Įsigyjant ar nuomojant žemės sklypą, svarbu atkreipti dėmesį į daugybę teisinių ir praktinių aspektų, kurie gali turėti įtakos jo vertei ir panaudojimo galimybėms. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius dalykus, į kuriuos verta atkreipti dėmesį, susijusius su žemės sklypuose esančiais statiniais, kadastriniais matavimais ir kitais teisiniais apribojimais.
Kadastriniai (geodeziniai) matavimai
Kadastriniai (geodeziniai) matavimai - tai procesas, užtikrinantis tikslų ir patikimą žemės sklypų valdymą. Jei norite būti tikri dėl savo žemės sklypo ribų ir nekilnojamojo turto dokumentacijos tikslumo, šie matavimai yra būtini.
Žemės sklypų kadastrinių (geodezinių) matavimų metu atliekami šie veiksmai:
- Naudojant geodezinę įrangą, fiksuojami nekilnojamųjų daiktų fiziniai parametrai.
- Apskaičiuojami žemės sklypų plotai bei nustatomi matmenys.
- Identifikuojami ir pažymimi visi žemės sklype esantys statiniai bei kiti svarbūs objektai.
- Žemės sklypo ribos paženklinamos vietovėje.
- Remiantis surinktais duomenimis, sudaromi žemės sklypų planai.
- Surinkti duomenys parengiami įregistravimui valstybės įmonės Registrų centro Nekilnojamojo turto kadastro duomenų bazėje.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatais, žemės sklypo kadastrinių matavimų atnaujinimas yra būtinas, jeigu žemės sklype pastatyti, rekonstruoti, kapitališkai suremontuoti, nugriauti pastatai ar iškasti tvenkiniai, nutiesti keliai ar įrengti kiti inžineriniai statiniai (išskyrus tuos atvejus, kai dėl rekonstruotų ar kapitališkai suremontuotų pastatų arba inžinerinių statinių žemės sklypo užstatymo plotas ir statinių forma (konfigūracija) nepasikeičia).
Šiuo atveju žemės sklypo kadastro duomenys privalo būti pakeičiami ne vėliau kaip iki statinio, kurio statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto, griovimo) darbai užbaigti, įregistravimo arba statinio kadastro duomenų pakeitimo Nekilnojamojo turto registre, išskyrus tuos atvejus, kai statinio statytojui nuosavybės teise nepriklausančiuose žemės sklypuose esantys statiniai rekonstruoti, kapitališkai remontuoti, nugriauti ar pastatyti nauji tenkinant viešąjį interesą - Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 45 straipsnio 1 dalyje nurodytoms reikmėms. Tokiu atveju atnaujinti žemės sklypo kadastro duomenys kadastro tvarkytojui gali būti pateikiami po statinio kadastro duomenų įregistravimo ar pakeitimo Nekilnojamojo turto registre.
Kodėl verta rinktis profesionalias kadastrinių matavimų paslaugas?
- Pažangios technologijos: Įmonės naudoja naujausias GNSS sistemas, elektroninius ir robotizuotus tacheometrus, bepiločius orlaivius ir kitas pažangias sistemas, todėl garantuoja aukščiausią matavimų tikslumą.
- Patikimi specialistai: Komandose dirba kvalifikuoti ir licencijuoti matininkai, sukaupę didelę šio darbo patirtį, bei nuolat tobulinantys profesines žinias.
- Kokybės garantija: Įmonės pasirūpina, kad Jūsų žemės sklypo duomenys būtų tikslūs ir teisiškai galiojantys, išvengiant bet kokių galimų problemų ateityje.
Pasirinkite profesionalius ir kvalifikuotis specialistus Jums reikalingų kadastrinių matavimų atlikimui ir užsitikrinkite savo žemės nuosavybės saugumą bei vertę.
Teisiniai ir kiti aspektai įsigyjant žemės sklypą
Šiuo metu įkaitusioje nekilnojamojo turto rinkoje sudaroma daugybė sandorių, įskaitant ir žemės sklypų įsigijimo sandorių. Jeigu ketinate įsigyti žemės sklypą, verta atkreipti dėmesį ir į toliau aptartus teisinius ir kitus aspektus.
1. Kiti asmenys gali turėti įvairių teisių į žemės sklypą
Šios kitų asmenų turimos teisės į žemės sklypą varžo jo (pa)naudojimą savininko poreikiams ir mažina vertę, o jeigu tomis teisėmis naudojamasi intensyviai - neretai žemės sklypo savininkui sukelia nepageidaujamų nepatogumų. Tai gali būti:
- Servitutas: Tai - teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą.
