Pirkimo-pardavimo sutartis yra vienas iš svarbiausių įrankių tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims, kai kalbama apie nuosavybės perleidimą ar įsigijimą. Tačiau dažnai kyla klausimas, kiek laiko galioja pirkimo-pardavimo sutartis Lietuvoje?
Paveldėjimo planavimas mažoms įmonėms: pirkimo / pardavimo sutarties paaiškinimas
Kas yra Pirkimo-Pardavimo Sutartis?
Pirmiausia, supraskime, ką apima pirkimo-pardavimo sutartis. Tai yra teisinis susitarimas, pagal kurį viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės teisę į daiktą arba paslaugą, o kita šalis (pirkėjas) įsipareigoja už tai sumokėti nustatyto dydžio pinigų sumą. Lietuvos teisės aktuose nėra konkrečiai nurodytas bendrasis pirkimo-pardavimo sutarties galiojimo laikotarpis.
Ar Pirkimo-Pardavimo Sutartis Turi Galiojimo Terminą?
Pirkimo-pardavimo sutartims, susijusioms su nekilnojamojo turto perleidimu, galioja griežtesnės taisyklės, kurios reglamentuoja tiek formos reikalavimus, tiek galiojimo terminus. Panagrinėkime, kokie veiksniai lemia sutarties galiojimą ir terminus.
Sutarties Vykdymo Laikotarpis
Pirkimo-pardavimo sutarties galiojimas pirmiausia priklauso nuo to, kokia tai sutarties rūšis bei kas numatyta jos sąlygose. Paprasčiausiems pirkimo atvejams, kuomet prekes ar paslaugas pirkėjas perka ir atsiima iš karto, tokios sutartys dažniausiai nustoja galioti jau po prekių perdavimo. Pirmiausia, sutarties galiojimą lemia sąlygos, numatytos pačioje sutartyje.
Tais atvejais, kai pirkimo-pardavimo sutartis turi aiškiai nurodytą galiojimo terminą, jis turi būti laikomasi. Jei terminas pasibaigė, tačiau abi šalys vis dar nori tęsti sutartinius santykius, būtina sudaryti naują sutartį arba pratęsti esamą.
Specialūs Terminai Pagal Civilinį Kodeksą
Pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą, bendri sutartiniai reikalavimai ir jų vykdymo terminai taikomi įvairioms sutartims, įskaitant pirkimo-pardavimo. Bendrasis terminas (šalys gali vadovautis pagal civilinį kodeksą) yra treji metai.
| Terminas | Apibrėžimas |
|---|---|
| Bendrasis terminas | Treji metai (šalys gali vadovautis pagal civilinį kodeksą) |
| Atskiri transporto rūšių kodeksai | Iš krovinių, keleivių ir bagažo vežimo atsirandantiems reikalavimams taikomi atskirų transporto rūšių kodeksuose (įstatymuose) nustatyti ieškinio senaties terminai. |
Pastaba: pirkimo-pardavimo sutartims, susijusioms su nekilnojamojo turto perleidimu, galioja griežtesnės taisyklės, kurios reglamentuoja tiek formos reikalavimus, tiek galiojimo terminus.
Nekilnojamojo Turto Pirkimo-Pardavimo Sutarties Galiojimas
Pagal Lietuvos teisę, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta notarine forma. Jei sutartis nesudaryta pagal notaro patvirtinimą, ji laikoma negaliojančia.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis galioja tol, kol abiejų šalių įsipareigojimai bus pilnai įgyvendinti.
Svarbūs aspektai sudarant sutartį:
- Notarinė forma: Būtina nekilnojamojo turto sandoriams.
- Įsipareigojimų įvykdymas: Sutartis galioja, kol įvykdomi visi įsipareigojimai.
- Terminas: Jei nurodytas sutartyje, būtina jo laikytis.
Nekilnojamojo Turto Nuosavybės Perleidimas ir Įregistravimas
Bene pagrindinė sandorio dalis yra perkamo turto nuosavybės teisės perleidimo momentas. Nuosavybės teisė gali būti perleista pasirašant sutartį. Tokiu atveju pirkimo-pardavimo sutartis kartu yra ir turto nuosavybės teisės perdavimo aktas.
Nuosavybės teisė gali būti perleidžiama ir vėliau, įvykus tarp šalių sutartoms sąlygoms. Pavyzdžiui, pilnai atsiskaičius už turtą, gavus garantinį raštą iš banko suėjus šalių nustatytam terminui ir pan.
Tuo atveju, jei turtas perkamas su banko ar kitos kredito įstaigos finansavimu, įprasta, kad nuosavybės teisė perleidžiama be pilno atsiskaitymo su pardavėju, t. y. prieš bankui ar kitai kredito įstaigai išmokant finansuojamą turto kainos dalį.
Bankų ir kitų kreditų įstaigų esminė kredito (paskolos) išmokėjimo sąlyga - turto savininku hipotekos forminimo metu turi būti pirkėjas.
Šiuo atveju pardavėjui rekomenduojama įsitikinti, kad pirkėjas turi rašytinį banko sutikimą ar pasirašytą kredito (paskolos) sutartį finansuoti perkamą turtą, nes tuo atveju, jei perleidus nuosavybę bankas ar kita kredito įstaiga nesuteiktų kredito (paskolos), nuosavybės teisės susigrąžinimas (restitucija) nesant šalių sutarimo galima tik teismo tvarka.
