Nekilnojamojo turto pirkimas ar pardavimas yra svarbus žingsnis, reikalaujantis kruopštaus pasiruošimo ir atidumo detalėms. Įsivaizduokite: esate išvykę atostogauti į kitą šalį, o Lietuvoje reikia pasirašyti svarbią sutartį. Arba - jūsų senelė dėl sveikatos problemų negali pati nueiti į banką ar tvarkytis dokumentų. Draugas paprašo jūsų padėti parduoti jo butą, nes pats gyvena užsienyje. Pasak teisininkų, tokių situacijų sprendimas vienas - įgaliojimas.
Šiame straipsnyje aptarsime, kaip saugiai ir efektyviai įsigyti nekilnojamąjį turtą Lietuvoje per įgaliotinį, ypač jei gyvenate užsienyje ar negalite asmeniškai dalyvauti visuose sandorio etapuose.
Kas yra įgaliojimas?
Įgaliojimas - tai rašytinis dokumentas, kuriuo suteikiama teisė kam nors atlikti teisinius veiksmus kito asmens vardu. Pirmiausiai, įgaliojimui sudaryti pakanka vieno asmens (atstovaujamojo) valios. Išdavęs įgaliojimą atstovaujamasis vadinamas įgaliotoju, o gavęs įgaliojimą atstovas - įgaliotiniu. Įgaliojimas tai - rašytinis dokumentas, kuriuo suteikiama teisė kam nors atlikti teisinius veiksmus kito asmens vardu. Pirmiausiai, įgaliojimui sudaryti pakanka vieno asmens (atstovaujamojo) valios.
Tiek nekilnojamojo turto savininkas (pardavėjas), tiek pirkėjas perleidimo sandoryje (parengiamuosiuose veiksmuose, sandorio pasirašymo ir vykdymo procese) gali dalyvauti pats arba įgalioti savo pasirinktą fizinį ar juridinį asmenį, kuris veiktų jo vardu kaip atstovas. Tokiu atveju įgaliotojas pirkimo-pardavimo procese tiesiogiai nebedalyvauja.
Įgaliojimas tai - rašytinis dokumentas, kuriuo suteikiama teisė kam nors atlikti teisinius veiksmus kito asmens vardu. Pirmiausiai, įgaliojimui sudaryti pakanka vieno asmens (atstovaujamojo) valios.
Įgaliojime turi būti tiksliai suformuluotos teisės, kurios suteikiamos įgaliotam asmeniui. Įstatymas neleidžia nurodyti abstraktaus teisių turinio. Pavyzdžiui, negalima nurodyti, kad įgaliojimas suteikiamas visiems galimiems teisiniams veiksmams atlikti. Įgaliojime turi būti nurodytas baigtinis ir išsamus suteikiamų teisių sąrašas. Taipogi, įgaliojimas negali būti suteikiamas toms teisėms, kurios gali būti įgyvendinamos tik asmeniškai.
Įgaliojimų Tipai ir Jų Ypatybės
Pagal įgaliotojo poreikius bei perleidimo sandorio ypatybes gali būti sudaromi arba terminuoti, arba neatšaukiami įgaliojimai. Terminuoti įgaliojimai yra apibrėžti tam tikru laiko periodu (pavyzdžiui, trys metai) arba konkrečia data (pavyzdžiui, iki 2016 m. kovo 22 d.), iki kurios atstovas gali veikti atstovaujamo savininko vardu. Jeigu įgaliojime nenurodomas joks terminas, jis laikomas neapibrėžtu ir galioja 1 metus nuo jo sudarymo dienos. Suėjus terminui, toks įgaliojimas netenka galios ir turi būti grąžinamas įgaliotojui. Neatšaukiami įgaliojimai sudaromi sandorių (pavyzdžiui, preliminariųjų sutarčių) pagrindu. Jie apibrėžiami ne data ar laiko periodu, o įvykiu, kuris turi įvykti (pavyzdžiui, pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymu).
Įgaliojimų rūšys:
- Vienkartinis (paprastasis) įgaliojimas - tai toks, kuris skirtas vienam konkrečiam veiksmui.
- Bendrasis įgaliojimas - kai norite, kad kažkas padėtų rūpintis jūsų turtu, jį saugotų ar tvarkytų kasdienius su tuo susijusius reikalus.
- Specialusis įgaliojimas - skirtas tam tikros srities veiksmams.
Įgaliojimai taip pat gali būti išduodami vienam žmogui arba keliems. Jei skiriate vieną konkretų asmenį - tai vadinama atskiruoju įgaliojimu. Dar vienas svarbus dalykas, pasak AVOCAD teisininko, yra įgaliojimo trukmė. Jis gali būti terminuotas (kai aiškiai nurodoma, iki kada galioja), arba neterminuotas.
Tačiau jeigu terminas neparašytas, įstatymas vis tiek riboja jo galiojimą - toks įgaliojimas automatiškai galioja tik vienerius metus nuo jo išdavimo dienos. Kad įgaliojimas galiotų, jis turi būti surašytas kaip atskiras rašytinis dokumentas ir pasirašytas paties įgaliotojo - to, kuris leidžia kitam veikti savo vardu. Kai kuriais atvejais įstatymas reikalauja ir notaro patvirtinimo.
Įgaliojimo galiojimo pasibaigimas
Įgaliojimai nėra amžini. Jie pasibaigia įvairiais atvejais - kai baigiasi jų galiojimo laikas, kai pats įgaliotojas nusprendžia jį panaikinti arba kai įgaliotinis atsisako jį vykdyti.
Teisininkas primena, kad pasibaigus įgaliojimui, tiek įgaliotojas, tiek įgaliotinis turi savo pareigas. Įgaliotojas turi atlyginti būtinas išlaidas, kurias įgaliotinis patyrė vykdydamas jo pavedimą - nebent iš anksto buvo susitarta, kad tai bus daroma neatlygintinai. Įgaliotojas taip pat turi pareigą informuoti apie įgaliojimo pabaigą - ypač jei jis pats jį panaikina arba įgaliojimas pasibaigia dėl jo mirties ar teisinio statuso pasikeitimo. Tokiu atveju apie tai turėtų pranešti įpėdiniai.
Tuo tarpu įgaliotinis privalo grąžinti dokumento originalą - jei to padaryti negali, tai turi atlikti jo teisių perėmėjai. Be to, įgaliotinis turi atsiskaityti su įgaliotoju: suteikti visą informaciją apie tai, kaip vykdė pavedimą, kokius veiksmus atliko, kokius dokumentus pasirašė ir ką gavo įgaliotojo vardu.
Įgaliojimo Sudarymas Užsienyje
Jeigu įgaliojimas sudaromas veiksmams kitoje valstybėje atlikti, labai rekomenduojama įgaliojimo turinį suderinti su tos šalies notaru, pas kurį būtų tvirtinamas toks įgaliojimas. Taip pat atkreiptinas dėmesys, jog užsienyje sudarytas įgaliojimas turi būti apostilizuojamas.
Apostille - tai dokumente esančio parašo, antspaudo ir pasirašiusio asmens pareigų tikrumo patvirtinimas, reikalingas tam, kad vienos valstybės išduotus dokumentus galėtų priimti ir svarstyti kitos valstybės institucijos. Jeigu valstybė, kurioje sudarytas įgaliojimas, nėra prisijungusi prie 1961 m. Hagos konvencijos, reikalingas dokumento legalizavimas.
Norint įgalioti asmenį grįžti į Lietuvą nebūtina. Įgaliojimą gali atlikti ir Jūsų vietinis notaras, jį tiesiog reikės išversti ir apostilizuoti. Jums reikės tik asmens duomenų žmogaus kurį įgaliojate. Taip pat, jei turite Lietuvišką elektroninį parašą, įgaliojimą galite sudaryti internetu eNotaras informacinės sistemos klientų portale!
Kaip Saugiai Parduoti Turtą Lietuvoje, Jei Gyvenate Užsienyje?
Vis dažniau sulaukiu užklausų kaip saugiai parduoti turtą, kai klientai gyvena ne Lietuvoje. Norint saugiai parduoti turtą Lietuvoje nedalyvaujant pačiam, tiesiog reikia įgalioti asmenį. Įgaliojimo tekste turi būti įrašyta, kokiems tikslams žmogus turi įgaliojimą ir kaip turi vykti atsiskaitymas. T.y. įgaliojime nurodote, kad toks ir toks asmuo, turi teisę už jus pasirašyti preliminarias ir notaro tvirtinamas turto pardavimo sutartis t.y. turi teisę perleisti Jums priklausantį turtą.
SVARBU! Kad įgaliojime būtų nurodyta atsiskaitymo tvarka ir kur pinigai turi būti pervedami už parduodamą turtą. Čia sprendžiate patys, kur tie pinigai bus pervedami ar į Jūsų Lietuvišką banko sąskaitą ar į užsienio. Kai minėti dalykai nurodyti įgaliojime, notarai negali vykdyti sandorio kitaip, tik taip kaip yra Jūsų pavesta įgaliotam asmeniui. Tad pergyventi šiuo atveju nereikia.
