Dauguma verslininkų, atsižvelgdami į susiklosčiusią ekonominę padėtį, mažina patiriamas išlaidas. Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius. Pavyzdžiui, jei kita šalis pažeidžia sutarties sąlygas arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vykdyti tampa sudėtinga. Pasak advokatės Giedrės Kučinskės, tokiais atvejais sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu.
Terminuotos ir Neterminuotos Sutartys
Priešingai nei neterminuotos sutartys, kurias galima nutraukti nenurodžius nutraukimo pagrindo ir įspėjus bent prieš tris mėnesius (jeigu nuomojamas nekilnojamas daiktas), terminuotą sutartį nuomininkas gali nutraukti tik CK 6.498 str. Kartais šalys susitaria dėl nuostatų, leidžiančių sutartį nutraukti ir nesant kitos šalies kaltės ar numatančių kitokius sutarties nutraukimo pagrindus, nei numatyti CK. Nuomininkas, pageidaujantis nutraukti terminuotą nuomos sutartį, turėtų įvertinti ir sutartyje numatytas galimybes.
Sutarties Nutraukimo Pagrindai
Pabrėžtina, kad nuomininkui nederėtų neprotingai plačiai interpretuoti įstatyme ar sutartyje numatytų pagrindų sutarčiai anksčiau termino nutraukti. Pasitaiko atvejų, kai konkrečius nuomotojo veiksmus bandoma „pakišti” po sutarties pažeidimu ir reikalauti sutartį nutraukti prieš terminą. Tokiam ginčui pasiekus teismą, nuomininkas turėtų įrodyti ne tik pažeidimo, numatyto įstatyme ar sutartyje, faktą, bet ir tai, jog pažeidimo būta esminio.
Derybos Dėl Sutarties Nutraukimo
Jeigu nėra CK ir/ar sutartyje numatytų pagrindų nuomos sutarčiai nutraukti, nuomininkui belieka kreiptis į nuomotoją su pasiūlymu dėl nuomos sutarties nutraukimo ir derėtis dėl kompromisinių sutarties nutraukimo sąlygų. Nuomininkui nepavykus susitarti su nuomotoju dėl nuomos sutarties nutraukimo anksčiau termino, svarstytina galimybė kreiptis į jį dėl sutarties pakeitimo.
Sutarties Pakeitimas Dėl Esminių Aplinkybių
Tokią teisę numato CK 6.204 str., reglamentuojantis sutarčių vykdymą tais atvejais, kai vienai šaliai įvykdyti sutartį tampa sudėtingiau negu kitai šaliai. Pagal nurodytą normą, sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, atitinkančios CK numatytus kriterijus, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t.y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas.
Formaliai atrodytų, kad nuomininkas, mokantis didesnį mokestį už nuomą nei vyraujančios nuomos kainos, neturi pagrindo prašyti nuomotoją nuomos mokestį pakeisti. Viena vertus, nuomininkas terminuotą nuomos sutartį sudarė veikdamas savo rizika ir savo interesų naudai. Užsitikrindamas, kad už nuomojamas patalpas ilgą laiką bus mokamas fiksuoto dydžio nuomos mokestis, jis galėjo įvertinti riziką, kad nuomos kainos gali kristi. Kita vertus, viso pasaulio ekonomiką supurtęs šokas yra toks veiksnys, kurio niekas nenumatė ir į kurį negalima neatsižvelgti. O reikalavimas nuomininką ir toliau mokėti nepagrįstai didelį nuomos mokestį prieštarautų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams.
Renovacija: kodėl kartais stringa ir kaip paspartinti? Žemės nuomos sutartis
Kiti Sutarties Nutraukimo Aspektai
Lizingo Sutartys
Transporto srityje dirbančioms įmonėms ne ką mažiau svarbūs yra ir lizingo sutartimis prisiimti įsipareigojimai, kadangi didžioji dalis naujo autoūkio yra lizinguojama. Deja, su finansiniais sunkumais susiduriantiems transportininkams CK nustatytas lizingo sutarties teisinis reglamentavimas taip pat nėra palankus.
Iškart atkreiptinas dėmesys, kad lizingo gavėjui įstatymas nustato vienintelį atvejį, kada jis gali vienašališkai nesikreipdamas į teismą nutraukti sutartį - kai daiktas nėra perduotas lizingo gavėjui dėl lizingo bendrovės kaltės. Dėl tos pačios priežasties lizingo gavėjas gali sustabdyti ir lizingo įmokų mokėjimą, tačiau tokie atvejai yra ypatingai reti. Bendra taisyklė yra ta, kad lizingo bendrovė neatsako ir už perduoto lizingo gavėjui daikto trūkumus, nebent daikto pardavėją pasirenka pati lizingo bendrovė. Taigi transporto įmonė negali sustabdyti lizingo įmokų mokėjimo dėl įgytų nekilnojamojo turto ar transporto priemonių trūkumų. Kadangi lizingo bendrovė neatsako už sutarties dalyko kokybę, lizingo gavėjas tuo pagrindu negali vienašališkai nutraukti lizingo sutarties.
