Buto įsigijimas yra vienas lengviausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą. Tačiau viskas priklauso nuo Jūsų asmeninio tikslo. Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Todėl kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio. Prieš įsigyjant svarbu ne tik tinkamai įvertinti savo finansines galimybes, bet ir apie perkamą būstą gauti kuo daugiau informacijos. Pirmojo būsto pirkimas - viena svarbiausių gyvenimo investicijų.
Į ką atkreipti dėmesį perkant senos statybos būstą
Kaip pasakoja NT bendrovės „Vilniaus turtas“ direktorius Antanas Kudarauskas, pirkėjas, norėdamas įsigyti senos statybos būstą, turi atkreipti į techninį buto stovį. Senos statybos būstą galima įsigyti 4 skirtingų tipų: medinį, mūrinį, monolitinį ir blokinį.
„Turto būklę reikia įsivertinti itin detaliai ir profesionaliai. Pirmiausiai, įsitikinti, kad visos komunikacijos gerai ir tinkamai veikia ir yra geros būklės. Taip pat sienos, lubos, langai, palangės visa, kas matoma - ar yra tikrai geros būklės, ir ar nereikalaus remonto, t. y., ar nėra įskilimų, įtrūkimų, kuriuos taisant nepasidarytų į kapitalinį remontą. Nes jeigu perkate tvarkingą butą, jis toks ir turi būti, toks, kokia jo kaina. Niekada nepirkite buto už suremontuoto buto kainą, jeigu ketinate viską išdaužyti ir daryti kapitalinį 100 proc. naują remontą, nebent jus tai visiškai tenkina ir kitų alternatyvų nerandate“, - pasakoja pašnekovas.
Taip pat NT specialistas pirkėjams pataria atkreipti dėmesį į perkamo buto išplanavimą: „Būna savavališkų rekonstrukcijos atvejų, kai daromi vidaus išplanavimo pakeitimai, kurie neturi patvirtintų ir suderintų projektų.“
Defektai, dėl kurių nereikėtų pirkti buto
NT specialistas pasakoja, kad norint įvertinti buto būklę, gali prireikti specialisto pagalbos: „Patikimas specialistas yra tas, kuris už konsultacijas ima pinigus - visi kiti gali būti šarlatanai, norintys „prakišti“ savo paslaugas ir įvelti į nereikalingus apdailos ar remonto darbus.“
A. Kudarausko teigimu, nėra defektų, dėl kurių reikėtų atsisakyti pirkti vieną ar kitą butą, išskyrus atvejus, kai statinys yra avarinės būklės ar jame draudžiama gyventi.
Taip pat prieš perkant būstą reikia įvertinti bendrų erdvių būklę. „Tarkime, labai senuose mūriniuose namuose yra medinės perdangos arba butai paskutiniame aukšte po palėpe, tai reikia įsitikinti, kad grindų ir lubų konstruktyvas yra geros būklės, nėra stipriai įlinkusios perdangos, nelaša per jas vanduo ir kitaip mechaniškai nepažeistos, kad nereiktų daryti papildomo remonto, kuris gali brangiai kainuoti. Taip pat būti tikram dėl visų kitų anksčiau aprašytų elektros instaliacijos būklės, vamzdynų ir kanalizacijų, pečių, jeigu tokių yra ,funkcionalumo ir veiksmingumo“, - teigia NT specialistas ir priduria, kad labai prastos būklės būstui bankas gali ir neduoti paskolos.
Kada būstui reikalingas kosmetinis remontas?
NT „Vilniaus turtas“ direktorius A. Kudarauskas aiškina, kad šiuo metu yra daug būdų, kurie gali butą padaryti patrauklesniu: „Galima pasamdyti įmonę, kuri apstato butą ir padaro jį prekinės išvaizdos, t. y., išsinuomoti buto interjerą pardavimui. Jeigu butas mažas ir labai „užgrūstas“, tai geriau jį atlaisvinti ir nepalikti nereikalingų daiktų.“
Taip pat planuojant įsigyti butą senos statybos daugiabutyje reikėtų pasidomėti, ar jam yra planuojama renovacija. „Renovacija yra svarbus namo pagerinimas, po renovacijos namas gali stipriai pagerėti, todėl reikia būtinai sužinoti, ar namas bus renovuojamas, ar yra tam prieštaraujančių žmonių. Kokie numatomi projektai, jeigu kas ir planuojama dėl renovacijos“, - paaiškina NT ekspertas.
