Daugiabučio Namo Priežiūra: Kas Svarbu Žinoti Gyventojams?

Gyvendami daugiabučiame name, visi butų ir kitų patalpų savininkai kartu valdo bendrojo naudojimo objektus - stogą, laiptines, fasadą, inžinerines sistemas ir pan. Tai vadinama bendrąja daline nuosavybe. Administratorius atsako už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, remontą ir tinkamą eksploatavimą.

Administratorius rūpinasi pastato priežiūra: reguliariai vertina jo techninę būklę, organizuoja reikalingus remonto darbus, sprendžia techninius ir teisinius klausimus. Jeigu name nėra įsteigta bendrija arba nesudaryta jungtinės veiklos sutartis ir gyventojai neišsirenka administratoriaus, tuomet administratorių paskiria savivaldybė. Gyventojai taip pat gali patys išreikšti norą, kad namą administruotų mūsų įmonė ir su šiuo prašymu kreiptis į savivaldybę.

Kaip Pranešti Apie Gedimus?

Jeigu pastebėjote gedimą savo daugiabutyje (pvz., vandentiekio, šildymo, bendrojo naudojimo elektros ar bendrojo naudojimo patalpose), prašome apie tai pranešti namo administratoriui. Skubiais atvejais (pvz., avarija, apliejimas ir pan.) rekomenduojame kreiptis telefonu, kad galėtume operatyviai išsiųsti specialistus.

Gyventojų Atsakomybė

Už įrenginius ir sistemas, esančias butų viduje po skaitiklio ar už radiatoriaus (pvz., čiaupai, vamzdžiai, elektros instaliacija bute, sanitariniai prietaisai), atsako patys butų savininkai.

Gyventojų Pareigos:

• Naudotis bendrojo naudojimo objektais pagal jų paskirtį.
• Imtis skubių priemonių be kitų savininkų sutikimo, jei kyla pavojus ar gresia žala.
• Apmokėti tik teisėtai patvirtintas išlaidas - t. y. Tauragės rajono savivaldybės sprendimu.
• Leisti įgaliotiems specialistams patekti į butą ar patalpas, kai reikia remontuoti ar prižiūrėti bendrojo naudojimo inžinerinius tinklus.

Finansiniai Aspektai

Privalomųjų remonto darbų fondas yra gyventojų sukauptos lėšos, skirtos būtiniems daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų remonto darbams finansuoti. Tikslinių remonto darbų fondas - tai sukauptos lėšos, skirtos tam tikriems (tiksliniams) pastato ar kito nekilnojamojo turto remonto darbams atlikti.

Šildymo Sistemos Priežiūra ir Modernizavimas

Išlaidos šildymui ir karštam vandeniui - daugelio šeimų, gyvenančių senos statybos (pastatytų iki 1993 m.) daugiabučiuose, galvos skausmas. Daugybė namų, pastatytų prieš daugiau nei 30 metų, buvo statomi neatsižvelgiant į energijos taupymą. Taip pat, laikui bėgant, net sandariausi ir kokybiškai pastatyti daugiabučiai namai tampa ne tokie energetiškai efektyvūs, o namų ūkiui išlaikyti skirtos lėšos „išeina į orą“, per nesandarius duris, langus, išorines pastato sienas ar neizoliuotus vidaus šilumos tiekimo vamzdynus.

Šilumos ūkio įstatymas nustato daugiabučio namo šildymo ir karšto vandens sistemų privalomuosius reikalavimus, apimančius technines galimybes vartotojams reguliuoti šilumos suvartojimą pastate. Savivaldybė turi teisę įpareigoti daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkus rekonstruoti šildymo ir karšto vandens sistemas pagal privalomuosius reikalavimus.

Kodėl Būtina Šilumos Punkto Renovacija?

Daug senos statybos daugiabučiuose gyvenančių žmonių vis dar gauna nemažas sąskaitas už namų šildymą ir karštą vandenį. Siūloma daug priemonių, skirtų sumažinti patiriamas išlaidas ir padidinti oro temperatūrą kambariuose, tačiau ne visos yra efektyvios.

Savarankiškos priemonės, kurių imasi butų gyventojai yra langų, durų ir radiatorių keitimas. Dažnai taupymo sumetimais renkamasi atlikti daugiabučių pastatų renovavimą, tačiau ne visos priemonės renovuojant daugiabutį vienodai naudingos taupymo prasme.

