Nuomojamo būsto neatitikimas sąlygoms: teisinė bazė Lietuvoje

Lietuvos Respublikos Vyriausybė, siekdama veiksmingai įgyvendinti žmogaus teisę į būstą ir užtikrinti būsto kainos prieinamumą tiems, kurie neturi pakankamai lėšų, parengė Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymo koncepciją.

Šiame straipsnyje aptariama teisinė bazė, susijusi su nuomojamu būstu, kuris neatitinka sąlygų, įskaitant valstybės paramą, socialinio būsto nuomos ypatumus ir savivaldybių vaidmenį aprūpinant gyventojus būstu.

Valstybės parama būstui

Valstybės parama teikiama fiziniams asmenims ir šeimoms, turintiems nuolatinę gyvenamąją vietą Lietuvos Respublikoje, būstui pirkti, statyti (rekonstruoti) ar išsinuomoti.

• Teisės aktuose nustatyta, kad šeimos ir asmenys nepraranda teisės į valstybės paramą, jeigu jų deklaruojamas turtas ir pajamos per metus neviršija daugiau 5 procentų Vyriausybės nustatyto dydžio.
• Valstybės parama būstui įsigyti teikiama šeimoms ir asmenims, kurie įsigyja pirmąjį tinkamą būstą ir kurių Gyventojų turto deklaravimo įstatymo nustatyta tvarka deklaruotas turimas turtas ir gautos pajamos už vienus metus (12 paskutinių mėnesių) prieš prašymo suteikti valstybės paramą padavimo dieną yra mažesni už pajamas ir turtą, kurių didžiausius dydžius nustato Vyriausybė.

Socialinis būstas

Esamų teisės aktų nuostatos neužtikrina realios paramos teisę į socialinį būstą turinčioms šeimoms ir asmenims, nes socialinio būsto nuomos reikia laukti apie 30 metų.

Savivaldybių socialinio būsto plėtros programas rengia Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.

Šeimos ir asmenys, turintys teisę į savivaldybės socialinį būstą ar jo sąlygų pagerinimą, registruojami atskiruose sąrašuose pagal prašymų pateikimo datą. Savivaldybės socialinis būstas nuomojamas laikantis sąraše nustatyto eiliškumo.

Savivaldybės (valstybės) gyvenamosios patalpos, išnuomotos iki 2002 m. gruodžio 31 d., pagal tuo metu galiojusius teisės aktus yra nuomojamos neribotam laikui. Atsižvelgiant į tai, kad savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomininkai nesuinteresuoti keisti nuomos sutarties sąlygų ar šią sutartį nutraukti savo noru ir išsikelti iš nuomojamų gyvenamųjų patalpų, savivaldybės neturi galimybių šių patalpų nuomoti šeimoms ar asmenims pagal socialinio būsto nuomos sąlygas.

Savivaldybės (valstybės) gyvenamosios patalpos gali būti privatizuojamos laikantis sąlygos, kad jų pardavimo kaina nebūtų didesnė negu kaina pinigais, kuri Butų privatizavimo įstatymo, galiojusio iki 2001 m. sausio 1 d., nustatyta tvarka galėjo būti apskaičiuota iki 1998 m. liepos 1 d. ir patikslinta atsižvelgiant į infliaciją arba už kainą, Vyriausybės nustatyta tvarka apskaičiuotą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą. Kadangi visos savivaldybės gyvenamosios patalpos apskaitomas kaip socialiniai būstai, jos negali būti privatizuojamos, nors ir nuomojamos kaip gyvenamosios patalpos.

Savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio dydį nustato savivaldybės vykdomoji institucija, vadovaudamasi Valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarkos aprašu.

Teisės aktai nustato, kad savivaldybių tarybos savivaldybių biudžeto sąskaita turi teisę sumažinti savivaldybės gyvenamųjų patalpų, išnuomotų pagal įstatyme nustatytas socialinio būsto nuomos sąlygas, dydžius, tačiau tik tuo atveju, jeigu asmens metinės pajamos (šeimos atveju - visų šeimos narių metinės pajamos, tenkančios vienam šeimos nariui) neviršija 12 valstybės remiamų pajamų dydžių.

Europos Sąjungos patirtis

Europos Sąjungos šalyse paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti srityje yra nustatytos gana panašios misijos, kurias atspindi siekis patenkinti namų ūkių apsirūpinimo būstu poreikį pastoviai ir prieinamu būdu užtikrinant padorų ir įperkamą būstą. Paramos gavėjai yra skirstomi į grupes pagal socialinius-ekonominius aspektus arba pagal tam tikrą pažeidžiamumo lygį. Tačiau teisinės, finansinės ir institucinės aprūpinimo būstu sistemos ir būdai įvairiose ES šalyse labai skirtingi.

