Šiame straipsnyje aptariami patalpų naudojimosi tvarkos reikalavimai, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos įstatymus ir teismų praktiką. Nagrinėjami bendrojo naudojimo objektai, bendraturčių teisės ir pareigos, taip pat lėšų kaupimas namo atnaujinimui.
Bendroji Informacija apie Naudojimosi Tvarką
Naudojimosi tvarkos nustatymo procesas yra labai svarbus aspektas tinkamo nuosavybės teisės įgyvendinimo požiūriu, nes naudojimosi teise, t. y. teise pritaikius daikto naudingąsias savybes gauti jo duodamą naudą, pasireiškia nuosavybės socialinis ir ekonominis vertingumas.
Kartu su bendraturčiu valdant nekilnojamąjį turtą (namą ir (ar) žemės sklypą), įvairiais klausimais tarp bendraturčių nuolat kyla kivirčai.
Jei bendraturčiams pavyksta susitarti dėl naudojimosi tvarkos nustatymo, pasirašoma notariškai patvirtinta sutartis ir įregistruojama viešame registre (CK 4.81 str. 2 d.). Tokiu atveju naudojimosi tvarka tampa privaloma ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį turto bendrosios nuosavybės teisėmis (CK 4.81 str. 1 d.).
Bendrojo Naudojimo Objektai
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus.
Bendrojo naudojimo objektų apraše turi būti surašyta, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Pavyzdžiui:
- Sandėliukai: Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprantama, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko. Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
- Laiptinė: Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, yra bendro naudojimo objektas.
- Namo išorinė siena: Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiraimos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...
Bendrojo naudojimo objektams priskiriama:
- Bendrosios pastato konstrukcijos: pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos: pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai.
Namo išorinė siena, sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais), priskiriama bendrojo naudojimo objektams.
Daugiabučiame name atlikus renovaciją, kurios metu buvo pakeisti vamzdžiai, radiatoriai, sudėti termostatai ir elektroninės duomenų perdavimo sistemos, šios sistemos laikomos bendrąja pastato inžinerine įranga.
Svarbūs Kriterijai Nustatant Naudojimosi Tvarką
Nustatant naudojimosi tvarką, svarbu atsižvelgti į kelis kriterijus:
- Teisėtumo kriterijus. Šalys negali nustatyti tokios naudojimosi bendru daiktu tvarkos, kuri yra neteisėta, nesuderinama su teisės aktuose nustatytais reikalavimais. Teismų praktikoje nagrinėjant šios kategorijos bylas pripažįstama, kad bendrosios nuosavybės dalyvio teisės į kito nuosavybės dalyvio valdomas, naudojamas patalpas tame pačiame name gali būti ginamos, jeigu įrodyta, kad šio kito bendraturčio nuosavybės dalys nustatytos neteisėtai, o nuosavybės teisė įgyta pažeidžiant įstatyme nustatytus jos įgijimo būdus.
- Adekvatumo dalims bendrosios nuosavybės teisėje kriterijus. Pagal CK 4.81 str. 1 d. naudojimosi tvarka turi būti nustatyta atsižvelgiant į bendraturčio turimą dalį bendrosios nuosavybės teisėje. Tokia įstatymo formuluotė reiškia, kad naudojimosi tvarka (realiosios dalys) turi kiek įmanoma labiau atitikti dalis bendrosios nuosavybės teisėje. Taigi, bendroji taisyklė nustatant naudojimosi daiktu tvarką - paskirti naudotis daikto dalis, atitinkančias dalis bendrosios nuosavybės teisėje, jei tokia galimybė realiai egzistuoja.
- Socialinės taikos ir proporcingumo kriterijus. Civilinių teisinių santykių subjektai (ginčo šalys), įgyvendindami savo teises bei atlikdami pareigas, privalo veikti pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimus (CK 1.5 str. 1 d.). Dėl to jų teismui pateikiamuose naudojimosi bendru daiktu tvarkos nustatymo projektuose turi būti atsižvelgta į ginčo šalių turimas dalis bendrojoje nuosavybėje, siūloma naudojimosi tvarka turi būti patogi visiems bendraturčiams ir užtikrinanti jiems galimybę naudojant daiktą pagal paskirtį gauti maksimalią naudą. Siūlomoje naudojimosi bendru daiktu tvarkoje turi būti išlaikyta visų bendraturčių interesų pusiausvyra, garantuojanti, kad nė vieno bendraturčio teisės nustatant naudojimosi tvarką nebus pažeistos ir bus kuo mažiau apribotos.
