Nekilnojamojo turto sandoriai yra svarbūs ir dažnai sudėtingi procesai, kuriuose būtinas notaro dalyvavimas. Notaras užtikrina sandorio teisėtumą, skaidrumą ir abiejų šalių interesų apsaugą. Šiame straipsnyje aptarsime notaro paslaugas, susijusias su nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimis Lietuvoje.
Notaro Funkcijos Ir Veikla
Notaras tvirtina sandorius, kuriems Civilinis kodeksas ar Civilinio kodekso numatytais atvejais kiti įstatymai nustato privalomą notarinę formą. Siekiant užtikrinti „vieno langelio“ principą, turto pirkėjams nebereikia patiems kreiptis į Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją (VĮ Registrų centrą) dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį. Taip pat, jei įgyjamas daiktas yra perkamas už paskolą ir įkeičiamas kreditoriui, notaras apie sudarytos hipotekos sutarties faktą informaciją perduoda viešam registrui. Be ko, valstybės registrų tvarkytojui perduodami duomenys apie notaro patvirtintus įgaliojimus ir vedybų sutartis.
Notaras atlieka įvairius notarinius veiksmus, įskaitant:
- Nuosavybės teisės į dalį sutuoktinių bendro turto liudijimų išdavimą.
- Dokumentų nuorašų ir išrašų tvirtinimą.
- Parašo dokumentuose tikrumo liudijimą.
- Dokumentų pateikimo laiko tvirtinimą.
- Pareiškimų perdavimą kitiems asmenims.
- Piniginių sumų priėmimą į depozitinę sąskaitą.
Notariniai Veiksmai Nuotoliniu Būdu
Lietuvos Respublikos notariato įstatymo 28(1) straipsnyje nustatyta, kad notarai notarinius veiksmus gali atlikti nuotoliniu būdu. Notariniai veiksmai nuotoliniu būdu gali būti atliekami, jeigu:
- Užtikrinama, kad bus laikomasi teisės aktų, reglamentuojančių asmens tapatybės nustatymą, reikalavimų nustatant asmens tapatybę.
- Notarinio veiksmo atlikimo nuotoliniu būdu prašantis asmuo savo asmens tapatybę turi patvirtinti jungdamasis prie eNotaras išorinio portalo per Elektroninius valdžios vartus. Notaras asmens tapatybę patikrina Gyventojų registre bei tiesioginio videoperdavimo metu.
- Galima nuotoliniu būdu išaiškinti notarinių veiksmų prasmę ir pasekmes ir įsitikinti asmens valia. Tai reiškia, kad notarinio veiksmo prasmės ir pasekmių išaiškinimas bei kliento valios nustatymas vyksta tiesioginio video pokalbio metu, todėl notarinį veiksmą nuotoliniu būdu pageidaujantis atlikti asmuo turi turėti tinkamas technines (vaizdo, garso, interneto ryšio) galimybes bendrauti su notaru nuotoliniu būdu.
- Notarinį veiksmą pageidaujantis atlikti asmuo turi kvalifikuotą elektroninį parašą. Pasirašyti elektroninius notarinio veiksmo dokumentus galima su kvalifikuotu mobiliuoju elektroniniu parašu, kvalifikuotu elektroniniu parašu, esančiu lustinėje kortelėje.
Asmeniui paprašius atlikti notarinį veiksmą nuotoliniu būdu, dėl notarinio veiksmo atlikimo būdo sprendžia notaras.
Svarbūs Aspektai Prieš Buto Pirkimą
Prieš perkant butą, svarbu išsiaiškinti savo finansines galimybes bei poreikius. Taip pat, reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas ir paskolos gavimas.
Klausimai apie būsto būklę, kuriuos reikėtų aptarti:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
Klausimai sandorio eigai aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
Dažniausiai Pasitaikantys Atvejai Dėl Nesutvarkytų Dokumentų
Praktikoje dažnai pasitaiko, kad tik keičiantis nekilnojamojo turto savininkui - parduodant, dovanojant, priimant paveldėjimo teisę - kyla nesklandumų dėl vieno ar kito nesutvarkyto dokumento. Dažniausiai pasitaikantys atvejai - neužbaigtas paveldėjimo teisės priėmimo procesas ir aktualios kadastrinių matavimų bylos neturėjimas.
Jei pasikeitė bet kokie pastato, buto ar patalpos parametrai - plotis, ilgis, aukštis, plotas ir kt. - turi būti suformuota ir Registrų centre užregistruota nauja kadastrinių matavimų byla.
Svarbu: Pradėkite nekilnojamojo turto pardavimą nuo parduodamo objekto dokumentų patikros.