Namų išorinė šilumos izoliacija ar pakeisti langai ir durys padės sušildyti namus. Norint sutaupyti daugiau, reikia investuoti į energiją taupančius sprendimus, šilumos punktų modernizaciją (į šildymo sistemų pertvarkymą su galimybe reguliuoti individualiai) ir tik po to investuoti į išorinę šilumos izoliaciją ir kitas priemones.

Šildymo sistemos su elevatoriniu mazgu senos namų šildymo sistemos su elevatoriniais mazgais riboja galimybes efektyviai reguliuoti į butus patenkančią šilumą. Rudenį ir pavasarį lauko oro temperatūra pasikeičia net keletą kartų per parą. O elevatoriniai mazgai į butus patiekia nustatytą šilumos kiekį, neatsižvelgiant į oro temperatūros pokyčius.

Šilumos punktų modernizacija padeda išvengti šių problemų. Automatizuotas šilumos punktas sureguliuoja į butus patiekiamą šilumos kiekį pagal vartotojo nustatytą režimą ir lauko oro temperatūros pokyčius, kurie fiksuojami jutikliais. Temperatūrai pakilus, šilumos tiekimas sumažinamas, nukritus - padidinamas. Butai šildomi tiek, kiek reikia, taupoma šiluma ir pinigai. Šildymo punkto renovacija atsiperka ne tik pinigais, bet ir valdymo patogumu bei priežiūra.

Šildymo Sistemos Išbalansavimas

Senuose daugiabučiuose įprasta problema yra vidaus šildymo sistemų išbalansavimas, kurio dažniausia priežastis yra savavališkai pertvarkytos šildymo sistemos ar ne pagal projektą butuose pakeisti radiatoriai. Tik pastačius daugiabučius, šildymo sistema buvo subalansuota taip, kad vienodai tiektų energiją kiekvienam butui, nepriklausomai ar jis yra pirmame ar paskutiniame aukšte. Žmonėms pradėjus keisti šildymo prietaisus be suderinto projekto, visa daugiabučio šildymo sistema išsiderina.

Vienas iš šios problemos sprendimų yra inventorizuoti visų butų radiatorius ir palyginti su projektu. Esant neatitikimams, pakeisti butų šildymo prietaisus taip, kad jų galios atitiktų projektinę dokumentaciją ir visi butai gautų šilumą tolygiai. Kitas sprendimas - tinkamas šilumos punkto suderinimas, kuris taip pat gali užtikrinti šiltesnį gyvenimą ir pilnesnę piniginę.

Šilumos Punktų Modernizacija: Sprendimas

Jei Jūsų daugiabutyje esantis šilumos punktas senas, neautomatizuotas, verta pasvarstyti apie jo modernizaciją. Modernizuojant šilumos punktą, įrengiama valdymo automatika, kuri reaguoja į lauko oro temperatūros pokyčius, kita įranga, kuri užtikrina kokybiškesnį šilumos patiekimą į butus. Tačiau šilumos punkto modernizacija galėtų duoti dar didesnį taupymo efektą, jei gyventojai ryžtųsi atlikti mažąją renovaciją.

Mažoji Renovacija

Mažoji renovacija - tai valstybės paramos priemonė, kurios metu atliekama šilumos punktų modernizacija ir (ar) pertvarkoma ar modernizuojama šildymo ir (ar) karšto vandens sistema, neatliekant pilnos daugiabučio namo renovacijos. Atliekant mažąją renovaciją, modernizuojami šilumos punktai, gali būti pakeičiami šilumos tiekimo vamzdynai, subalansuojamos šildymo sistemos, gali būti įrengiami individualūs šilumos apskaitos prietaisai ar daliklių sistemos, įrengiami balansiniai ir termostatiniai ventiliai.

Apskaičiuota, kad įvykdžius „mažąją renovaciją“ vidutiniškai sutaupoma apie 25 procentai šilumos energijos. Geroji žinia ta, kad valstybė kompensuoja iki 70 procentų šių priemonių įgyvendinimo kainos. Skaičiuojama, kad atlikus šilumos punkto renovaciją, vidutinės išlaidos už šildymą vienam namų ūkiui sumažėja apie 15 eurų per mėnesį, o per šildymo sezoną - iki 90 eurų. Taigi, esant dabartinėms įrangos, darbų ir šilumos kainoms, gyventojų investuotos lėšos su panaudota parama, galėtų atsipirkti per 3-5 metus.