- Naudojimosi daiktu racionalumo (patogumo) ir efektyvumo kriterijus. Teismo praktika rodo, kad naudojimosi bendru turtu tvarkos nustatymo bylose ekonominiams argumentams teikiamas reikšmingas dėmesys, t. y. stengiamasi užtikrinti kiek įmanoma efektyvesnį ir racionalesnį daikto naudojimą. Tai grindžiama tuo, kad bylos šalių valia dažnai nesutampa, ir teismui belieka remtis objektyviais kriterijais.
- Faktinių nuosavybės teisinių santykių stabilumo kriterijus. Bendrosios nuosavybės santykiuose šio tikslo siekiama įvairiomis priemonėmis (pavyzdžiui, pirmenybės teise pirkti parduodamas dalis, reikalavimu dalykinius klausimus spręsti bendru sutarimu ir kita). Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimą, bendrosios dalinės nuosavybės objekto naudojimo principus labiausiai atitinka tokie pakeitimai, daromi bendraturčių iniciatyva, kuriais kuo mažiau būtų keičiami turto įsigijimo metu šalių valią atitikę susitarimai dėl naudojimo tvarkos.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pažymėjo, kad, paskyrus šalims naudotis nevienodo vertingumo patalpas, taip pat esant būtinybei kuriai nors iš šalių skirti didesnę dalį, nei jos turima dalis bendrosios nuosavybės teisėje, bendraturčių iniciatyva spręstinas atlyginimo (kompensacijos) už naudojimąsi svetimu turtu klausimas.
Teismas, nagrinėdamas ieškinį dėl naudojimosi tvarkos nustatymo, šalių pateiktus variantus vertina nurodytais aspektais ir parenka visoms šalims priimtiniausią sprendimą.
Butų ir Kitų Patalpų Savininkų Teisės ir Pareigos
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Savininkų teisės: Reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Lėšų Kaupimas ir Atnaujinimas
Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.
Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui.
Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė.
Vidaus Tvarkos Taisyklės
Gyvenamojo namo vidaus tvarkos taisyklės yra skirtos užtikrinti gyventojų ramybę, saugumą ir tinkamą bendrojo naudojimo objektų priežiūrą. Taisyklės apima įvairius aspektus, pradedant triukšmo lygiu ir baigiant automobilių parkavimu.
Pagrindinės taisyklės:
- Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
- Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
- Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų.
- Draudžiama mesti maisto likučius ar kitas šiukšles pro buto langus ir balkonus.
- Kabinti skelbimus galima tik skelbimų lentose prieš tai gavus bendrijos valdybos sutikimą.
- Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3 mėn.
- Draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.
Butų savininkai, nuomuojantys butus, privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis.
Atsakomybė Už Remontą
Atsakomybė už remonto darbus priklauso nuo to, ar remontuotinas objektas yra bendrojo naudojimo, ar asmeninės nuosavybės dalis.
- Balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos yra priskiriamos prie bendrosios pastato konstrukcijos, todėl jų remontas turėtų būti vykdomas iš bendrijos lėšų. Jei balkono pagrindo išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kelti pavojų praeiviams, bendrija turėtų pasirūpinti remonto darbais.
- Jei siena yra namo fasado dalis, jos remontas turėtų būti vykdomas iš bendrijos lėšų. Tačiau, jei siena yra buto viduje, jos remontas yra buto savininko atsakomybė.
Bendrijos Susirinkimai ir Sprendimai
Bendrijos susirinkimuose gali būti keliami klausimai dėl bendrijos narių finansavimo įkrovos stotelių sistemos įrengimui.
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Civilinio kodekso 4.85 straipsnis reglamentuoja terasos įrengimą ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms. Šis klausimas turėtų būti sprendžiamas susirinkimo metu arba balsuojant raštu.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Kas atsakingas už balkono remontą?
Atsakomybė už balkono remontą priklauso nuo to, ar balkonas yra bendrojo naudojimo, ar priklauso konkrečiam butui.
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...
Ar gali bendrija reikalauti mokesčio už teritorijos priežiūrą, jei neturi žemės sklypo?
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Ar galima daugiabučio namo gyventojui įsirengti terasą ant stogo?
Civilinio kodekso 4.85 straipsnis reglamentuoja tokius atvejus. Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimas.
Ar reikia mokėti už lifto pirkimą, jei gyvenate pirmame aukšte?
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Kas apmoka termostatų remontą po renovacijos?
„bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai...“
Kiti Svarbūs Punktai
- Butų ir kitų patalpų savininkai privalo laikytis tylos nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis.
- Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendrojo pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija.
tags: #patalpu #naudojimosi #tvarka