Atsisakyti namo bendrijos sąlygos: galimybės ir procesai Lietuvoje

Daugiabučių namų gyventojai neretai susiduria su situacijomis, kai esamas namo administravimo būdas jų netenkina. Tai gali būti susiję su paslaugų kokybe, kainomis ar tiesiog noru patiems kontroliuoti savo gyvenamąją aplinką. Laimei, Lietuvos įstatymai numato kelias galimybes atsisakyti lūkesčių netenkinančio namo administratoriaus, jį pakeisti, sudaryti jungtinės veiklos sutartį ar kurti bendriją.

Daugiabučių namų administravimo formos

Prieš svarstant atsisakymo nuo bendrijos sąlygas, svarbu suprasti, kokios administravimo formos yra galimos Lietuvoje:

• Administratorius: Tai - daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
• Jungtinės veiklos sutartis: Ši valdymo forma paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams. Šią sutartį sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai).
• Daugiabučių namų savininkų bendrija (DNSB): Tai ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.

Kiekviena iš šių formų turi savo privalumų ir trūkumų, todėl svarbu atidžiai įvertinti, kuris variantas geriausiai atitinka konkretaus namo gyventojų poreikius.

Atsisakymo nuo administratoriaus procesas

Jei gyventojai nusprendžia atsisakyti administratoriaus paslaugų, svarbu laikytis nustatytos tvarkos.

Jei atsisakoma jo paslaugų, administratorius privalo per 30 dienų nuo administravimo pabaigos pateikti savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą savivaldybės vykdomajai institucijai ir namo bendrojo naudojimo objektų valdymą perimančiam asmeniui (šiuo atveju galimai daugiabučio namo savininkų bendrijai).

Administratoriui iki nurodytų terminų nepateikus ataskaitos, Savivaldybė imtųsi Administracinių nusižengimų kodekse nurodytų veiksmų, siekiant, kad ataskaita būtų pateikta namo patalpų savininkams.

Svarbu: Jei gyventojai planuoja steigti bendriją, savivaldybė konsultuoja daugiabučio namo savininkų bendrijos steigimo iniciatorius ir apmokės bendrijos steigimo išlaidas.

Jungtinės veiklos sutartis: alternatyva bendrijai

Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams.

Šią sutartį sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai). Joje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus: ar vienas partnerių turės teisę veikti visų partnerių vardu, ar bendrus reikalus tvarkys vienas partnerių, ar visi partneriai kartu.

Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikės visų partnerių sutikimo.

CK nustatyta, kad jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinės formos, o įstatymo nustatytais atvejais - ir patvirtinta notariškai. Tai reiškia, kad jungtinės veiklos pagrindu, jeigu ji rašytinė visi sutarties dalyviai veikia kartu.

Jei sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis negalioja. Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai ir nuomininkai, todėl net ir vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti.

Daugiabučių namų savininkų bendrija (DNSB)

Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.

Įkūrus bendriją, patiems gyventojams patariama nesiimti daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) administravimo (raštvedybos, buhalterijos) ir namo priežiūros (šilumos sistemų, elektros, vandentiekio), o šiam darbui samdyti administruojančią įmonę, t.y.

Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose. Pasitikrinti, ar jūsų bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.

Dažniausiai užduodami klausimai (D.U.K.)

Gyventojams dažnai kyla klausimų dėl bendrijų veiklos ir atsakomybės. Štai keletas pavyzdžių:

• Ar teisėta tai, kad mokestiniuose pranešimuose įtraukiami ir administratoriaus, ir bendrijos pirmininko atlyginimai? Jeigu yra įkurta bendrija ir bendrijos pirmininkas privalo vykdyti jam priskirtas funkcijas, tai kodėl dar samdoma aptarnaujanti įmonė, kuri suteikia reikalingas paslaugas, paskiria savo administratorių, o namo savininkai priversti mokėti abiems atlyginimus?
• Reistru centrui reikalinga pažyma, kad asmuo norintis įteisinti garažą (boksą) yra bendrijos narys ir neskolingas bendrijai, tačiau buvęs pirmininkas nepalikęs istorinių duomenų. Ar palikti garažą (boksą), kuriuo asmuo naudojasi ir moka mokesčius, kyboti ore, ar yra būdai, tarkim kaip liudijimas kaimynų ar panašiai? Jūsų bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija.
• Mano bute būtinai reikia pakeisti šalto vandens vamzdį nuo įvado iki skaitliuko. Bendrija pripažįsta, kad tai jų kompetencija ir ju vamzdis, tačiau kaimynas apačioje kategoriškai atsisako pakeisti bendrą vamzdį, kuris eina tiek mūsų bute, tiek jų bute, kadangi jie yra uzkalę sienelę prie vamzdžių ir nenori nieko griauti. Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objketų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, speciualistų išvadas).
• Gyvenu paskutiniame mano aukšte (5 aukštas), bute užsikišo kanalizacija, atėjęs santechnikas pasakė, kad bėda su nuotekų stovu, kas turi mokėti už stovo atkimšimą, 4 aukšte stovas paeina, užsikišęs kažkur tarp 5 ir 4 aukšto. Bendrai yra organizuojama bendrojo naudojimo objektų techninė priežiūra pagal privalomuosius jos priežiūros reikalavimus ir jeigu reikėtų suremontuoti kokį bendrojo naudojimo objetą, pavyzdžiui, kad ir prakiurusį kanalizacijos stovą, mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams.
• Vieną iš mūsų daugiabučių namų po kiekvieno lietaus pradėjo užpilinėti iš viršuje esančios privačios terasos. Nors terasa yra privati, tačiau užliejamam butui ji tarnauja kaip svetainės stogas. Man kaip bendrijos pirmininkui kyla klausimas, kas turėtų dengti remonto išlaidas? Į tokius klausimus galima atsakyti tik įsigilinus į konkrečią situaciją, o situacijų būna labai įvairių. Bendri patarimai būtų tokie: 1) parengti ir patvirtinti bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuriame, be kitų dalykų, būtų nurodyta ir kam, kuriems savininkams priskiriamas bendrojo naudojimo objektas terasa - stogas; 2) atlikti terasos - stogo apžiūrą, pasikvietus atitinkamus specialistus, kurie apžiūros akte surašytų nustatytus pažeidimus, galimas to priežastis...

Atsakymus į šiuos ir kitus klausimus galite rasti kreipdamiesi į savo bendrijos pirmininką, savivaldybę ar teisininkus.

Žemės nuoma iš savivaldybės: ar verta?

Daugiabučių gyvenamųjų namų bendrijų pirmininkai norėtų sužinoti, ar verta bendrijoms nuomotis žemę iš savivaldybių po to, kai bus parengtas detalusis teritorijų planas. Parengus detaliuosius planus ta žemė bendrijoms nepriklausys.

Šiuo metu daugiabučių namų savininkų bendrijos turi teisę nuspręsti: nuomotis žemės sklypus ar to nedaryti. Pažymėtina, kad galimybės visiškai atsisakyti bet kokių teisių į žemę, ant kurios stovi daugiabutis gyvenamasis namas, nėra, kadangi daugiabutis namas negali būti eksploatuojamas be jos.

Sprendimas sudaryti žemės sklypo nuomos sutartį ar ne, turėtų būti priimtas įvertinus daugiabučio namo savininkų ir gyventojų interesus.

Vis dėlto sudarius žemės sklypo nuomos sutartį įgyjama daugiau teisių į žemės sklypą, todėl toms daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijoms, kurios nori ne tik naudoti, bet ir valdyti žemės sklypą bei turėti galimybę jame sodinti augalus, įsirengti žaidimų, poilsio aikšteles ir kitus įrenginius, neabejotinai naudinga sudaryti žemės sklypų nuomos sutartis.

Svarbu: Prievolė mokėti žemės sklypo nuomos mokestį neturėtų būti lemiamas kriterijus priimant tokį sprendimą, kadangi jį mokėti gali tekti bet kuriuo atveju.

tags: #ar #galima #atsisakyti #namo #bendrijos