Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju tai yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu. Svarbu, kad nuomos sutarties šalys suprastų šio proceso eigą, savo teises ir pareigas bei galėtų veikti atsakingai, laikantis teisės normų.
Nuomos Sutarties Svarba
Sutartimi raštu užfiksuojamas susitarimas. Todėl atsivertus sutartį viskas tampa aišku, kada mokėti nuomą, prieš kiek laiko reikia įspėti, jeigu ketinama išsikraustyti, kokia atsakomybė laukia, jeigu nuomininkas neišgyvena numatyto termino, kokio dydžio depozitas ir kada jis grąžinamas, kas ir kada moka komunalinius mokesčius ir t.t.
Pagrindinės Nuomos Sąlygos, dėl Kurių Reikėtų Susitarti:
- Nuomos terminas su galimybe pratęsti nuomos sutartį.
- Nuomos kaina.
- Atsiskaitymo tvarka - mokėsite grynaisiais ar pavedimu.
- Sutarkite, kaip dažnai savininkas atvyks pas jus įvertinti būsto būklės. Nuo to priklauso privatumas.
- Kas mokės už įvairius gedimus, pvz., skalbyklės gedimas, elektros gedimas, baldo sugedimas ar pan.
- Komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka.
- Išankstinis nuomos sutarties nutraukimas - tiek savininko atveju, tiek nuomininko atveju.
- Užstato dydis, kaip ir kada jis bus grąžinamas ar užskaitomas kaip paskutinis nuomos mėnesio mokestis.
Paprastai pasirašant nuomos sutartį prašoma sumokėti vieno nuomos mėnesio dydžio mokėjimą už pirmąjį mėnesį ir vieno arba dviejų nuomos mokesčio dydžio užstatą, todėl turite būti atsidėję pinigų. Taip pat privalu atkreipti dėmesį į nuomos sutarties nutraukimo sąlygas ir užstato grąžinimo sąlygas.
Kaip Pasiruošti Būsto Apžiūrai ir Sutarties Pasirašymui
Taip pat būsto paieškas reikėtų pradėti likus dviem savaitėms iki norimo įsikraustymo dienos. Jeigu pradėsite anksčiau, nuomojamo būsto savininkai nelauks porą mėnesių arba už juos teks mokėti, nors būste gyventi būtinybės ir nebus.
Geriausia su savimi jau turėti šiek tiek pinigų, nes jeigu butas patiks - galėsite iš karto sutarti nuomos sutarties sąlygas ir palikti užstatą.
Apžiūrint būstą nereikėtų piktintis dėl kitų asmenų, kurie tuo pačiu metu daro tą patį, ką ir jūs - tai tik paprasta būsto apžiūra. Galop nuomininką pasirinkti turi teisę būsto savininkas, o kai kurie gali paprašyti ir rekomendacijų. Ši praktika dažniau taikoma užsienyje, Lietuvoje to prašo prabangių būstų nuomotojai.
V.Vanagė pataria įsitikinti, kad nuomos sutartį pasirašytų tikrasis būsto savininkas. Galima paprašyti būsto nuosavybės pažymėjimo bei asmens dokumento. Jeigu būstą nuomoja ne savininkas, jis turi turėti būsto subnuomos teisę arba savininko įgaliojimą pasirašyti nuomos sutartį.
Ir, žinoma - venkite nuomos be sutarčių. Nepasirašę nuomos sutarties nesate apsaugoti, kad vieną dieną tiesiog būsite iškraustyti ir liksite be gyvenamosios vietos. Lygiai taip pat nuo turto apgadinimo arba kitokių apgavysčių nėra apsaugotas ir savininkas. Realiai, nesant nuomos sutarties, nuomininkas gali tiesiog nemokėti nuomos mokesčio.
Jei pastebite būsto defektus, pavyzdžiui, įtrūkusias plyteles, sulūžusias lentynas, sugadintus daiktus, įtrūkusius langų stiklus, apgadintą dušo kabiną, šiuos daiktus reikia nufotografuoti ir aprašyti nuomos sutarties priede. Taip po to galėsite įrodyti, kad defektai atsirado ne dėl jūsų kaltės.
Geras nekilnojamojo turto brokeris turėtų parengti nuomos sutartį bei dalyvauti perduodant butą ir pasirašant buto priėmimo-perdavimo aktą. Ir, aišku, atlikęs paslaugą - išrašyti sąskaitą.
