Trumpalaikė nuoma - vis populiaresnis būdas užsidirbti. Vien Vilniuje šiandien veikia per pusantro tūkstančio tokių vietų, o norinčiųjų įdarbinti savo nekilnojamąjį turtą kasmet tik daugėja. Tai atrodo kaip lengvos pasyvios pajamos, tačiau praktika rodo, kad dalis savininkų sėdi ant tiksinčios bombos. Dažnas savininkas mano: „Tai mano butas, ką noriu, tą darau“. Tačiau įstatymai sako ką kita.
Vilniuje šiuo metu skaičiuojama apie pusantro tūkstančio trumpalaikės nuomos vietų, kuriose dažniausiai apsistoja turistai. Nors tokia veikla populiarėja, dalis ją vykdančių gyventojų susiduria su baudomis, nes paslaugos teikiamos gyvenamosios paskirties patalpose, o galiojantys teisės aktai to neleidžia.
Svarbu suprasti, kad veiklos teisėtumą lemia ne pats nuomos laikotarpis ar pasirinkta platforma. Esminis kriterijus yra faktinis patalpų naudojimo pobūdis. Tais atvejais, kai gyvenamosios paskirties patalpos faktiškai tampa skirtos svečių apgyvendinimui, tokia veikla gali būti laikoma apgyvendinimo paslauga, o tai reiškia, kad patalpos naudojamos ne pagal nustatytą paskirtį.
Pažymėtina, kad Vilniaus centre trumpalaikės nuomos veiklą jau aštuonerius metus vykdantis apartamentų savininkas Ignas Vanagas sako turintis leidimą teikti paslaugas, tačiau tai neapsaugo nuo sankcijų.
„Savivaldybė baudžia ir skiria 350 eurų baudą už tai, kad šitą veiklą vykdom ne viešbučių paskirties patalpose, o gyvenamosiose arba administracinėse patalpose“, - sakė „The Joseph“ įkūrėjas Ignas Vanagas.
Anot savivaldybės, tai nėra išskirtinė situacija, patikrinimai atliekami visada, jei tik gaunamas pranešimas apie galimus pažeidimus.
„Dabar jie išsiėmę leidimus užsiimti trumpalaike nuoma, bet neatsižvelgia, kad yra kiti įstatymai, kurie apriboja, kokioje teritorijoje, kokioje vietoje gali teikti. „Kad tai taptų viešbučio paskirties patalpos, reikalingas atskiras įėjimas iš gatvės ir pločiai visokių koridorių - tai galima tai naujam objekte galbūt daryti, bet tikrai ne Vilniaus senamiestyje, kur negali į kiekvieną butą padaryti įėjimo, o kaip su fasadais? Tai yra pertekliniai reikalavimai, jie yra neįgyvendinami“, - sako I.
Teisinis reguliavimas ir patalpų paskirtis
„Pagal galiojantį teisinį reguliavimą pastatų ir patalpų paskirtis apibrėžia, kokiai funkcijai konkretus statinys ar jo dalis yra pritaikyti ir kaip jie gali būti naudojami. Tai reiškia, kad patalpos turi būti eksploatuojamos pagal statybos dokumentuose nustatytą ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotą paskirtį, o ne pagal savininko norimą vykdyti veiklą“, - teigia teisės firmos „Sorainen“ vyresnioji teisininkė Gabrielė Raižytė-Džulė.
„Trumpalaikės nuomos kontekste svarbu suprasti, kad veiklos teisėtumą lemia ne pats nuomos laikotarpis ar pasirinkta platforma. Esminis kriterijus yra faktinis patalpų naudojimo pobūdis. Tais atvejais, kai gyvenamosios paskirties patalpos faktiškai tampa skirtos svečių apgyvendinimui, tokia veikla gali būti laikoma apgyvendinimo paslauga, o tai reiškia, kad patalpos naudojamos ne pagal nustatytą paskirtį“, - sako G.Raižytė-Džulė.
Trumpalaikės nuomos apartamentai Vilniuje. Šaltinis: vilnius.lt
Gyvenamosios ir apgyvendinimo paskirties patalpų atskyrimas nėra formalus - gyvenamosios paskirties patalpoms taikomi papildomi reikalavimai, susiję su insoliacija, garso izoliacija, poilsio ir želdynų zonomis, automobilių stovėjimo vietomis bei kita infrastruktūra.
Šie reikalavimai skirti užtikrinti tinkamas sąlygas nuolatiniam gyvenimui ir apsaugoti gyventojų gyvenimo kokybę, todėl paskirčių sistema balansuoja individualius savininkų interesus ir kaimynų teises.
„Gyvenamosios paskirties patalpoms keliami reikalavimai susiję su žmonių kasdieniu gyvenimu. Triukšmas, padidėję lankytojų srautai, automobilių statymas ar bendrųjų patalpų naudojimas tiesiogiai veikia kaimynus, todėl teisės aktai ir numato, kad ne kiekviena veikla yra suderinama su gyvenamąja aplinka“, - pažymi „Sorainen“ teisininkė.
Kada gyvenamosios patalpos gali būti naudojamos kitaip?
Dėl šios priežasties teisės aktai numato ne bendrą leidimą vykdyti komercinę veiklą gyvenamosiose patalpose, o aiškiai apibrėžtas išimtis.
„Lietuvos Respublikos Vyriausybės patvirtintame Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše įtvirtintas baigtinis veiklų sąrašas, kurios laikomos suderinamomis su gyvenamąja paskirtimi, jeigu jos nepažeidžia kaimynų interesų ir bendrojo naudojimo objektų.
Veikla, kuri nėra jame aiškiai įvardyta, negali būti laikoma leidžiama vien dėl to, jog ji vykdoma gyvenamosiose patalpose ar kol kas nesulaukė skundų. Teisiniu požiūriu tai nėra saugi prielaida“, - pabrėžia G.Raižytė-Džulė.
Trumpalaikio apgyvendinimo veikla pagal šiuo metu galiojantį teisinį reguliavimą į šias išimtis nepatenka, išskyrus atvejus, kai ji vykdoma kaimuose ar viensėdžiuose esančiose gyvenamosiose patalpose.
Ji atkreipia dėmesį, kad už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį fiziniams asmenims gali būti skiriama bauda nuo 280 iki 3 000 eurų, o už pakartotinį pažeidimą - nuo 400 iki 6 000 eurų. Juridiniams asmenims numatytos didesnės sankcijos - nuo 3 000 iki 15 000 eurų, o pakartotinio pažeidimo atveju - nuo 5 500 iki 18 000 eurų.
„Šiuo metu rengiami teisės aktų pakeitimai, tačiau iki jų įsigaliojimo galioja esamas reguliavimas, todėl veiklą rekomenduojama vertinti, remiantis šiandien galiojančiomis taisyklėmis“, - reziumuoja G.Raižytė-Džulė.
Gyventojų skundai ir administratoriaus pozicija
Klaipėdos Dragūnų gatvės 10-ojo namo gyventojai skundžiasi nuolatiniu triukšmu naktimis, išgertuvėmis ir neaiškiomis kompanijomis, kurios būriuojasi po to, kai vienas butas pradėtas nuomoti trumpalaikiai nuomai. Anksčiau ramus ir jaukus gyvenimas šiame name baigėsi maždaug prieš pusmetį.
„Tiesiog naktimis neįmanoma miegoti - iš vieno buto nuolat sklinda triukšmas, garsi muzika. Nuolatiniai vakarėliai, prie įėjimo būriuojasi, rūko neaiškios kompanijos, laiptinė ir liftas prilaistyti alkoholio, smirdi, šiukšles mėto per balkoną. Laiptinė, kurioje yra tas butas, tarsi pavirto landyne. Užtenka vieno tokio buto, ir idiliškas gyvenimas puikiame name gali virsti tikra katorga“, - pasakojo kantrybės netekę Dragūnų g. 10 namo gyventojai.
Administratoriaus pozicija: Dragūnų kvartalą administruojančios bendrovės „Adminta“ vadovas Aleksejus Jegorovas teigia neturintis informacijos apie butus, kurie nuomojami parai ar valandai.
