Nr.
• Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2009 m. gruodžio 16 d. nutarimas Nr.
• Daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) projekto rengimo tvarkos aprašas, patvirtintas Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2009 m. lapkričio 10 d. įsakymu Nr.

Šie dokumentai ir teisės aktai padeda užtikrinti skaidrų ir efektyvų renovacijos procesą, apsaugant gyventojų interesus.

Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)

Ar būtina keisti langus renovacijos metu? Taip, galima. Tačiau atkreipiame dėmesį, kad gali būti naudojamos tik sertifikuotos, CE ženklą turinčios statybinės medžiagos. Langų keisti nebūtina, jeigu turite dokumentą - langų atitikties deklaraciją. Deklaracijoje turi būti nurodyta oro skverbties klasė ne žemesnė kaip 4. Šį dokumentą išduoda jums langus pagaminusi įmonė. Arba jeigu nekeisite langų ir neturėsite atitikties deklaracijos, galima atlikti sandarumo testą po renovacijos. Rodikliai turės atitikti B klasę.

Kada reikia pateikti APVA išlaidų kompensavimo prašymą? Įgyvendinti projektą ir pateikti APVA išlaidų kompensavimo prašymą privaloma ne vėliau kaip per 15 mėnesių nuo kvietimo teikti projekto registracijos formas pabaigos dienos, t. y. ne vėliau kaip iki 2025 m. Neskubėkite, galite pateikti paraišką, kad ir kovo 30 d.

Kokios yra dažniausios renovacijos priemonės? Dažniausiai seno namo savininkas turi apšiltinti namo grindis, pamatus, sienas, stogą. Name turi būti tinkama šildymo sistema.

Daugiabučio namo bendrijos narių teisės ir susirinkimų organizavimas

Nusprendus nutraukti sutartį su paslaugų teikėju arba norint pakeisti daugiabučio namo valdymo formą, balsavimo metu, tam turi pritarti dauguma, 50 proc. Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys.

Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu.

Bendrijos narių susirinkimas gali balsuoti už tai, kad būtų leista tam asmeniu dalyvauti arba gali balsuoti taip, kad jis turi pasišalinti (turėtų pasišalinti, jei to nepadarytų, galima būtų kviesti policiją, pareiškiant kaltinimą dėl trukdymo susirinkimui). Priklausomai nuo situacijos, į tokio asmens klausimus, jeigu jam būtų leista dalyvauti, galima būtų...

Teisiniai nesklandumai ir iššūkiai

Nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas R.Dargis dabartinėje būsto renovacijos programoje randa daug neišaiškintų aplinkybių. Viena svarbiausių - teisinė sistema. Visi daugiabučių gyventojai yra turto savininkai, bendraturčiai. Tad svarbu išaiškinti, kaip turėtų būti teikiama parama pastatams renovuoti: per bendrijas, per administruojančias įmones ar per privačius asmenis.

„Neseniai kalbėta, kad senus namus būtų galima renovuoti ir pastatyti ant jų antstatus, kuriuose būtų galima įrengti naujus butus. Idėja tikrai gera. Bet neaišku, ar galima tokius siūlymus įgyvendinti, ar tam reikia visų name gyvenančių savininkų sutikimo. Stogas - juk visų dalinė nuosavybė, tad užtenka vieno piktavalio ir procesas sustotų. Teisinių nesklandumų yra daug. Kai jie visi bus išaiškinti, bus galima pasakyti, kaip važiuos renovacijos traukinys“, - sakė R.Dargis.

Patarimai gyventojams

Renovacijos procesas gali atrodyti sudėtingas, tačiau tinkamai pasiruošus ir bendradarbiaujant su specialistais, galima pasiekti puikių rezultatų. Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos patarimus:

• Aktyviai dalyvaukite susirinkimuose ir balsavimuose.
• Išsiaiškinkite visus finansavimo ir paramos klausimus.
• Pasirinkite patikimus rangovus ir administratorius.
• Nuolat stebėkite renovacijos eigą ir kokybę.

tags: #ar #privaloma #daugiabucio #renovacija #gyventojams