Buto pardavimo eiga:
- Įsitikinti, kad tikrai galite parduoti butą, kad visi dokumentai yra paruošti būsimam sandoriui.
- Jei butas šiuo metu yra nuomojamas, geriau palaukti, kol gyvenantys žmonės išsikels ir tik tuomet pradėti pardavimo procesą.
- Nesistengti nuslėpti nuo būsimo pirkėjo informacijos apie natūralų būsto nusidėvėjimą, stengiantis atlikti kosmetinį remontą probleminėse būsto vietose, pvz. paslėpti pelėsį ar užglaistyti defektus sienose.
- Nusistatyti realią rinkos kainą.
- Butą kruopščiai paruošti fotografavimui bei būsimoms apžiūroms, sukurti profesionalius reklaminius skelbimus ir juos kuo plačiau paskleisti.
- Jei šiuo metu gyvenate užsienyje ar kitame mieste, reikia susirasti patikimą žmogų, kas galės Jūsų butą parodyti potencialiems pirkėjams.
- Jei esate užsienyje, apsvarstykite grįžimo galimybes dokumentų pasirašymui.
Greitas buto pardavimas: patarimai
Norint greitai parduoti butą, svarbu:
- Tinkamai paruošti dokumentus.
- Nustatyti realią buto kainą.
- Aktyviai reklamuoti butą.
- Užmegzti šiltą kontaktą su pirkėjais ir vesti derybas.
- Užtvirtinti susitarimą preliminariąja sutartimi.
NT paslaugos gyvenantiems užsienyje
Mano bei kitų šios srities kolegų patirtis liudija, kad dažniausiai žmonės, norėdami parduoti būstą esant užsienyje, renkasi nuotolines nekilnojamo turto brokerio paslaugas.
Būsto ar kitokio NT objekto pirkimo / pardavimo tarpininkavimo paslaugos esminiai žingsniai:
- Profesionali objekto apžiūra, įvertinimas, privalumų ir trūkumų nustatymas.
- Kainos nustatymas remiantis rinkos duomenimis.
- Patikrinimas, ar nekilnojamojo turto pardavimui nėra kokių nors teisinių kliūčių.
- Derybos bei sandėrio sudarymas pirkimo ar pardavimo atveju.
- Išsamus visų reikiamų dokumentų sutikrinimas.
- Visų reikiamų dokumentų ir registrų tvarkymas su Jūsų įgaliojimu.
- Finansinių dokumentų tvarkymas bei pinigų pervedimų užtikrinimas.
Mokesčiai po pardavimo: tarifai ir lengvatos
Šį klausimą reikėtų išsiaiškinti dar prieš pradedant butą pardavinėti. Standartiškai gautas pelnas už nekilnojamojo turto pardavimą yra apmokestinamas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Pelnas yra skaičiuojamas iš pardavimo metu gautos kainos atimant turto įsigijimo kainą.
Gera žinia yra tai, kad GPM mokesčio mokėti nereikia šiais atvejais:
- jei pelno negavote;
- jei parduodamą turtą išlaikėte daugiau nei 10 metų;
- jei šis būstas buvo vienintelė Jūsų gyvenamoji vieta, jame buvote deklaravę gyvenamąją vietą ir per metus laiko nuo jo pardavimo įsigijote kitą būstą, kuriame irgi deklaravote gyvenamąją vietą;
- jei šis būstas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių (tėvų ar brolių, seserų).
Dažniausi klausimai apie buto pardavimą
Kada galiu butą parduoti? Butą galite parduoti bet kada, kai tik tam yra tinkamai paruošti visi dokumentai.
Kaip parduoti dovanotą butą? Dovanoto buto pardavimas yra toks pat, kaip ir kitais atvejais. 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu bus apmokestinamas kainų skirtumas tarp pardavimo kainos ir dovanojimo sutartyje nurodytos turto kainos.
Kaip parduoti buto dalį? Priklausančią buto dalį parduoti galite bendraturčiui arba neutraliam pirkėjui, jei bendraturtis Jūsų pateiktomis sąlygomis pirkti atsisako. Šiame procese bus reikalingas notaro patvirtintas bendraturčio atsisakymas pirkti Jūsų parduodamą dalį.
