Sutikimas Statyti Valstybinėje Žemėje, Kurioje Suformuoti Žemės Sklypai: Teisiniai Aspektai

Šiame straipsnyje siekiama atskleisti, kokie yra ustatymo teisės (UT) suteikimo statiniams statyti išskirtiniai bruožai. Bus nagrinėjama, kokiais atvejais gali būti suteikiama UT statiniams statyti, kuris yra pagrindas įgyti statinio nuosavybės teisę.

Ustatymo Teisės Samprata ir Istorinė Raida

Ustatymo teisė (lot. ius superficiei) dažniausiai įvardijama kaip vieno asmens teisė naudotis svetima žeme statiniams valdyti nuosavybės teise. Tai teisė, kai žemės nuosavybės teisė yra atskirta nuo statinio ar kito nekilnojamojo daikto nuosavybės teisės. UT atsiranda suteikus asmeniui teisę naudoti žemę, kuri nuosavybės teise priklauso kitam asmeniui.

Realios žemės nuosavybės teisę sudaranti teisė naudoti žemę tam tikra apimtimi yra atskiriama nuo ašios nuosavybės teisės ir perleidžiama kitam asmeniui - UT įgijėjui (turėtojui), tokiu būdu sukuriant suvaržytą žemės nuosavybės teisę savininkui. LR CK 4.160 straipsnio 1 dalyje pateikiamas UT apibrėžimas (lot. superficies solo cedit - kas pastatyta žemėje, priklauso žemei).

Žemės savininkui, UT suteikėjui, leidus naudotis kitam asmeniui, UT įgijėjui (turėtojui), žeme, t. y. suteikus UT, yra sukuriami civiliniai teisiniai santykiai. Daikto valdymo teisė suprantama kaip teisė turėti daiktą savo žinioje, teisė daryti jam fizinį bei ūkinį poveikį, o naudojimo teisė - teisė gauti iš daikto naudos. Suteikiant teisę statyti statinius, yra leidžiama ne tik gauti naudos iš svetimos žemės, bet taip pat vykdyti statybą.

Istorinė raida

Norint tinkamai atskleisti UT suteikimo statiniams statyti ypatumus, būtina apžvelgti UT istorinę raidą. Todėl šiame poskyryje bus aptariamos UT ištakos (žr. 1.2.1.). Šios UT suteikimui statiniams statyti, todėl taip pat aptarsime ir UT raidą Lietuvoje (žr. 1.2.2.).

Superficies Romėnų teisėje

P. F. Girard pažymi, kad superficies buvo apibūdinama kaip paveldimos statybos teisė. Ciceronas panaudojo terminą Superficies Aedium, kuris apibūdina namą, pastatytą ant kito asmens žemės. Gajus teigia, kad Aedes Superficiariae yra tai, kas pastatyta ant išnuomotos žemės - UT siejama su statybos procesu. UT, kaip teisė, pradėjo vystytis, formuotis dėl poreikio reglamentuoti asmens naudojimąsi viešąja žeme.

Remiantis G. Long pateikiama informacija, valstybės ir miesto bendruomenės leisdavo asmenims statytis pastatus ant viešosios žemės, sudarydavo nuomos sutartis su asmenimis, kurie pagal UT pastatydavo pastatus, bei išnuomodavo už tam tikrą mokestį. Ši sistema buvo palanki miestams, kuriuose buvo pakankamai dideli nedirbamos žemės plotai, ir taip būdavo aprūpinami asmenys, kurie neturėdavo lėšų nusipirkti žemės.

Žemės bei Aedes Superficiarae nuosavybės teisė priklausė tam, kas valdė žemę nuosavybės teisėmis, - UT turėtojas nieko neturėjo in bonis, t. y. šios jam nuosavybės teisėmis. Superficiarius neturėjo nei rei vindicatio, nei actio negatoria teisių, t. y. neturėjo galimybės apginti savo teisių nuo trečiųjų asmenų. Superficiarius galėjo apginti savo teisę tik nuo ašios teisės suteikėjo, t. y. nuo savininko.

Ustatymo Teisė Lietuvoje

Lietuvos Didžiosios Kunigaikštystės Statutuose (toliau - LDK Statutai), svarbiausiuose viduramžių Lietuvos rašytiniuose teisės šaltiniuose, kuriuose buvo įtvirtintos žemės bei kito nekilnojamojo turto nuosavybės, žemės paveldėjimo teisės, žemės sandoriai bei žemės servitutai, kiti nuosavybės teisės ribojimai, jaučiama romėnų teisės įtaka. Pagal LDK 1529 m. Statutą dvarai buvo skirstomi pagal nuosavybės atsiradimo pagrindus į:

1. pirktus dvarus;
2. dvarus, paveldėtus iš tėvo, motinos ar senelio;
3. suteiktus dvarus.

