Šiame straipsnyje aptarsime įvairius teisminius aspektus, susijusius su gyvenamaisiais namais, pradedant nuomos sutartimis ir baigiant ginčais dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros bei savavališkomis rekonstrukcijomis.
Savivaldybės Atsakomybė Už Nuomojamas Patalpas
Kasacinis teismas yra pabrėžęs, kad tuo atveju, kai savivaldybė, siekdama įgyvendinti savo kaip butų ir kitų patalpų savininko teises, nesudaro rašytinės gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties, kurioje būtų aptarta šių išlaidų apmokėjimo tvarka, tai jai, kaip butų ir kitų patalpų savininkei, tenka tokios sutarties nesudarymo teisiniai padariniai - CK 4.84 straipsnio 4 dalyje ir 4.82 straipsnio 3 dalyje nustatyta pareiga apmokėti šias išlaidas.
Savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomotojai turi teisę nuomos sutartyje sulygti, jog šias išlaidas bendrosios nuosavybės administratoriui apmoka nuomininkai, tačiau konkrečiu buto ar kitos patalpos nuomojimo atveju turi būti įrodyta, kad šia teise buvo pasinaudota. T. y. vien buto išnuomojimo fakto nepakanka, dar turi būti įrodyta buto nuomos sutarties sąlyga, kad nuomininkas įsipareigojo mokėti administratoriui bendrojo naudojimo patalpų administravimo ir bendrosios inžinerinės įrangos nuolatinės priežiūros (eksploatavimo) išlaidas už savivaldybę.
Be faktų, kad buto kaip gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo sudaryta ir nėra pasibaigusi, turi būti įrodyta, kad šia sutartimi yra nustatyta išlaidų, susijusių su namo bendrojo naudojimo objektų (bendrosios dalinės nuosavybės) administravimu ir nuolatine technine priežiūra (eksploatavimu), apmokėjimo tvarka, o pagal ją nuomininkas įsipareigojo apmokėti išlaidas, kurias pagal įstatymą tenka apmokėti savivaldybei kaip butų ir kitų patalpų savininkei, remiantis CK 4.84 straipsnio 4 dalimi ir 4.82 straipsnio 3 dalimi.
Nuomininkų Atsiskaitymas Už Komunalines Paslaugas
Tai, kad už komunalines paslaugas pareiga atsiskaityti tenka nuomininkei patvirtina teisės aktai. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. liepos 11 d. nutarimu Nr. 876 patvirtinto Valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkų atsiskaitymo už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas tvarkos aprašo 3 punkto 1 papunktyje numatyta, kad už komunalines paslaugas (šiukšlių išvežimą, liftą, namo bendrojo naudojimo patalpų ir teritorijos valymą ir kitas) ir elektros energiją, sunaudotą daugiabučio namo bendroms reikmėms ar bendrabučio tipo daugiabučio namo reikmėms, daugiabučiuose namuose valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkai atsiskaito daugiabučio namo savininkų bendrijai, jeigu daugiabučiame name įsteigta ir įregistruota daugiabučio namo savininkų bendrija.
Kaip atsisakyti namo administratoriaus?
Daugiabučių Namų Savininkų Bendrijos (DNSB)
Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo (1995-12-19 redakcija) 16 straipsnio 1 dalyje ir šio įstatymo (2000-06-20 redakcija) 27 straipsnio 4 dalyje buvo nustatyta, kad bendrijos nario teises ir pareigas namo patalpų savininkai įgyja nuo bendrijos įstatų įregistravimo dienos arba nuo nuosavybės teisės į patalpas bendrijos name atsiradimo dienos (tokia nuostata buvo įtvirtinta ir 2002-03-22 įregistruotuose bendrijos įstatų 80, 81 p.).