„Mūsų niekas neinformuoja ir nesigiria, kokią veiklą vykdo bute. Jie ir neprivalo manęs informuoti, kiekvieno privatus reikalas, ką daryti su savo nuosavybe. Mes esame tik bendro naudojimo objektų prižiūrėtojai, o kas vyksta butuose, nelabai ką galiu pasakyti. Aš net nežinau, ar tikrai tame bute, dėl kurio skundžiasi kaimynai, vykdoma trumpalaikė nuoma. Neturiu ir juridinės teisės eiti į butą ir teirautis, ar ten gyvena patys savininkai, ar ne. Jeigu savininkas išsiperka tam tikros veiklos pažymėjimą, jis gali daryti su savo nuosavybe ką nori. Net nežinau, kokie teisės aktai reglamentuoja tokią veiklą„, - kalbėjo A. Jegorovas.
Pasiteiravus, ką jis vis dėlto patartų kaimynystėje esančios trumpalaikės nuomos įkaitais tapusiems gyventojams, „Admintos“ direktorius svarstė, kad vienintelis kelias - kreiptis į policijos pareigūnus.
„Jei uždraustomis valandomis trikdoma kaimynų rimtis, policija privalo surasti būsto savininką. Keli tokie atvejai, ir savininkui gali skirti baudą„, - išeitį gyventojams siūlė A. Jegorovas.
Svarbu! Policija baudžia triukšmadarius, o ne savininkus. Atsakomybė už viešosios rimties trikdymą taikoma triukšmautojams pagal Administracinių nusižengimų kodekso (ANK) 488 str. 1 dalį.
Policijos rekomendacijos: Klaipėdos apskrities VPK Komunikacijos poskyrio vedėja Andromeda Grauslienė pataria gyventojams pirmiausia bandyti kalbėtis su būsto savininku ir prašyti, kad atidžiau rinktųsi nuomininkus.
„Visuomet geriausia bandyti susitarti gražiuoju, na, o jei susitarti nepavyksta - skambinti 112. Tiesa, gyventojai gali patys padėti pareigūnams surinkti informaciją apie triukšmavimą, užfiksuodami triukšmo atvejus garso ar vaizdo įrašymo priemonėmis, nes būna, kad pareigūnai atvyksta, o triukšmautojai jau išsiskirstę, tad ir nubausti nebėra už ką„, - pasakojo A. Grauslienė.
Trumpalaikės nuomos verslas: rizika ir nauda
Dažniausiai už parą prašoma nuo 20 eurų. Tokių butų savininkai aiškina, kad jiems tiesiog finansiškai labiau verta užsiimti trumpalaike nuoma.
Agnė, užsiimanti trumpalaike nuoma, teigia: „Taip, rizika didesnė, nes nežinai, kokį butą rasi kitą dieną. Yra buvę atvejų, kai radau išplėštą šviestuvą, kartais pasigendu daiktų. Bet kai paskaičiuoji, kad per keletą dienų gali uždirbti tiek pat, kokia būtų viso mėnesio nuomos kaina, supranti, kad trumpalaikė nuoma verta dėmesio. Kai trumpalaikės nuomos veikla vykdoma per tokias platformas kaip „Airbnb“ arba „Booking“, kur kas ramiau, nes šios platformos turi visus nuomininkų duomenis“.
Daiva, nuomojanti butą Žolynų kvartale jau 12 metų, teigia, kad butus paromis nuomojasi ne tik jaunimas vakarėliams, bet ir žmonės, atvykstantys gydytis ar stažuotis. Ji taip pat yra sulaukusi skundų iš kaimynų dėl nuomininkų keliamo triukšmo.
„Bet taip būdavo anksčiau, dabar jaunimas tampa protingesnis. Kadangi pasirašome sutartį ir turime jų duomenis, nuomininkai elgiasi atsakingiau. Be to, esu įvedusi amžiaus cenzą - priimu tik nuo 23 metų“, - pasakojo Daiva.
Pasak jos, trumpalaikė nuoma palankesnė ne vien finansiškai. „Per vieną parą buto taip nenusiaubs, kiek per keletą metų. Bent jau man kur kas daugiau problemų būdavo su ilgalaikiais nuomininkais. Esu turėjusi daugybę ilgalaikių nuomininkų, kurie nemokėjo mokesčių už komunalines paslaugas, paliko daug skolų, nuniokojo butą“, - pasakojo moteris.