Socialinio būsto plėtros sistema ES šalyse paprastai apima tam tikrą subsidijavimo strategiją, pagal kurią valstybė subsidijuoja pasiūlą, kad užtikrintų tam tikrą būstų kainą ir lygį, arba subsidijuoja paklausą, kad būtų užtikrintas įperkamumas per tikslinę paramą specifinėms šeimų ir asmenų grupėms.

Socialinio būsto finansavimo modeliai ES šalyse:

• Subsidijos socialinio būsto statybai.
• Sumažinta socialinio būsto statybai skirtos žemės ir plėtros mokesčių kaina.
• Lengvatinės valstybės paskolos.
• Valstybės apsaugotos santaupų grupės, skirtos socialinio būsto fondo plėtros investicijoms.
• Paskolų, skirtų socialinio būsto statybai, palūkanų subsidijos.
• Mokesčių lengvatomis remiamas privatus investavimas.
• Mokesčių lengvatos yra taikomos įperkamo būsto tiekėjams.
• Nuomininkų nuosavybės panaudojimas.

Socialinis būstas yra savivaldybės nuosavybė ir gali būti suteikiamas asmenims arba šeimoms, kurių socialinė-ekonominė padėtis arba kitos aplinkybės riboja galimybę savarankiškai apsirūpinti gyvenamąja patalpa.

Įstatymo įgyvendinimas ir poveikis

Priimtas įstatymas sudarys geresnes sąlygas gyventojams apsirūpinti būstu. Valstybės parama, nuomojant būstą rinkoje, padidins jų paklausą ir skatins privatų sektorių statyti daugiabučius gyvenamuosius namus.

Būsto nuomos mokesčio dalies kompensavimas padidins galimybes šeimoms ir asmenims apsirūpinti būstu. Įstatyme nustatytas išperkamosios nuomos (lizingo) mokesčio dalies kompensavimas skatins nuomininkų nuosavybės įnašus į būstą ir su valstybės pagalba sudarys sąlygas jį įsigyti. Tokia paramos forma didins gyventojų motyvaciją integruotis į darbo rinką, o teikiama parama (kompensuojant jos dalį) išperkamajai nuomai mažins gyventojų emigraciją.

Nuomojamo būsto fondo plėtra didins gyventojų mobilumą ir pagerins sąlygas jauniems asmenims įsitvirtinti darbo rinkoje.

Įstatymo nuostatos sudarys galimybę būstų nuomos rinką legalizuoti teisinėmis ir ekonominėmis priemonėmis, tuo tikslu teisę į socialinį būstą turinčioms šeimoms ir asmenims kompensuojamą nuomos mokesčio dalį būtina nustatyti didesnę už būstą nuomojančių fizinių ar juridinių asmenų mokamus valstybei mokesčius, arba juos atleisti nuo šių mokesčių.

Privatizuojant arba nuomojant rinkos sąlygomis savivaldybės ar valstybės gyvenamąsias patalpas, kurios nenaudojamos kaip socialinis būstas, bus mažinami priverstiniai iškeldinimai, gautos lėšos naudojamos savivaldybių socialinio būsto fondo plėtrai. Šis siūlymas sudarys palankias sąlygas racionaliai valdyti, naudoti ir disponuoti savivaldybės (valstybės) gyvenamosiomis patalpomis ir kartu spręsti paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti problemas.

Socialinio būsto nuomos mokesčio arba dalies kompensavimas mažas pajamas turintiems savivaldybių socialinio būsto nuomininkams leis nustatyti šio būsto nuomos mokestį, atitinkantį būtinas jo eksploatacijos ir atnaujinimo sąnaudas, nesukėlus socialinių prieštaravimų ir atsisakyti tiesioginių būsto pašalpų mokėjimo.

Įstatymo nuostatos sudarys sąlygas savivaldybėms maksimaliai išnaudoti turimą turtą (būsto fondą), kad būtų sprendžiami poreikį atitinkantys socialinio būsto fondo plėtros klausimai.

Pagal savivaldybių pateiktus duomenis, Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos skaičiavimais savivaldybės gyvenamąsias patalpas, kurios nenaudojamos arba negali būti panaudojamos kaip socialinis būstas, privatizuojant rinkos kainomis ir parduodant jas išsimokėtinai per dvidešimt metų bus gauta daugiau nei 862 mln. litų.