Ši įstatymo nuostata Konstitucinio Teismo 2000-12-21 nutarimu pripažinta prieštaraujančia Lietuvos Respublikos Konstitucijos 35 straipsnio 1, 2 dalims, konstatavus, kad joks fizinis asmuo negali būti verčiamas priklausyti kokiai nors bendrijai, todėl tam tikrai daugiabučių namų patalpų savininkų daliai nusprendus įsteigti bendriją, kiti savininkai dėl to negali būti savaime laikomi bendrijos nariais.
2001-10-09 įstatymu Nr. IX-532 buvo panaikinta DNSBĮ 27 straipsnio 4 dalies nuostata, nustatant, kad į bendriją įstojama ir iš jos išstojama buto ar kitų patalpų savininko prašymu bendrijos įstatų nustatyta tvarka (27 str. 2 d.), jog bendrijos nario teises ir pareigas patalpų savininkai įgyja nuo įstojimo į bendriją dienos.
Konstitucinis Teismas 1999 m. birželio 23 d. nutarime konstatavo, kad bendrijos įsteigimas nereiškia, kad privačios ar viešosios nuosavybės teisės subjektai netenka nuosavybės teisės į jiems priklausantį turtą, todėl bendrijos įsteigimas savaime nesuteikia pagrindo varžyti ar kitaip riboti savininkų teises ir teisėtus interesus. Konstitucinio Teismo 2000 m. gruodžio 21 d. nutarime punkte taip pat konstatuota, kad narystės bendrijoje savanoriškumo principas reiškia, jog savininkas gali ir nestoti į bendriją, t. y. nesusieti savęs narystės bendrijoje ryšiais, tačiau ir tokiu atveju gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų daugiabučiame name savininkas yra kitų teisinių santykių, susijusių su bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimu, subjektas.
Asmens Duomenų Apsauga
Lietuvos Respublikos asmens duomenų teisinės apsaugos įstatymas įtvirtina 23 str. 1 d. įtvirtina duomenų subjekto teisę žinoti (būti informuotam) apie savo asmens duomenų tvarkymą bei susipažinti su savo asmens duomenimis ir kaip jie yra tvarkomi. Atsižvelgiant į šią įstatymo nuostatą, o taip pat į LR CK 4.82, 4.83, 4.85, 4 76 str.
Kaip buvo minėta, Lietuvos Respublikos asmens duomenų teisinės apsaugos įstatymas įtvirtina 23 str. 1 d. įtvirtina duomenų subjekto teisę susipažinti su savo asmens duomenimis ir kaip jie yra tvarkomi, tačiau to paties įstatymo 30 str. 1 d. numato duomenų valdytojo ir duomenų tvarkytojo pareigą įgyvendinti tinkamas organizacines ir technines priemones, skirtas apsaugoti asmens duomenims nuo atsitiktinio ar neteisėto sunaikinimo, pakeitimo, atskleidimo, taip pat nuo bet kokio kito neteisėto tvarkymo. Šia įstatymo norma yra siekiama užtikrinti Lietuvos Respublikos Konstitucijoje įtvirtintą žmogaus privataus gyvenimo neliečiamumą ir iš jo kylančią asmens teisę į privatumą (Konstitucinis Teismas 1999 m. spalio 21 d. nutarime pažymėjo, kad asmens teisė į privatumą apima privatų, šeimos ir namų gyvenimą, asmens fizinę ir psichinę neliečiamybę, garbę ir reputaciją, asmeninių faktų slaptumą, draudimą skelbti gautą ar surinktą konfidencialią informaciją ir kt.).
Atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos asmens duomenų teisinės apsaugos įstatymo nuostatas, konstatuotina, kad ieškovo reikalavimas atsakovui pateikti atsakovo turimus dokumentus bei informaciją apie kitus asmenis yra nepagrįstas. Todėl ieškovo reikalavimas įpareigoti atsakovą pateikti dokumentą, liudijantį bendrasavininkės E. M.