- Uzufruktas: Tai - asmens gyvenimo trukmei ar apibrėžtam terminui, kuris negali būti ilgesnis už asmens gyvenimo trukmę, nustatyta teisė (uzufruktoriaus teisė) naudoti svetimą daiktą ir gauti iš jo vaisius, produkciją ir pajamas.
- Hipoteka: Tai - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui. Įsigyjant žemės sklypą, jo įgijėjas turėtų užsitikrinti, kad hipoteka būtų panaikinta iki sandorio arba nedelsiant po jo, nustatant aiškius ir nuo pardavėjo valios nepriklausančius veiksmus tam tikslui pasiekti.
- Ilgalaikė nuoma: Nekilnojamojo turto registre neįregistruota nuomos sutartis po daikto perleidimo maksimaliai galėtų galioti 1 (vienerius) metus, o įregistruota - joje nurodytą laiką.
2. Žemės sklypo paskirtis
Tai svarbu ne tik tam, kad patys galėtumėte panaudoti žemės sklypą atitinkamai paskirčiai, bet ir įsigyjamo žemės sklypo vertei, įtakojamai ir jo panaudojimo galimybių. Pavyzdžiui, arti didmiesčio esantis žemės sklypas dažniausiai bus didesnės vertės, jeigu jo paskirtis bus gyvenamoji arba kita.
3. Specialiosios žemės naudojimo sąlygos
Žemės sklypui taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos gali rimtai riboti žemės sklypo panaudojimo galimybes, o tuo pačiu ir mažinti jo vertę. Tokios sąlygos paprastai taikomos tuomet, kai per žemės sklypą ar šalia jo yra nutiesti inžineriniai tinklai ar susisiekimo komunikacijos, yra vandens telkiniai ir pan. ar žemės sklypas tiesiog patenka į atitinkamų objektų apsaugos zonas ar saugomas teritorijas.
4. Kadastriniai matavimai
Jeigu kadastriniai matavimai nėra atlikti, įsigydami žemės sklypą rizikuojate, kad tikrasis jo plotas gali skirtis (būti mažesnis arba didesnis) nuo nurodytojo nuosavybės dokumentuose. Be to, įsigyto žemės sklypo kadastrinius matavimus anksčiau ar vėliau vis tiek norėsite atlikti, nes norėsite žinoti tikras žemės sklypo ribas ir atitinkamai aptverti žemės sklypą, projektuoti ir statyti jame kitus statinius, sodinti sodinius.
5. Užstatymo tankis ir intensyvumas
Kiek ir kaip galėsite užstatyti žemės sklypą, nustatoma žemės sklypui taikomuose teritorijų planavimo dokumentuose. Svarbūs rodikliai:
- Užstatymo tankis: Tai yra pastatų ir turinčių stogą inžinerinių statinių antžemine dalimi užstatomo ploto, nustatomo pagal išorinių sienų ar kitų atitvarų projekciją į žemės paviršių, santykis su žemės sklypo plotu.
- Užstatymo intensyvumas: Tai yra visų pastatų antžeminės dalies patalpų, įskaitant cokolinių aukštų ir naudojamų pastogių patalpas, bendrojo ploto sumos santykis su žemės sklypo plotu.
- Teritorijos užstatymo riba: Tai yra teritorijos ar žemės sklypo dalis, kurioje yra arba numatomi antžeminiai statiniai, neįskaitant kelių ar gatvių, inžinerinių tinklų, tvorų ir atraminių sienučių.
- Pastatų aukštis: Vietovės lygmens bendrojo plano teritorijos naudojimo privalomasis reikalavimas, kuriuo nustatomas planuojamos teritorijos vyraujantis pastatų aukštis.
6. Optimalus žemės sklypo dydis
Žemės sklypų kainoms šturmuojant vis naujas aukštumas visiškai suprantama, kad verta pagalvoti, koks optimalus kainos ir būsimo panaudojimo aspektais būtų Jūsų įsigyjamo žemės sklypo dydis. Turėtumėte žinoti, kad viso žemės sklypo užstatyti negalėsite, turėsite laikytis teritorijų planavimo dokumentuose nustatytų ribojimų bei reikalaujamų atstumų nuo žemės sklypo ribų bei kituose žemės sklypuose ir tame pačiame žemės sklype esančių arba būsiančių statinių.
Taikomas ir reikalavimas, kad pastatas ar stogą turintis inžinerinis statinys iki 8,5 m aukščio būtų ne arčiau nuo žemės sklypo ribos nei 3 m, o pastatui esant aukštesniam, nuo jo aukščio kiekvieno papildomo metro, atstumas nuo žemės sklypo ribos didinamas po 0,5 m. Be to, minimalus atstumas tiesiamų inžinerinių tinklų iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 1 metras, jei nepažeidžiami kaimyninio žemės sklypo savininko (naudotojo) interesai.