Teisiniai Aspektai Iškeldinant Nuomininką
Pirmiausia, reikia paminėti, kad geriausias būdas nutraukti sutartį yra abiejų šalių susitarimas. Tai galioja ir tais atvejais, kai nuomininkai turi nepilnamečių vaikų, ir tais, kai neturi.
Kai nuomininkai, pasibaigus nuomos sutarčiai (ir jos nepratęsus) arba nutraukus nuomos sutartį, vis tiek lieka bute ir atsisako išsikelti, nesutinka su sutarties nutraukimu ar pan., tenka kreiptis į teismą.
Civilinis kodeksas nenustato išimčių, draudžiančių ar ribojančių nutraukti būsto nuomos sutartį su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų, ar tokius iškraustyti, todėl dėl nuomos sutarties nutraukimo su nuomininku, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, taip pat dėl nuomininko, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, priverstinio iškraustymo reiktų kreiptis su ieškiniu būtinai tik į teismą.
Esminiai žingsniai norint iškeldinti nepageidaujamus asmenis iš gyvenamosios patalpos:
- Parengiama pretenzija dėl iškeldinimo.
- Asmenims nesutinkant išsikelti geruoju, kreipiamasi į teismą su ieškiniu dėl iškeldinimo.
- Teismui priėmus sprendimą iškeldinti ir sprendimui įsiteisėjus, gaunamas vykdomasis dokumentas.
- Vykdomasis dokumentas teikiamas antstoliui, kuris priverstai iškeldina nurodytus asmenis.
Advokatas pabrėžia, kad būsto savininkas negali savavališkai imtis iškeldinimo veiksmų, jeigu nuomininkas nesutinka išsikelti iš nuomojamo būsto.
Savavališki numotojo veiksmai iškraustant nuomininką gali užraukti būsto savininkui administracinę ar retesniais atvejais, jei būtų padaryta didelė žala, ne ir baudžiamąją atsakomybę.
Anot advokato, nuomotojui svarbu tik tinkamai ir laiku įspėti nuomininką, įteikiant jam pranešimą apie sutarties nutraukimą, nes pasitaiko atveju, jog būsto savininkai nuomos sutartį nutraukia be įspėjimo ar anksčiau nei sueis privalomas įspėjimo terminas.
Iškeldinimo procesas gali būti pradėtas tik tada, kai nuomos sutartis yra nutraukta, pasibaigusi ar pripažinta negaliojančia. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.
Anot jo, nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais net baudžiamojon atsakomybėn.
Nuomotojo patarimai, kaip bendrauti su blogais nuomininkais.
Teisės Aktai
Ši lentelė apibendrina pagrindinius teisės aktus, reglamentuojančius iškeldinimą iš būsto Lietuvoje:
| Teisės Aktas | Aprašymas |
|---|---|
| Civilinis kodeksas (CK) | Nustato pagrindus, kuriems esant galima iškeldinti asmenis iš gyvenamųjų patalpų, nuomos sutarties sąlygas ir panaudos sutartis. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.547 straipsnio 1 dalis numato, jog žemės nuomos sutartis turi būti rašytinė. Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse nėra numatyta, kad rašytinės formos nesilaikymas daro žemės nuomos sutartį negaliojančią, tačiau kilus ginčui dėl to, ar ji sudaryta, šalys privalėtų įrodyti jos sudarymo faktą bei sutartas sutarties sąlygas. Taigi, siekiant išvengti įrodinėjimo sunkumų ateityje, jeigu susitartumėte dėl naujos nuomos sutarties sąlygų - laikykitės įstatymo numatytos rašytinės formos. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.564 straipsnio 2 dalyje numatyta, kad apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti žemės ūkio paskirties žemės nuomininkams ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, o kitos paskirties žemės nuomininkams - prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo. Taigi, kadangi Jūs nesutariate dėl nuomos sąlygų pakeitimo, Jūs turite teisę nutraukti žemės nuomos sutartį, tačiau laikykitės įstatyme numatytos įspėjimo tvarkos. Nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba šalys gali susitarti dėl naujos nuomos sutarties sudarymo. Atsižvelgiant į tai, kad šiuo metu dėl nuomos sutarties sąlygų nesutariate, Jūs turite teisę reikalauti atlaisvinti Jums priklausantį žemės sklypą. |
| Civilinio proceso kodeksas (CPK) | Reglamentuoja priverstinio iškeldinimo tvarką, antstolių veiksmus ir terminus. |
| Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymas | Nustato gyvenamosios vietos deklaravimo ir išregistravimo tvarką. |
Svarbu prisiminti, kad kiekviena situacija yra unikali, todėl prieš imantis bet kokių veiksmų, rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku.