Bendrosios Dalinės Nuosavybės Dalies Nustatymas
CK 4.82 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui. Šioje teisės normoje įtvirtintas proporcingumo principas, kuris reiškia, kad kiekvieno butų ir kitų patalpų savininko bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra nustatoma kaip atitinkama proporcija. Ji apskaičiuojama visą konkrečiam butų ir kitų patalpų savininkui nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingąjį plotą palyginant su gyvenamojo namo visu naudinguoju plotu.
Taikant šią teisės normą gali kilti neaiškumų, ar į proporcijai apskaičiuoti imamus naudinguosius plotus turi būti įskaičiuoti rūsio patalpų plotai, taip pat ar nustatant aptariamą proporciją ir konkretaus butų ir kitų patalpų savininko bendrosios dalinės nuosavybės dalį turi būti atsižvelgiama į šio asmens faktiškai naudojamą didesnį nei nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingąjį plotą, pavyzdžiui, į namo bendrojo naudojimo koridoriuje šio asmens įsirengtų ir naudojamų pagalbinių patalpų ar pan., kurios nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos, plotą.
Išplėstinė teisėjų kolegija, atsižvelgdama į CK 4.82 straipsnio 5 dalyje įtvirtintos teisės normos tikslus ir su bendrosios dalinės nuosavybės dalimi įstatymų siejamas savininko teises ir pareigas, vadovaudamasi teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, sprendžia, kad nustatant butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis į palyginamuosius naudinguosius plotus turi būti įskaičiuojamas ir rūsio patalpų plotas, taip pat ir bendraturčio, kurio bendrosios dalinės nuosavybės dalis nustatinėjama, atitinkamame gyvenamajame name faktiškai turimų (užimamų) patalpų naudingasis plotas, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos. Šios teisės normos prasme butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingasis plotas suprantamas kaip visas tame name savininko faktiškai turimas (užimamas) plotas.
Pažymėtina ir tai, kad nustatant bendraturčio faktiškai turimą (užimamą) plotą yra teisiškai nereikšminga atitinkamų patalpų funkcinė bei naudojimo paskirtis, taip pat naudojimosi jomis dažnumas, intensyvumas ir pan. Priešingas aptariamosios teisės normos aiškinimas galėtų iškreipti proporcingumo principą ir nulemti neproporcingai dideles arba mažas konkretaus butų ar kitų patalpų savininko išlaidas, susijusias su nuosavybės teisės į bendrąją dalinę nuosavybę įgyvendinimu. Tai, kad poįstatyminiai teisės aktai nereglamentuoja tokio, kaip pirmiau nurodytas, patalpų naudingojo ploto skaičiavimo, neteikia teisinio pagrindo kitaip aiškinti CK 4.82 straipsnio 5 dalį.
Daugiabučio Namo Priežiūros Išlaidos
Daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkams yra žinomos Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso (toliau tekste - LR CK) 4.82 straipsnio 3 dalies nuostatos, kad butų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.
Tenka pastebėti, kad tikrai ne visi daugiabučių gyvenamojo namo butų savininkai žino, kad rinkti mokesčius, rinkliavas už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą turi tik įstatymo tvarka paskirti (išrinkti) subjektai. Pažymėtina, kad iki šiol galiojusioje teismų praktikoje labai retai kildavo klausimas dėl skolos už daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros paslaugas priteisimo pagrįstumo. Tokią faktinę aplinkybę, tikėtina, lėmė sąlyginai nedidelės daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pateikiamos sąskaitos daugiabučio gyvenamojo namo butų ar kitų patalpų savininkams.
Iki šiol daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai neanalizavo pateikiamų sąskaitų turinio, jose numatytų paslaugų pagrįstumo. Mūsų Advokatų profesinė bendrijai teko atstovauti vieną iš daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkių, kuri nesutiko su tariamai daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pateiktomis sąskaitomis ir jų neapmokėjo. Tarp buto savininkės ir daugiabučio gyvenamojo namo administratoriaus kilo ginčas dėl skolos už tariamai suteiktas daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektams prižiūrėti priteisimo.