Toks pats dvarų skirstymas buvo įtvirtintas ir 1566 m., ir 1588 m. Pirkti dvarai bei dvarai, suteikti amžinam naudojimui, nelaikytini nagrinėjimo objektu, nes pagal sandorius buvo suteikiama absoliuti ašios dvarų nuosavybės teisė. A. Plateris teigia, kad paveldėti dvarai nebuvo absoliuti savininko nuosavybė. Tiesa, kol gyvas, jis galėjo juos valdyti ir net užstatyti. Darytina išvada, kad paveldėto dvaro nuosavybės teises sudarydavo tik teisė naudotis dvaru, užstatyti dvaro žemę, teisė valdyti dvarą savo nuožiūra bei ribota teisė disponuoti ašiuo dvaru.

LDK 1522 m. buvo suteikta privilegija Vilniaus miestiečiams pirkti ~žemę ir statyti mūrinius namus. Bajorai, dvasininkai ir kiti kilmingieji galėjo būti sudaromos pirkimo-pardavimo sutartys. Taigi jau XVI a. buvo leidžiama miesto teritorijoje statyti mūrinius namus ne tik miestiečiams, o kilmingiesiems.

Panaikinus 1588 m. LDK Statutus, įsigaliojo 1832 m. Săvado X tomo I dalies Antrosios knygos II skirsnio II perskyrimo VIII skiltyje „Statymo teisė“ yra kaip atskiras privatinės teisės institutas įtvirtintos teisės normos, reglamentavusios statymo teisę ant svetimos žemės. Săvade įtvirtinta nuostata, kad, norint statyti statinius svetimoje žemėje, pirmiausia turi būti sudaroma tvirtybine (notarine) forma sutartis tarp asmens, kuriam nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, bei asmens, kuriam yra leidžiama statyti pastatus ašiame sklype.

Taip pat turėdavo būti nurodomas terminas, aptariamas atlyginimo klausimas nepažeidžiant imperatyvis teisės normų reikalavimų. UT suteikimo terminas galėjo būti mažiausiai 36 metai, bet ne ilgesnis nei 99 metai. Statymo teisės suteikėju galėjo būti asmuo, valdantis žemę nuosavybės teise, t. y. miestai, įvairios tikybos dvasinės įstaigos ir pan.

Atkreiptinas dėmesys į Vyriausiojo Tribunolo 1929 m. rugsėjo 27 d. sprendimą byloje Nr. Lietuvos teritorijoje įsigaliojo 1922 m. RTFSR CK 53 straipsnyje nustatyta, kad žemė išimtine nuosavybės teise priklauso valstybei, o pagal RTFSR civilinio kodekso 54 straipsnį privatinė nuosavybe gali būti nemunicipalizuoti trobesiai, t. y. Sutartyje dėl UT turi būti nurodytas ašios sutarties galiojimo laikas, t. y. terminas, atitinantis RTFSR CK 71 straipsnio nuostatas - mūriniams (plytiniams) ir gelžbetoniniams trobesiams iki 65 metų, mišriems pastatams - iki 60 metų ir mediniams trobesiams - iki 50 metų.

Pagal RTFSR CK 71 straipsnį UT subjektais gali būti juridiniai ir fiziniai asmenys. Kadangi pagal RTFSR CK 53 straipsnį žemė yra išimtinė valstybės nuosavybė, UT suteikėju galėjo būti tik valstybė, atstovaujama kompetentingų valstybinių institucijų padalinių, o žemės sklypo UT įgijėjais (turėtojais) - fiziniai bei juridiniai asmenys. Sutarties dėl UT suteikimo ašalys nebuvo lygiavertės ašio teisinio santykio dalyvės, - tokią situaciją sąlygojo UT suteikėjo, valstybės, išskirtinė teisinė padėtis.

RTFSR CK nuo 1954 m. sausio 1 d. Lietuvos Tarybų Socialistinės Respublikos 1964 m. liepos 7 d. LR CK. Remiantis tuo, kas išdėstyta ašiame poskyryje bei 1.1. poskyryje „Užstatymo teisės samprata“, matome, kad nagrinėjama ašiuolaikinė UT, suteikiama statiniams statyti, yra kilusi Romos imperijos gyvavimo laikotarpiu, yra „perimta“ iš romėnų teisės ir negali būti tapatinama su RTFSR CK reglamentuota UT.

