Daugiabučio remonto ypatumai: bendraturčių teisės ir pareigos

Lietuvos Respublikos teisės aktai numato visiems statinių savininkams privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kuriais turi būti užtikrinama, kad statiniai ir jų konstrukcijos būtų naudojamos tinkamai jas prižiūrint.

Prižiūrint gyvenamosios paskirties daugiabučius - egzistuoja viešasis interesas, todėl įstatymų leidėjas tokių pastatų bendraturčiams nustatė pareigą pasirinkti vieną iš pastatų valdymo formų: steigti butų ir kitų patalpų savininkų bendriją, sudaryti jungtinės veiklos sutartį ar pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių.

Bendraturčių sutikimas: kada jis būtinas?

Advokatė Sandra Akelaitienė paaiškina, jog tam, kad būtų priimtas bet koks sprendimas dėl administracinės paskirties pastato bendrųjų inžinerinių sistemų remonto ar kitų būtinų darbų, statinio priežiūros, išlaikymo ir disponavimo klausimų - būtina gauti visų bendraturčių aiškų pritarimą konkretiems darbams/veiksmams atlikti.

Teismų praktikoje išaiškinta, jog vienam iš bendraturčių siekiant įgyvendinti įstatymu suteiktą statybos teisę, susijusią su bendru daiktu (pastatu), kreipiantis į kitus bendraturčius dėl sutikimo gavimo, bendraturtis privalo juos tinkamai informuoti apie veiksmus, ketinamus atlikti su bendrai naudojamu daiktu. Tam bendraturčiams turi būti pateikta gana išsami informacija apie planuojamus atlikti statybos darbus (projektiniai pasiūlymai - eskiziniai projektai, išreiškiantys statinio architektūros ir kitus pagrindinius sprendinius, galimus statinio rekonstrukcijos, naujus statybos variantus), juose turi būti nurodyti esminiai objekto pertvarkymo duomenys (vieta, aukštis, plotis ir pan.), pakankami bendrasavininkiams nuspręsti, ar jų teisės ir teisėti interesai nebus pažeisti.

Nors teisės aktuose nėra reglamentuota, kokiu būdu turi būti pateikiama tokia informacija, bet planuojami statybos (remonto) darbai galėtų būti detaliai aptarti susitikime su bendrasavininkiais arba informacija apie planuojamus statybos darbus gali būti pateikta kiekvienam iš bendrasavininkių asmeniškai.

Bendraturčiai turi teisę ir nesutikti su teikiamais pasiūlymais, tačiau tokiu atveju jie taip pat turi pareigą pateikti motyvuotus prieštaravimus. Motyvuoti prieštaravimai laikomi tuomet, kada jie paremti ne tik bendru nenoru patirti išlaidas, bet specialistų išvadomis ar kitais patikimais įrodymais, kurie galėtų pagrįsti bendraturčio atsisakymą pritarti pasiūlymui.

Jei vis tik statybos (remonto) darbus norintis atlikti bendraturtis nesutinka su kitų bendraturčių atsisakymu, ar jiems apskritai nereaguojant, bendraturtis turi teisę kreiptis į teismą su reikalavimu be kitų bendraturčių sutikimo atlikti reikiamus darbus. Žinoma, šis reikalavimas turi būti pagrįstas - specialistų išvadomis, dokumentais, projektais, darbų sąmatomis ir kt. reikalinga informacija.

Pavyzdžiui, vienoje LAT byloje ieškovei norint atlikti namo dalies rekonstrukciją, atsakovai bendraturčiai nesutiko, teigdami, jog tokia rekonstrukcija pakeis bendraturčių gyvenimo ar veiklos sąlygas, buvusias iki rekonstrukcijos. Tačiau teismas pripažino, jog vien tokio teigimo neužtenka ir reikia tai įrodyti.

Teismas taip pat pažymėjo, jog kai bendraturčiai nepagrindžia savo atsisakymo duoti sutikimą projektiniams pasiūlymams, toks jų atsisakymas teismo gali būti pripažintas trukdymu bendraturčiui gauti statinio projektavimo sąlygas ir statybos leidimą.

Finansinė atsakomybė

Advokatė Sandra Akelaitienė pažymi, jog įstatyme numatyta kiekvieno iš bendraturčių pareiga proporcingai savo daliai atsakyti tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms. Jeigu vienas iš bendraturčių nevykdo savo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą daiktą (turtą), tai kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos jie turėjo, atlyginimą.

Teismų praktikoje, išlaidos bendram daiktui išlaikyti ir išsaugoti suprantamos kaip išleidžiamos lėšos, kurių paskirtis - išsaugoti turtą nuo žuvimo ar jo vertės pablogėjimo. Jas apibūdina būtinumo ir protingumo kriterijai, t. y., išlaidos daiktui gali būti pripažįstamos būtinomis, jei jos reikalingos turtui išsaugoti nuo žuvimo, jo naudingoms ir vertingoms savybėms palaikyti, neleisti turtui labai pablogėti. Kitaip tariant, išlaidos, kuriomis išlaikoma esama turto vertė, bet nesiekiama daikto pagerinti.

