Žemės paėmimas valstybės reikmėms: mokesčiai ir visuomenės poreikiai Lietuvoje

Daugelio valstybių teisė išimtiniais atvejais leidžia valstybei paimti privačių asmenų žemę valstybės nuosavybėn ir savininkams už tai teisingai atlyginti tuomet, kai tai būtina visuomenės poreikiams patenkinti. Tokio veiksmo nepaprastumą pagrindžia ir Konstitucijos 23 straipsnio nuostata, kad privati nuosavybė neliečiama, o paėmimas visuomenės poreikiams yra išimtinis.

Ši fundamentali tema nėra svetima ir Lietuvos padangėje: Vyriausybė pateikė Seimui Žemės įstatymo pataisas, kurios detalizuoja ir supaprastina žemės paėmimo visuomenės reikmėms tvarką; Kauno gyventojai protestuoja prieš paimamą jų privačią žemę, kuri bus skirta Kauno laisvosios ekonominės zonos plėtrai; griežtas ir detalus naudojimosi žemės sklypais suvaržymas dažnai panašėja į privačios nuosavybės atėmimą.

Šiame komentare pagrindinis dėmesys skiriamas tik vienam esminiam žemės paėmimo visuomenės poreikiams aspektui - kaip įvardyti visuomenės poreikį. Nors ir labai svarbūs, tačiau čia nebus aptariami daug ginčų keliantys procedūriniai žemės paėmimo, teisingo atlyginimo dydžio nustatymo ir kiti klausimai.

Situacija nėra dramatiška - žemė paimama tik įstatymo nustatytais pagrindais, tvarka, procesas ilgas, teismo kontroliuojamas, o dažniausiai valstybė ar savivaldybės geruoju su privačiu sklypo savininku susitaria - pasiūlo tokias sąlygas, kad savininkas negali atsisakyti. Čia svarbus skirtingas, plačiai įstatyme ir skirtingai politikų galvose ir visuomenėje suvokiamas visuomenės poreikio įvardijimas. Nereikia slėptis, tai ir fundamentalus požiūrių į visuomenės, valstybės ir atskirų žmonių tarpusavio sugyvenimo klausimus skirtumas. Vienam atimti žemę gamyklos statybai yra ūkio plėtra, kitam - reketas valstybės vardu.

Viename spektro krašte yra įsitikinimas, kad beveik absoliuti pagarba privačiai nuosavybei, laisvi mainai tarp žmonių ir jų grupių, minimalus valstybės reguliavimas ir prievarta yra geriausios sąlygos didžiausios dalies visuomenės poreikiams tenkinti. Kitame krašte - suvokimas, kad valstybė gali ir privalo imtis aktyvių veiksmų, kad identifikuotų, suplanuotų ir užtikrintų visuomenės poreikių patenkinimą. Abi pusės nesutaria ir dėl teisingumo, ir dėl efektyvumo problemų - kaip disponuoti žeme yra teisingiau ir efektyviau.

Šiuo metu galiojantis Žemės įstatymas yra gana dosnus, nes numato pagrindus, kada žemė gali būti paimama. Pagrindų daug, jie skirtingų dimensijų, reikalaujantys skirtingų diskusijų ir argumentų, tačiau reikia sustoti ties keletu: gyvenamųjų vietovių socialinė infrastruktūros plėtra ir svarbių ekonominių projektų vykdymas.

Žemės paėmimas socialinei infrastruktūrai

Įstatymas leidžia paimti žemę iš privačių asmenų gyvenamųjų vietovių socialinei infrastruktūrai plėsti. Siūlomi pakeitimai detalizuoja šią nuostatą ir darosi visai neramu - švietimo ir mokslo, kultūros, sveikatos apsaugos ir priežiūros, viešosios tvarkos užtikrinimo, kūno kultūros ir sporto plėtojimo objektams statyti. Tai ne ši nuostata skirta kelių, vamzdynų ir kitai sunkiajai infrastruktūrai.

Svarbiausia, jog tokių pagrindų numatymas neatitinka valstybės priemonių proporcingumo kriterijaus: Konstitucija numato, kad “nuosavybė neliečiama”, o įstatymas suteikia teisę ją paimti visuomenės poreikiams, kai reikia statyti sporto objektą - krepšinio, beisbolo ar plaukimo stadioną.

Pirmiausia daugelį šių paslaugų teikia ir gali pateikti įmonės ir gyventojai be valstybės įsikišimo, privačiai atsakomybei nebūtina valstybės pagalba paimant žemę iš kitų savininkų, todėl einant daugelio valstybės funkcijų perdavimo privačiam sektoriui kryptimi, netikslinga suteikti teisę paimti žemę tokiems poreikiams tenkinti.

