Daugiabučių namų bendrijos atlieka svarbų vaidmenį valdant, naudojant ir prižiūrint bendrąją dalinę nuosavybę. Šiame straipsnyje aptariami klausimai, susiję su patalpų paskirties keitimu, bendro naudojimo objektais ir bendrijos narių teisėmis bei pareigomis.
Bendrojo Naudojimo Objektai ir Jų Apibrėžimas
Bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Tai gali būti pastato konstrukcijos, inžinerinės sistemos ir kiti objektai, skirti visų arba dalies savininkų bendram naudojimui. Svarbu, kad pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai būtų surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Kokie objektai gali būti bendrojo naudojimo?
- Pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, laikančiosios sienos, kolonos)
- Išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų
- Perdangos, stogas
- Fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos)
Pavyzdžiui, namo išorinė siena, sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais), yra bendro naudojimo objektas. Tačiau pats stiklo paketas (ne rėmas) priklauso tam butui, kuriame yra.
Sandėliukai Kaip Bendrojo Naudojimo Patalpos
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Bendrijos Teisės ir Pareigos Prižiūrint Kiemo Sklypą
Jei namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas, o žemė yra bendroje nuosavybėje, bendrija turi teises administruoti ir prižiūrėti kiemo sklypą. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus, rūpinantis pastato savininkų bendraisiais interesais.
Susirinkimų Sprendimai ir Balsavimo Tvarka
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi vieną balsą.
Svarbu! Sprendimai dėl daugiabučio namo savininkų bendrų interesų tenkinimo priimami visų to daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.
Pavyzdžiui, jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Ar galima ginčyti susirinkimo sprendimus?
Jei susirinkimo metu susirinko mažiau nei 1/4 bendrijos narių, bet daugiau nei 1/2 bendrijos narių, tik tuomet galima priimti sprendimus. Be to, sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo turi priimti visų savininkų susirinkimas (savininkų dažniausiai būna daugiau nei bendrijos narių).
Mokesčiai ir Išlaidos
Visi butų ir kitų patalpų savininkai turi prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir techninės priežiūros. Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Jei vykdomi bendrojo naudojimo objekto atnaujinimo darbai, kurie nėra privalomi pagal įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytus pastato ar atskiro bendrojo naudojimo objekto naudojimo ir priežiūros reikalavimus, jeigu tai tik bendrojo naudojimo objekto neprivalomas pagerinimas, dėl to sprenimą priima ne bendrijos narių susirinkimas, o visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas.
Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Daugiabutyje atlikta renovacija, be fasado šiltinimo ir kitų darbų, buvo pakeisti vamzdžiai, radiatoriai, sudėti termostatai, elektroninės duomenų perdavimo sistemos (ant kiekvieno radiatoriaus užkabintas siųstuvas, laiptinėse stovi imtuvai).
Šilumos tiekėjas ir gamintojas ruošiasi atvykti į butą ir patikrinti sistemas, nes įtariamas gedimas (temperatūra namuose žemesnė nei minimumas, turi būti mažiausiai 22C, bet dažniausiai siekia 16-17C), o bendrijos pirmininkas iš karto iškėlė klausimą, kas turės sumokėti, jeigu reikės pakeisti šias dalis.
Svarbu! Jeigu jūsų vamzdynas atskiras, jums neprivaloma mokėti už bendro naudojimo nuotekų vamzdyno keitimą.
Patalpų Paskirties Keitimas
Patalpų paskirties keitimas yra procesas, kurio metu gyvenamosios patalpos paverčiamos komercinėmis arba atvirkščiai. Šis procesas reikalauja tam tikrų procedūrų ir sutikimų.
Norint pakeisti patalpų paskirtį, būtina:
- Gauti namo savininkų viešo aptarimo pritarimą.
- Pertvarkyti patalpas taip, kad būtų įrengtas atskiras įėjimas iš lauko ir kad šis pertvarkymas atitiktų gyvenamojo namo architektūros, higienos, priešgaisrinės saugos, aplinkosaugos ir statybos techninius reikalavimus.
- Gauti daugiau nei pusės namo savininkų sutikimą rekonstrukcijai ar kapitaliniam remontui atlikti.
Tačiau viešas aptarimas bei savininkų sutikimas nereikalingas, kai kitos paskirties, negu buvo, negyvenamosioms patalpoms netaikomi griežtesni aplinkosaugos, higienos, priešgaisrinės saugos ir kiti privalomieji reikalavimai.
Pavyzdžiui, jei norite daugiabutyje įrengti kirpyklą, jums reikės gauti daugiau nei 50% namo gyventojų sutikimą, nes tai reikalaus kapitalinio remonto ir patalpų pritaikymo specifiniams reikalavimams.
Konfliktų Sprendimas
Jei kyla konfliktų dėl bendrojo naudojimo objektų, gėlių sodinimo ar kitų klausimų, svarbu vadovautis Civilinio kodekso 4.85 straipsnio 1 dalimi, kuri nustato, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.
Jei bendrijos pirmininkas priima sprendimus be susirinkimo ar balsavimo, tokie sprendimai gali būti ginčijami. Sprendimai negali apriboti butų ir kitų patalpų savininkų bei trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų.
Jeigu kaimynas, turintis sutrikusį intelektą, atsisako pasirašyti susitarimą dėl pastogės dalių atidalijimo, reikėtų kreiptis į teismą dėl kaimyno neveikimo, dėl kurio negalite pasinaudoti teise į nuosavybę, bei prašyti įregistruoti.
Svarbios Pastabos
- Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
- Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo turi būti priimami visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkime.
- Informaciją apie remonto darbus ir išlaidas turi pateikti bendrojo naudojimo objektų valdytojas.
tags: #patalpu #paskirties #keitimas #nnamo #bendrija