Vienas iš įstatyme nustatytų atvejų, kada teismas turi atsisakyti priimti ieškinį, yra aplinkybė, kad byla neteisminga tam teismui, kuriam ieškinys pateiktas. Nustatęs tokią aplinkybę, teismas, atsisakydamas priimti pareiškimą, priima dėl to motyvuotą nutartį.
Tokia nutartimi teismas nesprendžia ginčo iš esmės, o tik nustato, ar yra procesinio teisinio pobūdžio aplinkybės, t. y. prielaidos ieškiniui pareikšti ir ar suinteresuota šalis, kreipdamasi į teismą, laikėsi įstatymo nustatytų teisės kreiptis į teismą įgyvendinimo sąlygų.
CPK 32 straipsnyje nustatyta, kad šalys gali rašytiniu tarpusavio susitarimu pakeisti teritorinį bylos teismingumą.
Taip yra įtvirtintas ginčo šalių autonomijos principas - įstatymo šalims suteikiama teisė, t. y. laisvė susitarti dėl bylos nagrinėjimo kitos vietos, nei turėtų būti nustatoma pagal bendrąsias teismingumo taisykles.
Šalių valia keisti bylos teritorinį teismingumą ribojama tik įstatyminiu draudimu šalių susitarimu keisti išimtinį ir rūšinį teismingumą (CPK 32 straipsnio 2 dalis). Tuo atveju, jeigu susitarimas šių taisyklių nepažeidžia, jis turi būti teismų pripažįstamas ir vykdomas.
Sutartinio teritorinio teismingumo taisyklės gali būti taikomos ir byloms su tarptautiniu (užsienio) elementu. Susitarimas dėl teismingumo šalims yra privalomas.
Įgyvendinant šalių autonomijos principą susitariant dėl bylos nagrinėjimo vietos, šalys gali susitarti ir dėl alternatyvaus teismingumo, t. y. gali būti susitarta, kad ginčas gali būti nagrinėjamas ne viename, o keliuose šalių pasirinkimu susitartuose teismuose.
Įstatymo nereikalaujama, kad šalys, susitardamos dėl teismingumo, konkrečiai nurodytų teismo pavadinimą. Vietovės, kurioje veikia teismas, nurodymas taip pat pripažįstamas tinkamu ir įgyvendinamu susitarimu dėl teismingumo.
Išlikusio nekilnojamojo turto grąžinimas vykdomas ne pagal Civilinio kodekso, o pagal specialiuosiuose įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytas taisykles.
Nuosavybės teisių atkūrimo procesas yra reglamentuojamas viešosios teisės normų, o atitinkama valstybės ir jos institucijų veikla, susijusi su nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimu ir nacionalizuoto turto grąžinimu, yra viešojo administravimo sritis (Administracinių bylų teisenos įstatymo 2 straipsnio 1 dalis).
1997 m. liepos 1 d. Įstatymo 10 straipsnio 1 ir 4 dalyse nustatytų terminų atnaujinimas yra sudėtinė nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo proceso stadija. Taigi šiame procese kylantys ginčai nenagrinėtini bendrosios kompetencijos teisme.
Turto rinkos vertė laisvos rinkos sąlygomis nėra griežtai apibrėžta, jos nustatymas priklauso nuo taikomo vertinimo metodo, be to, priklausomai nuo valstybės ekonominės būklės, turto ypatumų, pasiūlos ir paklausos bei kitų veiksnių, gali nuolat kisti.
Jeigu teismingumą reglamentuojančios normos būtų taikomos taip, kad turto rinkos vertei kylant ar krentant nuo 100 000 Lt ribos, bet kuriuo bylos nagrinėjimo momentu, gavus duomenų apie ginčo turto vertės pasikeitimą, bylos nagrinėjimas turėtų būti nutraukiamas ir byla perduodama kitos pakopos teismui, būtų neįmanoma užtikrinti koncentruotumo principo laikymosi, nes bylos teismingumas galėtų keistis net keletą kartų.
Teismas bylos teismingumą konkrečiam teismui nustato spręsdamas ieškinio priėmimo klausimą (CPK 137 straipsnis). Ieškinio suma gali būti perskaičiuojama įstatyme nustatytais atvejais (CPK 85 straipsnio 2 dalies 10 punktas, 86 straipsnio 2 dalis, 141 straipsnio 1 dalis).
