PVM Sąskaita Faktūra Nekilnojamojo Turto Statyboje: Esminiai Aspektai ir Apmokestinimo Ypatumai

Nekilnojamojo turto (NT) sandoriai Lietuvoje apmokestinami įvairiais mokesčiais, įskaitant pridėtinės vertės mokestį (PVM) ir gyventojų pajamų mokestį (GPM). NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su šių mokesčių apmokestinimu parduodant NT.

Kada Atsiranda Prievolė Mokėti PVM Pardavus NT?

Jums šalies teritorijoje pardavus nekilnojamąjį turtą atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju ir mokėti PVM, jei pajamos iš vykdomos ekonominės veiklos per paskutinius 12 mėnesių viršytų 45 000 eurų.

PVM prievolės atsirastų pardavus:

• žemę, kartu su naujais pastatais ar statiniais ar jų dalimis;
• žemę statyboms;
• naujus pastatus ar statinius bei jų dalis.

PVM prievolių neatsirastų pardavus:

• žemę, kuri nėra skirta statyboms ir žemę, kuri tiekiama kartu su senais pastatais ar statiniais ar jų dalimis;
• senus pastatus ar statinius bei jų dalis.

Jei Jūs, neįsiregistravęs PVM mokėtoju, parduosite aukščiau nurodytą PVM neapmokestinamą nekilnojamąjį turtą, tai gautas atlygis netraukiamas į 45 000 eurų sumą, kurią viršijus reikia registruotis PVM mokėtoju, todėl PVM prievolių neatsirastų.

PVM Apmokestinimo Ypatumai Ūkininkams

Dažnai ūkininkai parduoda žemę, senus pastatus, techniką ar kitą ilgalaikį turtą, kurio nebenaudoja žemės ūkio veikloje. Kai turtas pasidaro nereikalingas ir sugalvojama jį parduoti, iškyla klausimas: parduoti reikia su PVM ar be jo?

Jei ūkininkas atitinka abi sąlygas, tai, parduodamas tokį ilgalaikį turtą, jis turi teisę pardavimo PVM apskaičiuoti nuo pardavėjo maržos. Apmokestinamoji vertė yra pardavėjo marža, kuri apskaičiuojama PVMĮ 107 straipsnio 2 dalyje nustatyta tvarka.

Ūkininkas, PVM mokėtojas, parduodamas turtą, kurio apmokestinamoji vertė yra pardavėjo marža, privalo išrašyti PVM sąskaitą faktūrą, kurioje neturi teisės nurodyti PVM tarifo ir sumos. Išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje taip pat būtinai turi būti įrašyta nuoroda „Maržos apmokestinimo schema.

Nekilnojamojo Turto Pardavimas Pagal PVM Įstatymą

Pagal PVM įstatymo 32 straipsnį senų pastatų, statinių ar jų dalių pardavimas PVM neapmokestinamas. Jei parduodami nauji pastatai ir statiniai, naujų pastatų ir statinių dalys, tai pardavimas apmokestinamas standartiniu 21 proc. PVM tarifu.

Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos apibrėžimus:

• Naujas pastatas ar statinys - tai nebaigtas pastatas ar statinys, taip pat baigtas pastatas ar statinys 24 mėn. nuo jo užbaigimo.
• Nauja pastato ar statinio dalis - tai naujo pastato ar statinio dalis, taip pat naujai pastatyta nenaujo pastato ar statinio dalis 24 mėn. nuo jos užbaigimo.

Nors seno pastato pardavimas gali būti neapmokestinamas PVM, tačiau jį parduodant reikia pasitikrinti: ar pastatas nebuvo pirktas su PVM ir įtrauktas į PVM atskaitą, ar nebuvo pastatas pasistatytas ir PVM įtrauktas į PVM atskaitą. Galbūt pastate buvo atliktas esminis pastato pagerinimas, kurio PVM taip pat įtrauktas į PVM atskaitą.

Žemės pardavimas PVM neapmokestinamas. Tačiau ši PVM lengvata netaikoma ir toks pardavimas apmokestinamas 21 proc. PVM tarifu, jeigu žemė yra skirta statyboms.

Jeigu parduodamas senas pastatas su žeme, toks pardavimas bus neapmokestinamas PVM. Tačiau jeigu parduodamas senas pastatas su žeme ir pagrindinis sandorio tikslas yra žemės sklypas statyboms, tuomet toks pardavimas apmokestinamas standartiniu PVM tarifu.