Sutarties Formos Svarba
Nors iš pirmo žvilgsnio gali susidaryti įspūdis, kad sutarties forma nėra esminis dalykas, tačiau, visgi, gali lemti patį sutarties (ne)galiojimo klausimą. Ypač kai kalbame apie atvejus, kada aiškiai įstatymuose yra numatyta, kokia forma turėtų būti sudaromos sutartys.
Paprastai dauguma taisyklių dėl sutarties formos galime rasti civiliniame kodekse. Pavyzdžiui, civilinis kodeksas aiškiai numato, kad visi nekilnojamojo turto pardavimai turi būti sudaromi notarine sutarties forma, arba civiliniame kodekse rasime privalomą taisyklę, jog visi motorinių transporto priemonių pardavimai turi būti įforminami rašytine forma.
Žodinė Sandorio Forma
Žodinė sandorių forma gali būti sudaroma, kai įstatymai ar šalių susitarimas nenustato rašytinės formos. Su rašytinės sutarties vykdymu susiję sandoriai gali būti sudaromi žodžiu, jeigu tai neprieštarauja įstatymams ar sutarčiai.
Rašytinė Sandorio Forma
Pagal Civilinio kodekso 1.73 straipsnį, rašytinės formos sandoriai sudaromi surašant vieną dokumentą, pasirašomą visų sandorio šalių, arba šalims apsikeičiant atskirais dokumentais.
Visgi reikėtų nepamiršti, kad Lietuvos įstatymai numato atvejus, kada ir kaip turėtų būti sudaromos sutartys. Jeigu, pavyzdžiui, teisės aktuose yra numatyta, kad sutartis turi būti sudaroma raštu, tai bent vienos sutarties šalies nepasirašyta sutartis jau suponuoja mums mintį, kad sutartis negalioja, nepaisant to, kad kita šalis galbūt pradėjo vykdyti sutartį.
Notarinė Sandorio Forma
Notaras tvirtina sandorius, kuriems Civilinis kodeksas ar Civilinio kodekso numatytais atvejais kiti įstatymai nustato privalomą notarinę formą. Siekiant užtikrinti „vieno langelio“ principą turto pirkėjams nebereikia patiems kreiptis į Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją (VĮ Registrų centrą) dėl sutarties fakto ar nuosavybės teisių įregistravimo, visa tai atlieka notaras, patvirtinęs sandorį.
Taip pat, jei įgyjamas daiktas yra perkamas už paskolą ir įkeičiamas kreditoriui, notaras apie sudarytos hipotekos sutarties faktą informaciją perduoda viešam registrui. Be ko, valstybės registrų tvarkytojui perduodami duomenys apie notaro patvirtintus įgaliojimus ir vedybų sutartis.
Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti notarinės formos. Formos reikalavimų nesilaikymas sutartį daro negaliojančią. Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti nurodyta parduodamo nekilnojamojo daikto kaina. Jeigu kaina sutartyje nenurodyta, sutartis laikoma nesudaryta.
Pas notarą paprastai ateinama jau sudarius preliminarią sutartį. Parengti preliminarią sutartį nėra lengva. Jeigu nežinote teisinių ir biurokratinių niuansų, tai gali užtrukti ilgai arba pavirsti į be galo sudėtingą procesą. Notarinės sutarties kaina sudarys maždaug pusę procento visos sandorio sumos.
Sandorio metu, žymiai daugiau dokumentų turi pateikti pardavėjas, o ne pirkėjas. Pirkėjas daugiausiai dokumentų pateikia kredito įstaigai (jeigu perka su paskola - išsimokėtinai). Pirkėjui, sudarant sutartį pas notarą, paprastai užtenka asmens dokumento ir kredito įstaigos išduotų dokumentų, pagal poreikį. Šie NT pirkimo-pardavimo dokumentai yra būtiniausi, kuomet sudaromas sandoris. Notaras surenka duomenis ir prieš tvirtindamas sandorį patikrina duomenis įvairiuose registruose. Taip užtikrinamas sandorio skaidrumas ir duomenų tikslumas.
Bendraturčių Pirmenybės Teisė
Bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytinių. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą. Kai kiti bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės į nekilnojamąjį daiktą neįgyvendina per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo dienos, jeigu bendraturčių susitarimu nenustatyta kitaip, tai pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui.