7. Gretimų žemės sklypų išsidėstymas ir aukštingumas
Žemės sklypo naudojimą ribotų, o kartu ir vertę mažintų nepalankus gretimų žemės sklypų ir (ar) juose esančių statinių išsidėstymas. Ne mažiau svarbus ir žemės sklypo aukštingumas kitų žemės sklypų atžvilgiu.
8. Kitiems asmenims priklausantys statiniai
Bet kokie žemės sklype teisėtai pastatyti kitiems asmenims priklausantys statiniai, kurie yra nekilnojamieji daiktai, tikėtina, kad tame žemės sklype ir liktų ir tuo ribotų galimybes statyti žemės sklype kitus statinius.
9. Užterštumas
Toks užteršimas gali reikalauti reikšmingų išlaidų atliekoms ar kenksmingoms medžiagoms pašalinti, o ir apskritai kyla klausimas, ar įmanoma pilnai jas pašalinti ir ar žemės sklypas apskritai galės pasitarnauti numatytam tikslui.
10. Žemės sklypo dalies įsigijimas
Įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį apskritai yra mažiau palanku nei įsigyti tokį pat visą atskirą žemės sklypą, kadangi keliems bendraturčiams nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas turės būti naudojamas, valdomas ir juo disponuojama visų bendraturčių susitarimu, o toks susitarimas ne visuomet lengvai pasiekiamas.
11. Kiti svarbūs aspektai
Svarstant žemės sklypo įsigijimą gali būti svarbūs ir kiti su žemės sklypo teisiniu ir faktiniu statusu bei tolesnio panaudojimo galimybėmis susiję dalykai.
Valstybinės žemės nuoma
Primename, kad nuo šių metų pradžios pasikeitus teisiniam reglamentavimui, vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalimi, sprendimą išnuomoti kitos paskirties valstybinės žemės sklypus ne aukciono būdu priima ir valstybinės žemės nuomos sutartis sudaro savivaldybės.
Kai valstybinės žemės sklypas patikėjimo teise yra perduotas savivaldybei, savivaldybės taryba priima sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą, o valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro meras arba jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius.
Vadovaujantis Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260, naudojamus žemės sklypus (jų dalis) be aukciono turi teisę išsinuomoti Lietuvos Respublikos fiziniai ir juridiniai asmenys, užsieniečiai, užsienio juridiniai asmenys ir kitos užsienio organizacijos, kuriems šiuose žemės sklypuose (jų dalyse) esantys savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai priklauso nuosavybės teise arba yra jų nuomojami.
Dažnai klausiama kaip yra nustatomos valstybinės žemės sklypo dalys, kai žemės sklype yra vienas statinys (su jo priklausiniais), Nekilnojamojo turto registre įregistruotas atskiru objektu (pagrindiniu daiktu), kuriam eksploatuoti nuomojamas atskiras žemės sklypas, bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso keliems asmenims?
Pagal Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų LR Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260, nuostatas, kai savarankiškai funkcionuojančiam vienam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti pagal paskirtį suformuotas žemės sklypas priklauso dviem ar daugiau savininkų, kiekvienam statinio ar įrenginio savininkui ar nuomininkui tenkanti žemės sklypo dalis nustatoma atsižvelgiant į kiekvienam iš jų priklausančią statinio arba įrenginio dalį, į kurią neįskaitomos statinio arba įrenginio (pagrindinio daikto) priklausinių valdomos dalys.
Valstybinės žemės sklypo dalys, kai keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), su jų priklausiniais eksploatuoti nuomojamas atskiras valstybinės žemės sklypas, kai statiniai ar įrenginiai (su jų priklausiniais) nuosavybės teise priklauso skirtingiems asmenims taip pat nustatomos vadovaujantis LR Vyriausybės nutarimu Nr. 260.
Kitos paskirties valstybinė žemė nuomotojo ir nuomininko susitarimu gali būti išnuomota ne ilgiau kaip 99 metams. Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų be aukciono, statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti valstybinės žemės sklypų nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę. Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami Statybos įstatymo nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Valstybinės žemės sklypai, užstatyti fizinių ir juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami be aukciono tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui.
Prieš priimant sprendimą dėl valstybinės kitos paskirties žemės sklypo išnuomojimo ne aukciono būdu, teisės aktų nustatyta tvarka ir terminais yra atliekamas faktinių duomenų patikrinimas vietoje, kurio metu įvertina, ar valstybinės žemės sklypas atitinka Naudojamų žemės sklypų administravimo metodikoje įtvirtintus statiniams ar įrenginiams eksploatuoti reikalingo žemės sklypo būtinojo dydžio reikalavimus.
