Nekilnojamojo turto (NT) vystymas yra sudėtingas procesas, apimantis įvairius etapus - nuo idėjos iki galutinio įgyvendinimo. Lietuvoje šį procesą reglamentuoja daugybė teisės aktų, o Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) atlieka svarbų vaidmenį užtikrinant racionalų žemės naudojimą ir skaidrų NT vystymą.
Šiame straipsnyje aptarsime NT vystymo ypatumus Lietuvoje, atkreipiant dėmesį į teisinį reguliavimą, iššūkius ir perspektyvas.
Vilniaus finansų rajonas
Teisinis Reguliavimas ir Jo Pokyčiai
Nuo 2010 m. liepos 1 d. Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) vykdo valstybinės žemės patikėtinio funkcijas. NŽT įgyvendina valstybės politiką žemės reformos, žemėtvarkos, žemės naudojimo, geodezijos bei kartografijos srityse, taip pat geografinės informacijos infrastruktūros plėtros srityje.
Aplinkos ministerijos suburta darbo grupė per mėnesį parengė ir paviešino planuojamus teisinio reguliavimo pokyčius, kuriuos ketinama pradėti įgyvendinti dar šiais metais.
Atlyginimas Už Statybą Valstybinėje Žemėje
Daugiau kaip prieš metus įsigaliojo Žemės įstatymo pakeitimai, kuriais buvo numatytas į valstybės ir savivaldybės biudžetus mokamas atlyginimas už statinių griovimą, statybą ir rekonstrukciją iš valstybės nuomojamuose žemės sklypuose esamų statinių eksploatavimui.
Tačiau statytojai, vengdami siurprizinių didelio masto išlaidų, turėtų būti itin atidūs ir už padidėjusius plotus atlyginimą susimokėti prieš statybos užbaigimo procedūras.
Tarifų "Laiptai" ir Jų Įtaka
Pati atlyginimo formulė, pagal kurią numatyti didėjantys tarifų laipteliai - 10, 20, 30, 40 proc., už statinių plotų pokyčius iki 10, 20, 30, 40 proc., verčia plėtotojus dirbtinai reguliuoti naujo ar rekonstruojamo statinio plotus, kad nebūtų peržengta didesnio tarifo riba. Tarifų „laiptai“ skatina statytojus skaičiuoti kiekvieną objekto kvadratinį centimetrą, jei plotų pokytis yra iki 40 proc.
Žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo schema
Problemos ir Iššūkiai
Su nepagrįstai dideliu valstybės apetitu susiduria ir tie valstybinės žemės nuomininkai, kurie nori nusigriauti priestatus, stogines, kitas nebereikalingas statinių dalis arba perstatyti juos nedidindami užstatyto ploto ir bendrojo ploto. Tokiu atveju atlyginimas valstybei sudaro 5 proc. viso sklypo vertės.
Visų pirma, labai dažnai galiojantys detalieji planai numato vieną sklypo naudojimo būdą, pavyzdžiui, daugiabučių gyvenamųjų pastatų. Iki šiol detalieji planai rengiami vertinant, kad iki 49 % patalpų tokiame daugiabučiame name galės būti kitos paskirties (prekybos, paslaugų, maitinimo, gydymo, administracinės ir pan.). Įsigaliojus numatytam pakeitimui, šios laisvės liktų gerokai mažiau.
Kita problema, kad esamas reguliavimas reikalauja bei detalieji planai buvo ir tebėra rengiami taip, kad skirtingi žemės naudojimo būdai būtų numatyti atskiroms žemės sklypo dalims. Kitaip tariant, tai pačiai žemės sklypo daliai, kurioje yra statomas daugiabutis gyvenamasis namas, negali būti nustatyti du skirtingi naudojimo būdai.
"Mišrios" Paskirties Pastatai
Be to, Aplinkos ministerija siekia, kad „mišrios“ paskirties pastatus reikėtų planuoti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentu (įprastai detaliuoju planu). Tačiau miestų savivaldybių bendrieji planai teritorijoms numato pakankamai detalius galimų naudojimo būdų reglamentus. Nėra suprantama, kodėl tokios praktikos nebūtų galima taikyti ir „mišrios“ paskirties pastatų atveju.
„Mišraus“ pastato statybos atveju taip pat numatoma taikyti griežčiausios patalpų paskirties gaisrinės saugos, energetinio naudingumo ir kiti normatyvus. Tai reiškia, kad jei vienas pastato korpusas yra administracinės (biurų) paskirties, o kitas gyvenamosios paskirties, tai administracinės paskirties pastato daliai bus taikomi gyvenamajai paskirčiai keliami insoliacijos reikalavimai.
