Vienas iš dažniausiai užduodamų klausimų, kylantis klientams, norintiems parduoti ar išnuomoti nekilnojamąjį turtą, yra: kiek kainuoja nekilnojamojo turto brokerio paslaugos? Brokerio arba kitaip nekilnojamojo turto agento paslaugų kaina Lietuvoje labai priklauso nuo įvairių faktorių. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, lemiančius NT brokerio paslaugų kainas, ir pateiksime praktinių patarimų, kaip išsirinkti patikimą specialistą.
NT brokerio paslaugų kainos paprastai sudaro nuo 2% iki 5% turto pardavimo ar nuomos sandorio vertės. Tai reiškia, kad jei jūsų būstas parduodamas už 100 000 €, brokerio komisinis atlygis gali būti apie 2 000-5 000 €. Tačiau šios sumos priklauso nuo daugybės veiksnių, tokių kaip turto tipas, sudėtingumas ir brokerio patirtis.
Taigi, kokie veiksniai turi įtakos NT brokerio paslaugų kainai?
Kas turi įtakos NT brokerio paslaugų kainai?
Nekilnojamojo turto brokerio paslaugų kainos gali labai skirtis priklausomai nuo kelių veiksnių, įskaitant brokerio patirtį ir reputaciją, turimą paslaugų asortimentą, rinkos sąlygas, regioną ir kt.
Turto vertė
Pirmasis svarbus faktorius, nulemiantis brokerio paslaugų kainą, yra turto vertė. Kuo brangesnis objektas, tuo mažesnis procentinis komisinis atlygis gali būti taikomas. Pavyzdžiui, už 300 000 € vertės objektą komisinis mokestis gali būti 2%, tuo tarpu už 50 000 € vertės objektą jis gali siekti 4-5%. Brokeriai dažnai sudaro individualius susitarimus, atsižvelgdami į objekto vertę ir darbo sudėtingumą.
Dažniausiai yra prašoma sumokėti brokeriui nuo 2 iki 5 proc. nuo sandorio vertės. Pavyzdžiui, jeigu Jūsų parduodamo turto kaina yra 200 000 Eur, o brokeris prašo už pardavimo paslaugas sumokėti 2 proc. nuo pardavimo kainos, tai jo pardavimo paslaugų kaina bus 4 000 Eur. Jei objektas yra aukštos vertės arba komercinis, gali būti taikomi kiti įkainiai.
Turto tipas ir būklė
Gyvenamojo būsto pardavimas paprastai reikalauja mažiau pastangų nei komercinių patalpų ar sudėtingo nekilnojamojo turto sandoriai. Pavyzdžiui, senos statybos daugiabučio buto pardavimas dažniausiai yra paprastesnis nei naujos statybos namo su dideliu žemės sklypu pardavimas.
Kuo nekilnojamojo turto brokerio profesija skiriasi nuo kitų profesijų?
Rinkos situacija
Šalies ekonominės sąlygos, regionų rinkos paklausa ir pasiūla taip pat lemia nekilnojamojo turto agento darbo sudėtingumą. Esant aktyviai NT rinkai, sandoriai vyksta greičiau ir paprasčiau, todėl brokerio komisiniai gali būti mažesni. Atvirkščiai, kai rinka yra lėta, brokeriui gali reikėti daugiau pastangų, kad surastų pirkėją, todėl kaina gali didėti.
Brokerio patirtis ir reputacija
Antrasis ir ne mažiau svarbus faktorius - paties brokerio patirtis ir kompetencijos. Patyrę brokeriai, turintys ilgametę patirtį ir sėkmingai užbaigtų sandorių sąrašą, dažniausiai taiko didesnius įkainius. Tai yra suprantama, nes jų paslaugos garantuoja profesionalumą, efektyvumą ir aukštą kokybę.
Daugiau metų nekilnojamojo turto rinkoje dirbantis ir nemažai patirties sukaupęs nekilnojamojo turto brokeris mokės aiškiai ir užtikrintai bendrauti su Jumis bei potencialiais pirkėjais ar nuomininkais, taip pat geriau žinos, kokias turto gerąsias savybes svarbiausia pabrėžti, sklandžiau tvarkys dokumentus pardavimo ar nuomos procese, ir tikėtina, greičiau bei brangiau parduos ar išnuomos Jūsų turtą.
Kokias paslaugas apima brokerio komisinis mokestis?
NT brokeriai teikia platų paslaugų spektrą, kuris dažnai pateisina jų taikomą komisinį atlygį. Jis taip pat stengiasi gauti geriausią įmanomą kainą savo klientui.
Brokeriai teikia įvairias paslaugas, kurios padeda užtikrinti, kad nekilnojamojo turto sandoriai vyktų sklandžiai ir efektyviai. Štai keletas pagrindinių paslaugų:
- Nekilnojamojo turto vertinimas
- Turto rinkodara ir reklama
- Pirkėjų ir nuomininkų paieška
- Derybų vykdymas
- Dokumentų tvarkymas
- Teisinė ir finansinė konsultacija
- Pagalba sudarant sandorį
- Konsultacija po sandorio
Teisinės paslaugos ir dokumentų tvarkymas
Dokumentų rengimas ir tikrinimas yra svarbi NT sandorio dalis. Brokeriai rūpinasi sutartimis, kadastrinėmis pažymomis ir kitais dokumentais, kad sandoris vyktų sklandžiai.
Kiek kainuoja NT brokerio paslaugos Lietuvoje?
Konkrečios kainos gali varijuoti, tačiau pateikiame orientacinius įkainius:
- Pardavimas: Komisinis mokestis paprastai sudaro 2-5% nuo pardavimo kainos. Už mažesnės vertės turtą (pvz., iki 50 000 €) gali būti taikomas fiksuotas mokestis arba didesnis procentas.
- Nuoma: Nuomos atveju brokerio komisinis mokestis dažniausiai yra vieno mėnesio nuomos dydis. Jei objektas yra aukštos vertės arba komercinis, gali būti taikomi kiti įkainiai.
- Konsultacijos ar atskiros paslaugos: Kai kurie brokeriai siūlo atskiras paslaugas, tokias kaip turto vertinimas ar rinkodaros konsultacijos, už kurias gali būti taikomas fiksuotas mokestis (nuo 100 € ir daugiau).
Ar verta samdyti NT brokerį?
Samdyti NT brokerį verta, jei norite sutaupyti laiko, išvengti streso ir maksimaliai padidinti savo sandorio vertę. Nors brokerio paslaugos kainuoja, jos atsiperka, nes:
- Brokeriai dažnai parduoda turtą už didesnę kainą nei savarankiškai parduodantys savininkai.
- Jie atlieka sudėtingas užduotis, tokias kaip derybos ir dokumentų tvarkymas, kas reikalauja daug žinių ir patirties.
- NT rinkodaros strategijos užtikrina didesnį turto matomumą ir pritraukia daugiau potencialių pirkėjų.
Praktiniai patarimai renkantis brokerį:
- Patikrinkite atsiliepimus: Ieškokite klientų atsiliepimų internete arba pasiteiraukite rekomendacijų iš pažįstamų.
- Palyginkite kelis brokerius: Susitikite su keliais specialistais, kad galėtumėte įvertinti jų požiūrį, patirtį ir kainas.
- Nustatykite aiškias sąlygas: Pasirašykite sutartį su brokeriu, kurioje būtų aiškiai apibrėžtos paslaugos ir jų kaina.
Suprantama, kad niekam nesinori suklysti ir patikėti savo nekilnojamojo turto pardavimą abejotinos reputacijos brokeriui. Tad kaip išsirinkti tikrą šios srities profesionalą? Pasidalinsime keletu vertingų patarimų:
- Ieškokite TIKRŲ buvusių klientų atsiliepimų apie Jus dominantį NT brokerį. Kaip atskirti atsiliepimas tikro kliento ar paties brokerio sukurtas? Remkitės tik atsiliepimais rastais platformose, kurių pats NT brokeris koreguoti negali, pvz.: Google verslo paskyra ar naujausi Rekvizitai.lt atsiliepimai.
- Jei bandote patys parduoti savo turtą ir pagal jūsų reklaminį skelbimą skambina NT brokeriai ir siūlo savo paslaugas, tai irgi vertinkite kritiškai. Juk kas gerai dirba, klientų ir užsakymų tikrai turi daug. Tikėtina, kad jus skambučiais vylioja brokeriai - naujokai bei tie, kuriems ne itin gerai darbas sekasi.
