Statybos leidimas negyvenamiesiems pastatams: reikalavimai ir naujovės

Vilnius - sparčiausiai augantis Baltijos regiono miestas, kuriame pernai buvo išduota daugiausia, net 12 proc. visų statybos leidimų, kai tuo tarpu Kaune - 7 proc., Klaipėdoje - 2 proc. Vilniaus miesto savivaldybė pirmauja Lietuvoje pagal išduodamų statybos leidimų skaičių ir apimtis. Per 2024 metų vienuolika mėnesių išduoti 1124 statybos leidimai. Vilniuje 2023 metais išduoti statybų leidimai negyvenamiesiems pastatams ženkliai viršijo praėjusių metų apimtis.

Vilniuje kyla biurai, parduotuvės, viešbučiai, maitinimo įstaigos, kultūros, mokslo, gydymo įstaigos, gamybiniai pastatai, sandėliai, ir pan. Tokiems pastatams išduoti 76 leidimai (2022 m. - 63), o bendras plotas padidėjo iki 520,2 tūkst. kv. m (2022 m. - 317,4 tūkst. kv. m). O šiais metais, per 11 mėnesių jau leista statyti 77 naujus negyvenamuosius pastatus. Dar 42 leista rekonstruoti. Tai, kad investicijos į nekilnojamąjį turtą nestoja, galima matyti iš vystomų naujų projektų. Šiais metais metais išduotas statybą leidžiantis dokumentas vienam iš „Business Garden Vilnius" didžiulio verslo parko statybos etapui, Žirmūnuose įsikursiančiam verslo centrui ir gyvenamųjų namų kompleksui „Mūnai". Šnipiškėse, Daugėliškio gatvėje iškils taip pat naujas gyvenamųjų namų kvartalas. Rugsėjį išduotas statybą leidžiantis dokumentas didžiuliam biurų kompleksui Lvivo gatvėje. 27 tūkst. kv. m ploto pastate numatyta prekybos, maitinimo paslaugų, administracinės patalpos, konferencijų salė. Vilniaus miesto inovacijų parke UAB „Pentasweet" 1,28 ha sklype numato statyti apie 5000 kv. m. gamyklos ir laboratorijų kompleksą. Praėjusių metų pabaigoje Vilniuje pradėtas statyti didžiausias Europos biotechnologijų miestas „Bio City".

Nuo projektinių pasiūlymų pateikimo iki statybos leidimo išdavimo praeina vidutiniškai 185 dienos - panašus vidurkis yra ir kitų didžiųjų Lietuvos miestų. Per panašų laiko tarpą statybos leidimai išduodami ir daugelyje kitų Europos šalių. „Savivaldybė neturi tikslo vilkinti leidimų išdavimo. Tačiau kai kurie veiksniai, tokie kaip nacionaliniai reikalavimai ir „Infostatybos" sistema, nepriklauso nuo mūsų. Per šiuos metus Architektūros skyriuje jau gauta beveik 24 tūkst. prašymų. Pagal turimą specialistų skaičių, vieno prašymui nagrinėjimui tektų iki 2 val.

Statybos projektai ir reikalavimai

Vilniuje statybos projektai turi atitikti ne tik pagrindinius teisės aktus, tokius kaip Statybos techninis reglamentas ar Vilniaus bendrasis planas, bet ir daugybę kitų nacionalinių bei tarptautinių teisinių normų. Pavyzdžiui, reikia derinti Architektūros įstatymo, Nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos įstatymo, Želdynų įstatymo ir ES direktyvų reikalavimus. „Šie reikalavimai nėra savivaldybės užgaida - tai nacionaliniai ir tarptautiniai įsipareigojimai.

Projektų tikrinimas užtrunka dėl griežtėjančių reikalavimų ir papildomų tikrinimų, įgyvendinant Specialiųjų tyrimų tarnybos rekomendacijas. Anksčiau šį procesą vykdė vienas specialistas. Anot pranešime cituojamos A. Paškauskienės, projektai vertinami griežčiau (atitinkamai ir ilgiau) ir todėl, kad Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija savivaldybių darbuotojus traukia asmeninėn atsakomybėn už projektuotojų pateiktus klaidingus duomenis (užstatymo aukštį, intensyvumą, tankį ir t. t.). „Tai ydinga praktika, kuri dokumentų tikrinimo tikrinimo procesą vilkina ir prideda neadekvačiai dideles atsakomybes specialistams", - sako A. Paškauskienė. Jos nuomone, reikėtų aiškiau sutarti, už kurią informaciją atsakingas projektuotojas, projekto vadovas, ar tikrintojas. „Logiška, kad už pateiktus duomenis turi būti atsakingas tas, kuris juos pateikia, o ne tas kuris tikrina", - mano Savivaldybės atstovė.