Antra, keliai, vamzdynai, inžineriniai tinklai - sunkioji infrastruktūra - dėl savo fizinių savybių yra mažiau mobilūs nei kultūros, sporto ar sveikatos objektai, todėl “lengvosios” infrastruktūros plėtra turi įsiterpti į jau esamus privačios nuosavybės rėmus, o ne įstatymo buldozeriu šluoti vietą poliklinikoms ar mokykloms.

Trečia, nesena istorija rodo, kad valstybės kuruojami sporto-kultūros-pramogų objektai yra neskaidrumo, politinių spekuliacijų, favoritizmo ir protekcijų židiniai. Dažnai iš neva socialinio projekto virstama paprasčiausiu komerciniu. Todėl suteikti žemės paėmimo galią tokiems poreikiams tenkinti pavojinga, neteisinga ir ekonomiškai nepagrįsta.

Žemės paėmimas ekonominiams projektams

Įstatymas leidžia vykdyti žemės paėmimą svarbiems ekonominiams projektams, kuriems pritaria Vyriausybė ar Seimas, įgyvendinti. Valstybės įmonių ir atskirų veiklos sričių privatizavimas Lietuvoje demonstruoja, kad valstybė pasiryžusi mažinti savo tiesioginį dalyvavimą ekonomikoje vykdant verslo projektus.

Tai, deja, pirmiausia siejama su Europos Sąjungos reikalavimais, tačiau faktiškai užtikrina efektyvesnį vartotojų poreikių tenkinimą ir mažesnę mokesčių mokėtojų pinigų riziką. Todėl valstybiniai verslo projektai turi būti sutinkami su didele nuostaba ir įtarumu.

Todėl A.Brazauskas išsidavė, kaip pats suprantąs žemės paėmimo ekonominiams projektams esmę - reikia valstybės rankomis paimti iš vienų, kad vėliau kiti galėtų pastatyti gamyklą arba turgų. Akivaizdu, kad valstybinės gamyklos nebus statomos ir ne jas premjeras turėjo galvoje. Privačios žemės paėmimas valstybės vardu visuomenės poreikiams ir perdavimas ar pardavimas jos kitiems privatiems asmenims yra moderni totalitarizmo forma, neigianti privačios nuosavybės viršenybę ir apsaugą nuo kitų.

Visa tai būtų galima palikti nuošalyje, jeigu ne neįtikėtinas atvejis - demokratinėje ir rinkos ekonomikos šalyje vykstantis žemės paėmimas Kauno laisvajai ekonominei zonai plėsti.

Kauno laisvosios ekonominės zonos (LEZ) projektas, nesėkmingai besiplėtojantis patrauklioje Kauno regiono vietoje, yra Seimo įstatymu pripažinto svarbaus visuomenei ekonominio projekto pavyzdys. Nuo 1996 metų iš esmės nepasistūmėjęs projektas investuotojams šiandien siūlo vos dešimtadalį prieš dešimtmetį suplanuoto ploto ir paslaugų, deja, tai nebuvo pakankamas pagrindas mažinti planuojamą LEZ teritoriją ir atsisakyti žemės paėmimo. Privačios žemės sklypų paėmimas tariamiems visuomenės poreikiams vos bejudančiai Kauno LEZ yra ir akivaizdus klaidingo visuomenės poreikių vertinimo, ir neskaidrumo, sekančio paskui labai didelius įgaliojimus paimti žemę, pavyzdys.

Kita vertus, investuotojai, suvilioti pažadų ir būsimų sąlygų, nepatenkinti, nes ne tik LEZ nejuda, bet ir kitų žemės sklypų pasiūla nepakankama. O jų trūksta ne dėl Lietuvos mažumo, o dėl to, kad neužbaigtas ir atidėliojamas žemės grąžinimas, apribotas disponavimas nuosavais žemės sklypais, ilga ir sudėtinga pagrindinės paskirties pakeitimo ir kitų specialiosios paskirties reikalavimų įgyvendinimo procedūra, bendrųjų planų trūkumas.

Čia neminėta, kad žemės paėmimas visuomenei yra labiausiai skausmingas mažiesiems - paprastiems žmonėms, smulkiesiems ūkininkams ir verslininkams. Įstatymai, turintys būti jų nuosavybės sargu, tampa atėmimo įrankiu. Todėl kalbėdami apie tikrą nuosavybės apsaugą labiausiai giname mažųjų interesus, kuriems nusavinimas valstybės rankomis yra daug ekonomiškai skaudesnis, beviltiškas ir sunkiai apginamas, palyginti su pardavimu atviroje rinkoje.

Įvertinus sunkiai išbrendamus teisinius ginčus ir siekiant jų išvengti ateityje, įstatymo pakeitimais būtina ne plėsti galimybę paimti žemę visuomenės poreikiams, o siaurinti ir detalizuoti visuomenės poreikio sąvoką. Ji turėtų apimti tik siaurus viešųjų gėrybių teikimo projektus, kuriuos iš dalies įstatymas ir numato - krašto ir valstybės sienos apsauga, valstybinės reikšmės keliai, geležinkeliai ir kiti didžiausiai visuomenės daliai naudos teikiantys projektai.