Valstybės pozicija ir reglamentavimas
Lietuvos viešbučių ir restoranų asociacijos prezidentė Evalda Šiškauskienė komentuoja, kad trumpalaikė nuoma nėra nelegali veikla, tačiau Lietuvoje ji nėra niekaip reglamentuota. Išduodant verslo liudijimą, ji yra su tuo pačiu kodu, kaip ir ilgalaikė nuoma ar patalpų nuoma.
„Mūsų asociacija jau ketvirti metai bando ką nors padaryti šiuo klausimu. Kartu su Ūkio ministerija įsivėlėme į Sizifo kovą ir siekiame, kad ši veikla būtų atskirta. Bet sukilo Smulkiojo ir vidutinio verslo taryba, nes baiminasi, kad keistųsi mokestinė bazė. Finansų ministerijoje jau esame suderinę formuluotę, kaip apibrėžti, kas tai yra, bet viskas yra įdėta į bendrą dokumentą ir, matyt, jis dar „plaukios“ kokius metus. Mūsų tikslas nėra pakeisti mokesčius. Tiesiog norime, kad būtų nors kokia tvarka ir tokia veikla užsiimantiems asmenims būtų normalios licencijos, kad galėtum atsekti, kas yra to buto savininkas. Tai aktualu, jei įvyksta kokia nelaimė, ar pradeda skųstis kaimynai.
Man keista, kad mūsų valdžia niekaip nereglamentuoja trumpalaikės nuomos, nes Europoje į tai žiūrima labai rimtai. Gal mūsų šalyje ir nėra tokių didelių srautų, bet jie auga, tad turėtų būti bent kažkokia tvarka“, - komentavo ji.
Kaip uždirbti iš trumpalaikės nuomos?
Justina, nuomojanti butą Vilniaus centre per „Airbnb“ platformą, pasakoja, kad išties pačiai tvarkyti daug reikalų net neteko, nes galima susirasti „administratorių“. Tai asmuo, kuris prižiūri ne vieną nuomojamą butą per „Airbnb“, o už tai pasiima dalį gaunamos nuomos. Anot jos, tokios veiklos didžiausias pliusas, kad būstas „išsilaiko“ pats save ir dar lieka dalis gautų pinigų. Po visų atskaitymų likdavo apie 150-200 Eur per mėnesį.
Marius, nuomojantis keturis butus per „Airbnb“, teigia, kad iš tokios veiklos įmanoma uždirbti stabilias pajamas, tačiau daug kas priklauso nuo tokių faktorių kaip būsto vieta, įrengimas. Tai itin svarbu, kadangi konkurencija trumpalaikės nuomos sektoriuje - didelė. „Butas miesto centre visuomet turės daugiau potencialo nei butas Fabijoniškėse ar Pašilaičiuose. Įmanoma ir 1000, ir 4000, ir 10 000 eurų uždirbti. Nėra tokios ribos, kiek maksimaliai įmanoma“, - įsitikinęs vyras. Pačiam Mariui daugiausia iš vieno buto per mėnesį yra pavykę užsidirbti 1500 eurų.
Platformos trumpalaikei nuomai
Nuomoti būstą turistams galima per keletą internetinių platformų, tokių kaip „airbnb.com“, „booking.com“, „expedia.com“, yra ir lietuviškų tinklalapių: „trumpam.lt“, „dirbabutas.lt“.
Vis dėlto labiausiai visame pasaulyje yra paplitusi „Airbnb“ platforma, kuri skirta tik butų ir apartamentų nuomai (viešbučių kambariai nerezervuojami).
Trumpalaikės nuomos agentūros „Superhost“ vadovė Agota Lukšaitė teigė, kad jie šiuo metu naudojasi dviem platformomis: „airbnb.com“ ir „booking.com“. „Airbnb“ yra patogesnis turint vieną ar du butus, kai neprireikia didelio informacijos kiekio sinchronizacijos. Turint daug butų, reikia papildomų įrankių sklandžiam darbui ir jo optimizavimui, tam labiau pritaikytas „booking.com“.