Kaip parduoti paveldėtą butą? Paveldėto turto pardavimas yra toks pat, kaip ir kiti atvejai. Butą galite parduoti iš karto, kai jis tik tampa Jūsų nuosavybe. Jei po paveldėjimo įregistravimo planuojate butą iš karto parduoti, tuomet prieš šią procedūrą reikia atlikti buto vertinimą ir jį pateikti notarui. Jei prieš priimdami paveldėjimą neužsakėte turto vertinimo, tai buto pardavimo metu reikės pasirūpinti retrospektyviniu turto vertinimu. Taip išvengsite brangios klaidos.
Kaip parduoti butą, pirktą su banko paskola? Šioje situacijoje buto pardavimui bus reikalingas kreditoriaus leidimas parduoti. Paskolos likučio iš anksto padengti nereikia.
Įgaliojimas, Išankstinis Nurodymas, Veiksnumo Apribojimas
Įgaliojimas, išankstinis nurodymas, veiksnumo tam tikroje srityje apribojimas ir neveiksnumo nustatymas - tai teisinės priemonės, galinčios padėti užtikrinti asmens teises, kai jo galimybės priimti su sveikata, turtu ir santykiais susijusius sprendimus pasikeičia dėl progresuojančio demencijos sindromo.
Įgaliojimas
Ką daro įgaliojimas? Kas tai? Įgaliojimas yra rašytinis dokumentas, fizinio asmens (įgaliotojo) duodamas kitam fiziniam asmeniui (įgaliotiniui), atstovauti jam (įgaliotojui), vykdant jo konkrečius su sveikata, finansais, turtu susijusius pavedimus. Pavyzdžiui: įgalioti asmenį vesti paveldėjimo bylas, priimti palikimą, valdyti, naudotis, perduoti, dovanoti kilnojamąjį ir nekilnojamąjį turtą, disponuoti piniginėmis lėšomis, esančiomis banko sąskaitose, atidaryti, uždaryti banko sąskaitas, sumokėti mokesčius, organizuoti gauti įvairias paslaugas, receptus vaistams ir medicinos priemonėms ir pan.
Kada galima skirti įgaliojimą? Asmuo gali duoti įgaliojimą kitam asmeniui tik tuomet, kai sąmoningai suvokia savo sprendimą. Įgaliotojas pats pasirenka asmenį, kuris jam atstovautų, nes atstovavimo santykiai yra grįsti abipusiu pasitikėjimu.
Kas tvirtina įgaliojimą? Įgaliojimą patvirtina notaras.
Įgaliojimo trukmė Įgaliojimo galiojimas yra nustatomas trukme metais ar įvykiu. Įgaliojimo neapibrėžus tam tikra data ar įvykiu, jis galios tik vienerius metus nuo jo sudarymo datos.
Įgaliojimo panaikinimas Įgaliotojas gali bet kada panaikinti kitam asmeniui duotą įgaliojimą. Jei įgaliotojas pripažįstamas neveiksniu toje srityje, kurioje duotas įgaliojimas, įgaliojimas pasibaigia.
Išankstinis nurodymas
Kas tai? Išankstinis nurodymas yra rašytinis dokumentas, kuriuo asmuo nurodo, kaip turėtų būti sprendžiami klausimai dėl jo turtinių ir asmeninių neturtinių teisių ir pareigų įgyvendinimo ateityje, kai jis dėl ligos ateityje bus pripažintas neveiksniu ar ribotai veiksniu tam tikroje srityje.
Išankstiniame nurodyme asmuo gali:
- nurodyti asmenis, kuriuos pageidauja (arba nepageidauja), kad teismas skirtų jo globėjais arba rūpintojais, jeigu jis būtų pripažintas neveiksniu tam tikroje srityje ar ribotai veiksniu tam tikroje srityje (atėjus laikui įgyvendinti asmens valią, globėju gali būti paskirtas tik vienas asmuo);
- pareikšti valią dėl gyvenamosios vietos (apgyvendinimo globos (rūpybos) institucijoje);
- įvardyti, koks asmuo galėtų spręsti dėl jo turtinių ir asmeninių neturtinių teisių bei pareigų įgyvendinimo ir pan.
Kas tvirtina išankstinį nurodymą? Išankstinį nurodymą tvirtina notaras.
Kada įsigalioja išankstinis nurodymas? Išankstinis nurodymas įsigalioja teismui priėmus sprendimą dėl asmens pripažinimo neveiksniu ar ribotai veiksniu tam tikroje srityje ir galioja išankstiniame nurodyme numatytą terminą.