Mažoji renovacija - puikus būdas atsinaujinti susidėvėjusią namo šilumos ir karšto vandens sistemą, dalį jos pakeitimo finansuojant valstybei.

Valstybės Parama

Norint gauti valstybės paramą, reikia teikti paraišką Aplinkos projektų valdymo agentūrai (APVA) iki 2025 m. liepos 23 d. per APVA informacinę sistemą APVIS. Tai šildymo ir karšto vandens sistemos modernizavimas ir subalansavimas taip, jog tiekiama šiluma pastate būtų panaudojama efektyviai. Ši modernizacija ypač aktuali tiems daugiabučių namų gyventojams, kurie pastate jaučia netolygų šilumos pasiskirstymą.

Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo protokolas, kuriuo daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai pritaria daugiabučių namų šildymo ir karšto vandens sistemų modernizavimui.

Šildymo Sąnaudų Mažinimas

Kasmet augant šildymo kainoms, vis dažniau pradedama ieškoti sprendimų, kurie leistų maksimaliai sumažinti šildymo sąnaudas. Geriausias ir kone vienintelis sprendimas, leidžiantis jas sumažinti net 40-70 proc. yra visapusiška daugiabučio gyvenamojo namo renovacija, kuriai šiemet bus skiriama ir itin didelė valstybės parama.

Daugiabučiai namai sunaudoja apie 75% centralizuotai tiekiamos šilumos energijos, tačiau didžioji dalis jų (apie 83%) vis dar yra energetiškai neefektyvūs. Siekiant sumažinti sparčiai augančias sąskaitas už šildymą, pastatus būtina renovuoti. Apšiltinus išorines sienas, pakeitus radiatorius, langus, lauko duris, stogo dangą bei atlikus šilumos mazgo rekonstrukciją yra padidinamas pastato energetinis efektyvumas ir gerokai sumažinamas pastato energijos poreikis. Būtent tai leidžia sutaupyti didelę dalį šildymo kaštų, o kartu ir prisidėti prie energijos taupymo bei gamtos tausojimo.

Po atliktų atnaujinimo darbų daugiabučio namo gyventojai už šilumą moka apytiksliai 40-70% mažiau nei prieš renovaciją.

Geoterminis Šildymas

Atliekant pastato renovaciją rekomenduojama atnaujinti ir šildymo sistemą. Šiuolaikinės šildymo sistemos leidžia efektyviai panaudoti nemokamų, atsinaujinančių šaltinių energiją, t.y. saulės, vėjo ar žemės gelmių. Siekiant geriausių rezultatų, ekspertai rekomenduoja įsidiegti šildymo sistemą naudojant inovatyvius geoterminius šilumos siurblius. Tai pats ekonomiškiausias sprendimas, kuris ne tik šildo patalpas, bet ir ruošia karštą vandenį, o esant poreikiui ir vėsina patalpas.

Šiluma yra gaminama iš nemokamos, švarios, žemės gelmėse sukauptos energijos. Šis būdas, leidžia iš 1 kW elektros energijos pagaminti net iki 6,5 kW šiluminės energijos, tad šildymo sąnaudos yra minimalios. Įsidiegus geoterminį šildymą, šilumos mazgas tampa tik papildomu šilumos šaltiniu.

Praktiškai visuose daugiabučiuose namuose galima įrengti geoterminį šildymą, bet reikia įvertinti laisvą žemės plotą, esantį aplink daugiabutį gyvenamąjį namą ir parinkti tinkamiausią gręžinių tipą.

Renovacijos Projekto Iniciavimas

Apie renovacijos poreikį, pirmiausia reikia pranešti atsakingiems asmenims, t.y. įgaliotiems namo atstovams ar bendrijos pirmininkui. Tuomet yra organizuojamas namo bendrijos balsavimas ir gavus daugumos būstų savininkų pritarimą (50 proc. ir vieną balsą „už“), rengiamas namo atnaujinimo investicinis projektas, o jį patvirtinus - renovacijos projektas. Vėliau teikiama paraiška gauti valstybės paramą.

Daugiabučio namo renovacija gali užtrukti nuo 1,5 iki 2,5 metų. Renovacijos trukmė priklauso nuo namo dydžio bei pasirinktų priemonių, kurias reikia atnaujinti ar pakeisti.

Svarbu! Žiemos sezonu svarbiausias principas yra prevencija ir bendradarbiavimas. Pasak jo, žiemą pastatų priežiūra tampa ne vien komforto klausimu.

Nedelsiant reaguoti reikėtų ir pastebėjus labai slidžias vietas prie laiptų ar pandusų, dideles varveklių sankaupas virš įėjimų.

Saugi ir tvarkinga žiema daugiabutyje prasideda nuo bendro darbo. Administratorius atsakingas už sprendimus ir organizavimą, o gyventojai - už savalaikę informaciją ir atsakingą kasdienę elgseną. Kai veikiame kartu, smulkūs signalai nevirsta dideliais incidentais, o pastato priežiūra tampa efektyvesnė ir prognozuojama.

Rūsio Patalpų Įsigijimas

Rūsį parduoti paprasta tuomet, jei jis yra įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (NTR). Tačiau jei buto kadastro byloje nurodyta, kad jam (butui) tiesiog priskirtas rūsys, tuomet gali kilti šiokių tokių problemų.

Pirma, ką reikėtų padaryti - registruoti rūsį, kad būtų nurodytas konkretus jo plotas ir buvimo vieta. Registracijai reikės pažymos iš namo administratoriaus, tokios pažymos reikalauja Registrų centras. Be to, ja vadovaujantis matininkas tikslina kadastrinių matavimų bylą. Prašant šios pažymos reikėtų kuo tiksliau nurodyti sandėliuko buvimo vietą, nes senoje projektinėje dokumentacijoje, pagal kurią rengiama pažyma, neretai pasitaiko neatitikimų, pavyzdžiui, naudojamas vienas, o priskirtas kitas rūsys.

Sandėliuko įsigijimas kito asmens nuosavybėn yra atliekamas sudarant notaro tvirtinamu pirkimo-pardavimo sandoriu. Sandėliukas yra registruojamas kaip buto priklausinys, o nekilnojamojo turto registre prie buto duomenų pateikiamas aprašymas apie tai, kad butas yra su rūsiu. Tokiu atveju parduoti vien buto priklausinį nėra sudėtinga, sudarant notariškai tvirtinamą nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį.

Rūsio patalpų plotas priskirtinas prie buto savininko nuosavybės teise valdomo ploto, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas.

Daug sudėtingesnė sandėliuko įsigijimo procedūra susiklosto, kai sandėliuko patalpa yra priskirtina prie bendros pastato rūsio patalpos ir visi sandėliukai, nors ir atskirti pertvaromis, Nekilnojamojo turto registre registruoti kaip viena rūsio patalpa, nors faktiškai kiekvienas buto savininkas naudojasi bei valdo atskirą rūsio patalpos dalį.

Rūsio paskirčiai naudojami plotai (taip pat šiluminis mazgas, sandėliukai, koridoriai tarp sandėliukų) įprastai yra priskirtini prie pastato bendrojo naudojimo objektų, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams. Už jų valdymą, naudojimą, priežiūrą atsakingas daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas pastato administratorius.

Siekiant teisiškai atskirti vieną konkrečią tokios rūsio patalpos dalį nuo kitų, bus būtina atlikti visos rūsio patalpos ar netgi namo (priklausomai nuo faktinės situacijos) kadastrinių duomenų bylos patikslinimus, suformuoti atskirą rūsio patalpos dalies, kurią siekiate įsigyti, kadastrinę bylą. Taip pat bus reikalinga gauti visų pastato patalpų savininkų pritarimą rūsio patalpos (ar viso namo, priklausomai nuo faktinės situacijos) kadastrinių duomenų patikslinimui ir jų atskyrimui pagal suformuotus kadastrinių duomenų patikslinimus.

Problemos Ir Sprendimai Šildymo Sistemoje: Biržų Atvejis

Biržiečiai šildymo sezonui įsibėgėjus gali sužinoti, kad šilumą jų bute reguliuoja... kaimynas. Būna ir taip, kad vienas namo gyventojas gelbėjasi nuo karščio atvertais langais, o kitas dreba nuo šalčio po keliomis antklodėmis, bet už šildymą moka abu vienodai. Panašiai nutiko vieno Rinkuškių daugiabučio namo kaimynams.