Privalumai ir trūkumai
Trumpalaikės nuomos atstovai teigia, kad svarbiausias jų veiklos privalumas - preciziškai prižiūrimas butas. Mažesnis nusidėvėjimas garantuotas. Taip pat tai puikus būdas susipažinti su daugybe įvairių žmonių iš viso pasaulio, parodyti ir pristatyti jiems savo šalį ir išgirsti jų įdomių pasakojimų.
Tačiau užsiimti trumpalaike nuoma yra įdomi ir netgi smagi patirtis, jei turite tam laiko ir skirsite meilės. Reikalinga įvertinti, kad trumpalaikę nuomą lemia sezoniškumas.
Jeigu matote, kad laiko užsiimti šia veikla nėra, bet vis tiek norite „paleisti“ butą į trumpalaikės nuomos rinką, galima rinktis tarpininkavimo agentūras, kurios viską padarys už jus, tačiau pastarosioms reikės sumokėti tarpininkavimo mokestį, kuris mažins jūsų gaunamą pelną.
Teisiniai aspektai ir mokesčiai
Nusprendus užsiimti trumpalaike nuoma, reikia žinoti keletą su įstatymais susijusių dalykų. Mokesčių dydis priklauso nuo pasirinktos teisinės formos.
Jei pasirenkama veikla pagal individualios veiklos pažymą, reikia mokėti privalomąjį sveikatos draudimą, valstybinį socialinį draudimą ir metų pabaigoje - gyventojų pajamų mokestį, priklausomai nuo metinių pajamų dydžio. Jeigu šia veikla planuojama užsiimti pagal verslo liudijimą, išsiimant jį iš karto sumokama suma, proporcinga laikotarpiui, ir ji priklauso nuo veiklos vietos.
Pavyzdžiui, tais atvejais, kai apartamentai nuomojami trumpam laikui ir nėra papildomai teikiamos paslaugos (maitinimo, valymo), leidimo, higienos paso gauti nereikia ir reikalavimai yra šiek tiek mažesni.
Verslo liudijimas. Šaltinis: VMI
Trumpalaikės būsto nuomos mokesčiai Lietuvoje gali būti mokami trejopai - įsigyjant verslo liudijimą, mokant 15 % gyventojų pajamų mokestį (GPM) arba dirbant su individualia veikla. Šiame straipsnyje aptarsime šių būdų skirtumus bei privalumus, kad galėtumėte priimti tinkamiausią sprendimą savo trumpalaikės nuomos verslui.
Verslo liudijimo kaina priklauso nuo savivaldybės, kurioje nuomojate būstą. Svarbu paminėti, jog verslo liudijimas trumpalaikei nuomai neapsiriboja vien tik verslo liudijimo kaina. Dar reikia nepamiršti susimokėti PSD ir VSD Sodrai.
Pasirenkant šį būdą, reikia įregistruoti individualią veiklą pagal pažymą „Poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla“ arba „Kita apgyvendinimo veikla“.
Individualiai veiklai taikomas mokesčio tarifas priklauso nuo pajamų sumos. Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taikant 15 % tarifą, o gauta mokesčio suma mažinama gyventojų pajamų mokesčio kreditu. Pajamoms, neviršijančioms 20 000 eurų per metus, taikomas 5 % tarifas po kredito pritaikymo.
Pasirinkus individualią veiklą, vienas iš privalumų yra galimybė atskaityti faktines išlaidas, patirtas siekiant uždirbti pajamas. Tai galima daryti remiantis leidžiamais atskaitymais, kurie gali siekti ne daugiau kaip 30% gautų pajamų.
Pasirinkus mokėti 15% GPM (arba tiesiog pamiršus pasiimti VL ar ĮV), mokesčius už praėjusius metus turėsite sumokėti iki gegužės 1 d. deklaruojant pajamas.
Pagrindinis minusas, jog pasirinkus tokį būdą Jums gali tekti susimokėti mokesčius nuo tos sumos už kurią įvyko pardavimas (įskaitant pvz. Airbnb ar Booking.com komisinius, miesto rinkliavą ir kitas tarpininkų išlaidas).