Žemės paėmimo sąlygos ir atlyginimas

Pagal Žemės įstatymo 47 straipsnį, kai privačios žemės sklypas paimamas visuomenės poreikiams, žemės savininkui ir (ar) kitam naudotojui turi būti teisingai atlyginama už žemę ir atlyginamos turto iškėlimo iš visuomenės poreikiams paimamo žemės sklypo išlaidos pinigais pagal rinkos vertę arba žemės savininko rašytiniu sutikimu suteikiamas valstybinės žemės sklypas, kuris ribojasi su paimamu visuomenės poreikiams žemės sklypu, taip pat pinigais atlyginama paimamoje visuomenės poreikiams žemėje esančių želdinių, sodinių, medynų tūrio, negauto derliaus ir įdėtų lėšų žemės ūkio produkcijai ir miškui auginti vertė bei kiti žemės sklypo savininko ir (ar) kito naudotojo nuostoliai, patirti dėl žemės sklypo ir jame statomų ar jau pastatytų statinių, įrenginių, žemės sklype esančių želdinių, sodinių paėmimo visuomenės poreikiams.

Paimamo žemės sklypo rinkos vertė apskaičiuojama pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, nustatytus iki juridinio fakto apie pradėtą žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą įregistravimo Nekilnojamojo turto registre, taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, o turto vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į turto ir verslo vertinimą reglamentuojančius teisės aktus.

Jeigu visuomenės poreikiams paimamas žemės sklypas, kuriame vykdoma ūkinė komercinė veikla, žemės savininkui ir (ar) kitam naudotojui atlyginami su ūkinės komercinės veiklos paimamame visuomenės poreikiams žemės sklype nutraukimu ar apribojimu susiję nuostoliai, kurių dydis apskaičiuojamas taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, o apskaičiavimo metodas parenkamas atsižvelgiant į turto ir verslo vertinimą reglamentuojančius teisės aktus.

Jeigu visuomenės poreikiams paimamas gyvenamosios paskirties pastatu užstatytas žemės sklypas, nuostolių už gyvenamosios paskirties pastatą suma apskaičiuojama atliekant individualų turto vertinimą bent dviem turto vertinimo metodais, parinktais pagal turto ir verslo vertinimą reglamentuojančius teisės aktus, o savininkui ir (ar) kitam naudotojui atlyginama ta verte, kuri yra didesnė.

Visuomenės poreikiams paimamo turto vertinimą užsako ir už turto vertinimo darbus sumoka žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija.

Informavimas ir sutarties sudarymas

Kai parengiama turto vertinimo ataskaita, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo jos parengimo dienos žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija paimamo žemės sklypo savininkui ir (ar) kitam naudotojui registruotu laišku, įteikiamu pasirašytinai, siunčia sutarties dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir atlyginimo už ją projektą, kuriame nurodomas siūlomas atlyginimo būdas, paimamo visuomenės poreikiams žemės sklypo ir kito turto rinkos vertė, kitų su žemės sklypo paėmimu visuomenės poreikiams susijusių nuostolių dydis ir atlyginimo terminai bei tvarka, ir pasiūlymą sudaryti šią sutartį.

Šiame pasiūlyme taip pat nurodoma, kur galima susipažinti su visuomenės poreikiams paimamo turto vertinimo ataskaita. Jeigu registruoto laiško nepavyksta įteikti paimamo visuomenės poreikiams žemės sklypo savininkui ir (ar) kitam žemės naudotojui, per 5 darbo dienas nuo tada, kai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija įsitikina, kad registruoto laiško nepavyksta įteikti žemės savininkui ir (ar) kitam naudotojui, apie pasiūlymą sudaryti sutartį dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir atlyginimo už ją viešai paskelbiama viename iš nacionalinių ir viename iš žemės sklypo buvimo vietos laikraščių (jeigu toks leidžiamas). Šis informavimo būdas taip pat taikomas, kai nežinoma žemės sklypo, kurį numatoma paimti visuomenės poreikiams, savininko ir (ar) kito naudotojo gyvenamoji vieta.

Atlyginimo būdas - kito žemės sklypo, kuris ribojasi su paimamu visuomenės poreikiams žemės sklypu, suteikimas - žemės savininkui siūlomas tik tuo atveju, jeigu laisvos valstybinės žemės plotas, kuriame numatoma formuoti žemės sklypą, yra įtrauktas į žemės paėmimo visuomenės poreikiams projekto teritoriją. Pasiūlyme, siunčiamame kitam žemės naudotojui, nurodomas tik vienas atlyginimo būdas - kompensacija pinigais.