Kiti Įsipareigojimai, Netesybos ir Nekilnojamojo Turto Sutarties Nutraukimas
Sutartyse gali būti aprašomi ir kiti tarpusavio sutarimai. Pavyzdžiui: statybos užbaigimo, defektų ištaisymo ar dokumentų atidavimo terminai, susitarimai dėl padalinimo, paskirties keitimo, perkamo turto atlaisvinimo termino, nuomos ar neatsilygintino naudojimo elementų ir pan.
Aptariama ir atsakomybę už sutarties pažeidimą - įsipareigojimų neįvykdymą. Tuo atveju, jei baudos sutartyje nenumatomos, išlieka galimybė reikalauti įstatymuose įtvirtintų netesybų. Verta pažymėti, kad kilus ginčui ir persikėlus konfliktui į teismą, esant sutartyje numatytoms, bet neproporcingai didelėms netesyboms, teismas tam tikrais atvejais jas gali ir sumažinti.
Svarbu pastebėti, kad ne visi papildomi susitarimai tampa pagrindu nutraukti sutartį. Sutartis nutraukiama tik esant esminiams sutarties pažeidimams, kurie yra įtvirtinti įstatymais arba šalių susitarimu numatyti pačioje sutartyje, pavyzdžiui - pilnos kainos sumokėjimo faktas.
Svarbūs aspektai:
- Papildomi susitarimai: Gali būti įtraukti į sutartį, bet ne visi yra pagrindas nutraukti sutartį.
- Esminiai pažeidimai: Tik jie gali būti pagrindas nutraukti sutartį.
- Netesybos: Teismas gali sumažinti neproporcingai dideles netesybas.
Dažnai Kylantys Klausimai
Dažnai pirkėjai klausia: „Kodėl turto atsitiktinio žuvimo ir sugedimo rizika tenka pirkėjui nuo nuosavybės perleidimo, jei turtas vis dar eksploatuojamas pardavėjo ar nėra atlaisvintas ir kitaip perduotas pirkėjui?“ Tokia nuostata yra Civiliniame kodekse (CK). Kalbama apie nenugalimos jėgos (force majeure) situacijas, pavyzdžiui, gamtos stichijos sukeltą gaisrą ar viesulą.
Nuo visiško turto sunaikinimo tokiu atveju gali apsaugoti draudimas, o nuo smulkių sužeidimų - atskiras priėmimo-perdavimo aktas tarp šalių.
„Kas moka už notarą?“ - dar vienas pasitaikantis klausimas. Pagal CK už notarines paslaugas moka pirkėjas, nebent šalys susitaria kitaip. Rinkoje nusistovėję, jog perkant naujos statybos butus, išlaidas apmoka pirkėjas. Tuo tarpu antrinėje rinkoje išlaidos paprastai dalinamos lygiomis dalimis.
Notaras atlieka didelį ir naudingą darbą: patikrina perkamo turto duomenis viešuosiuose registruose, nustato nuosavybės teisę ir formą, patikrina, ar turtui nėra įregistruotų turto areštų aktų bei nėra kitų daiktinių teisių suvaržymų, užtikrina, kad būtų gauti reikiamų institucijų sutikimai parduoti, patikrinta ar turtas tinkamai teisiškai įregistruotas, ar nėra bendrasavininkų ir / ar gauti visi sutikimai ir pan.
Pirkėjams kyla įvairiausių klausimų. Svarbu juos užduoti ir išsiaiškinti laiku.
Nuosavybės Teisės Atsiradimo Momentas
Šiuo laikotarpiu galiojęs 1964 m. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (CK149 straipsnis) nustatė, kad turto įgijėjui pagal sutartį nuosavybės teisė atsiranda nuo daikto perdavimo momento, jeigu ko kita nenumato įstatymas arba sutartis (1 dalis). Jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turi būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda įregistravimo momentu (2 dalis).
Priėmus 2000 m. CK šios srities teisinis reguliavimas pasikeitė taip, kad nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento.
Naujuoju nuosavybės santykių reglamentavimu atsisakyta neproporcingai didelės viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams, tačiau 2000 m. CK taikytinas tik tiems civiliniams teisiniams santykiams, kurie atsirado jam įsigaliojus.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas ir taikydamas tiek 1964 m, Civilinio kodekso, tiek dabar galiojančio Civilinio kodekso nuostatas dėl nuosavybės teisės atsiradimo momento ir jos teisinės registracijos, yra pažymėjęs, kad nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas, kaip toks, o įstatyme nustatyta aplinkybė (sandoris, įvykis, aktas ar kt.), su kuria siejamas civilinių teisių ir pareigų atsiradimas ar pasibaigimas (Civilinio kodekso 4 straipsnis).
Teisinė registracija yra atsiradusios subjektinės teisės įregistravimo ar pasibaigusios tokios teisės išregistravimo pagrindas.
Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sandorio formai taikomi jo sudarymo metu galioję įstatymai.
2000 m. 3 dalyje nustatyta išimti numato, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas.
Ši teisės norma skirta būtent tokioms faktinėms situacijoms t.y. sutartims, kurioms pagal sudarymo metu galiojusį 1964 m.
tags: #turto #pirkimo #pardavimo #sutarties #galiojimas