Paprastasis ir kapitalinis remontas: leidimai ir sutikimai

Planuojant daugiabutyje esančio buto remontą svarbu žinoti teisinius ir techninius reikalavimus. Nesvarbu, ar planuojamas kapitalinis remontas, kai bus iš esmės pertvarkomos vidaus patalpos, ar paprastasis, buto šeimininkai turi pasirūpinti reikalingais leidimais ir kaimynų sutikimais.

Kapitalinis remontas

Kapitalinis remontas yra sudėtingas procesas, kurio metu keičiamos pastato laikančiosios konstrukcijos. Statybos įstatymas nustato aiškias taisykles, kurių turi būti laikomasi atliekant kapitalinį remontą daugiabutyje esančiame bute. Vienas iš svarbiausių elementų kapitalinio remonto procese yra atestuotas projekto vadovas, kuris turi turėti reikiamas kvalifikacijas ir patirtį. Šis vadovas yra atsakingas už projekto kokybę, laikotarpį ir jo vykdymo saugumą. Be to, kapitalinio remonto atveju yra būtina gauti daugumos bendraturčių sutikimą. Tiek projekto vadovo atestavimas, tiek bendraturčių sutikimas yra būtini žingsniai užtikrinant saugų ir sklandų kapitalinio remonto procesą.

Paprastasis remontas

Atliekant paprastąjį remontą, kai nekeičiamos pastato laikančiosios konstrukcijos, statybos leidimo (SLD) nereikia. Tačiau, jei remonto darbais pastato išvaizda keičiasi, pavyzdžiui, įstiklinami balkonai ar lodžijos, keičiamos durys ar langai, ypač kai pastatas yra kultūros paveldo objektas arba įeina į saugomą teritoriją, būtina parengti paprastojo remonto aprašą arba projektą ir kreiptis į savivaldybę dėl SLD išdavimo.

Paprastasis remontas gali apimti įvairius darbus, tokius kaip dažymas, grindų keitimas, vidaus patalpų modernizavimas ir panašūs darbai, kurių tikslas yra išlaikyti arba pagerinti pastato būklę. Jeigu, atliekant remonto darbus, keičiamos bendrosios inžinerinės sistemos, tokios kaip bendros šildymo, elektros ar dujų sistemos, jiems reikalingas SLD. Svarbu užtikrinti, kad visi tokio pobūdžio darbai būtų atliekami laikantis saugumo ir kokybės standartų, nustatytų reglamentuose.

Paprastojo remonto atveju, projektą privaloma parengti tik tais atvejais, kai būtina gauti statybą leidžiantį dokumentą. Tokius statinio projektus kapitaliniam ar paprastajam remontui atlikti rengia statinio projektuotojai, turintys teisę užsiimti šia veikla. Statybą leidžiančius dokumentus daugiabučio gyvenamojo namo kapitaliniam ar paprastajam remontui atlikti išduoda savivaldybių administracijos.

Triukšmo taisyklės ir kaimynų ramybė

Daugiabučiame name atliekamas buto remontas kelia nepatogumų kaimynams, tad prieš pradedant darbus būtina nepamiršti ir jų. Pirmiausia, būtina atsižvelgti į miesto savivaldybėje galiojančias triukšmo prevencijos taisykles.

Štai, pavyzdžiui, Vilniuje remonto darbai, kurie kelia triukšmą, gali būti vykdomi darbo dienomis nuo 7 val. iki 18 val., o poilsio ir švenčių dienomis nuo 9 val. iki 17 val. Tuo tarpu Kaune darbus atlikti galima ilgiau - iki 22 val. vakaro.

Rekomenduojama apie planuojamus remonto darbus visuomet pranešti kaimynams iš anksto, geriausia, nurodant, kokiomis valandomis ketinama atlikti triukšmą keliančius darbus.

Kitas svarbus niuansas - bendrųjų daugiabučio patalpų tvarka. Svarbu suprasti, kad bendrosiose patalpose, tokiose kaip rūsys, laiptinė, negali būti laikomos remontui skirtos medžiagos ar kiti daiktai, o remontą atliekantys specialistai turėtų patys pasirūpinti laiptinių, liftų ir kitų bendrųjų patalpų švara.

Remonto darbai daugiabutyje - tai buto ar bendro naudojimo patalpų atnaujinimo ar įrengimo darbai, kurie dažnai sukelia triukšmą. Jų atlikimo laikas priklauso nuo savivaldybės nustatytų taisyklių, dažniausiai leidžiamas darbo dienomis nuo ryto iki vakaro, savaitgaliais - ribotai.