Žemės Sklypo Pirkimas-Pardavimas
Parduodant pastatą, įrenginį ar kitokį nekilnojamąjį daiktą yra būtina aptarti pirkėjo teises į žemės sklypą, kuriame yra įgyjamas nekilnojamasis daiktas. Specialūs reikalavimai yra nurodyti parduodant žemės sklypą. Parduodant žemės sklypą, kuriame yra pastatų, statinių, įrenginių, sodinių ar kitokių objektų, sutartyje turi būti aptartas nuosavybės teisės į juos perėjimo klausimas. Jeigu šis klausimas sutartyje neaptartas, laikoma, kad nuo-savybės teisė į parduotame žemės sklype esančius pastatus, statinius, įrenginius, sodinius ir kitokius objektus perėjo žemės sklypo pirkėjui, taigi priklausinį ištinka pagrindinio daikto likimas. Parduodant žemės sklypą taip pat yra būtina atsižvelgti į asmenis, kurie turi pirmumo teisę jį įsigyti.
Šeimos Turtas
Sudarant nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sandorį svarbu atsižvelgti į parduodamo turto teisinį priklausimą remiantis šeimos teisės nuostatomis. Gyvenamoji patalpa, remiantis Civilinio kodekso 3 knyga, gali būti priskirta prie šeimos turto. Šeimos turto teisinis režimas yra būtinas tam, kad būtų įmanoma apginti šeimos interesus bei užtikrinti būtiniausių šeimos poreikių tenkinimą. Sutuoktinis, kuris yra nekilnojamojo daikto, priskirto šeimos turtui, savininkas, gali perleisti nuosavybės teisę į jį, įkeisti ar kitaip suvaržyti teises į jį tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą. Turtu, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė, sutuoktiniai naudojasi, jį valdo ir juo disponuoja bendru sutarimu. Sandorius, susijusius su bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe esančio nekilno-jamojo daikto ar daiktinių teisių į jį disponavimu ar jų suvaržymu, taip pat sandorius dėl bendros įmonės perleidimo ar teisių į ją suvaržymo bei vertybinių popierių, kurie yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, perleidimo ar teisių į juos suvaržymo gali sudaryti tik abu sutuoktiniai, išskyrus tuos atvejus, kai vienas iš sutuoktinių turi kito sutuoktinio išduotą įgaliojimą tokį sandorį sudaryti.
Vidaus Sandoriai
Viešųjų pirkimų įstatyme (VPĮ) numatytos sąlygos, kai gali būti sudaromas vidaus sandoris. Pagal VPĮ 10 straipsnio 1 dalį vidaus sandoriui pirmiausia keliama pagrindinė jo sudarymo prielaida - jo šalių specifinio subjektiškumo reikalavimas, t. y. tiek pirkėjas, tiek pardavėjas turi būti perkančiosios organizacijos.
Kiti vidaus sandorių kriterijai:
- Kontrolės kriterijus: Perkančioji organizacija kitą perkančiąją organizaciją kontroliuotų kaip savo pačios tarnybą ar struktūrinį padalinį, darydama lemiamą įtaką jos strateginiams tikslams ir reikšmingiems sprendimams.
- Veiklos kriterijus: Per paskutinius trejus finansinius metus kontroliuojamos perkančiosios organizacijos daugiau kaip 80 procentų gautų vidutinių pajamų iš pirkimo-pardavimo sutarčių sudarytų pajamos, gautos iš sutarčių, sudarytų su kontroliuojančia perkančiąja organizacija ar su juridiniais asmenimis, kuriuos kontroliuoja ta perkančioji organizacija, ir skirtų jos (jų) poreikiams tenkinti ar funkcijoms atlikti.
- Privataus kapitalo nedalyvavimo kriterijus: Kontroliuojamos perkančiosios organizacijos kapitale nėra tiesioginio privataus kapitalo dalyvavimo.
Perkančiosios organizacijos, siekdamos sudaryti vidaus sandorį, papildomai turi įvertinti aplinkybes visos ES bendrosios rinkos požiūriu, pavyzdžiui, ar būtų užtikrinamas paslaugų nepertraukiamumas, kokybė ir prieinamumas.
Vidaus sandorio galiojimo laikotarpiu negali pasikeisti VPĮ 10 straipsnio 1 dalies kriterijai. Taip pat, VPĮ 10 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta išimtis, kai netgi esant visoms VPĮ 10 straipsnio 1 ir 2 dalies sąlygoms perkančiosios organizacijos negali sudaryti vidaus sandorių.
Vidaus sandorių kriterijai
| Kriterijus | Aprašymas |
|---|---|
| Subjektiškumo | Tiek pirkėjas, tiek pardavėjas turi būti perkančiosios organizacijos. |
| Kontrolės | Viena perkančioji organizacija kontroliuoja kitą kaip savo tarnybą. |
| Veiklos | Daugiau kaip 80% pajamų gaunama iš kontroliuojančios organizacijos. |
| Kapitalo | Nėra tiesioginio privataus kapitalo dalyvavimo. |
Nuotolinės Sutartys ir Karantino Įtaka
Nuotolinis sutarčių sudarymas gyvuoja jau netrumpą laiką. Daugeliui pasikeitė ir sutarčių sudarymo procesas būtent karantino laikotarpiu tam, kad bent iš dalies galėtų toliau vykdyti savo veiklą.