- Jei radote skelbimą su informacija, kad ieškomas pirkti būstas būtent jūsų vietovėje, o paskambinus paaiškėjo, kad tai NT brokeris, kuris jokio pirkėjo neturi ir paskubomis jums siūlo savo paslaugas, tokį kandidatą į jūsų turto pardavimą irgi vertinkite kritiškai. Juk jūsų pažintis jau prasidėjo nuo apgaulės.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM)
Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims. Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.
Apskaičiuojant GPM, svarbu atsižvelgti į galimas lengvatas ir išimtis, numatytas Lietuvos Respublikos įstatymuose. Pavyzdžiui, GPM nereikia mokėti, jei parduodamas turtas buvo išlaikytas ilgiau nei 10 metų arba jei gautos pajamos panaudojamos kito būsto įsigijimui per vienerius metus.
Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.
Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Gyventojų pajamų mokesčio nereikia mokėti:
- Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo.
- Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo, tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai, o turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą.
- Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta.
- Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje ir ten taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta.
NT brokerio teikiama nauda klientams
Svarbu suprasti, kokią naudą brokeris gali jums pasiūlyti. Samdydamas brokerį, pardavėjas ne tik taupo savo laiką, kurį tektų skirti pirkėjų paieškoms, skambučiams, elektroniniams laiškams, susitikimų derinimui. Specialistas taip pat padės sklandžiai laviruoti biurokratiniuose labirintuose, paaiškins, kokių dokumentų reikia pardavimui, padės notariniuose veiksmuose.
Nereikia pamiršti ir dar vienos svarbios dalies: brokeris profesionaliai atskleis pirkėjui geriausias nekilnojamojo turto savybes ir padidins šansą parduoti būstą greičiau ir brangiau. Be to, brokerio paslaugos ne ką mažiau naudingos ir pirkėjui. Jis ne tik skirs laiko aprodyti būstą patogiu metu, tačiau ir supažindins, kokių dokumentų reikės perkant nekilnojamąjį turtą, kai kuriais atvejais rekomenduos, kur greičiau ir pigiau gauti finansavimą, jei jis yra reikalingas.
Paskaičiavus, kiek kainuoja brokerio paslauga, atitinkamai galite brangiau įvertinti parduodamą turtą, nes jis nuima naštą ne tik nuo pardavėjo, bet ir nuo pirkėjo pečių.
Apibendrinant, paslaugos, kurias suteikia nekilnojamojo turto brokeriai, gali būti labai vertingos - ypač kai nėra patirties, norisi sutaupyti laiko ar kai sandoris sudėtingesnis. Tai aktualu tiek visoje Lietuvoje, tiek ieškant sprendimų su NT brokeriais Kaune. Svarbu žinoti, kiek ir už ką mokate brokeriui bei kiek realios vertės nekilnojamojo turto brokeris Kaune ar kitame mieste suteikia Jums.
Pagrindiniai žingsniai parduodant nekilnojamąjį turtą
Nekilnojamojo turto pardavimas gali būti ilgas ir dažnai sudėtingas procesas:
- Rinkos kainos analizė. Prieš pradedant NT pardavimą, reikia išanalizuoti NT rinką ir nustatyti tinkamą turto kainą.
- Turto trūkumų pašalinimas. Labai svarbu prieš pradedant pardavinėti nekilnojamąjį turtą „įsispirti į pirkėjo batus“ ir kritiškai pažvelgti į savo turtą.
- Nekilnojamojo turto pristatymas. Vienas svarbiausių dalykų turto fotosesija. Šiam darbui atlikti vienareikšmiškai reikia samdyti profesionalų NT fotografą.
- Pirkėjų paieška. Tai gali apimti turto skelbimų talpinimas nekilnojamojo turto portaluose, tam tikrose NT pardavimo grupėse socialiniuose tinkluose.
- Turto apžiūros potencialiems pirkėjams. Svarbu prisiminti, kad nebus antro šanso potencialiam pirkėjui sudaryti pirmą įspūdį, todėl turto apžiūroms labai svarbu kruopščiai pasiruošti.
- Derybos dėl kainos. Tai kone vienas svarbiausių momentų turto pardavimo procese tiek pardavėjui tiek pirkėjui, kur klaidos gali būti ypatingai skaudžios, tačiau geri Jūsų derybiniai įgūdžiai gali atnešti puikių rezultatą.
- Preliminarios sutarties sudarymas. Kai susitarsite su pirkėju dėl turto pardavimo, kitas svarbus žingsnis yra preliminarios sutarties pasirašymas. Visus sutartus dalykus būtina užfiksuoti raštu, kad artėjant notariniam sandoriui nekiltų nesusipratimų ir interpretacijų.