Vadovaujantis Triukšmo valdymo įstatymo 13 straipsnio 1 dalimi, savivaldybių institucijos turi teisę nustatyti gyvenamųjų vietovių triukšmo rodiklius ir patvirtinti triukšmo taisykles, kurių privalo laikytis gyventojai.

Triukšmas, viršijantis nustatytus leistinus ribinius dydžius ar sklindantis ramybės metu, gali užtraukti administracinę atsakomybę. Vadovaujantis Administracinių nusižengimų kodekso 48 straipsniu, už Triukšmo valdymo įstatymo ir kitų triukšmo reguliavimo teisės aktų pažeidimus skiriama bauda nuo 100 iki 600 eurų, o pakartotinio pažeidimo atveju - nuo 500 iki 1000 eurų. Jei pažeidžiamos savivaldybių tarybų patvirtintos triukšmo prevencijos taisyklės viešosiose vietose, galima gauti baudą nuo 150 iki 600 eurų.

Pagal Triukšmo valdymo įstatymo 14 straipsnio 2 dalį, jeigu planuojate daugiabutyje atlikti statybos, remonto ar montavimo darbus, privalote ne vėliau kaip prieš 7 kalendorines dienas iki darbų pradžios informuoti savo savivaldybės institucijas. Pranešime turi būti nurodyta triukšmo šaltinių naudojimo vieta, planuojamas triukšmo lygis, jo trukmė ir taikomos triukšmo mažinimo priemonės.

Praktiškai rekomenduojama pranešti ir kaimynams, iškabinti informaciją laiptinėje - taip sumažinsite konfliktų tikimybę.

Baudos už savavališkus darbus

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (Statybos inspekcija) pastebėjo, kad dažnas statybos dalyvis vis dar pamiršta pasirūpinti statybą leidžiančiu dokumentu (SLD), kai jis privalomas, ir pradeda darbus jo neturėdamas. Tokiam statytojui, kuris atliko darbus be leidimo gali būti surašytas būti savavališkos statybos aktas ir privalomai nurodyta pašalinti savavališkos statybos padarinius, t. y. iki nurodytos datos išardyti atliktus pakeitimus. Už padarytus pažeidimus statytojui gresia administracinė atsakomybė.

Baudų dydžiai

Fiziniams asmenims savavališkas statinio paprastasis remontas, neturint statybą leidžiančio dokumento, kai toks privalomas, užtraukia baudą nuo 60 iki 1,2 tūkst. eurų. Savavališkas statinio kapitalinis remontas, neturint statybą leidžiančio dokumento, kai toks privalomas, užtraukia baudą nuo 300 iki 3,5 tūkst. eurų. Kitų statybos darbų atlikimas pažeidžiant teisės aktų reikalavimus užtraukia įspėjimą arba baudą nuo 50 iki 1 tūkst. eurų.

Atliekant remonto darbus neturint iš anksto išduoto leidimo gresia baudos. Savavališkai atliekant paprastąjį remontą teks susimokėti nuo 300 Eur iki 600 Eur baudą, tuo tarpu be leidimų atliekamas kapitalinis remontas daugiabučiame name užtraukia baudą iki 2300 Eur.

Sienų griovimas: ką reikia žinoti?

Jeigu planuojamas keisti buto išplanavimas ar kitoks esamų sienų pakeitimas, pavyzdžiui, iškertant jose angas, pirmiausia būtina išsiaiškinti, ar siena yra ne laikančioji. Tai galima padaryti išanalizavus pastato projektinę dokumentaciją, taip pat jau buvusių atliktų pastato remonto darbų dokumentaciją.

Visgi, nereikėtų pasikliauti tik turimais namo dokumentais, nes pastato eksploatacijos metu gali būti atlikti ir niekam nežinomi bei neįregistruoti pakeitimai, o save laikančių sienų statusas pakeistas į apkrovas laikančiąsias. Todėl prieš pradedant bet kokius sienų ardymo darbus būtina pasikonsultuoti su specialistais, kurie padės įvertinti, kokią paskirtį atlieka siena, kurią norima keisti.

Tokiems darbams turi būti perengtas techninis darbo projektas, darbus turi atlikti atestuoti rangovai, o darbų vykdymas turi būti prižiūrimas atestuotų techninės priežiūros inžinierių.

Jei pastatas pastatytas ir eksploatuojamas, rekomenduojama buto išplanavimą palikti tokį, koks buvo numatytas daugiabučio namo projekte. Griaunat, ardant sienas keičiasi pastato apkrovos, didėja trūkių pastato sienose susiformavimo, pastato griuvimo rizika. Jei visgi labai norima buto išplanavimą pakeisti, prieš tai turi būti įvertinama esama pastato būklė, planuojamų atlikti darbų įtaka kitoms pastato konstrukcijoms, parengtas techninis darbo projektas.