Nors senų pastatų, statinių ar jų dalių bei žemės pardavimas PVM neapmokestinamas, ūkininkas, PVM mokėtojas, turi teisę pasirinkti už nekilnojamo pagal prigimtį daikto, kuris PVM neapmokestinamas, pardavimą skaičiuoti PVM, jei šis daiktas parduodamas PVM mokėtojui. Šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėn. visiems ūkininko sudaromiems atitinkamiems sandoriams.

Jei ūkininkas parduoda lengvąjį automobilį, kuris buvo naudotas jo individualiai žemės ūkio veiklai, jis jį gali parduoti be PVM pagal PVMĮ 33 straipsnį. Parduodant įrangą, kuri buvo įsigyta iš ES ir kuriai buvo taikomas atvirkštinis PVM, lengvatos netaikomos.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM) Parduodant NT

Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Kada nemokame mokesčių pardavę savo nekilnojimą turtą? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl šiandien norėtume priminti kelias situacijas, kada mokesčių mokėti NEREIKIA. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.

VMI sako aiškiai: jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti. Kitaip sakant, jei butą įsigijote 2012, o šiais metais norite jį parduoti, galite būti ramūs - GPM mokėti nereikės, nes butui yra jau 10 metų.

Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su viena sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite.

Kaip skaičiuojamas GPM? Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT.

Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.

Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.

O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.

Atvirkštinis PVM: Kas Tai Ir Kam Taikoma?

Atvirkštinis yra toks PVM apmokestinimo būdas, kai pirkėjas, PVM mokėtojas, perkantis prekes ar paslaugas, turi mokėti PVM į valstybės biudžetą.

Pirkėjas (klientas), Lietuvoje registruotas PVM mokėtojas, pagal PVM 96 straipsnį už jam tiekiamas prekes ar paslaugas privalo išskaityti ir sumokėti PVM į biudžetą.

Pažymėtina, kad nuosavybės teisės objektus perduodančiam asmeniui atsiranda prievolė apskaičiuoti pardavimo PVM, tačiau tik tuomet, jeigu šio nuosavybės teisės objekto pirkimo (importo) PVM arba jo dalis buvo įtraukta į PVM atskaitą. Pavyzdžiui, nuosavybė buvo pasigaminta arba jam sunaudotą prekių (paslaugų), dėl ko perduodantis asmuo privalo apskaičiuoti pardavimo PVM.

Jeigu nuosavybės teisės objektai perimami kaip turtiniai įnašai arba dėl kito PVM mokėtojo reorganizavimo, tuomet į biudžetą PVM sumoka asmuo, kuris yra PVM mokėtojas perimantis nuosavybės teisės objektus.

Atvirkštinis PVM Pavyzdys

Įmonė A, kuri yra PVM mokėtoja, kaip turtinį įnašą perdavė pastatą 90 000 Eur vertės įmonei B, kuri taip pat PVM mokėtoja. Įmonė A pastato statybai buvo įtraukusi sunaudotų medžiagų į pirkimo PVM atskaitą. Įmonė A, išrašydama PVM sąskaitą faktūrą įmonei B, apskaičiuoja 18 900 Eur pardavimo PVM. Įmonė B, gavusi PVM sąskaitą faktūrą, išskaito ir sumoką PVM į biudžetą 18 900 Eur.

Tuo atveju, kai apskaičiuojamas PVM už perduodamą pastato (statinio) esminį pagerinimą, tuomet į biudžetą PVM privalo sumokėti pagerinto pastato (statinio) daikto savininkas, kuris yra PVM mokėtojas. Esminiu pagerinimu laikomi tie nekilnojamojo turto statybos darbai, kurie prailgina pastato naudingo tarnavimo laiką arba pagerina jo naudingąsias savybes. Tai turi įvertinti pats PVM mokėtojas, kuris vykdo nekilnojamojo turto statybos darbus.

Atvirkštinis PVM Statybos Darbams

Jis turi būti apskaičiuotas už paslaugų tiekėjo atliktus statybos darbus, nurodytus PVM įstatymo 7 straipsnio 4 punkte, ir apibrėžtus LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 15 dalyje.

Statybos darbams atvirkštinis PVM apmokestinimo būdas turi būti taikomas, kai:

• pirkėjas (užsakovas) yra PVM mokėtojas (fizinis ir jurdinis asmuo) ir apmokestinamasis asmuo, vykdantis ekonominę veiklą;
• suteiktos statybos darbų paslaugos, o ne pateiktos prekės su montavimu;
• suteiktos statybos darbų paslaugos atitinka LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 15 dalies nuostatas.

Atitikus nurodytus reikalavimus, atvirkštinio PVM apmokestininmo taikymo salygos gali būti aptartos ir įtrauktos į sudaromas statybų darbų pirkimo-pardavimo ir statybos rangos sutartis.

Atvirkštinis apmokestinimo PVM mechanizmas taikomas naujo statinio statybos, rekonstravimo, kapitalinio ir paprastojo remonto, statinio nugriovimo ir specialiesiems statybos darbams (pvz., subrangovų atliekamos paslaugoms - šilumos, vandentiekio, tinklų ir įrenginių montavimas, jų remontas, naujo kelio prie statomų pastatų tiesimas ir remontas).

Atvirkštinis PVM mechanizmas netaikomas statinio projektavimo, projekto priežiūros ir ekspertizės, statinio ekspertizės, statybos techninės priežiūros, statybinių tyrimų, geodezinių ir kadastrinių matavimų ir panašiems darbams. Jei yra dvi sutartis (susitarimai) vienas dėl prekių pardavimo, o kitas dėl prekių montavimo, prekių pardavimui 96 str.

Tačiau tam tikrų elementų, įrenginių projektavimas ir kiti darbai yra būtini statybos darbams atlikti. Jie parduodami kartu su užsakytais statybos darbais, tam tikrais etapais (pvz., kas mėnesį surašomas darbo atlikimo aktas) kaip viena paslauga. Tokiu atveju atvirkštinis PVM apmokestinimo mechanizmas būtų taikomas visiems užsakytiems statybos darbams.

Atvirkštinio PVM taikymo pavyzdys statybos darbams:

Ūkininkas, PVM mokėtojas (užsakovas), su Lietuvos statybų įmone A, PVM mokėtoja (rangovu), sudarė statybos darbų atlikimo (rangos) sutartį dėl pagalbinio ūkio paskirties pastato statybų. Statybų įmonė A iš įmonės B įsigijo statinio statybos darbams atlikti reikalingų projektavimo paslaugų už 1000 Eur ir 210 Eur PVM. Kaip minėta, projektavimo paslaugoms atvirkštinis PVM netaikomas ir už jas paslaugų teikėjas, t. y. įmonė B, pardavimo PVM turi būti sumokėti PVM įstatymo nustatyta tvarka. Taigi statybų įmonė A už įsigytas paslaugas šiai įmonei turi mokėti su PVM. Šių įsigytų paslaugų pirkimo PVM (210 Eur) įmonė B turi teisę įtraukti į PVM atskaitą, nes šios paslaugos skirtos PVM apmokestinamoms statybos drabų paslaugoms, teikiamoms ūkininkui.

Statybų darbams atlikti teikiamų prekių sandoriai PVM tikslais gali būti laikomi:

• prekių tiekimu, jeigu pagrindinę dalį sandoryje sudaro pati prekė, o ne jos montavimas. Pagal PVM įstatymo nuostatas langų, durų ir kitų prekių pardavimas net ir su montavimo darbais laikomas prekių tiekimu. Todėl, jeigu bus tiekiamos tik statybinės medžiagos (pvz., plytos, betonas, dažai, hermetikai ir t .t.) ar kitos statybai reikalingos prekės (pvz., langai, durys, ir t. t.), bus laikoma, kad vykdytas prekių tiekimas ir atvirkštinis PVM nebus taikomas.
• paslaugų teikimu - statybos darbų atlikimu, jeigu prekių tiekimas neturi atskiro savarankiško tikslo. Tokiu atveju prekių apmokestinamoji vertė turi būti įtraukta į atliekamų statybos darbų vertę ir PVM atvirkštinio apmokestinimo mechanizmas bus taikomas visai statybos darbų vertei;
• dviem sandoriais - prekių tiekimu ir paslaugų teikimu, tai yra, kai pirkėjas gali pasirinkti, ar įsigyti tik statybai reikalingą prekę ar įsigyti šią prekę kartu su paslaugomis (pvz., montavimu į statomą, remontuojamą objektą). Tokiu atveju minėtų prekių tiekėjas PVM tikslais turėtų įforminti du sandorius: prekių tiekimą, kuriam atvirkštinis PVM apmokestinimo mechanizmas netaikomas, ir paslaugos teikimą, kuris yra laikomas statybos darbais, kuriems yra taikomas atvirkštinis apmokestinamo PVM mechanizmas.

PVM Už Nekilnojamojo Turto Nuomą

Nuo 2025-05-01 įsigaliojo LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo 31 straipsnio 3 dalies nauja redakcija, taip pat mokesčių administratorius atnaujino ir papildė PVMĮ 31 straipsnio komentarą.

Apmokestinamasis asmuo turi teisę pasirinkti už nekilnojamojo pagal prigimtį daikto nuomą, kuri pagal šio straipsnio 1 arba 2 dalį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM šiame Įstatyme nustatyta tvarka, jeigu daiktas nuomojamas apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui, išskyrus PVM mokėtoją, taikantį smulkiojo verslo schemą Lietuvoje, taip pat šio Įstatymo 47 straipsnyje nurodytiems asmenims (išskyrus fizinius asmenis), ir šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėnesius visiems jo sudaromiems atitinkamiems sandoriams. Savo pasirinkimą apmokestinamasis asmuo privalo deklaruoti centrinio mokesčio administratoriaus nustatyta tvarka.

PVM neapmokestinamas pastatų, statinių ar jų dalių (išskyrus naujus pastatus ir statinius, naujas pastatų ir statinių dalis) pardavimas ar kitoks perdavimas, kai pagal sandorio sąlygas asmuo, kuriam toks daiktas perduodamas, arba trečioji šalis įgyja teisę disponuoti juo kaip jo savininkas.

PVM neapmokestinamas žemės pardavimas ar kitoks perdavimas, kai pagal sandorio sąlygas asmuo, kuriam tokia žemė perduodama, arba trečioji šalis įgyja teisę disponuoti ja kaip jos savininkas, išskyrus žemę, perduodamą kartu su naujais pastatais ar statiniais ar jų dalimis, taip pat žemę statyboms.

ES Teisingumo Teismo Sprendimas Byloje C-56/21

Europos Sąjungos Teisingumo Teismas (Teisingumo Teismas, ESTT) paskutinę šių metų birželio mėnesio dieną paskelbė sprendimą byloje C-56/21, Arvi ir ko (ARVI) prieš Valstybinę mokesčių inspekciją prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, kurioje buvo išnagrinėtas Mokestinių ginčų komisijos (Komisija) pateiktas prašymas priimti prejudicinį sprendimą.

Šis prašymas pateiktas nagrinėjant ginčą dėl pasinaudojimo teise pasirinkti nekilnojamojo turto, parduodamo apmokestinamajam asmeniui, kuris pardavimo momentu nebuvo įregistruotas kaip pridėtinės vertės mokesčio (PVM) mokėtojas, apmokestinimą ir teisės į pirkimo PVM atskaitą įgyvendinimo.

Atsakydamas į antrąjį ir trečiąjį Komisijos klausimus, Teisingumo Teismas išdėstė, kad nedraudžiami nacionalinės teisės aktai ir praktika, pagal kuriuos nekilnojamojo turto pardavėjas privalo patikslinti už šį turtą sumokėto pirkimo PVM atskaitą po to, kai buvo atsisakyta jam pripažinti teisę pasirinkti apmokestinti šį pardavimą, nes pirkimo momentu pirkėjas nebuvo įregistruotas PVM mokėtoju, t. y. netenkino sąlygų, numatytų tam, kad pardavėjas galėtų pasinaudoti šia teise.

Teismas taip pat pridūrė, kad kompetentingos institucijos neturi atsižvelgti į pirkėjo atliekamą nekilnojamojo turto naudojimą.

Teisingumo Teismas palaikė formaliuoju požiūriu paremtą generalinės advokatės poziciją. Ji reiškia, kad verslui pardavus su PVM ,,seną“ nekilnojamąjį turtą ne PVM mokėtojui, šio turto pirkimo PVM atskaita privalo būti tikslinama (,,atstatyta”) tarsi būtų parduota be PVM.

Iš esmės panašiai ESTT buvo išaiškinta kitose bylose, kai buvo apskaičiuotas PVM nuo neapmokestinamųjų nepasirenkamų sandorių.

Pagrindinės PVM ir GPM sąlygos parduodant NT

tags: #pasigaminus #nekilnojama #turta #pvm #saskaita