Apibendrinant, multifunckinių teritorijų vystymas gali tapti tikru iššūkiu ir dėl to vystytojai gali būti suinteresuoti rinktis monofunkcinius pastatus, o tai tikrai nėra geriausias pasirinkimas urbanistine prasme.
Vieno Turtinio Vieneto Reikalavimas
Aplinkos ministerija siūlomais pakeitimais užsibrėžė taikyti vieno turtinio vieneto reikalavimą, kuris reiškia, kad NT vystytojai negalės tam tikros paskirties pastatų dalinti į atskiras patalpas. Toks reguliavimas būtų taikomas vienbučiams gyvenamiesiems pastatams, pagalbinio ūkio pastatams, viešbučiams, kitiems laikinojo apgyvendinimo pastatams (angl. Tokiais pokyčiais siekiama atskirti pastatus, kurie įprastai priklauso daugeliui savininkų ir pastatus, kurie įprastai turėtų priklausyti vienam savininkui.
Draudimą formuoti atskirus turtinius vienetus (patalpas) galima pagrįsti vienbučiams gyvenamiesiems namams, laikinojo apgyvendinimo (angl. „co-living“) pastatams, tačiau kita vertus, toks draudimas abejotinas pagalbinio ūkio ir viešbučių pastatams.
Šiuo atveju pageidaujamą tikslą - patalpų naudojimą pagal paskirtį - galima pasiekti kitomis priemonėmis. Pati Aplinkos ministerija siūlymo stambinti pastatų naudojimo tikrinimą pagal pastatų paskirčių pogrupius (visuomeniniai, komerciniai, gamybiniai, gyvenamieji). Tai yra teisingas kelias.
Žemės Sklypų Formavimo ir Pertvarkymo Projektai
Formavimo ir pertvarkymo projektu žemės sklypai gali būti padalinami, sujungiami, kitaip keičiamos jų ribos, paskirtis, prijungiami įsiterpę laisvos valstybinės žemės plotai, taip pat formuojami nauji sklypai. Tam tikrais atvejais, kai keičiamos tik sklypų ribos, šiais projektais netgi gali būti koreguojami galiojantys detalieji planai.
Prieš pradedant rengti formavimo ir pertvarkymo projektą (toliau - projektas), yra būtinas teisinis pagrindas - organizatoriaus sprendimas. Svarbu atkreipti dėmesį, kad jeigu žemės sklypas, kurį prašoma pertvarkyti, priklauso keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise, prašymą gali pateikti vienas ar keli bendraturčiai.
Organizatoriui priėmus sprendimą rengti projektą, jis privalo pateikti projekto rengimo reikalavimus, kuriuose turi būti konkrečiai ir aiškiai išdėstyta, kokiomis teisės aktų normomis ir į ką atsižvelgiant turi būti rengiamas projektas. Sprendimas pradėti Projektą priimamas per 10 darbo dienų ir per 5 darbo dienas apie tai informuojamas iniciatorius.
Projektas susideda iš grafinės ir tekstinės dalies, paprasčiau - brėžinių ir aiškinamojo rašto su pridedamais dokumentais. Projektas turi būti rengiamas elektroniniu būdu ŽPDRIS, tačiau kai kurios savivaldybės reikalauja ir patvirtintos popierinės versijos, nors teisės aktai to nenumato.
Projekto Viešinimas ir Derinimas
Kai gaunamas organizatoriaus derinimas, organizatorius privalo paskelbti informaciją apie parengtą projektą ir galimybes su juo susipažinti ŽPDRIS. Ši informacija turi būti viešinama ne trumpiau nei 10 darbo dienų.
Atlikus projekto viešinimo procedūras, organizatorius ŽPDRIS teikia derinti projektą institucijoms, kurios pateikė projekto rengimo reikalavimus, taip pat saugomos teritorijos direkcijai, Kultūros paveldo departamentui, jei projektas rengiamas šių institucijų saugomose teritorijose, Lietuvos automobilių kelių direkcijai, jei žemės sklypas ribojasi su valstybinės reikšmės keliu ir pan.