Visi minimi sutarčių sudarymo būdai yra tinkami, jeigu paslaugų suma neviršija 1500 eurų. Jei suma didesnė - įstatymai yra numatę, kad tuomet sutartis turi būti sudaryta raštu.
Dokumentai Sandoriui Notarų Biure
Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos. Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji.
Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas.
Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.
Kiekvienas Sandoris - Unikalus
Nepaisant įprastų procedūrų, kiekvieno pardavimo atveju, galutinis reikalingų dokumentų sąrašas yra unikalus. Jei parduodamas būstas įgytas santuokoje, tuomet sandorio metu bus reikalingas ir sutuoktinio dalyvavimas, arba jo pasirašytas įgaliojimas. Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo. Esant bendrasavininkų - bus reikalingas jų raštiškas sutikimas parduoti.
Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru.
Pagrindiniai Dokumentai, Reikalingi Pardavimo Sandoriui Vykdyti
Pirmas žingsnis - dokumentai, reikalingi turto pardavimui. Štai pagrindinių dokumentų sąrašas:
- Pirkėjų ir pardavėjų galiojantys asmens dokumentai: Pirmas dokumentas, be kurio pardavimo procesas negali prasidėti.
- Turto įsigijimo dokumentai: Būtina pasirūpinti turto įsigijimo dokumentais.
- Pirkimo-pardavimo sutartis: Jeigu turtas buvo įsigytas, būtina turėti pirkimo - pardavimo sutartį, nurodančią, kaip įsigijote turtą.
- Paveldėjimo dokumentai ar dovanojimo aktas: Jeigu turtas buvo paveldėtas ar dovanotas, pasirūpinkite paveldėjimo dokumentais ar dovanojimo aktu, kurie yra patvirtinti notaro.
- Kadastrinių matavimų byla: Tačiau rekomenduojama pasirūpinti šiais dokumentais, užtikrinant sklandų pirkimo - pardavimo sutarties vykdymą. Išimtiniais atvejais šių dokumentų gali ir neprireikti kuomet to neprašo pirkėjas ir notaras patvirtina pirkimo - pardavimo sutartį be kadastrinių matavimų bylos.
Šis sąrašas yra tikslinamas pagal individualias situacijas, pvz.: parduodama turto dalis, turtas parduodamas santuokoje ar išsiskyrus.
Papildomi Dokumentai, Atsižvelgiant Į Situaciją
Atsižvelgiant į jūsų individualią situaciją, gali prireikti papildomų dokumentų:
- Energetinio naudingumo sertifikatas: Nuo 2013m. Lietuvoje parduodant tiek butą tiek namą, būtina turėti ir energetinio naudingumo sertifikatą.
- Bendrijos pažyma: Kitas svarbus dokumentas - bendrijos pažyma.
- Banko leidimas: Banko leidimas yra svarbus tiems, kurių turtas yra įkeistas bankui ir registrų centro išraše yra matomas įrašas “hipoteka”.
- Teismo leidimas: Jeigu auginate nepilnamečius vaikus ir jie gyvena parduodamame turte, reikalingas teismo leidimas, kuris patvirtina, kad parduodant turtą nenukentės Jūsų vaikų gyvenimo kokybė.
- Sutuoktinio sutikimas: Jeigu esate santuokoje, turite pasirūpinti ir sutuoktinio sutikimu parduoti būstą.
- Teismo sprendimas dėl turto padalijimo: Išsiskyrusiems ir parduodantiems turtą įgytą santuokos metu, reikalinga pasirūpinti įregistruotu teismo sprendimu dėl turto padalijimo.
- Kreditoriaus leidimas parduoti: Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
Nekilnojamojo Turto Dokumentai: Itin Svarbi NT Sandorių Dalis
Nekilnojamo turto įsigijimas yra svarbi ir didelė investicija, todėl svarbu atidžiai patikrinti visus dokumentus, susijusius su šia procedūra.
Svarbiausi Dokumentai:
- Nekilnojamo turto savininko tapatybės dokumentai (asmens tapatybės kortelė arba pasas).
- VĮ Registrų centro nekilnojamo turto registro pažyma.
- Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla / sklypo planas.
Be šių pagrindinių dokumentų, taip pat svarbu patikrinti kitus dokumentus, susijusius su turto objektu: urbanistinio - plėtros plano patvirtinimą, statybos leidimą, techninę pažymą ir energinio efektyvumo sertifikatą.
tags: #sutuoktiniu #dalyvavimas #pas #notara #nekilnojamo #turto