Asmens veiksnumo apribojimas
Ką daro įgaliojimas? Demencijai progresuojant, tam tikru metu tenka priimti sprendimą apriboti asmens veiksnumą tam tikroje srityje, siekiant užtikrinti tiek paties asmens, turinčio demenciją, tiek aplinkinių saugumą ir gerovę. Asmens veiksnumas apribojamas tuomet, kai asmuo dėl savo būklės negali suvokti savo veiksmų tam tikroje srityje reikšmės, negali valdyti ar planuoti savo veiksmų ar pasirūpinti savimi tam tikrais atvejais.
Sritys, kuriose asmuo gali būti pripažintas ribotai veiksniu ar neveiksniu:
- Turtinių santykių sritys
- Asmeninių neturtinių santykių sritys
Kokia institucija gali apriboti asmens veiksnumą? Asmenį pripažinti ribotai veiksniu arba neveiksniu tam tikrose srityse ir paskirti globėją ar rūpintoją gali tik teismas.
Pareiškėjas - asmuo, kuris kreipiasi į teismą dėl asmens pripažinimo ribotai veiksniu arba neveiksniu tam tikrose srityse.
Kas iš artimųjų gali būti pareiškėjas, prašantis pripažinti asmenį ribotai veiksniu arba neveiksniu tam tikrose srityse? Į teismą dėl asmens pripažinimo ribotai veiksniu arba neveiksniu gali kreiptis to asmens sutuoktinis, tėvai, pilnamečiai vaikai. Visi šie asmenys yra laikomi suinteresuotaisiais asmenimis.
Kaip elgtis priimant sprendimus dėl neveiksnaus žmogaus turto?
Kaip elgtis priimant sprendimus dėl neveiksnaus žmogaus turto: ar artimojo globėju tapęs asmuo gali valdyti globotinio banko sąskaitoje esančias pinigines lėšas, ar gali parduoti globotiniui iki ligos priklausiusią įmonę, butą, sodo sklypą ar garažą - atsakymų ieškojome didžiausiame Lietuvoje Vilniaus miesto apylinkės teisme.
Pagal teisės aktus juo gali būti paskiriamas oficialus globėjas (globos institucija) arba kitas asmuo. Vadinasi, nebūtinai globėjas ir turto administratorius yra vienas ir tas pats asmuo. Juo gali tapti šeimos narys, advokatas arba kitas asmuo, keliantis pasitikėjimą visuomenei, globos institucijai ir teismui įsitikinus jo patikimumu. Skirtumas vienas - jeigu turto administratoriumi paskiriamas sergančiojo šeimos narys, jam atlyginimas nenustatomas. O jeigu paskiriamas kitas asmuo - jam turi būti skiriamas tam tikras atlygis už turto administravimą.
Kodėl įstatymo leidėjas nusprendė atriboti globėją ir turto administratorių? Globėjas kaip artimas šeimos narys kasdien rūpindamasis neveiksniu asmeniu gali neturėti tam tikrų žinių arba įgūdžių administruoti nekilnojamąjį turtą arba, pavyzdžiui, neveiksniam asmeniui iki ligos priklausiusią įmonę. Tai gali atlikti asmuo, kuris yra anksčiau dirbęs arba dabar dirba vadovu. Jam būtų daug paprasčiau atlikti tokį darbą. Paprastai turto administratorių paskiria teismas, skirdamas neveiksnaus asmens globėją. Teismų praktika rodo, kad daugeliu atvejų globėjas paskiriamas ir turto administratoriumi.
Ar sudėtinga gauti teismo leidimą parduoti neveiksnaus asmens turtą? Galėčiau išskirti tokią seką: visų pirma į teismą kreipiamasi su prašymu pripažinti asmenį neveiksniu. Teismui priėmus teigiamą sprendimą, iš karto šio teismo sprendimo pagrindu yra keliama kita civilinė byla dėl globos nustatymo ir globėjo paskyrimo. Ta pačia teismo nutartimi paskiriamas ir turto administratorius. Neveiksnumo ir globos nustatymo procesas teisme užtrunka apie pusę metų: pareiškėjui, siekiančiam tapti globėju, jis yra nemokama...
Visa tai profesionaliai ir be skaudžių klaidų gali atlikti NT brokeris, o Jums liks tik pasirašyti dokumentus, gauti pinigus už savo turtą ir perduoti raktus naujiems būsto šeimininkams.
tags: #pirkimas #pagal #igaliojima #nekilnojamojo