Įjungus šildymą, paaiškėjo, jog vienų butų žmonės gyvena šiltai, o kiti šąla. O mokėti už šildymą turės visi vienodai - pagal kvadratūrą. Paaiškėjo, kad dar viena tokia sklendė įdėta į savivaldybei priklausančio buto sistemą.

Namo gyventojai pareiškė apie įdėtas sklendes nieko nežinoję ir pareikalavo, kad jas išimtų. „Kur sąskaitas atsiųsti, įmonė žino, o žmonių informuoti nebėra kam. Per visus susirinkimus aiškina, kad negalima be leidimų atjungti butų šildymo. O be mūsų žinios ir prašymo butų šildymą atjungti galima? Keturiasdešimt metų radiatoriai buvo plaunami su esamomis sklendėmis, dabar kažkodėl slapčia prireikė kitų. Ir tik keliuose butuose", - piktinosi namo gyventojai.

Paaiškėjo, kad net namo šilumos tinklus prižiūrintis asmuo ne visuomet gali patekti į butus, kuriuose yra sklendės.

Šilumos įmonės vadovai gyventojams paaiškino, kad sklendės sudėtos tam, jog būtų galima geriau išplauti šildymo sistemas. Tačiau namo gyventojai nepatenkinti tuo, kad prie sklendžių gali prieiti dviejų pirmo aukšto butų savininkai, kurie daro, ką nori - jei šalta, kaimynui šilumą pamažina ir patys šildosi.

„Tai ne kas kita kaip žmonių pjudymas. B. Kvedaravičienė pareiškė, kad ji nemokės už buto šildymą. „Bet už ką mokėti - už šaltį? O taryba ar patvirtino, pagal kokius kriterijus apskaičiuojamas šis mokestis?" - klausė ji. Ji teigė mokėsianti tik už šildymą nuo šių metų lapkričio 8 dienos. Dėl šių klausimų kreipėsi į respublikinę Vartotojų teisių tarnybą, parašė skundus rajono tarybai, tarybos Etikos ir procedūrų komisijai.

Kilus triukšmui penktadienį į Rinkuškius nuvažiavę UAB „Litesko" filialo „Biržų šiluma" darbuotojai sklendes išėmė.

„Yra bendra tvarka. Negali būti sklendžių, kuriomis viename bute būtų galima reguliuoti kito buto šilumą. Jei name atsiranda tai, kas gali turėti įtakos visų namo gyventojų šildymui ar mokėjimams, turi žinoti visi butų savininkai", - įsitikinusi P. Prašmantienė.

Įmonės direktorius R. Jakubauskas minėjo, jog Biržuose yra daugiau senų daugiabučių namų, kur nėra rūsio ir šilumos mazgo, tad ventilius dėl namo išplovimo tenka dėti butuose.

Paklausus, kodėl ventiliai kilus triukšmui buvo išimti, R. Jakubauskas atsakė, kad to pageidavo patys namo gyventojai.

„Pagal taisykles ant kiekvienos uždaromos armatūros turi būti rankenėlė. Kad esant avarijai žmonės būtų saugūs", - aiškino R. Jakubauskas.

Jis pripažino, kad butuose esant ventiliams su reguliavimui skirtomis rankenėlėmis „piktnaudžiavimai galimi". Tiesa, tai pirmas precedento neturintis atvejis, kai „kažkas kažką uždarinėtų".

Jei ateityje iškiltų panašių problemų, šilumininkams reikės ieškoti ir statyti ventilius, kuriuos galėtų reguliuoti tik patys šilumos sistemas prižiūrintys specialistai.

Direktoriui beliko apgailestauti, kad informaciją apie tai, jog vieno iš šio namo butų šiluma nepasiekė, šilumininkai gavo per vėlai.

Į raštiškus B. Kvedaravičienės pareiškimus, kad sklendės įdėtos R. Jakubausko ir komercijos direktorės, Biržų savivaldybės tarybos narės J. Krūminienės žodiniu nurodymu, direktorius atsakė: „Tai yra žmogaus nuomonė, ir mes ją turime gerbti".

tags: #siluminis #mazgas #daugiabutyje