Nutraukus lizingo sutartį, sumokėtos lizingo įmokos lizingo gavėjui negrąžinamos, o lizinguotas turtas atitenka lizingo bendrovei. Tokias teisines pasekmes lemia tai, kad lizingo sutartis savo prigimtimi yra nuomos sutartis, pagal kurią lizingo bendrovė suteikia lizingo gavėjui daiktą (patalpas, transporto priemones ar kt.) valdyti ir naudotis verslo tikslais už užmokestį. Sąlyga, kad sumokėjus visą lizingo sutartyje numatytą kainą daiktas pereis lizingo gavėjui nuosavybės teise, yra papildoma nuomos sutarties sąlyga, skirianti finansinę nuomą nuo kitų nuomos rūšių.
Todėl teismų praktikoje pripažįstama, jog lizingo gavėjo pareiga sumokėti nustatyto dydžio periodines įmokas bei kitus priklausančius mokėjimus (delspinigius, baudas) ir pareiga grąžinti lizingo objektą yra visiškai skirtingos prievolės, kurių neįvykdymas sukelia skirtingus teisinius padarinius. Tačiau tiek teoriškai, tiek praktiškai yra įmanomos situacijos, kai grąžinto daikto likutinė vertė yra daug didesnė nei pagal mokėjimo grafiką nesumokėtos likusio įmokos (įskaitant palūkanas), o CK 6.574 str. numato, jog lizingo davėjas po daikto grąžinimo iš lizingo gavėjo turi teisę reikalauti atlyginti tokio dydžio nuostolius, kad jie lizingo bendrovę grąžintų į tokią padėtį, kokia būtų buvusi, jeigu lizingo gavėjas būtų tinkamai įvykdęs sutartį.
Pavyzdžiui, lizingo sutartį nutraukus, kai lizingo gavėjas lizingo bendrovei jau yra sumokėjęs didžiąją dalį įmokų, dažniausiai grąžinamas daiktas yra daug vertingesnis nei likusios kelių mėnesių įmokos, todėl manytina, jog tokiu atveju šalių grąžinimas į tokią padėtį, kokia būtų buvusi tinkamai įvykdžius sutartį, galėtų vykti ir atvirkštine tvarka, t.y. lizingo gavėjas galėtų reikalauti iš lizingo bendrovės grąžinti papildomą naudą, gautą atgavus lizinguotą daiktą.
Atlygintinų Paslaugų Sutartys
Šių sutarčių vienašalis nutraukimas yra kur kas paprastesnis, o nutraukimo pasekmės mažiau skaudžios. CK nustato, jog tiek vykdant, tiek ir nutraukiant tokias sutartis, būtina vadovautis kliento interesų prioriteto principu. Atlygintinų paslaugų sutarties vienašališką nutraukimą reglamentuoja specialioji teisės norma (CK 6.721 str. 1 d.), pagal kurią klientas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, nepasydamas to, kad paslaugų teikėjas jau pradėjo ją vykdyti.
Kliento teisė atsisakyti bet kuriuo momentu nuo teikiamų paslaugų aiškinama tuo, kad paslaugos gali būti teikiamos tik esant kliento sutikimui. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo jurisprudencijoje yra ne kartą pažymėjęs, jog paslaugos gavėjo teisė vienašališkai nutraukti paslaugų sutartį yra viena iš paslaugos gavėjo interesų apsaugos garantijų. Minėta specialioji įstatymo norma viso labo numato kliento pareigą, vienašališkai nutraukus atlygintinų paslaugų sutartį, sumokėti paslaugų kainos dalį, proporcingą suteiktoms paslaugoms, t.y. už tas paslaugas, kurios yra faktiškai suteiktos, ir atlyginti protingas išlaidas, kurias turėjo paslaugų teikėjas, norėdamas įvykdyti sutartį, t.y. Dažnai pasitaiko, kad sudarant sutartį paslaugų teikėjas suteikia nuolaidas paslaugoms ar įrangai, kurios pagalba vėliau bus teikiamos paslaugos.
Pažymėtina ir tai, kad paslaugų teikėjai sutartyse nustato netesybas už vienašališką sutarčių nutraukimą. Tačiau pernelyg didelės netesybos tiesiog neatitinka kliento interesų prioriteto principo. Nedidelės netesybos už sutarties vienašališką nutraukimą galėtų būti priteisiamos, jeigu jos neviršytų paslaugų teikėjo nuostolių dėl sutarties nutraukimo - išlaidų, kuriaspaslaugų teikėjas padarė norėdamas įvykdyti sutartį iki pranešimo apie sutarties nutraukimą gavimo.