Teismų Praktika Dėl Bendrojo Naudojimo Objektų Priežiūros
Vilniaus miesto apylinkės teismas ir Vilniaus apygardos teismas dėl teisės rinkti rinkliavas, mokesčius už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą pasisakė, nagrinėjant civilinę bylą dėl skolos iš daugiabučio gyvenamojo namo buto savininko priteisimo (Vilniaus apygardos teismas civilinė byla Nr. e2A-935-603/2020).
Bylos aplinkybės. Ieškovas, teigdamas, kad yra teisėtai paskirtas daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros administratoriumi, pareiškė ieškinį atsakovei dėl skolos už bendrojo naudojimo objektams suteiktų paslaugų priteisimo. Atsakovė, būdama daugiabučio gyvenamojo namo buto savininkė, nesutiko su ieškiniu, kadangi kilo abejonių, ar ieškovas yra teisėtai paskirtas (išrinktas) daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriumi, ar paskaičiuoti mokesčiai už tariamai suteiktas paslaugas neviršija įstatymo leidėjo nustatytus dydžius, ar visos paslaugos, numatytos sąskaitose yra priskiriamos prie privalomųjų statinių naudojimo bei priežiūros reikalavimų.
Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, išnagrinėję byloje pateiktus įrodymus, konstatavo, kad ieškovas negali būti priskirtas prie teisėtai paskirto daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus. LR CK 4.84 straipsnyje numatyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės administravimas galima įgyvendinti įsteigiant bendriją, sudarant jungtinės veiklos sutartį arba paskiriant bendrojo naudojimo objektų administratorių. Išnagrinėtoje byloje teismai konstatavo, kad ieškovas nėra Vilniaus miesto savivaldybės administracijos paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratoriumi, daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkai nėra įsteigę bendrijos, nesudaryta Jungtinės veiklos sutartis. Aplinkybė, kad ieškovas yra sudaręs sutartį su daugiabučio gyvenamojo namo statytoju dėl daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros nesudaro teisinio pagrindo vykdyti daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo priežiūros paslaugas ir reikalauti iš butų ir kitų patalpų savininkų sumokėti už suteiktas paslaugas.
Vertinant ieškovo argumentus, kad teisę statytojui prižiūrėti ir atsakyti už namo bendrojo naudojimo patalpas, inžinerines sistemas ir pastato laikančias konstrukcijas, suteikia LR Statybos įstatymas, teismai pasisakė, kad statytojui kyla pareiga per 1 mėnesį nuo statinio įregistravimo kreiptis į savivaldybės vykdomąją instituciją dėl daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus skyrimo. Bylos duomenimis remiantis, daugiabučio gyvenamojo namo statytojas įstatymo leidėjo numatytos pareigos neįvykdė - per nustatytą įstatyme terminą nesikreipė į Vilniaus miesto savivaldybės administraciją, kad būtų paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius.
Nagrinėjant civilinę bylą tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teismas pasisakė ne tik dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus teikiamų paslaugų pagrįstumo, teisės reikalauti sumokėti už suteiktas paslaugas, tačiau ir nurodė argumentus dėl papildomų paslaugų, kurios nėra susijusios su nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais. Teismai konstatavo, kad nėra teisinio pagrindo reikalauti iš butų ir kitų patalpų savininkų mokėti už papildomas paslaugas, dėl kurių butų ir kitų patalpų savininkai nebuvo priėmę sprendimo (sutikimo) LR CK 4.85 straipsnio nustatyta tvarka.
Ieškovas nėra paskirtas daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriumi LR CK 4.84 straipsnyje numatyta tvarka, o sutartis su statytoju nėra teisinis pagrindas reikalauti iš butų ir kitų savininkų už suteiktas paslaugas, kadangi butų savininkai nebuvo supažindinti su sutartimi. Daugiabučio gyvenamojo namo būtų savininkai nėra priėmę spendimų LR CK 4.85 straipsnyje numatyta tvarka dėl papildomų paslaugų. Dėl nurodytų priežasčių ieškovo pareikšti reikalavimai buvo atmesti.