Žemės savininkas ir (ar) kitas naudotojas per 30 kalendorinių dienų nuo pasiūlymo gavimo dienos privalo raštu informuoti žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotą instituciją apie sutikimą arba nesutikimą sudaryti sutartį. Jeigu žemės savininkas ir (ar) kitas žemės naudotojas sutinka su sutarties sąlygomis, žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija ir žemės savininkas ir (ar) kiti naudotojai (jeigu jų yra) sudaro sutartį dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir atlyginimo už ją.

Ginčų sprendimas

Jeigu sutartis dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir atlyginimo už ją nesudaroma, laikoma, kad tarp žemės paėmimu suinteresuotos institucijos ir žemės savininko ir (ar) kito naudotojo yra ginčas, ir institucija, pateikusi prašymą paimti žemę visuomenės poreikiams, per 60 kalendorinių dienų nuo sprendimo paimti žemę visuomenės poreikiams gavimo dienos privalo kreiptis į teismą dėl leidimo paimti žemės sklypą pagal priimtą sprendimą paimti žemę visuomenės poreikiams. Žemės paėmimu suinteresuota institucija atleidžiama nuo žyminio mokesčio.

Teismas, gavęs žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotos institucijos pareiškimą, nustato ne trumpesnį kaip 14 kalendorinių dienų ir ne ilgesnį kaip 30 kalendorinių dienų terminą, per kurį žemės savininkas ir (ar) kiti naudotojai, atsisakę sudaryti sutartį dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir atlyginimo už ją, turi pateikti rašytinį atsiliepimą į institucijos pareiškimą.

Kai įsiteisėja teismo nutartis leisti įregistruoti paimtą visuomenės poreikiams žemės sklypą valstybės vardu ir pradėti šį žemės sklypą naudoti sprendime paimti žemę visuomenės poreikiams nurodytiems tikslams, žemės savininkas tampa pinigų sumos, kurią žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija pervedė į notaro, banko ar kitos kredito įstaigos depozitinę sąskaitą, savininku ir įgyja teisę šia pinigų suma neribotai disponuoti.

Kai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija atsiskaito su paimamos žemės savininku ir (ar) kitu naudotoju pagal sutartį dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir atlyginimo už ją, Nacionalinės žemės tarnybos administracijos padalinys paimamą visuomenės poreikiams žemės sklypą įregistruoja Nekilnojamojo turto registre kaip valstybinę žemę, o valstybės nuosavybės teisę į statinius ir įrenginius, esančius paimtame visuomenės poreikiams žemės sklype, Nekilnojamojo turto registre įregistruoja žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija.

Jeigu ginčas dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams projekto rengimo ir tvirtinimo ar atlyginimo dydžio nagrinėjamas teisme, Nacionalinės žemės tarnybos administracijos padalinys paimamą visuomenės poreikiams žemės sklypą įregistruoja Nekilnojamojo turto registre kaip valstybinę žemę, o žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuota institucija statinius ir įrenginius, esančius paimamame visuomenės poreikiams žemės sklype, gali įregistruoti tik tuo atveju, kai žemės paėmimu suinteresuota institucija teismo sprendime nurodytomis sąlygomis atsiskaito su paimamo visuomenės poreikiams žemės sklypo savininku ir (ar) kitu naudotoju, išskyrus atvejus, kai teismo nutartimi leidžiama paimtą visuomenės poreikiams žemės sklypą įregistruoti Nekilnojamojo turto registre kaip valstybinę žemę iki ginčo dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams projekto rengimo ir tvirtinimo ar dėl atlyginimo dydžio už paimamą visuomenės poreikiams žemę išsprendimo.

Nuosavybės teisė į paimamą visuomenės poreikiams žemę, statinius ir įrenginius pereina valstybei nuo žemės sklypo, statinių ir įrenginių įregistravimo Nekilnojamojo turto registre kaip valstybės nuosavybės momento.

Patikėtinis

Kai visuomenės poreikiams paimtame žemės sklype esantis statinys ir (ar) įrenginys žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotos institucijos teikiamas registruoti Nekilnojamojo turto registre valstybės nuosavybės teise, žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotos institucijos prašyme nurodomas ir šio statinio ir (ar) įrenginio patikėtinis - vienas iš šio įstatymo 45 straipsnio 5 dalyje nurodytų subjektų, atsižvelgiant į subjekto vykdomą veiklą, nustatytą jo steigimo dokumentuose ir (ar) teisės aktuose. Sprendimą dėl visuomenės poreikiams paimtame žemės sklype esančio statinio patikėtinio paskyrimo priima projektą įgyvendinančios institucijos vadovas arba jo įgaliotas suinteresuotos institucijos vadovas.

tags: #paimant #valstybes #reikmem #zeme #kas #sumoka