Nuoma prie apleistų, sunykusių ar nebaigtų statyti statinių
Be aukciono gali būti išnuomojamas ir toks kitos paskirties valstybinės žemės sklypas, kuriame yra tik apleisti statiniai. Tai reglamentuoja Žemės įstatymo 9 straipsnio 23 dalis. Tokiu atveju valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti nurodytas valstybinės žemės nuomos mokestis, kuris apskaičiuojamas pagal žemės sklypo vertę, nustatytą taikant individualų turto vertinimą ir didinamas 10 procentų. Individualus valstybinės žemės sklypo vertinimas atliekamas suinteresuoto asmens lėšomis. Taip pat gali būti nustatytas 2 metų arba 5 metų terminas statybos darbams atlikti, kai vadovaujantis Teritorijų planavimo įstatymu turi būti rengiamas vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentas.
Be aukciono gali būti išnuomojamas ir toks kitos paskirties valstybinės žemės sklypas, kuriame yra sunykę statiniai, jeigu statiniai sunyko dėl ne nuo statinių savininko ar naudotojo priklausančios valios (dėl gaisro, ekstremaliojo įvykio), šiuo atveju nuomojamo valstybinės žemės sklypo ar jo dalies dydis nustatomas pagal statinių duomenis, įregistruotus Nekilnojamojo turto registre.
Panašiai yra reglamentuojama ir kitos paskirties valstybinės žemės sklypų nuoma, kuriuose yra statiniai NTR registruota būkle „nebaigta statyba“.
Reiktų atkreipti dėmesį, kad šiuo metu galiojančiu teisiniu reglamentavimu nesuteikiama galimybė asmenims išnuomoti valstybinės žemės sklypus (jų dalis), kuriuose yra tik apleisti įrenginiai.
Sutarties nutraukimas arba keitimas
Žemės nuomos teisinius santykius ir valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo, pakeitimo, nutraukimo tvarką reglamentuoja Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas, Žemės įstatymas ir Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260.
Atkreiptinas dėmesys, kad valstybinės žemės nuomos sutartis, šalių susitarimu gali būti keičiama:
- Nuomininko prašymu, siekiant pakeisti nuomos sutarties punktus ar išdėstant ją nauja redakcija.
- Naujo valstybinės žemės sklype esančių statinių ar įrenginių (jų dalių) savininko prašymu, kai perleidžiami valstybiniame žemės sklype (jo dalyje) esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys).
- Patikslinus išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis.
- Perskaičiavus (pakeitus) išnuomoto žemės sklypo dalių dydį.
Ar galima vykdyti statybą nuomojamame valstybinės žemės sklype?
Vadovaujantis Žemės įstatymo 10 straipsnio 3 dalimi, valstybinės žemės nuomininkas, pageidaujantis įgyvendinti valstybinės žemės nuomos sutartyje numatytą galimybę statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius, iki statybą leidžiančio dokumento išdavimo, o jeigu jų statybai statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas, iki naujų statinių statybos ir (ar) esamų statinių rekonstravimo pradžios Vyriausybės nustatyta tvarka turi sumokėti 50 procentų atlyginimo už galimybę statyti valstybinėje žemėje į valstybės biudžetą, 50 procentų atlyginimo už galimybę statyti valstybinėje žemėje - į savivaldybės, kurios teritorijoje yra žemės sklypas, biudžetą.
Apibendrindami teisės aktų nuostatas, informuojame, kad valstybinės žemės sklypuose, išnuomotuose Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte nustatytu atveju, statyti naujus statinius ar įrenginius ir rekonstruoti esamus galima tik tuo atveju:
- Jeigu tai numatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje.
- Nauja statyba ir (ar) rekonstravimas atitinka valstybinės žemės nuomos sutartyje nurodytą žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą.
- Statyba ir (ar) rekonstravimas galimi pagal galiojančius teritorijų planavimo dokumentų sprendinius.
- Valstybinės žemės sklypas išnuomotas ilgesniam nei 3 metų laikotarpiui.
- Žemės sklypuose, išnuomotuose asmenų nuomojamiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, ir žemės sklypuose, išnuomotuose valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, nuomininkas rekonstruoti esamus statinius ir (ar) įrenginius gali tik gavęs statinių ir (ar) įrenginių savininko sutikimą.
Pagrindiniai teisės aktai
- Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto kadastro įstatymas, 2000 m. birželio 27 d. Nr.
- Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registro įstatymas, 2001 m. birželio 21 d. Nr.
- Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto kadastro nuostatai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr.
- Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registro nuostatai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. liepos 12 d. nutarimu Nr.
- Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 30 d. įsakymu Nr.
tags: #priklausanciuose #zemes #sklypuose