- Notarinės sutarties pasirašymas. Turbūt maloniausia sandorio dalis, yra notarinio sandorio pasirašymas, jeigu viskas iki tol padaryta teisingai, jokio streso jau nebėra, pirkėjas atsiskaito už turtą, sudedami parašai ir galima sveikinti pardavus nekilnojamąjį turtą!
- Turto perdavimas pirkėjui. Po notarinio, kai dokumentai jau sutvarkyti, žinoma reikia turtą fiziškai perduoti pirkėjui. Perduodant turtą reikia užpildyti Turto priėmimo-perdavimo aktą, kuriame užfiksuojama kiek ir kokių raktų perduodama pirkėjui, užfiksuojami skaitiklių rodmenys, šių rodmenų reikės pirkėjui sudarant sutartis su komunalinių paslaugų tiekėjais.
NT brokerio paslaugų kainos pavyzdžiai
NT paslaugų įmonės „NT pardavimų sprendimai” paslaugų kaina svyruoja apie 1 - 5 proc. nuo faktinės nekilnojamo turto pardavimo kainos. Tais atvejais, kai turto vertė yra mažesnė nei 100 000 Eur - brokerio paslaugų kaina būna sutartas fiksuotas mokestis, kuris mokamas neatsižvelgiant į parduodamo turto kainą.Jei Jūsų turto vertė siekia 150 000 Eur ir daugiau, tai jo pardavimo paslaugų kaina gali svyruoti nuo 2 iki 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos arba 3000 - 6000 eurų. Jei Jūsų turtas vertas 250 000 Eur ir daugiau, tai „NT pardavimų sprendimai” paslaugų kaina bus 2 - 3 proc. nuo faktinės pardavimo kainos arba 5000 - 7500 eurų sėkmės atveju. Jei turto vertė siekia 500 000 Eur ir daugiau, tai už jo pardavimą gali būti prašoma 1,5 - 2 proc. arba 7500 - 10 000 eurų atlygio.
Kokie dokumentai reikalingi parduodant nekilnojamąjį turtą?
- Nekilnojamojo turto savininko tapatybės dokumentas.
- Nekilnojamojo turto techninė dokumentacija.
- Nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai. Tai dokumentai įrodantys, kad esate NT savininkas. Tai gali būti turto pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, teismo nutartis, statinio priėmimo naudoti aktas, pardavimo varžytinėse aktas ir kt.
- Pažymos. Įvairios pažymos kad turtas neturi skolų.
- Nekilnojamojo turto energetinio naudingumo sertifikatas.
- Banko ar kito kreditoriaus sutikimas parduoti nekilnojamąjį turtą.
NT vertinimas
Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti reikalingas įvairiose situacijose:
- Perkant nekilnojamąjį turtą. NT vertinimas yra būtinas pirkėjui, jeigu turtas yra perkamas su banko ar kredito unijos suteikiama paskola.
- Statant nekilnojamąjį turtą. Jeigu žmogus nori pasistatyti namą ir gauti finansavimą iš banko ar kredito unijos, jam tai pat bus reikalingas NT vertinimas, vertinimą tikėtina reikės atlikti tam tikrais etapais atsižvelgiant į atliktus darbus.
- Refinansuojantis turimą paskolą. Pavyzdžiui pirkote nekilnojamąjį turtą prieš kelerius metus su banko paskola ir turite sutartį su 2,5% palūkanų banko marža, tačiau dėl šiuo metu išaugusio Euribor galite refinansuotis ir gauti mažesnę banko palūkanų maržą, kaip pvz. 2,0%.
- Esant teisminiam procesui.
- Nekilnojamojo turto paveldėjimo metu. Paveldint nekilnojamąjį turtą rekomenduotina atlikti NT vertinimą, jeigu norėsite turtą parduoti. Paveldėjimo metu NT vertintojas nustatys turto rinkos vertę, vertinimo ataskaitą pateiksite notarui, o notaras tai užfiksuos turto paveldėjimo liudijime.
- Esant mokestinei naštai. Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti naudingas mokesčių sumokėjimo procese, kadangi nekilnojamojo turto vertė gali turėti įtakos apmokestinimui.
- Draudžiant nekilnojamąjį turtą.
tags: #nekilnojamo #turto #brokeriu #komisiniai