Tikėtina, kad būsto nuomos rinkos legalizavimas įvedus būsto nuomos dalies kompensaciją ir išaugus būsto nuomos paklausai padidintų būsto nuomos kainas. Būstų savininkai, norėdami legaliai užsiimti apgyvendinimo paslaugų teikimų, turėtų pirkti verslo liudijimus arba įregistruoti individualią veiklą. Todėl būtų tikslinga asmenims, būstą nuomojantiems socialinio būsto nuomos sąlygomis, verslo liudijimus išduoti nemokamai.

Nuomininko investicijos į būstą

Civilinė byla nagrinėja situaciją, kai ieškovė siekia įpareigoti Vilniaus miesto savivaldybę parduoti jai nuomojamą butą už kainą, įvertinus nuomininkės investicijas į butą. Ieškovė argumentuoja, kad jai buvo išnuomotas apleistas butas, kurį ji remontavo savo lėšomis, todėl buto vertė turėtų būti sumažinta atsižvelgiant į jos investicijas.

Ieškovė nurodo, kad 2001 m. sudaryta Nuomos sutartis numatė ieškovės pareigą periodiškai atlikinėti buto remontą. Ieškovė akcentuoja, kad tokie remonto darbai buvo atliekami visą nuomos laikotarpį, įskaitant durų, langų, grindų dangos, santechnikos įrenginių keitimą, balkono įstiklinimą ir kitus darbus.

Ieškovė teigia, kad suteikimas nuomai neremontuoto, itin blogos būklės buto, nustatant nuomininkui pareigą jį remontuoti, vertina kaip nuomotojo sutikimą, kad patalpos būtų pagerintos. Be to, buto pagerinimų įregistravimas VĮ Registrų centre buto savininko pareiškimu 2022 m. gegužės 2 d. taip pat patvirtina savininko sutikimą buto remontui.

Ieškovė mano, kad UAB „Apus turtas“ 2022 m. gegužės 27 d. atliktas vertinimas pažeidžia PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies nuostatas, nes turtas įvertintas neatsižvelgiant į nuomininko investicijas į butą.

Ieškovės užsakyto individualaus turto vertinimo ataskaitoje pateikta išvada, kad buto rinkos vertė vertinimo datai (2022 m. spalio 19 d.) yra 86 000 Eur; rinkos vertės pokytis, atsiradęs dėl nuomininko padarytų investicijų, yra 22 000 Eur. Taigi, turto rinkos vertė su prielaida, jog vertinamas butas vertinimo dienai yra 1995 m. kovo 23 d. būklės, atsižvelgiant į natūralų nusidėvėjimą, nustatyta 64 000 Eur.

Atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė nesutinka su ieškiniu, teigdama, kad jai galioja sutarties laisvės principas, todėl ji turi teisę, bet ne pareigą parduoti ieškovei išnuomotą butą.

Remiantis teismų praktika, už savivaldybei priklausančio būsto pagerinimo darbus, kuriuos atliko nuomininkas iki 2002 m. birželio 19 d., turi būti kompensuojama savivaldybės lėšomis, tačiau tik tuo atveju, jeigu nuomos sutartimi šalys nebuvo susitarusios dėl tokių išlaidų neatlygintinamumo (nekompensavimo). Už savivaldybės būsto pagerinimo darbus, kurie buvo atlikti po 2002 m. birželio 19 d., nuomininkas neturi teisės į išlaidų atlyginimą, nepaisant to, kad nuomos sutartis buvo sudaryta iki.

Ši byla iliustruoja teisinius ginčus, kylančius dėl nuomojamo būsto būklės ir nuomininko investicijų į jį, bei būtinybę įvertinti tokias investicijas nustatant būsto pardavimo kainą.

Įstatymo įgyvendinimas sudarys galimybę būstų nuomos rinką legalizuoti teisinėmis ir ekonominėmis priemonėmis. Šis siūlymas sudarys palankias sąlygas racionaliai valdyti, naudoti ir disponuoti savivaldybės (valstybės) gyvenamosiomis patalpomis ir kartu spręsti paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti problemas.

Nuomos kompensacijos dydžiai savivaldybėse

Ši lentelė pateikia informaciją apie kompensacijos dydį už nuomą vienam kvadratiniam metrui ir vidutinę vieno kvadratinio metro nuomos kainą skirtingose savivaldybėse.

Pastaba: Duomenys apie būsto nuomos rinkos kainas rajoninėse savivaldybėse parinkti pagal atskirus skelbimus.

tags: #nuomojamas #bustas #neatitinka #salygu