BŪSTO PASKOLA: 3 žingsniai kaip SUTAUPYTI
Dokumentai, kurių reikia perkant būstą
Perkant butą dokumentų praktiškai nereikia, nebent esate vedęs/išsiskyręs ar turite vaikų. Jeigu būstą perkate vienas ir savo lėšomis, jums reikės tik paso.
NT specialistas aiškina, kad kartais banko darbuotojai darant pavedimą gali pareikalauti dokumento, kuris įrodo, koks yra pradinio įnašo arba visos pinigų už butą sumos šaltinis. Jeigu būstas yra perkamas su paskola, reikės papildomai paskolą suteikiančio įmonės garantinio rašto ar paskolos sutarties.
A. Kudarauskas pasakoja, kad norint gauti kredituojančios įmonės garantinį raštą ar pasirašyti kredito sutartį, reikės pasidaryti turto įvertinimą. „Perkamas turtas turi būti įvertintas pardavimo kainai arba didesnei, nes kitaip teks skirtumą teks sumokėti grynais. Prieš priimant sprendimą dėl paskolos išdavimo, kredituojanti organizacija paprastai reikalauja preliminarios sutarties kopijos ir parodyti originalą bei reikalauja pinigų pagal preliminarią sutartį pavedimo kopijos. Jeigu perkate būstą su valstybės parama, reikia paramos sutarties. O jeigu esate santuokoje, tai pirkime nebūtinai turi dalyvauti abu sutuoktiniai, galite atsinešti į sandorį sutuoktinio pasą arba asmens tapatybės dokumentą“, - aiškina pašnekovas.
Kaip išvengti klaidų perkant būstą: 9 esminiai žingsniai
Teisininkė I. Pukelienė pateikia 9 pagrindinius žingsnius, kuriuos reikia atlikti įsigyjant būstą su kreditu, kartu su susijusiais patarimais ir paaiškinimais:
- Turto išsirinkimas ir apžiūra. Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus. Susirasti būstą sau galite tik patys.
- Finansinės galimybės. Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo. Išsirinkę konkretų objektą ir susitarę su jo savininku užsakykite turto vertinimą.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai. Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą.
- Sandorio šalys. Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Jei patys, kaip pirkėjai negalėsite asmeniškai dalyvauti visame būsto įsigijimo procese, jums taip pat reikės notarinės formos įgaliojimo.
- Preliminarioji sutartis. Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminariąją sutartį sudaryti rekomenduojama: įvertinus savo, kaip pirkėjo, finansines galimybes tinkamai atsiskaityti su pardavėju.
- Pagrindinė sutartis. Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui. Išlaidas notarui privalo apmokėti pirkėjas, nebent su pardavėju sutarsite kitaip.
- Hipotekos sutartis. Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga. Hipotekos sutartis Sutarčių ir teisių suvaržymų registre registruojama tuo pačiu, vieno langelio principu. Po jos įregistravimo pirkėjo kreditorius išmoka pirkėjui suteiktą kreditą.
- Galutinis atsiskaitymas. Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju, pardavėjas turi tai patvirtinti.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas. Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis. Taip pat reikia nepamiršti savo vardu sudaryti sutartis su komunalinių paslaugų įmonėmis.
„Jei šiuos devynis žingsnius galite žengti užtikrintai ir drąsiai, tai tarpiniai bus greiti ir sklandūs. Svarbiausia kiekviename etape atidžiai pasitikrinti reikalavimus, sąlygas ir suplanuoti veiksmus", - sako teisininkė I. Pukelienė.
Kokių klaidų, perkant būstą, nedaryti?
NT ekspertas Mantas Mikočiūnas sakė, kad šiandien, kai NT kainos didelės, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina.
„Pirmos apžiūros metu galima apžiūrėti kelis butų variantus, o į antrą eiti jau konkrečiai išsirinkus kelis variantus ir juos palyginti. Jeigu apžiūra trunka kelias savaites - tai yra normalus procesas.
Nekilnojamojo turto agentūros „Reala nekilnojamasis turtas“ vadovaujantis partneris Antanas Kišūnas sakė, kad žmogus, nusprendęs įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausia turėtų pasitikrinti savo kreditingumą.
Anot jo, pirmiausia rinkdamiesi būstą pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą. „Jeigu žmonės nenori klaidžioti, kaip akli kačiukai, jie pirmiausia turėtų atlikti namų darbus. Tai yra įvertinti savo perkamąją galią ir apibrėžti vietą, kur jie nori ieškoti turto. Taip pat kokį būstą nori įsigyti - senos ar naujos statybos name. Tai labai palengvina procesą“, - kalbėjo A. Kišūnas.
Butas ar namas: ką geriau pirkti?
Iš investicinės pusės, labiau apsimoka butas. Pasiūla didesnė keletą kartų, nei namų, tačiau kaina už kvadratinį metrą kur kas didesnė. Namas labiau tinkamas, kai šeima yra gausi - bent 4-5 asmenys. Vaikams augti užmiestyje yra kur kas geriau - tyras oras, gamta, daug judėjimo, saugu. Bet vaikai užauga ir išeina į savus namus.
Kodėl jaunos šeimos perka butus, o ne namus? Taip, yra tokia grupė šeimų, kuri gyvena labai aktyvų miestietišką gyvenimą, kai namo grįžta tik pernakvoti. Jiems butas yra geriausias būstas. Kitos jaunos šeimos planuoja turėti vieną, daugiausiai du vaikus, tad 80-100 kv. m. butas yra tikrai pakankamo dydžio.
Jo tikinimu, šiandieninė rinkos situacija natūraliai apriboja gyventojų galimybes įsigyti naujus namus. Vertinant stipriai sukilusias bankų paskolų palūkanas, pirkėjų galimybės nusipirkti namus pagal turimas pajamas yra sumenkusios, todėl daug kas dairosi senos statybos būsto.
Pirkti dabar ar vėliau?
„Mano vertinimu, būstas turėtų būti komfortiškas esamam gyvenimo etapui. Nereikia prie jo prisirišti 15 metų. Pateiksiu pavyzdį: perka žmogus trijų kambarių būstą, nes kada nors bus šeimos pagausėjimas. O kada būtent? Sako, kad dar tik planuose, nes dar nesusituokęs, vadinasi, kažkur po 3-5 metų. Bet jis jau dabar mokės už per didelį plotą (kambarį, kurio dar kurį laiką neprireiks)“, - dėmesį atkreipia pašnekovas.
Taigi, ką daryti, sprendžia kiekvienas individualiai. Tuo metu banko ekspertai neabejoja, kad geras laikas įsigyti būstą dar prieš akis, tiesa, tam prireiks daugiau grynųjų pinigų.
Į ką atkreipti dėmesį renkantis butą pastate
- Vieta pastate. Norintys šilčiau gyventi ar mažiau negu kaimynai mokėti už šildymą, senos statybos namuose turėtų rinktis vidinius butus. Dvi išorines sienas turintys kampiniai butai dalį šilumos „atiduoda“ į išorę.
- Vėdinimas. Atsižvelgiant į energijos suvartojimą ir siekiant sutaupyti šildymo kaštus, naudingiau rinktis būstą su rekuperacine sistema, t.y. vėdinimu, naudojant šilumokaitį.
- Natūralus apšvietimas (insoliacija). Perkant butą svarbu apžiūrėti, ar kambariai turės pakankamai saulės šviesos. Būtina kiekvieno gyvenamosios paskirties buto insoliacija yra dvi valandos nepertraukiamos, pro langus patenkančios šviesos.
- Buto vieta pagal pasaulio kryptis. Šviesos ir šilumos kiekis bute priklauso ir nuo to, į kurią pasaulio pusę nukreipti buto langai.
- Patalpų paskirtis. Jeigu pastate anks... Buto įsigijimas yra vienas lengviausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą.