Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis yra pirminis dokumentas, skirtas užtikrinti, kad NT sandoris būtų įvykdytas laikantis iš anksto sutartų sąlygų. Tai privalomas žingsnis, padedantis tiek pardavėjui, tiek pirkėjui apsaugoti savo interesus. Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų.
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.
Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimas | Teisinėkonsultacija.lt
Kodėl reikalinga preliminari sutartis?
Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Esminiai Aspektai, Į Kuriuos Reikia Atkreipti Dėmesį Sudarant Preliminariąją Sutartį
Norint, kad sutartis būtų naudinga ir apsaugotų abi puses, svarbu atkreipti dėmesį į keletą esminių aspektų:
Tikslumas
Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
Esminės sąlygos
Kaina ir mokėjimo terminai. Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
Trečiosios šalys. Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
Šalių pareiškimai ir garantijos. Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
Baldai ir daiktai. Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.
Patalpų fotofiksacijos. Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.
Terminas notarinei sutarčiai sudaryti. Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.). Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti.
Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais.
Turto perdavimas. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena.
Pirmasis mokėjimas arba avansas. Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų.
Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.
Notarinės išlaidos. Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.
Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el.
Sutarties galiojimas. Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
Turto perdavimas. Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius.
Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje.
Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį sudarant preliminariąją sutartį
| Aspektas | Aprašymas |
|---|---|
| Sutarties data ir vieta | Būtina tiksliai nurodyti datą ir vietą, kurioje sudaroma sutartis. |
| Šalių identifikavimas | Tiksliainurodyti pardavėjo ir pirkėjo duomenis (vardas, pavardė, asmens kodas arba gimimo data). |
| Turto identifikavimas | Nurodyti turto adresą, unikalų numerį, plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. |
| Kaina ir mokėjimo terminai | Tiksliainurodyti bendrą turto pardavimo kainą, terminus ir mokėjimų dydžius. |
| Apsunkinimai ir apribojimai | Nurodyti visus esamus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises į turtą. |
| Rankpinigių dydis | Sutartas rankpinigių dydis turėtų įpareigoti pardavėją parduoti, o pirkėją - pirkti. Dažniausiai tai 5-10% perkamo turto kainos. |
Atsakomybė už sutarties sąlygų neįvykdymą
Sutarties sąlygų neįvykdymas užtraukia civilinę atsakomybę - viena sutarties šalis gali paduoti kitą į teismą. Standartiškai, jei pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties nepavyksta sudaryti dėl pirkėjo kaltės - pirkėjas praranda sumokėtą avansą. Jei dėl pardavėjo kaltės - pardavėjas grąžina pirkėjui avansą ir sumoka tokio paties dydžio baudą.
Ką daryti, kai pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį?
Turite nekilnojamąjį turtą ir nusprendėte jį parduoti. Atsirado potencialus pirkėjas ir su juo sudarėte preliminariąja nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Sutartimi susitarėte datą, iki kada turi būti sudaroma pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis dėl žemės sklypo. Viskas Jūsų situacijoje vyko sklandžiai - buvo sumokėti abu avansai iš pirkėjo. Tačiau, derinant pagrindinės sutarties pasirašymą pas notarą, pardavėjas nurodo, kad nenori sudaryti pagrindinės sutarties ir atsisako grąžinti sumokėtus avansus pirkėjui.
Advokatė pažymi, kad būtent tokioje situacijoje, teisinis pagrindas civilinei atsakomybei kilti yra nesąžiningas šalies elgesys. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje pažymima, jog būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y.
Kaip jau minėta, pirkėjas sumokėjo didžiąją dalį avanso į pardavėjo banko sąskaitą iki pagrindinės sutarties pasirašymo momento. Preliminariąja sutartimi šalys susitarė, kad likusi pinigų suma, trečiasis mokėjimas, bus atliktas pasirašius pagrindinę sutartį per 6 mėnesius nuo pagrindinės sutarties pasirašymo momento.
Pagrindinės sutarties projektas, kuriame buvo numatyta likusios kainos sumokėjimo pagrindinės sutarties sudarymo metu sąlyga, neatitiko šalių preliminariojoje sutartyje aptartų esminių pagrindinės sutarties sudarymo sąlygų dėl atsiskaitymo už įsigyjamą turtą tvarkos.
Civilinis kodeksas įpareigoja kiekvieną sutarties šalį ne tik sąžiningai, tinkamai vykdyti savo prievoles, bet ir atlikti savo pareigas kuo ekonomiškiau, bendradarbiauti su kita šalimi.
Kadangi pagrindinės sutarties projektą tokioje situacijoje rengė pardavėjo pasiūlyta notarė pagal pardavėjo nurodytas sąlygas, kasacinis teismas nurodė, kad būtent pardavėjo pareiga buvo užtikrinti, kad siūlomas projektas atitiktų preliminariojoje sutartyje įtvirtintas pagrindinės sutarties nuostatas dėl atsiskaitymo už įsigyjamą turtą tvarkos.
Taigi, susidūrus su tokia situacija, dažniausias ir pirminis vertinimas bus skiriamas būtent ikisutartiniams santykiams ir jų vertinimui, ypatingą dėmesį skiriant šalių elgesiui.
Neturint pakankamai patirties su nekilnojamojo turto pirkimu ar pardavimu, parengti preliminarią sutartį savarankiškai gali tapti nelengva užduotimi. Jei nesate tikri kaip taisyklingai sudaryti tokį dokumentą, kreipkitės į teisininką ar NT agentūrą, kad specialistas paruoštų formą, atitinkančią Jūsų situaciją. Jie sudarys profesionalią pirkimo - pardavimo sutartį, apsaugančią Jus nuo įvairių rizikų.
tags: #preliminari #zemes #sklypo #pirkimo