Trumpalaikės būsto nuomos mokesčių mokėjimo būdo pasirinkimas Lietuvoje priklauso nuo jūsų pajamų ir veiklos masto. Verslo liudijimas (043 Kodas) yra tinkamas didesnėms pajamoms ir nuolatinei veiklai dėl fiksuotų mokesčių, tačiau reikalauja mokėti PSD ir VSD.
Gyventojų pajamų mokestis (15% GPM) netinkamas, jeigu planuojate dirbti su pardavimų platformomis, nes mokesčiai skaičiuojami nuo didelės dalies ir riboja sąskaitų išrašymo galimybes juridiniams asmenims.
ES reguliavimas
Įsigaliojus naujai tvarkai, tiek Lietuvoje, tiek Europoje visi nuomotojai privalės registruotis skaitmeninėje platformoje ir gauti unikalų identifikacinį numerį. Jis turės būti matomas ir skelbimuose.
Nuomos platformos savo ruožtu bus įpareigotos dalintis duomenimis su vietos valdžios institucijomis. Tikimasi, kad tai padės sureguliuoti srautus, valdyti apribojimus ir suvienodinti nuomos sąlygas visose ES valstybėse.
Anksčiau Lietuvos viešbučių ir restoranų asociacijos (LVRA) prezidentė Evalda Šiškauskienė, portalo „Lrytas.lt“ žurnalistei Ugnei Mažonaitei teigė, jog pokyčiai Lietuvoje itin laukiami ir sutinkami teigiamai.
„Tai tiesiog būtų socialinis teisingumas ir vieniems ir kitiems. Ir klientams būtų saugiau - dabar nežinai, iš ko nuomojiesi, kas savininkas, kas gali 10 butų turėti, kas 15. Labai sudėtinga ir daugiabučių namų kaimynams. Matome, kas darosi kitose šalyse, pavyzdžiui, Ispanijoje, kur būtina atsiklausti namo bendrijų, ar gali nuomoti. Kaimynai niekada nežino, kas yra šalia - nėra saugu, nerakinamos laiptinės“, - problemas įvardija E.Šiškauskienė.
Situacija kitose šalyse
Žurnalistai iš įvairių naujienų portalų apžvelgė situaciją dėl trumpalaikės nuomos reguliavimo skirtingose Europos šalyse.
- Italijoje įvestos trumpalaikės nuomos mokesčių sankcijos gali būti pakeistos administracinių taisyklių sugriežtinimu.
- Graikijoje nėra itin griežtos trumpalaikės nuomos sistemos, o pirmosios reguliavimo priemonės buvo įdiegtos tik 2025 m.
- Ispanija ruošiasi įvesti vieną didžiausių fiskalinių priemonių Europoje: 21 proc. PVM tarifą turistinei nuomai, trumpesnei nei 30 dienų.
- Austrija, viena iš šalių, kurios dar anksčiau įvedė naujas reguliavimo tvarkas, o dabar jau stebi ir pirmuosius rezultatus. Nuo 2024 m. liepos 1 d. butus turistams leidžiama nuomoti tik iš viso 90 dienų per metus.
Apribojimai didžiuosiuose miestuose
Nors ES mastu galiojančios trumpalaikės nuomos taisyklės įsigalios tik kitąmet, daugelis turistinių vietų jau yra įvedusios savo ribojimus.
- Vienoje butus galima išnuomoti ne ilgiau nei 90 dienų per metus, o tam būtinas ir specialus leidimas.
- Berlyne į būsto rinką grąžinti net 8 105 butai, kurie anksčiau buvo naudojami turistams.
- Amsterdamas ketina dar labiau griežtinti ribojimus, o baudos čia griežtos: už nuomą be leidimo pirmą kartą skiriama 1 500 eurų bauda (3 000 eurų, jei tai komercinė nuoma).
- Prahoje ir kituose miestuose nuomos kontrolės beveik nėra, tačiau tikimasi sąžiningos konkurencijos įvedus naujas taisykles.
tags: #istatymas #del #trumpalaikes #nuomos