| Etapas | Trukmė | Pastabos |
|---|---|---|
| Sprendimo pradėti projektą priėmimas | 10 darbo dienų | Informuojamas iniciatorius per 5 d.d. |
| Projekto rengimo reikalavimų išdavimas | 5 darbo dienos | Nuo sprendimo pradėti projektą parengimo |
| Informacijos apie parengtą projektą viešinimas | Ne trumpiau nei 10 darbo dienų | ŽPDRIS sistemoje |
| Pasiūlymų nagrinėjimas ir atsakymas | 5 darbo dienos | Po supažindinimo laikotarpio pabaigos |
Teismų Praktika ir Jos Įtaka NT Vystymui
Per kelis pastaruosius mėnesius Aukščiausiasis Teismas priėmė kelias NT vystytojams lemtingos reikšmės turėsiančias nutartis dėl valstybinės žemės nuomos santykių, kuriose išreiškiama pozicija, jog valstybė gali nevykdyti savo sudarytų valstybinės žemės nuomos sutarčių.
LAT taip pat konstatavo, kad nutraukus nuomos sutartis, valstybinėje žemėje esančių statinių savininkai toliau naudojasi žeme neįteisinusios žemės naudojimo jokiu teisiniu pagrindu.
Investuotojų santykiams su valstybe būtinas tvarumas - antraip miestų atsinaujinimas gali tapti neįmanomu. Prieš kelerius metus iš valstybės išsinuomoję žemę vystytojai, šiuo metu aktyviai dirbantys ties šių teritorijų vystymo klausimais, staiga pasijuto lyg nusipirkę katę maiše.
NŽT Leidimai ir Draudimai
Pasak advokato, situacija pasikeitė, kuomet Nacionalinė žemė tarnyba (toliau NŽT) atskiriems nekilnojamojo turto vystytojams uždraudė valstybės išnuomotose teritorijose bet kokią kitą veiklą, išskyrus pasato eksploatavimą išlaikant jį tokioje pačioje būklėje, kokioje jis įsigytas.
Kaip teigia jau keliolikoje panašių ginčų klientų interesus teisme atstovavęs advokatų teisinės bendrijos „TRINITI“ partneris, šiandien teismų praktika formuojama negatyviausių atvejų pagrindu, tad tokiame kontekste susiformavę principai yra taikomi ir kitoms esminio poveikio viešam interesui neturinčioms valstybinės žemės nuomos byloms, kuomet teismas gana aklai kartais stoja į viešo intereso pusę.
Naujų projektų valstybės žemėje nebus? Praktikoje pasitaiko atvejų, kai NT vystytojai įsigyja negyvenamosios paskirties apleistus statinius, esančius valstybinės žemės sklype, vėliau žemę išsinuomoja iš valstybės, pakeičia žemės paskirtį ir rekonstruoja statinius. Taip vietoje visuomeninės paskirties statinių valstybinėje žemėje iškyla gyvenamosios ar komercinės paskirties statiniai, o NT vystytojai skaičiuoja milijoninius pelnus.
Tačiau pastaruoju metu besiformuojanti teismų praktika nustato kitokią tvarką - ginant viešąjį interesą nepaisoma net NŽT sprendimų ar sutikimų.
Šioje byloje buvo susiklosčiusi situacija, jog valstybinė žemė buvo išnuomota koncertų salei su pagalbiniais statiniais statyti. Praėjus dešimčiai metų nuo nuomos sutarties sudarymo buvo išduotas statybą leidžiantis dokumentas ir pastatytas pastatas, kurio baigtumas 5 proc.
Kasacinės instancijos teismas konstatavo, kad paskutinis NŽT veiksmas - atsisakymas - buvo pagrįstas. Be to, teismas konstatavo, kad lūkestis, jog pakeitus žemės sklypo paskirtį ir jį padalijus, naujai suformuoti sklypai bus išnuomoti ne aukciono tvarka, nėra teisėtas ir todėl negali būti saugomas teisės.
NT Vystytojų Atsakomybė
Taigi, net jei NŽT ir keičia nuomos sutartį, išduoda sutikimus, suderina formavimo ir pertvarkymo projektą, tai vis tiek nereiškia, kad galės būti vystomas naujas nekilnojamojo turto projektas. NT vystytojai turi pasitikrinti patys, ar tokie veiksmai neprieštarauja imperatyvioms normoms.
Kitas svarbus teismo nustatytas aspektas - valstybinėje žemėje vystoma veikla turi neprieštarauti pagal teritorijų planavimo dokumentus toje teritorijoje numatytai veiklai. Kitu atveju atsakomybė už pasekmes tenka NT vystytojui.
tags: #nzt #nekilnojamo #turto #vystymas