Avansinio Sklypo Pirkimo Pardavimo Sutarties Pavyzdys

Žemės sklypo pirkimas yra svarbus žingsnis, reikalaujantis kruopštaus pasiruošimo ir teisinių formalumų. Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis yra esminis dokumentas, užtikrinantis abiejų šalių interesus dar prieš sudarant galutinę sutartį. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra preliminari sutartis, kokie jos pagrindiniai elementai ir pateiksime pavyzdį, kuris padės jums susidaryti aiškesnį vaizdą.

Kas yra Preliminari Sutartis?

Preliminari sutartis yra susitarimas tarp pardavėjo ir pirkėjo dėl būsimos žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo. Ji nustato pagrindines būsimos sutarties sąlygas, tokias kaip žemės sklypo aprašymas, kaina, atsiskaitymo tvarka ir terminai. Ši sutartis įpareigoja abi šalis sudaryti galutinę sutartį ateityje, laikantis preliminarioje sutartyje nustatytų sąlygų.

Preliminarioji sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - tai rimtus ketinimus nekilnojamąjį turtą pirkti ir parduoti liudijantis dokumentas. Šią sutartį įprastai pasirašo pirkėjas ir pardavėjas be notarinio patvirtinimo.

Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.

Pagrindiniai Preliminarios Sutarties Elementai:

• Šalių identifikavimas: Tikslūs pardavėjo ir pirkėjo duomenys.
• Žemės sklypo aprašymas: Adresas, kadastrinis numeris, plotas ir kiti svarbūs duomenys.
• Kaina: Sutarta žemės sklypo kaina.
• Atsiskaitymo tvarka: Avanso dydis, mokėjimo terminai ir būdai.
• Galutinės sutarties sudarymo terminas: Data, iki kurios turi būti sudaryta galutinė sutartis.
• Šalių įsipareigojimai: Konkretūs veiksmai, kuriuos šalys turi atlikti iki galutinės sutarties sudarymo.
• Atsakomybė už sutarties nevykdymą: Sankcijos, taikomos šalims, jei jos nevykdo įsipareigojimų.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad preliminarioje sutartyje turi būti aiškiai apibrėžtos visos esminės būsimos sutarties sąlygos. Priešingu atveju, sutartis gali būti pripažinta negaliojančia.

Svarbiausi punktai sutarties rengimo etape

Šis dokumentas yra bene svarbiausias susitarimas iki įvykstant būsto pirkimo - pardavimo sandoriui. Tad ir numatyti jis turi iš ties daug ir itin svarbių punktų.

Aptarkime visus punktus iš eilės:

• Teisingi pirkėjo bei pardavėjo duomenys;
• Teisingi perkamo - parduodamo turto duomenys: unikalus turto numeris, tikslus adresas;
• Tiksli abiejų šalių aptarta turto kaina;
• Pradinio įnašo / avanso / rankpinigių dydis bei sumokėjimo forma. Itin rekomenduojama šį turto rezervacijos mokestį sumokėti bankiniu pavedimu, taip jausitės ramūs dėl galimų ginčų ateityje. Preliminarioji būsto pirkimo - pardavimo sutartis įprastai įsigalioja nuo pinigų įskaitymo momento į pardavėjo banko sąskaitą;
• Parduodamam turtui taikomi suvaržymai: hipoteka, nuomos / panaudos santykiai su trečiaisiais asmenimis, turto areštas, įsipareigojimas įkeisti. Turite aptarti, ar nėra iškeltų ir (arba) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos preliminarios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos Turite įsitikinti, kad Jūsų perkamas turtas nėra įneštas į jungtinę veiklą su trečiaisiais asmenimis, nėra sudaryti jokie ateities sandoriai dėl turto nuomos, panaudos, perleidimo ir kt.;
• Esant aukščiau aptartiems turto suvaržymams, turite numatyti, kaip pardavėjas suvaržymus panaikins iki pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo. Tai gali būti kreditoriaus (banko) sutikimas turtą parduoti, nuomos / panaudos sutarčių nutraukimas ir išregistravimas, arešto panaikinimas ir pan.;
• Atsiskaitymas už perkamą turtą. Turite aptari ir raštu užfiksuoti, kokiomis lėšomis bus atsiskaitoma už perkamą turtą. Tai gali būti nuosavos bei dalinai skolintos lėšos. Atsiskaitant nuosavomis lėšomis pinigai yra pervedami iki pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo momento. Jei pirkimas yra su banko finansavimu, atsiskaitymas įvyksta per 30 kalendorinių dienų nuo pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
• Jei tai gyvenamosios ar komercinės paskirties turtas - turite aptari, kokie baldai, buitinė, vaizdo ir kita technika lieka parduodamame turte. Šį punktą būtina apibrėžti raštu, nes tai itin dažnas ginčų objektas.
• Turto priėmimo - perdavimo terminas. Jei turtas yra perkamas nuosavomis lėšomis, turto priėmimo - perdavimo terminas nebūtinai turi būti pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo diena. Pardavėjas pagal abiejų šalių susitarimą būste gali likti gyventi iki numatytos datos. Atėjus sutartam terminui turto perdavimo momentas yra užfiksuojamas priėmimo - perdavimo akto pasirašymu. Jei turtas yra perkamas su banko finansavimu - tuomet turto pirkimo - pardavimo sutartis yra laikoma ir turto priėmimo - perdavimo aktu.
• Turite aptari, kad apmokės notaro paslaugas. Tai gali būti abi šalys lygiomis dalimis arba kažkuri viena šalis. Šis punktas yra tik Jūsų susitarimas.
• Abiejų šalių atsakomybės. Turite aptarti kokią atsakomybę neša abi šalys, jei dėl jų kaltės būsimas sandoris nebus sudarytas;
• Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos.

Pavyzdinė Preliminari Sutartis

Žemiau pateikiama supaprastinta pavyzdinė preliminari sutartis, kurią galite naudoti kaip pagrindą savo sutarčiai. Rekomenduojame pasikonsultuoti su teisininku, kad užtikrintumėte, jog jūsų sutartis atitinka visus teisinius reikalavimus ir atspindi jūsų individualius poreikius.

Pavyzdinė Preliminari Žemės Sklypo Pirkimo-Pardavimo Sutartis

Šalys:

• Pardavėjas: [Pardavėjo vardas, pavardė, asmens kodas, adresas]
• Pirkėjas: [Pirkėjo vardas, pavardė, asmens kodas, adresas]

1. Sutarties objektas:

   Pardavėjas parduoda Pirkėjui, o Pirkėjas perka nuosavybėn žemės sklypą (toliau − „Žemės sklypas“), esantį adresu: [Žemės sklypo adresas], kurio kadastrinis numeris: [Kadastrinis numeris], plotas: [Plotas] ha.

2. Kaina ir atsiskaitymo tvarka:
   • Žemės sklypo kaina: [Kaina] EUR.
   • Avansas: [Avanso suma] EUR, mokamas per [Terminas] dienas nuo šios sutarties pasirašymo.
   • Likusioji suma: [Likusioji suma] EUR, mokama iki [Data], sudarant galutinę pirkimo-pardavimo sutartį.
3. Galutinės sutarties sudarymo terminas:

   Galutinė žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki [Data].

4. Šalių įsipareigojimai:
   • Pardavėjas įsipareigoja pateikti visus reikalingus dokumentus, reikalingus galutinei sutarčiai sudaryti.
   • Pirkėjas įsipareigoja laiku sumokėti avansą ir likusią sumą.
5. Atsakomybė už sutarties nevykdymą:

   Jei kuri nors šalis nevykdo savo įsipareigojimų, nustatytų šioje sutartyje, ji privalo atlyginti kitai šaliai patirtus nuostolius.

Ši sutartis sudaryta dviem egzemplioriais, po vieną kiekvienai šaliai.

Parašai:

• Pardavėjas: _________________________
• Pirkėjas: _________________________

Data: [Data]

Pateiktas sutarties pavyzdys yra tik rekomendacinio pobūdžio.

Rankpinigiai ir avansas

Labai svarbu atskirti avansą nuo rankpinigių. Rankpinigiais laikoma pinigų suma, kurią viena sutarties šalis pagal sudarytą sutartį jai priklausančių mokėti sumų sąskaitą duoda antrajai šaliai, kad įrodytų sutarties egzistavimą ir užtikrintų jos įvykdymą. Rankpinigių sutartis - rašytinės formos.

Rankpinigiai atlieka tris funkcijas - užtikrinimo, mokėjimo ir įrodomąją. Rankpinigiai atlieka įrodomąją funkciją, t.y. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.

Anot advokatų profesinės bendrijos „JurisConsultus“ asocijuotos teisininkės, NT ir statybų teisės specialistės Jūratės Normantės teigimu, be svarbiausių pagrindinės (notarinės formos) pirkimo - pardavimo sutarties sąlygų, t.y. sutarties dalyko, teisių į žemės sklypą, sutarties kainos ir atsiskaitymo tvarkos, nuosavybės perdavimo momento, šalims patartina aiškiai įtvirtinti ir sutarties nutraukimo sąlygas, aptarti netesybas, nuostolių atlyginimą (pvz. pirkėjo neatsiskaitymo atveju).

Rekomenduotina aptarti galimybę vienašališkai nutraukti sutartį jos pažeidimo atveju. Paprastai sutartyse nustatoma, kad ji gali būti nutraukiama tik dvišaliu šalių susitarimu, kas lemia, kad jo sudarymui būtų privalomas tiek pardavėjo, tiek ir pirkėjo dalyvavimas. Abejotina, kad esant sutarties pažeidimui, iš kurio seka sutarties nutraukimas, sutartį pažeidusi šalis geranoriškai bendradarbiautų.

Taigi, didelė tikimybė, kad, pažeidėjas vengs sudaryti notarinį susitarimą dėl sutarties nutraukimo.

Kita aplinkybė, kuriai šalys neskiria pakankamai dėmesio, yra esamų daikto trūkumų (kurie nėra akivaizdūs ir pirkėjas apie juos nežino) aptarimas sutartyje.

Pardavėjai neretai klysta slėpdami daikto trūkumus, manydami, kad pavykus nuslėpti juos iki sandorio, vėliau jie taps pirkėjo problema.

Pažymėtina, kad situacija teisės aktais reguliuojama priešingai - būtent už tuos daikto trūkumus, kurie yra aptarti sutartyje ir pirkėjui priimtini, pardavėjas vėliau neatsako (jei šalys dėl to nėra atskirai susitarę sutartyje). O už sutartyje neaptartus trūkumus, pirkėjo nustatytus po pirkimo - pardavimo sandorio sudarymo, pardavėjui gręsia civilinė atsakomybė.

Pažymėtina, kad Civilinis kodeksas suteikia pirkėjui galimybę ne tik prisiteisti nuostolių atlyginimą, pirkėjas taip pat turi teisę reikalauti sutarties kainos sumažinimo ar išvis atsisakyti sutarties.

Šis aspektas yra svarbus ne tik dėl daikto trūkumų, bet ir dėl daikto, jo savybių atitikimo reklamai, viešiems skelbimams ir kitai, pirkėjui pateiktai (prieinamai) informacijai.

Dar viena, svarbi aplinkybė, kuriai naujo būsto pardavėjai neskiria pakankamai dėmesio - tam tikrų sąlygų nustatymas sutartyje, kurios turės įtakos tolimesniam sandorių sudarymui, statinių užbaigimo procedūroms, komunikacijų tiesimui/disponavimui, daiktinių teisių nustatymui, kitų statinių statybai sklype ir pan.

Neaptarus šių sąlygų ar aptarus jas netinkamai, pardavėjui vėliau tenka derinti su kiekvienu pirkėju projektinės/statybinės dokumentacijos pakeitimus, gauti papildomus sutikimus, pritarimus, organizuoti sutarčių pakeitimus.

Šis teisininko komentaras laikytinas bendro pobūdžio konsultacija.

Siekiant individualios teisinės konsultacijos konkrečiu atveju, kreiptis į advokatų profesinę bendriją „JurisConsultus“ el.

tags: #avansine #sklypo #pirkimopardavimosutartis