Vienašališkas Sutarties Nutraukimas
Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama joje numatytais atvejais. G. „Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai. Konkretūs sutarties nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose. Pavyzdžiui, galimybė pirkėjui nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį dėl netinkamos kokybės daikto (6.334 str. 1 d.
Force Majeure Aplinkybės
Vienašališkai nutraukti sutartį galima dėl nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybių - ši sąvoka tapo aktuali Covid-19 pandemijos metu. „Jei force majeure aplinkybės yra nuolatinės, sutartinės prievolės pasibaigia, todėl sutarties nutraukti nebereikia. Jei tokios aplinkybės laikinos, sutartis gali būti nutraukta, nustačius esminį sutarties pažeidimą, tačiau tokiu atveju negalima reikalauti atlyginti nuostolius. Pagal Lietuvos teismų praktiką, kuri buvo išplėtota Covid-19 pandemijos kontekste, nuomininko negalėjimas vykdyti veiklos nuomojamose komercinėse patalpose dėl taikomų pandemijos valdymo priemonių gali būti laikomas laikina nenugalimos jėgos aplinkybe. Tačiau tokiu atveju tik nuomotojas, o ne nuomininkas, turi teisę nutraukti sutartį, nebent sutartyje aiškiai nurodyta kitaip. Todėl, nuomininkui vienašališkai nutraukus sutartį (kai tokia galimybė nenumatyta sutartyje), sutarties nutraukimas laikomas neteisėtu“, - aiškina G.
Sutarties Neįvykdymas
G. Kučinskės teigimu, kitas pagrindas, dėl kurios šalis gali vienašališkai nutraukti sutartį, yra sutarties neįvykdymas per papildomai nustatytą terminą. „Tokiu atveju nukentėjusi šalis turėtų įteikti kitai šaliai pranešimą su papildomai nustatytu terminu bei nurodyti, kad, sutarties neįvykdžius per papildomą terminą, sutartis bus vienašališkai nutraukta“, - įvardina G. Kučinskė ir prideda, kad papildomo termino nereikia nustatyti tais atvejais, jeigu sutarties įvykdymo termino praleidimas (ar kitas pažeidimas) yra esminis sutarties pažeidimas. Tokiu atveju, kai nėra visiškai aišku, ar pažeidimas yra esminis, specialistė rekomenduoja suteikti papildomą terminą prieš nutraukiant sutartį.
Esminis Sutarties Pažeidimas
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas.
- Šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi gauti iš sutarties.
- Sutarties sąlygos pažeidžiamos tyčia.
- Sutarties sąlygos pažeidžiamos dėl didelio neatsargumo.
- Pažeidimas atima iš šalies teisę iš esmės gauti tai, ko ji tikėjosi iš sutarties.
- Šalis, pažeidusi sutartį, negali įvykdyti likusios sutarties dalies pagal sutarties sąlygas.
„Norint konstatuoti esminį sutarties pažeidimą, nebūtina nustatyti visų minėtų kriterijų, tačiau jie pakankamai abstraktūs, todėl galėtų būti išsamiau atskleidžiami vadovaujantis teismų praktikos pavyzdžiais. Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkaiׅ“, - pataria G.
Pranešimas Apie Sutarties Nutraukimą
Siekiant išvengti įstatyminio 30 dienų termino taikymo ir bet kokių kitų su pranešimu susijusių ginčų, šalys į sutartį turėtų įtraukti nuostatas dėl pranešimo apie sutarties nutraukimą termino (pavyzdžiui, „įspėti reikia prieš x dienų iki sutarties nutraukimo“) ir nuo kada jis skaičiuojamas (pavyzdžiui, „nuo pranešimo išsiuntimo dienos“). Kartu galima nustatyti ir kitas sutarties nutraukimo sąlygas, pvz. „Būtina žinoti, kad, net ir esant pagrindui vienašališkai nutraukti sutartį, vien pagrindo buvimas nereiškia sutarties nutraukimo. Pranešimas kitai šaliai apie numatomą sutarties nutraukimą yra būtina sutarties nutraukimo sąlyga. Nepranešus ir tokiu būdu neišreiškus valios dėl sutarties nutraukimo, sutartis negali būti laikoma nutraukta“, - perspėja G. Kučinskė ir rekomenduoja esant abejonėms dėl visų iškilusių klausimų, susijusių su sutarties nutraukimu, pasitarti su teisininku.
„Jeigu sutartis nutraukiama nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos, tokie veiksmai yra neteisėti.