Radiatorių keitimas

Remonto darbus atliekant vidaus patalpose atrodo, kad šie darbai gali būti atliekami bet kuriuo metų sezonu. Vienas iš jų - radiatorių keitimas ar taisymas.

Tokius darbus reikėtų planuoti pavasarį po šildymo sezono pabaigos arba ankstyvą rudenį, prieš šildymo sezono pradžią. Senuose daugiabučiuose keičiant radiatorius šildymo sezono metu reikia atjungti visą pastato šildymo sistemą, iš radiatorių išleisti termofikatą, pabaigus darbus vėl juo užpildyti, atlikti papildomus nuorinimo darbus. Šie darbai ne tik papildomai kainuoja, bet ir sukelia didelių nepatogumų viso namo gyventojams. Naujos statybos namuose šildymo sistema užsukama tik butui, tad šildymo sezono metu pakeisti radiatorių tokie bute yra paprasčiau.

Kadastro duomenų atnaujinimas po remonto

Ardant laikančiąsias konstrukcijas, bet kokia savivalė apskritai yra labai pavojinga visam namui, bet net ir koreguojant nenešančias (nekapitalines) sienas, privaloma informuoti savivaldybę ir atlikti buto statybos užbaigimo procedūrą, atnaujinti kadastro duomenis bei juos įregistruoti.

Nors kadastro duomenis po remonto būtina atnaujinti per 3 mėnesius, kol kas nėra jokių nuobaudų to nepadariusiems. Visgi tai - trumparegiškas požiūris, kuris sukelia rūpesčių stogo remonto ar renovacijos metu, apsunkina pardavimą ir sumažina kainą.

Jei butas perkamas su paskola, jam būtinas turto vertinimas su ne vėlesniais kaip 5 metų ir faktą atitinkančiais kadastriniais matavimais. Joks turto vertintojas nevertins buto, jei viduje išgriautos sienos, o turto reali būklė nesutampa su senuose dokumentuose nurodyta situacija.

Išgriovus sieną, buto kvadratūra didės 0,5-2 kv. m, kartais ir dar daugiau. Tai tarsi neatrodo didelis plotas, tačiau tai vis tiek reiškia keturženklį, o ypatingais atvejais ir penkiaženklį kainos skirtumą.

Remonto įforminimo kaina

Priklausomai nuo to, ar procedūrą atliksite patys, ar kreipsitės pagalbos į NT dokumentų specialistus, remonto įforminimas kainuos apie 500 EUR ir PVM. Kadastriniai matavimai, priklausomai nuo buto ploto, gali siekti 100-300 EUR, statybos užbaigimo deklaracija apie 100 EUR, dar tiek pat kainuos kadastro duomenų atnaujinimas Registrų centre.

Šiame procese reikės matininko, kuris parengs naujus kadastrinius matavimus. Taip pat, reikės pasirengti statybos užbaigimo deklaraciją, kuri registruojama www.planuojustatau.lt sistemoje. Galiausiai, patvirtintą statybos užbaigimo deklaraciją su atnaujintais duomenimis reikės pateikti į Registrų centrą per „Infostatybos“ sistemą.

Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė apibendrindama nurodo, jog turint bendrosios dalinės nuosavybe kitos (ne gyvenamosios) paskirties pastate, kiekvienas iš bendraturčių privalo elgtis sąžiningai ir atsakingai, taip, kad dėl jo veiksmų (ar neveikimo), kitam bendraturčiui nebūtų keliama žala. Tuo atveju, jei iškylą koks nors klausimas dėl statinio priežiūros ar remonto, kreiptis į bendraturčius ir bandyti spręsti bendro turto naudojimo klausimus bendru sutarimu. Priešingu atveju, nepasiekus vieningo visų bendraturčių sutarimo, dėl bet kurio, su bendru turtu susijusio klausimo - kiekvienas iškilęs ginčas turės būti sprendžiamas teisme.

Esant bendraturčių daugetui, taip pat rekomenduotina pagalvoti ir apie jungtinės veiklos sutarties sudarymą, ar samdyti pastatui administruoti profesionalų administratorių. Pažymėtina, jog kitos (ne administracinės) paskirties pastatų bendraturčiai bendrijų steigti negali. Visgi pirmiau minėta jungtinės veiklos sutartis, ar tinkamai pasirinktas administratorius galėtų padėti bendraturčiams užtikrinti privalomų pareigų, susijusių su bendro turto priežiūra, savalaikį ir tinkamą vykdymą, lengvesnį klausimų, susijusių su bendro turto priežiūrą, sprendimą.

tags: #remontas #rekonstrukcija #konkreciu #bendraturciu #interesai