Ilgiausi projektų derinimai, anot vystytojų, turi įtakos didėjančioms būsto kainoms. Nors būsto kainos išlieka aukštos ir, prognozuojama, kad augimas nemažės, gyventojų perkamoji galia Vilniuje taip pat didėja. Lietuvos banko duomenimis, šiuo metu Vilniuje prireiktų 7,1 vidutinių metinių atlyginimą įsigyti vidutinį 50 kv. m. būstą Vilniuje. 2024 m. vidutinis su paskola įperkamas plotas yra 49 kv. „Nors savivaldybės specialistai dėl besikeičiančių įstatymų, „Infostatybos" sistemos pokyčių ir aukštesnių reikalavimų projektų kokybei susiduria su tam tikrais iššūkiais, Vilniaus plėtros tempas išlieka spartus. Investicijos į negyvenamuosius projektus auga, o būsto prieinamumas pamažu gerėja", - reziumavo Savivaldybės vyr. architektė L. Kairienė.

Siekiant pastatų energinio naudingumo, pastaraisiais metais reikalavimai būtinai naudingumo klasei pasiekti buvo palaipsniui griežtinami, kaip tai nustatyta 2012 m. patvirtintame statybos techniniame reglamente „Pastatų energinis naudingumas. Energinio naudingumo sertifikavimas“. Pastatai, kuriems statybos leidimas išduotas iki 2014 m., turi būti ne žemesnės kaip C energinio naudingumo klasės, nuo 2014 m. - ne žemesnės kaip B energinio naudingumo klasės. Jei statybos leidimas bus išduotas po 2016 m. sausio 1 d. - pastatas turės atitikti ne žemesnę kaip A energinio naudingumo klasę, nuo 2018 m. sausio 1 d. - ne žemesnę kaip A+, o nuo 2021 m. sausio 1 d. - ne žemesnę kaip A++ klasę.

Specialistai atkreipia dėmesį, kad, kalbant apie energinio naudingumo reikalavimus, svarbiausia yra ne projektavimo pradžios ar dokumentų pateikimo, bet leidimo išdavimo data. Aukštesni energinio naudingumo reikalavimai galios ne tik pastatams, kuriems statybos leidimas bus išduotas po 2016 m. sausio 1 d., bet ir naujiems pastatams, kuriems, vadovaujantis Statybos įstatymo ir statybos techninių reglamentų nuostatomis, neprivalomi statybą leidžiantys dokumentai, jeigu jų statybos darbai bus pradėti atitinkamai po 2016 m. sausio 1 d., po 2018 m. sausio 1 d. ir po 2021 m.

Rekonstruojamiems, atnaujinamiems ar remontuojamiems pastatams ir jų dalims, kai atliekamų darbų kaina sudaro daugiau kaip 25 procentus pastato vertės, neįskaitant žemės sklypo, ant kurio stovi pastatas, vertės, ir po 2016 m. sausio 1 d. bus taikomi tokie pat reikalavimai, kaip dabar. Tais atvejais, kai atliekamas paprastasis pastato remontas - keičiami langai, durys, šiltinamos sienos - energinio naudingumo reikalavimai pasiekti ne žemesnę kaip C klasę taikomi tik keičiamiems elementams. Tai reiškia, kad šie elementai turi atitikti reikalavimus, keliamus elementams C klasės pastatuose. Jie nesikeis po 2016 m.

Specialistai atkreipia dėmesį, kad, vadovaujantis Statybos įstatymo nuostatomis, kai kuriems pastatams minimalūs privalomi pastatų energinio naudingumo reikalavimai nenustatomi. Jiems priskiriami kultūros paveldo statiniai, jeigu laikantis reikalavimų nepageidautinai pakistų charakteringos jų savybės ar išvaizda, religinės veiklos, laikini, skirti naudoti ne ilgiau kaip 2 metus, pastatai. Energinio naudingumo reikalavimai nenustatomi ir nedaug energijos sunaudojantiems gamybos ir pramonės, sandėliavimo paskirties bei žemės ūkiui tvarkyti skirtiems negyvenamiesiems pastatams, atskirai stovintiems pastatams, kurių bendras naudingasis vidaus patalpų plotas ne didesnis kaip 50 kv. metrų.

Dažnai užduodami klausimai

Iš senų laikų labai gajus mitas, kad statyti namą iki 80m2 ploto leidimas nereikalingas. Ir taip ir ne. Yra niuansų. Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas? Kada jis pradėtas statyti? Juos apibrėžia - STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius. Tai yra daugiabučiai, visuomeniniai pastatai, degalinės, užtvankos ir kiti rimti statiniai. Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą. Neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių. Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m2. 100-200m2 gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys. Plačiau žiūrėsim į šią kategoriją. Būtent čia ir „gyvena” tie paprastai ir nesudėtingai be leidimų statomi statiniai. Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai. STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyrius.

Jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso. Jeigu ten 2017-2018 metais nesimatė jokio statinio - gali tekti pasistengti įrodyti. Pateikti statybų rangos sutartį, medžiagų pirkimo kvitus, foto ar pan.

• Ar galiu Vilniaus rajone statyti gyvenamą namą iki 80m2 be leidimo? Ne. Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.
• Sodų bendrijoje statomas nedidelis sodo namas. Ar reikalingas leidimas? Taip. Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan. Nėra skirtumo ar sodų bendrija yra mieste ar kaime - leidimas nereikalingas, kadangi sodo pastatai iki 80m2 priskiriami I nesudėtingų statinių grupei. Jeigu sodo namas viršija 80m2 - leidimas reikalingas.
• Noriu pastatyti šiltnamį prie tvoros su kaimynu. Vilniuje, Žvėryne. Ar galiu tiesiog statyti ir užregistruoti? Šiltnamiai iki 80m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo. Žvėryno rajonas tikėtina priskiriamas kultūros paveldo zonai.
• Turiu 1ha žemės ūkio paskirties sklypą su tvenkiniu. Noriu pastatyti pirtelę. Ar reikalingas leidimas? Jeigu pirtelė yra iki 80m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. BET. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog „bulvių lauke” statyti sudėtinga. Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.
• Prie pilnai registruoto namo noriu pastatyti priestatą/garažą. Sklypas priklauso miesto teritorijai. Ar reikalingas leidimas? Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia. Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.

VTPSI komentaras apie statinius, kuriems nereikalingas statybos leidimas

SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.

Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.

• SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
• SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.

A++ energinio naudingumo klasė

Jau nuo kitų metų statomi namai (kuriems statybų leidimas išduotas po 2020 m.) turės atitikti aukščiausią A++ energinio naudingumo klasę. Nekilnojamojo turto (NT) projektų plėtotojai teigia, kad tai, be jokios abejonės, padidins naujo NT kainas, tačiau realų pokytį rinkoje būsto pirkėjai pastebės tik po 2-3 metų. Be to, tokiems būstams sąskaitos už šildymą turėtų būti mažesnės.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius sako, kad NT plėtotojai iki šiol nesiveržė statyti A++ klasės namų, tokius projektus dažniausiai įgyvendindavo individualių namų savininkai. Jis skaičiuoja, kad pareinant prie aukščiausios energinės klasės NT projektų sąmata išaugs 5-7 proc.

Nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Antanas Kišūnas LRT.lt teigia, kad antrinėje būsto rinkoje, ypač pigesnių butų segmente, B, A ar A+ energinio naudingumo klasė pirkėjui nėra tokia aktuali, tačiau įsigydami būstą pirminėje rinkoje klientai aukštesnę energinę klasę vertina palankiau. „A++ energinio naudingumo klasės gyvenamieji pastatai privalės pasižymėti dar geresnėmis techninėmis charakteristikomis nei dabar statomi A+. Todėl už A++ energinės klasės būstą neišvengiamai teks susimokėti šiek tiek daugiau“, - mano A. Kišūnas.

Pagrindiniai skirtumai tarp dabar statomų A+ ir A++ namų, eksperto teigimu, yra keli. Visų pirma, A+ tipo name daugiau nei 50 proc. energijos turės būti pagaminama iš atsinaujinančiosios energijos. Antra, aukštesni reikalavimai bus taikomi vėdinimo sistemoms su šilumogrąža. Trečia, bus taikomi aukštesni reikalavimai išorės atitvarų šiluminėms savybėms.

Aplinkos ministerijos ekspertai primena, kad reikalavimas atitikti maksimalią A++ energinę klasę nebus taikomas šiems statiniams: pastatams, kurie yra kultūros paveldo statiniai, jeigu laikantis reikalavimų nepageidautinai pakistų jų būdingos savybės ar išvaizda; maldos namų ir kitokios religinės veiklos pastatams; laikiniesiems pastatams, skirtiems naudoti ne ilgiau kaip 2 metus; nedaug energijos suvartojantiems gamybos ir pramonės, sandėliavimo paskirties ir žemės ūkiui tvarkyti skirtiems negyvenamiesiems pastatams; atskirai stovintiems pastatams, kurių bendras naudingasis vidaus patalpų plotas ne didesnis kaip 50 kv. metrų.

Statybos įstatymo pakeitimų chronologija

Statybos įstatymo pakeitimų chronologija:

(Pilną chronologiją rasite originaliame šaltinyje)

Gera žinia statytojams - atidedamas reikalavimas pasiekti A energinio naudingumo klasę. Norintiems susiprojektuoti B energinio naudingumo klasės pastatą verta suskubti, kadangi A energinio naudingumo klasės reikalavimai įsigalios nuo 2016 m. lapkričio 1 d. Aplinkos ministrui pakeitus statybos techninius reglamentus, numatyta, kad A klasės energinio naudingumo reikalavimas taikomas naujai statomiems pastatams, kuriems prašymas išduoti leidimą statyti naują statinį ar rašytinį įgalioto valstybės tarnautojo pritarimą statinio projektui pateiktas po 2016 m. lapkričio 1 d., o kai statybą leidžiantys dokumentai neprivalomi - statybos darbai pradėti po 2016 m. lapkričio 1 d. Norint sutaupyti reiktų paskubėti ir projektus pasirengti bei pradėti statybas iki 2016 m. lapkričio 1 d.- datos iki kada galima statyti B energinio naudingumo klasės pastatus.

Užbaigus naujų pastatų (jų dalių) statybą. Užbaigus pastatų (jų dalių) rekonstravimą, atnaujinimą (modernizavimą) ar kapitalinį remontą, kai jų rekonstravimo, atnaujinimo (modernizavimo) ar kapitalinio remonto, kuriais atkuriamos ar pagerinamos pastato atitvarų ir (ar) inžinerinių sistemų fizinės ir energinės savybės, kaina sudaro daugiau kaip 25 procentus pastato vertės, neįskaitant žemės sklypo, ant kurio stovi pastatas, vertės.

Didesniems kaip 500 kvadratinių metrų (nuo 2015 m. liepos 9 d. - didesniems kaip 250 kvadratinių metrų) naudingojo vidaus patalpų ploto viešbučių, administracinės, prekybos, paslaugų, maitinimo, transporto, kultūros, mokslo, sporto, gydymo ir poilsio paskirties pastatams. Šio punkto nuostatos taikomos ir pastatams, kurių didesnę kaip 500 kvadratinių metrų (nuo 2015 m. liepos 9 d. Po 2018 m. gruodžio 31 d. valstybės ir savivaldybių institucijų, įstaigų ir įmonių statomi nauji, o po 2020 m. gruodžio 31 d. visi statomi nauji pastatai turi būti energijos beveik nevartojantys pastatai, kaip jie suprantami pagal Lietuvos Respublikos atsinaujinančių išteklių energetikos įstatymą. Reikalavimus energijos beveik nevartojantiems pastatams nustato Vyriausybė arba jos įgaliotos institucijos.

2014 m. antrąjį ketvirtį išduoti 509 leidimai negyvenamiesiems pastatams statyti, t. y. 12,2 procento mažiau nei 2013 m. antrąjį ketvirtį. Leistų statyti negyvenamųjų pastatų bendrasis plotas - 330,4 tūkst. kv. m, arba 20,2 proc. mažiau nei 2013 m. antrąjį ketvirtį. 2014 m. pirmąjį pusmetį šalyje išduoti 2 757 leidimai statyti 3 096 gyvenamuosius pastatus, iš jų 20 įvairių socialinių grupių asmenims skirtų gyvenamosios paskirties pastatų (bendrabučių). 3 076 gyvenamuosiuose namuose įrengti 5 536 butai, t. y., palyginti su 2013 m. pirmuoju pusmečiu, išduotų statybos leidimų skaičius sumažėjo 18 proc., leistų statyti butų - 17,4 proc. Negyvenamiesiems pastatams statyti išduoti 883 leidimai, leidžiantys statyti 1 203 negyvenamuosius pastatus. 2014 m. pirmąjį pusmetį, palyginti su atitinkamu 2013 m. laikotarpiu, išduotų statybos leidimų skaičius sumažėjo 22,3 proc.

Remiantis „Infostatyba“ sistemos duomenimis, 2014 m. antrąjį ketvirtį šalyje baigti statyti 1 258 pastatai, iš jų 1 006 gyvenamieji namai. Gyvenamuosiuose namuose įrengti 1 529 butai, kurių naudingasis plotas sudaro 195,9 tūkst. kv.m, t. y. 31,4 proc. daugiau nei 2013 m. antrąjį ketvirtį pastatytų butų naudingasis plotas. 68,8 proc. visų baigtų statyti butų buvo individualiuosiuose namuose, daugiabučiams namams teko 31,2 proc. visų pastatytų butų.

tags: #statybos #leidimas #negyvenamuju #pastatu #rodikliai