Žemės Nuomos Sutartis
Ūkininkams neretai tenka patiems sudaryti ar pasirašyti įvairias sutartis (darbo, pirkimo ir pardavimo, nuomos, draudimo, autorines ir kt.). Vienoms sutartims (pvz., darbo) yra sukurtos pavyzdinės formos, patvirtintos Vyriausybės nutarimais ar kitais teisės aktais, tereikia įrašyti trūkstamus duomenis. Pirkimo ir pardavimo sutartis dažniausiai būna parengusios įmonės ir, jei sąlygos tinkamos, abi šalys pasirašo. O štai žemės nuomos ar žemės panaudos sutartis žemdirbiams dažniausiai tenka sudaryti patiems.
Reikalavimai Žemės Nuomos Sutartims
Žemės nuomos ir žemės panaudos samprata, reikalavimai sutartims, nuomininkų ir nuomotojų teisės bei pareigos yra aptartos LR Civiliniame kodekse.
Pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį. Žemės nuomos sutarties dalykas gali būti valstybinės žemės arba privačios žemės sklypas (jo dalis), suformuotas pagal žemėtvarkos projektą ar kitą detalų teritorijų planavimo dokumentą ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre.
Neatlygintinio naudojimosi žeme (panaudos) sutartimi viena šalis (panaudos davėjas) perduoda kitai šaliai (panaudos gavėjui) žemę laikinai ir neatlygintinai valdyti ir ja naudotis, o panaudos gavėjas įsipareigoja grąžinti ją tokios būklės, kokios ji jam buvo perduota arba sutartyje numatytos būklės. Perduoti žemę (ar kitus daiktus) neatlygintinai naudotis kitam asmeniui turi teisę tik žemės (ar kitų daiktų) savininkas arba kiti įstatymų ar savininko įgalioti asmenys.
Parengiama rašytinė žemės nuomos sutartis. Prie jos turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė nuomojama iki trejų metų, - žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis. Keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas gali būti išnuomojamas, jeigu visi bendraturčiai raštu sutinka.
Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.
Privačios žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Šalys gali sudaryti ir neterminuotą žemės nuomos sutartį. Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 25 metams. Jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentus žemės sklypą numatyta naudoti visuomenės poreikiams (ar ne žemės ūkio veiklai), jis išnuomojamas tik iki to laiko, kol bus pradėtas naudoti šiems tikslams.
Būtina Informacija Žemės Nuomos Sutartyje
Žemės nuomos sutartyje turi būti nurodyta:
- žemės nuomotojas;
- žemės nuomininkas;
- žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešame registre (plotas, kadastro Nr., vieta, žemės vertė);
- žemės nuomos terminas;
- pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis;
- išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos ir naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, taip pat kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui;
- išnuomojamoje žemėje esančių požeminio bei paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams;
- žemės naudojimo specialiosios sąlygos;
- žemės naudojimo apribojimai;
- žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės;
- užmokestis už žemės nuomą. Į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita, taip pat mokesčio indeksavimas, jeigu nuomojama valstybinė žemė. Privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu;
- kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu pasibaigus žemės nuomos sutarčiai susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai;
- atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.
Informacija, Kurios Negalima Įrašyti Į Žemės Nuomos Sutartį
Į žemės nuomos sutartį neįrašoma:
- įgaliojimas nuomininkui atstovauti žemės savininkui ir disponuoti šio savininko privačia žeme bei joje esančiu kitu nekilnojamuoju turtu;
- privačios žemės nuomininko teisė keisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.
Žemės nuomos sutartis turi turėti pavadinimą, numerį, taip pat nurodoma sutarties sudarymo vieta:
ŽEMĖS NUOMOS SUTARTIS_______________Nr.________(data)__________________________(sudarymo vieta)
Sutartyje turi būti nurodyti ir priedai (pridedamas išnuomojamo žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema).
Sutarties pabaigoje turi būti nurodyti šalių adresai, rekvizitai ir parašai, tačiau paskutiniame sutarties puslapyje negalima rašyti vien tik šalių adresų ir rekvizitų, taip pat atskirame lape negali būti vien tik šalių parašai.
Žemės nuomos sutarties sąlygos, nustatančios, kaip naudoti išsinuomotą žemę, neturi prieštarauti aplinkos apsaugos, gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir visuomenės interesams.
Nuomotojas privalo remontuoti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus ir kitus inžinerinius įrenginius, o nuomininko pareiga - išsaugoti dirvožemį ir jo kokybę, tvarkingai išlaikyti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius ir želdinius, taip pat užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus.
Jei žemės nuomininkas miršta, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, jeigu šie jų neatsisako. Jeigu žemės nuomininko įpėdiniai žemės nuomos sutarties atsisako, jie turi atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius.