Patalpos pardavimui - svarbi nekilnojamojo turto rinkos dalis. Šis segmentas apima įvairias komercinės paskirties patalpas ir užima platų spektrą, todėl yra aktualus daugybei žmonių.
Parduodamos komercinės patalpos (biurai, sandėliai, prekybinės patalpos) visoje Lietuvoje: Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje, Druskininkuose, Palangoje ir kt. Platus parduodamų naujų komercinių patalpų pasirinkimas: parduodamos kokybiškos naujos statybos komercinės patalpos. Naujos komercinės patalpos parduodamos su daline apdaila arba pilna apdaila. Parduodamos senos statybos komercinės patalpos: parduodamos suremontuotos ir tvarkingos komercinės patalpos. Komercinių patalpų pirkimas, patalpų pardavimas gali užtrukti nuo 1 iki 6 mėnesių. Parduodamos komercinės patalpos miesto centre, miegamuosiuose rajonuose, mikrorajonuose, užmiestyje.
Akivaizdu: patalpos pardavimui sparčiai populiarėja, tačiau kokie gi yra tokių patalpų tipai? Jie skirstomi pagal paskirtis.
Patalpų Tipai Pagal Paskirtį
- Sandėliavimo-gamybinės paskirties patalpos: Tokiose patalpose dažniausiai vystoma komercinė-pramoninė veikla, gaminamos prekės ar žaliavos. Gamybinės patalpos pardavimui reiškia, kad tokios paskirties patalpoms taikomi reikalavimai skiriasi nuo, pavyzdžiui, administracinių.
- Administracinės paskirties patalpos: Šio tipo patalpos Lietuvoje ypač paklausios. Šį segmentą dažniausiai užima patalpos verslui.
Parduodamos komercinės patalpos pagal kainą skirstomos į: ekonominės, pigios komercinės patalpos, vidutinės klasės komercinės patalpos, prabangios, prestižinės komercinės patalpos.
Populiariausios parduodamos komercinės patalpos: biuro patalpos, sandėliavimo patalpos, maitinimo patalpos, gamybinės patalpos, prekybinės patalpos, servisai, dirbtuvės, medicinos patalpos.
Pagrindiniai Kriterijai Renkantis Patalpas
Renkantis patalpas, svarbu atsižvelgti į kelis pagrindinius kriterijus:
- Vieta: Nesvarbu ar gyvenamasis namas, ar sandėliai pardavimui, atliekant bet kokį nekilnojamojo turto sandėrį, būsimos investicijos vieta būna svarbiausiųjų prioritetų sąraše.
- Būklė: Komercinės patalpos pardavimui gali būti labai skirtingos, tačiau jų būklė ir įrengimas pirkėjams išties svarbūs. Žinoma, reikalavimai nėra vienodi: pavyzdžiui, jeigu patalpos gamybinės arba sandėlio paskirties, įrengimas ne toks svarbus, tačiau labai aktualus patalpų ploto ir aukščio santykis. Administracinėms, paslaugų, prekybinėms patalpoms svarbiau yra pats įrengimas. Ypač pageidautina, kad administracinės patalpos, prekyvietė ar biuras būtų pilnai įrengtas, su baldais.
- Aplinkiniai patogumai: Prekybinės patalpos pardavimui vertinamos ne tik pagal savo vidinę, bet ir išorinę charakteristiką.
Patalpas galima įsigyti per agentūrą arba be tarpininkų. Pastarąjį variantą mielai renkasi daugelis pirkėjų, todėl verta išsiaiškinti, kaip tokį pirkimo veiksmą atlikti saugiai.
Kaip Saugiai Įsigyti Patalpas Be Tarpininkų?
Štai keletas patarimų, kaip saugiai įsigyti patalpas be tarpininkų:
- Žinokite, ko norite. Įvertinkite savo strateginius prioritetus, apibrėžkite pirkimo išlaidų lubas.
- Įvertinkite patalpas. Tarp gausybės skelbimų pagaliau radote Jūsų dėmesio vertą variantą? Tokiu atveju, savo akimis įvertinkite patalpas ir nebijokite klausti.
- Pasidomėkite teisiniais aspektais. Prieš priimdami lemiamą sprendimą, nepamirškite teisinės klausimo pusės! Išsiaiškinkite, ar patalpos teisiškai atitinka tą paskirtį, kurią deklaruoja pardavėjas. Taip pat skirkite laiko įsitikinti, kad visi teisiniai dokumentai yra tvarkingi.
- Patikrinkite registrus. Peržiūrėkite teisminę, kadastro bylų registraciją. Svarbu žinoti, ar turtas nėra areštuotas arba įkeistas, nėra trečiųjų asmenų, kurie gali į jį pretenduoti.
- Pradėkite pirkimo procesą. Jeigu patalpos atitinka visus saugumo reikalavimus ir neturite abejonių dėl sandėrio skaidrumo, tai puiki žinia! Galite pradėti pirkimo procesą.
Pavyzdžiai Parduodamų Patalpų:
- Vilnius, Šnipiškės, Kalvarijų g. - PARDUODAMOS ADMINISTRACINĖS PASKIRTIES PATALPOS ŠNIPIŠKĖSE KALVARIJŲ G. Parduodame 227 kv.m.
- Vilnius, Baltupiai, Trinapolio g. - GYDYMO ĮSTAIGOS PATALPOS TRINAPOLIO G. 9D, VILNIUJE. 225kv.m.
- Kaunas, Centras, A. Mickevičiaus g. - Patalpos.
Kitos vietovės, kuriose siūlomos patalpos: Kaunas, Žemieji Šančiai, Vilnius, Antakalnis, Vilnius, Naujamiestis, Vilnius, Senamiestis, Tauragės r., Trakų r., Šalčininkų r., Šilutės r., Šiauliai, Vilkpėdė, Kaišiadorių r., Kretingos r., Lazdijų r., Jurbarko r., Klaipėda, Visagino sav., Vilnius, Šnipiškės, Mažeikių r., Radviliškio r., Trakų r., Zarasų r.
Statinio (jo patalpų) paskirties keitimas
Teisiniai Aspektai ir Įspėjimai
Pasak teisininko, nekilnojamojo turto skelbimų portaluose galima rasti tokių „butų“, kurie paprastam pirkėjui iš pirmo žvilgsnio niekuo neišsiskiria, tačiau, pasidomėjus atidžiau, tampa akivaizdu, jog būstas yra ne gyvenamosios, o poilsio ar netgi viešbučių paskirties.
„Pirkėją suklaidinti gali ir nekilnojamojo turto vystytojų vartojamos skambios frazės, tokios kaip „apartamentai“, kuriomis skelbimuose gali būti apibūdinamos parduodamos poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpos, siekiant nutylėti tikrąją parduodamų patalpų paskirtį“, - atkreipia dėmesį J. Sadaunykas.
Teisininkas pastebi, kad nekilnojamojo turto rinkoje vis dar pasitaiko atvejų, kuomet naujai vystomuose projektuose yra patalpų, kurios yra ne gyvenamosios, o poilsio ar kitos paskirties. Taip dažniausiai yra dėl to, jog žemės sklype, kuriame yra vystomas naujas projektas, pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės sklypo paskirtį ir naudojimo būdą nėra galimybės statyti gyvenamosios paskirties pastatų.
Tokios patalpos dažniausiai santykinai yra pigesnės nei analogiško ploto butas tame pačiame projekte, tačiau kiekvienu atveju svarbu yra ne tik tiksliai išsiaiškinti, kokios paskirties yra įsigyjamas būstas, tačiau ir įsivertinti, su kokiais sunkumais ar papildomomis išlaidomis gali tekti susidurti ateityje, įsigijus poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą.
Mokesčiai ir Išlaidos
Viešbučių paskirties patalpoms taikomas nekilnojamojo turto mokestis:
Pirma, įsigytos negyvenamosios paskirties patalpos gali būti apmokestinamos nekilnojamojo turto mokesčiu, nepriklausomai nuo jų vertės. Nors Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas numato mokesčio lengvatą, kai fizinis asmuo, be kita ko, įsigyja poilsio paskirties patalpą, kurios vertė kartu su kitu asmens valdomu turtu neviršija 150 000 Eur, tačiau viešbučių paskirties patalpos į minėtą nekilnojamojo turto mokesčio lengvatą nepatenka.
Todėl įsigiję viešbučių paskirties patalpą, kas metus privalėsite mokėti nekilnojamojo turto mokestį. Konkretų nekilnojamojo turto mokesčio tarifą nustatyti yra pavesta savivaldybėms, todėl, pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2022 metams yra nustačiusi 0,7 proc. nekilnojamojo turto mokesčio tarifą viešbučių paskirties pastatams (patalpoms) Vilniuje.
„Taigi, viena vertus, įsigijus poilsio paskirties patalpą nekilnojamojo turto mokesčio išvengi pavyktų (jei poilsio paskirties patalpos ir kito nekilnojamojo turto vertė neviršija 150 000 Eur), tačiau, pavyzdžiui, įsigytai viešbučių paskirties patalpai nebūtų taikoma nekilnojamojo turto mokesčio lengvata, o nekilnojamojo turto mokestis, kuris už viešbučių paskirties patalpą gali siekti ir kelis šimtus eurų ar netgi daugiau per metus, atsižvelgiant į tokios patalpos buvimo vietos savivaldybės nustatytą nekilnojamojo turto mokesčio tarifą, galėtų sudaryti asmeniui nemenką finansinę naštą, ypač ilguoju periodu“, - teigia J. Sadaunykas.
Nedeklaravus gyvenamosios vietos, už šilumos energiją ir karštą vandenį negyvenamosios paskirties patalpose gali tekti mokėti daugiau:
Antra, už poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau. Pridėtinės vertės mokesčio įstatymas nustato, jog lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas (poilsio, viešbučių ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas) būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas.
„Tiesa, pasinaudoti lengvatiniu 9 proc. PVM šilumos energijai ir karštam vandeniui visgi būtų galima tuo atveju, jei šių komunalinių paslaugų tiekėjui įrodytumėte, jog negyvenamosios paskirties patalpose faktiškai gyvenate“, - pažymi teisininkas. Praktikoje pakankamas to įrodymas būtų gyvenamosios vietos deklaracija.
Nors gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymas nenustato sąlygų, kurias turi atitikti patalpa, kurioje ketinama deklaruoti savo gyvenamąją vietą, tačiau VĮ Registrų centro direktoriaus patvirtintose gyvenamosios vietos deklaravimo taisyklėse nustatyta, jog norint pateikti gyvenamosios vietos deklaraciją, be kita ko, patalpa ar pastatas, kur deklaruojama gyvenamoji vieta, turi būti gyvenamosios paskirties arba pastato paskirtis Nekilnojamojo turto registre yra „kita (sodų)“ (namas sodų bendrijoje).
Taigi, viena vertus, gyvenamosios vietos deklaravimo taisyklės nustato, jog patalpa, kurioje deklaruojama gyvenamoji vieta, turi būti gyvenamosios paskirties, kita vertus, Vilniaus miesto savivaldybė leidžia asmenims deklaruoti gyvenamąją vietą ir negyvenamosios paskirties patalpose.
„Todėl prieš įsigyjant poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą, patartina kreiptis į atitinkamą savivaldybę ir gauti patvirtinimą, jog negyvenamosios paskirties patalpose iš tiesų galėsite deklaruoti savo gyvenamąją vietą, kadangi nuo to priklausys PVM tarifas, taikomas šilumos energijai ir karštam vandeniui“, - pataria Justas Sadaunykas.
Seimas neseniai pritarė Pridėtinės vertės mokesčio įstatymo pataisoms, kuriomis iš valstybės biudžeto lėšų gyventojams būtų kompensuota 9 proc. PVM šilumos energijai ir karštam vandeniui, tiektiems nuo 2022 m. sausio 1 d. iki balandžio 30 d., tačiau, vėlgi, tokia kompensacija bus taikoma tik šilumos energijai ir karštam vandeniui, tiektiems į gyvenamąsias patalpas.
Pasak teisininko, jei planuojate įsigyti būstą ir dairotės į poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpas, šildymo sezonui einant į pabaigą greičiausiai PVM kompensacija už šilumos energiją ir karštam vandenį jums nebus aktuali, tačiau kito šildymo sezono metu gali tekti labiau paploninti piniginę dėl negyvenamosios paskirties patalpoms taikomo standartinio 21 proc. PVM tarifo šilumos energijai bei karštam vandeniui, jei tokioje patalpoje nedeklaruotumėte savo gyvenamosios vietos ar to padaryti nepavyktų.
Patalpos Paskirties Keitimas
Miglota galimybė patalpos paskirtį iš poilsio ar viešbučių paskirties pakeisti į gyvenamąją:
Trečia, nors egzistuoja teorinė galimybė pakeisti patalpos paskirtį iš poilsio ar viešbučių paskirties į gyvenamąją paskirtį, tačiau dažnu atveju to padaryti paprasčiausiai nepavyks. Teisininko nuomone, nekilnojamojo turto vystytojas greičiausiai nuo pat pradžių būtų statęs gyvenamosios paskirties pastatą ar negyvenamosios paskirties patalpų paskirtį jau būtų pakeitęs į gyvenamąją, tačiau dėl tam tikrų priežasčių (pvz., natūralios šviesos trūkumo, teritorijų planavimo dokumentų, žemės paskirties) to nepadarė ar apskritai to padaryti neturėjo galimybės.
Statybos techninis reglamentas nustato, jog pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai. Pagal į šį teisinį reguliavimą, jei negyvenamosios paskirties pastate yra iki 49 proc. gyvenamosios paskirties patalpų, o likusi 51 proc. dalis patalpų yra negyvenamosios paskirties, tokiame pastate įsigytų negyvenamosios paskirties patalpų paskirties į gyvenamąją paprasčiausiai negalėsite pakeisti, kadangi tokiu atveju turės būti keičiama viso pastato paskirtis, o to padaryti greičiausiai nepavyktų, nes, tikėtina, toje teritorijoje pagal teritorijų planavimo dokumentus nėra galimybės statyti gyvenamosios paskirties pastatų.
Net ir tuo atveju, jei galiojantys teisės aktai, teritorijų planavimo dokumentai, žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas bei pastato specifika leistų pakeisti negyvenamosios paskirties patalpų paskirtį į gyvenamąją, tai gali pareikalauti nemažai sąnaudų ir lėšų.
Statybos techninis reglamentas taip pat nustato, jog gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas. Taigi keičiant patalpų paskirtį asmuo savo lėšomis privalėtų įsirengti atskirą įėjimą bei atskirti atitvaromis savo patalpas (jei to nėra padaryta), taip pat įsirengti atskiras inžinerines sistemas, o tokių darbų atlikimas gali sudaryti ir nemažą dalį visos įsigytos patalpos vertės, o tai reikšmingai pabrangintų tokios patalpos įsigijimo ir įsirengimo kaštus.
Banko Paskolos Ribojimai
Bankų ribojimai ir didesnis paskolos pradinis įnašas:
Ketvirta, jei poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpoms įsigyti planuojate gauti banko paskolą, turėtumėte įsivertinti tai, jog bankas gali paprašyti sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali siekti 30 proc. ar net 50 proc. įsigyjamos patalpos kainos vietoj įprasto 15 proc. pradinio įnašo. Taip pat bankai gali riboti ir maksimalų paskolos grąžinimo terminą iki 10 metų.
Taigi, jei, įsigydami poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties patalpą, kreipsitės į banką gauti paskolą tokiam turtui įsigyti, nenustebkite, jei bankas paprašys jūsų sumokėti 30 proc. pradinį įnašą ir (arba) nustatys trumpesnį nei įprastai paskolos grąžinimo terminą. Tokias paskolos sąlygas bankai grindžia tuo, jog negyvenamosios paskirties patalpos yra ne tokios likvidžios.
Žinoma, kiekvienu konkrečiu atveju paskolos sąlygos yra individualios, todėl perkant bet kokį turtą pirkėjas turėtų ieškoti geriausiai jo lūkesčius atitinkančių būsto paskolos sąlygų.
Apibendrindamas teisininkas pažymi, kad perkant būstą, būtina atkreipti dėmesį ne tik į įprastus būsto kriterijus - dydį (plotą), lokaciją, susisiekimą, infrastruktūrą ar kitus asmeninius poreikius, tačiau ir gerai įsivertinti perkamo būsto teisinę būklę - jo paskirtį.
Todėl prieš įsigydami poilsio ar kitos negyvenamosios paskirties būstą, turėtumėte gerai žinoti tokiam būstui taikomus apribojimus ir galimus sunkumus bei papildomas tokio būsto naudojimo išlaidas.
tags: #parduodamas #kitos #paskirties #bustas