Ustatymo Teisės Ypatumai Lyginant Su Kitomis Daiktinėmis Teisėmis

UT yra daiktinė teisė, todėl ašiame poskyryje aptartini UT ypatumai lyginant su kitomis daiktinėmis teisėmis. Daiktinė teisė - tai teisė, pasireiškianti teisės turėtojo galimybe įgyvendinti valdymo, naudojimo ir disponavimo teises ar tik kai kurias iš ašių teisių. Daiktinės teisės objektais gali būti civiliniai teisiniai santykiai.

Daiktinės teisės subjektui suteikiamos tam tikros teisės į daiktą, tuo tarpu kiti asmenys yra įpareigojami netrukdyti daiktinės teisės subjektui tinkamai naudotis daiktine teise. Taigi daiktinis teisės subjektas, turėdamas daiktą, pagal jam suteiktą daiktinę teisę gali turėti ašias teises:

1. daikto valdymo teisę (teisę turėti daiktą savo žinioje, teisę daryti jam fizinį bei ūkinį poveikį);
2. daikto naudojimo teisę (teisę gauti iš daikto naudos. Nauda gali būti gaunama naudingai pritaikant daikto savybes ir gaunant iš jos vaisius, produkciją bei pajamas);
3. disponavimo daiktu teisę (teisę sudaryti sandorius dėl daikto, keisti daikto teisinę padėtį). Daikto disponavimu gali būti laikomas daikto pardavimas, dovanojimas, sunaikinimas ir t.t.

Atskirų daiktinių teisių turinys gali būti siauresnis. Šios daiktinės teisės, kiekvienos daiktinės teisės atžvilgiu gali skirtis, t. y. Pagal UT suteikiama žemės naudojimo teisė ir suvaržoma žemės nuosavybės teisė, todėl ašiame magistro baigiamajame darbe reikėtų aptarti UT santykį su keliomis išvestinėmis daiktinėmis teisėmis: servitutu (žr. 1.3.1 skyrelį „Užstatymo teisės ir servituto skirtumai“), uzufruktu bei ilgalaike nuoma (žr.

Siekiant tinkamai įvertinti UT statiniams statyti suteikimo ypatumus, turime atskleisti nagrinėjamos teisės skirtumus UT suteikimo statiniams statyti atžvilgiu (žr. testamente turi būti išreikšta testatoriaus valia.

Ustatymo Teisės ir Servituto Skirtumai

Servitutas - tai daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis (tarnaujančiuoju) daiktu, arba apribojanti savininko galimybes naudotis t. Tam, kad būtų galima įvertinti UT statiniams statyti suteikimo ypatumus, turime atskleisti nagrinėjamos teisės skirtumus UT suteikimo statiniams statyti atžvilgiu (žr. b) testamente turi būti išreikšta testatoriaus valia.

Aukščiausiasis Teismas (toliau - LAT) 2009 m. balandžio 3 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. „Laisvai disponuodami subjektinėmis teisėmis nekilnojamojo turto savininkai gali susitarti dėl pastato eksploatavimui reikalingo žemės sklypo nuomos ar daiktinis teisis: UT (superficies), ilgalaikės nuomos (emphyteusis). Taigi LAT pasisako, kad yra leidžiama, nors ir ribotai, nustatant UT veikti ir teismui.

LR CK 4.113 straipsnio 3 dalyje numatyta, kad nustatant servitutą, gali būti nustatyta prievolė statyti statinius, sodinti augalus ar atlikti kitus darbus, kurie yra būtini servitutui įgyvendinti. Pastebėtina, kad pagal ašią LR CK nuostatą yra įgyvendinama pareiga (prievolė), o ne teisė statyti statinius.

Uzufrukto ir Ilgalaikės Nuomos Skirtumai

Ilgalaikė nuoma (emphyteusis) - tai daiktinė teisė valdyti ir naudoti svetimą žemės sklypą žemės ūkio veiklai, nekeičiant to daikto teisinės padėties ir paskirties. Uzufruktu yra suteikiama teisė naudotis svetimu daiktu, nekeičiant to daikto teisinės padėties ir paskirties.

LAT 2007 m. gruodžio 21 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-584/2007 išaiškino, kad: "uzufruktorius įgyja tei...

tags: #sutikimas #statyti #valstybineje #zemeje #kurioje #suformuoti