Būsto paskolą gauti gali būti sunkiau ne tik dėl asmenų finansinės situacijos, bet ir dėl būsto, kurį jie nori įsigyti, būklės bei teisinio statuso. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovo Mindaugo Statulevičiaus teigimu, problemų norint gauti paskolą gali kilti tais atvejais, kai norimas įsigyti būstas neatitinka kredito įstaigos numatytų kriterijų. Dažniausiai tai - prasta NT objekto būklė, dėl kurios jo vertė yra itin maža.
Taigi, kokie yra kriterijai, kada būstas yra nekredituojamas? Kriterijus nustato patys bankai.
Lietuvos banko Priežiūros tarnybos specialistai paaiškino, kad teisės aktai nenustato konkrečių reikalavimų arba kriterijų dėl įkeičiamo nekilnojamojo turto.
Pasak M. Statulevičiaus, atsižvelgiama į paties objekto fizinę būklę, taip pat - į aplinką, kurioje jis pastatytas, ar planuojamas tolesnis tos teritorijos vystymas, pavyzdžiui, ar šalia nebus pradėtos tiesti taršios, triukšmą keliančios komunikacijos ir pan.
Pagrindiniai aspektai, į kuriuos atsižvelgia bankai:
- Fizinė būklė
- Aplinka
- Planuojamas teritorijos vystymas
„Turtas turi turėti tam tikrus kriterijus. Turi būti tam tikra fizinė būklė, taip pat yra turto likvidumo klausimas, ar nėra taip, kad turtas iš principo labai greitai nuvertės, tuomet kredito įstaigos vertina, kad gal galėtų suteikti paskolą tam tikrai sumai: po metų kelerių dėl įvairių aplinkybių turtas gerokai nuvertės, jį parduoti bus sunku, grąžinti kreditą trumpuoju laikotarpiu irgi bus sunku“, - sako M. Statulevičius.
Gaukite išankstinį būsto paskolos patvirtinimą – 2026 m. patarimai ir gudrybės
Kredito įstaigų požiūris į NT paskirtį
Pašnekovas aiškina, kad paskolą dažnai sunku gauti norint nusipirkti NT objektą, kurio paskirtis nėra gyvenamoji, tačiau pirkėjai turi planą tą turtą paversti gyvenamu.
Ekspertas aiškina, kad paskolą dažnai sunku gauti norint nusipirkti NT objektą, kurio paskirtis nėra gyvenamoji, tačiau pirkėjai turi planą tą turtą paversti gyvenamu. Pasak pašnekovo, įprastai tokiems NT objektams taikomas didesnis pradinis įnašas ir pan.
„Kita vertus, labai dažnai įstaigos nepasako „ne“, jos iškelia sąlygas, kurias pirkėjui bus sudėtinga įgyvendinti. Labai didelis pradinis įnašas, rizika bus susijusi su marža, paskolos periodiniu mokėjimu ir pan.“, - aiškina pašnekovas.
„Kad turtas būtų nekredituojamas, jis turėtų būti visiškai prastos būklės, daug kriterijų atitikti. Aišku, yra ir teisinių dalykų, ar turtas turės daug bendraturčių, kaip jie tarpusavyje sutars dėl turto valdymo, priežiūros, pardavimo, tokie teisinės nuosavybės klausimai“, - komentuoja LNTPA vadovas.
Taigi, kredito davėjui svarbus ne tik įkeičiamo nekilnojamojo turto vertinimas (kaina), tačiau ir kiti požymiai, kaip, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto likvidumas ir pan. Todėl vadovaudamasis savo vidaus tvarkomis arba politika, kredito davėjas, manytina, turi teisę atsižvelgti į tam tikrus nekilnojamojo turto parametrus“, - informuoja Lietuvos bankas.
Bankų pozicijos dėl būsto paskolų
Delfi būstas pasiteiravo didžiausių Lietuvos komercinių bankų, kokius kriterijus turi atitikti perkamas NT, kad jam įsigyti būtų suteikta paskola.
- Swedbank: Bankas teikia būsto paskolas nekilnojamajam turtui įsigyti, kuris yra tinkamas asmeniui ar šeimai nuolat gyventi, nors kiekvieną atvejį vertina individualiai. NT atitinka statybos reikalavimus, turi reikalingas komunikacijas ir patogumus bei yra juridiškai tvarkingas. Tačiau jeigu jokia draudimo bendrovė nesutinka NT drausti atkuriamąja verte, toks turtas negali būti įkeistas bankui.
- Seb bankas: Kiekvienas atvejis dėl būsto kredito yra individualus, sprendimas priimamas atsižvelgus ir įvertinus daug skirtingų aspektų, susijusių su konkrečiu asmeniu, jo situacija ir perkamu turtu. Tačiau, kalbant apie turtą, kurio įsigijimas nėra finansuojamas, būsto paskola negalėtų būti suteikiama itin nusidėvėjusiam, prastos techninės būklės būstui, kurio nedraudžia draudimo bendrovės, taip pat neregistruotiems, nelegaliems, ne pagal projektą statomiems objektams.
- Luminor bankas: Teikiant finansavimą būstui įsigyti atsižvelgiama į daug aspektų: tai lemia ir turto vieta, vietovės infrastruktūra, pasiekiamumas, taip pat kreipiamas dėmesys į realią pastato, buto, namo būklę - šie dalykai paprastai nurodomi turto vertinimo ataskaitoje. Turtas, esantis teritorijose, kurios likvidžios nekilnojamojo turto rinkos atžvilgiu, standartiškai laikomas likvidesniu. Taip pat atsižvelgiama į didesnius miestus ir tankiai apgyvendintas vietoves, kurios yra arti socialinės ir inžinerinės infrastruktūros, čia istoriškai - žemas nedarbo lygis. Bendras turto likvidumas labai svarbus vertinant jo galimą finansavimą.
Tiesa, pašnekovė priduria, kad svarbiausias veiksnys įsigyjant būstą su paskola vis dėlto yra kliento gebėjimas grąžinti kreditą ir sumokėti visas su juo susijusias įmokas.
Turto vertinimas
Pasak LNTPA vadovo M. Statulevičiaus, sprendžiant šį klausimą, dažnai kviečiami nepriklausomi turto vertintojai, kurie nustato turto vertę. Pasak NT bendrovės „Inreal“ Vertinimo departamento vadovo ir Lietuvos turto vertintojų asociacijos prezidento Audriaus Šešplaukio, turtas vertinamas nežinant, ar bankas teiks paskolą, ar ne.
Jis aiškina, kad vertintojai vertina turtą pagal faktinius ir istorinius duomenis.
Jo teigimu, nekreditavimas labiau tikėtinas ne dėl turto vertės, o dėl teisinių turto aspektų arba paties pirkėjų finansinių galimybių.
„Butams paprastai taikomas lyginamasis metodas, atsižvelgiant į notarinius panašaus ar analogiško turto pirkimo ir pardavimo sandorius, ne senesnius nei 36 mėnesiai (dėl rinkos pokyčių visada stengiamasi naudoti kuo naujesnę informaciją). Pagal atsakingo skolinimo nuostatus yra finansuojama iki 85 proc. nuo turto rinkos vertės arba nuo pardavimo sumos, priklausomai nuo to, kuri iš jų yra mažesnė. Tačiau, priklausomai nuo turto paskirties ar kitų savybių, ar aplinkybių rinkoje, finansuojama dalis gali būti mažesnė“, - teigia A. Šešplaukis.