Pažymėtina, kad daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo administravimo paslaugų teikimo pagrįstumas itin turi būti aktualus naujų (ką tik pastatytų) daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkams.
Savavališkos Rekonstrukcijos
Pastatų savininkė (ieškovė) ieškiniu prašė teismo iškeldinti iš jai priklausančio gyvenamojo namo ir kitų pastatų mirusio sūnaus sugyventinę (atsakovę) ir anūką (atsakovą). Priešieškiniu buvo prašoma priteisti atsakovei iš ieškovės kompensaciją už atliktą gyvenamojo namo pagerinimą. Byloje nustatyta, kad atsakovai naudojosi ieškovės pastatais panaudos sutarties pagrindu. Ieškovei leidus atsakovė ir dar būdamas gyvas jos sūnus gyvenamąjį namą savo lėšomis rekonstravo. Nei gyvenamojo namo rekonstravimo projekto, nei statybos leidimo atsakovė neturi, t. y.
Pirmosios instancijos teismas sprendimu iškeldino atsakovus iš ieškovės pastatų, o atsakovės reikalavimą priteisti iš ieškovės kompensaciją už atliktą gyvenamojo namo pagerinimą atmetė. Apeliacinės instancijos teismas paliko galioti pirmosios instancijos teismo sprendimą.
Kasacinis teismas nurodė, kad nuomininkas (atitinkamai ir panaudos gavėjas) turi teisę reikalauti būtinų išlaidų, turėtų daiktui pagerinti (rekonstruoti), atlyginimo, tačiau kiekvienu atveju svarbu nustatyti, ar daiktas pagerintas (atliktas rekonstravimas). Taip pat kasacinis teismas nurodė, kad, sprendžiant dėl daikto pagerinimo (rekonstravimo), svarbu atsižvelgti ir į tai, ar statybos ir remonto darbai atlikti nepažeidžiant statybos procesą reglamentuojančių viešosios teisės aktų. Daikto pertvarkymas (rekonstravimas) pažeidžiant statybą reglamentuojančias viešosios teisės normas negali būti laikomas daikto pagerinimu ir nesuteikia teisės reikalauti tokiam pertvarkymui turėtų išlaidų atlyginimo. Priešingas aiškinimas reikštų vieno iš pagrindinių teisės principų, kad niekas negali gauti naudos iš savo neteisėtų veiksmų (lot.).
Tuo atveju, jeigu statinys (jo dalis) yra pastatytas ar statomas savavališkai arba ne savavališkai, tačiau pažeidžiant statinio projekto sprendinius ar teisės aktų reikalavimus, tai tokiu statiniu (jo dalimi) naudotis ar juo disponuoti (parduoti, padovanoti, išnuomoti ar pan.) draudžiama. Tai reiškia, kad savavališkai ar pažeidžiant statinio projekto sprendinius ar teisės aktų reikalavimus pastatytas statinys negali būti civilinės apyvartos objektu, atitinkamai jis negali būti ir nuosavybės teisės objektu, nuosavybės teisė į tokį statinį negali būti įgyjama.
Atsižvelgiant į nurodytą kasacinio teismo praktiką, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas šioje byloje suformulavo tokią teisės aiškinimo ir taikymo taisyklę: įstatymuose nustatytas draudimas naudotis ar disponuoti (parduoti, padovanoti, išnuomoti ar pan.) statiniu (jo dalimi), kuris pastatytas savavališkai arba ne savavališkai, tačiau pažeidžiant statinio projekto sprendinius ar teisės aktų reikalavimus, taikomas ir tuo atveju, kai statinys yra neteisėtai rekonstruotas.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