Atsižvelgiant į koncentruotumo principo ir kitų išvardytų teisės normų nuostatas, teismui įstatymo nustatyta tvarka ir momentu nustačius bylos rūšinį teismingumą pagal ginčo turto rinkos vertę, šio turto rinkos vertės vėlesnis kitimas nagrinėjant bylą nesudaro pagrindo iš naujo spręsti bylos teismingumo klausimo.
Jeigu teismui, sprendžiant ieškinio priėmimo klausimą, kyla abejonių dėl ginčo rūšinio teismingumo, teismas turėtų kreiptis su motyvuotu prašymu į Specialiąją teisėjų kolegiją, bet ne (juolab vadovaudamasis Specialiosios teisėjų kolegijos nutartimis, priimtomis bylose, kurių ratio decidendi nėra analogiškas teismo nagrinėjamai bylai) atsisakyti priimti ieškinį.
Tai inter alia yra susiję ir su bylos išnagrinėjimo per įmanomai trumpiausią laiką principu (Europos žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 6 straipsnio 1 dalis).
Sprendžiant klausimą dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį fakto nustatymo į pastatus, statinius ar įrenginius, esančius valstybinės žemės sklypuose, teismo sprendimas gali turėti reikšmės valstybės, kaip žemės sklypo savininkės, teisėms ir pareigoms ir apskrities viršininko administracijos, kaip valstybei šiuose santykiuose atstovaujančios institucijos, teisių ir pareigų, todėl šie asmenys turi teisinį suinteresuotumą bylos baigtimi ir teismo turi būti šaukiami dalyvauti byloje (CPK 443 straipsnio 3 dalis).
Procesinio teisių perėmimo klausimas turėtų būti išsprendžiamas toje proceso stadijoje, kurioje įvyko juridiniai faktai, nulėmę šalies pasitraukimą iš ginčijamo teisinio santykio.
CPK 48 straipsnio 1 dalies nuostata neeliminuoja būtinumo klausimą dėl CPK 48 straipsnio, 163 straipsnio 1 punkto, 293 straipsnio 8 punkto ir kt. nuostatų taikymo išspręsti būtent tada, kai toks (faktinis ir teisinis) pagrindas atsirado.
Procesinio bendrininkavimo taisyklių CPK 43 straipsnio prasme laikymasis pareiškiant ieškinį savaime nesuponuoja, kad vieno iš bendrininkų reikalavimų pagrįstumo pripažinimas reiškia visų bendrininkų reikalavimų pagrįstumą.
Teiginys, kad asmuo pripažintinas įpėdiniu, nes yra išreiškęs valią priimti palikimą įstodamas ieškovu į bylą, neturi materialinio teisinio pagrindo ir prieštarauja subjektinių procesinių teisių esmei.
Asmuo gali įgyti subjektines procesines teises materialinių teisių pagrindu, bet ne atvirkščiai, nes proceso teisė yra materialinę teisę „aptarnaujanti“ teisė, reglamentuojanti būdus ir priemones subjektinėms materialinėms teisėms, įgytoms įstatymo ar kitu teisėtu pagrindu, įgyvendinti ar apginti. Neįgijęs materialinės subjektinės teisės, asmuo negali turėti ir ją atitinkančios subjektinės procesinės teisės.
Tas faktas, kad prokuroras neturi materialinio suinteresuotumo, nesuteikia jam daugiau teisių nei kitiems ieškovams, nes būtų pažeistas teisinio apibrėžtumo principas.
Materialinio intereso neturinčio ieškovo institutas teisėkūroje vadinamas teisine fikcija. Tokio viešajam interesui atstovaujančio procesinio teisinio statuso reikšmė ta, kad jis turi tiek teisių, kiek ir materialinį interesą turintis ieškovas.
Advokatas atstovauja klientui teisme teisinių paslaugų sutarties, o ne įgaliojimo, išreiškiančio vienašalę atstovaujamo asmens valią, pagrindu, todėl advokato įgaliojimų terminas nustatytinas pagal CK 6.763 straipsnio nuostatas.
Prievolės vykdymas iš bendro sutuoktinių turto yra prievolės asmeniui nustatymas, todėl tokios prievolės pobūdį ir galimybę išieškoti iš bendro sutuoktinių turto nustato tik teismas, antstolis tokios teisės neturi ir negali priimti patvarkymo dėl skolos išieškojimo iš bendro turto.
Tuo atveju, kai civilinė atsakomybė pagal prievolės prigimtį tenka abiem sutuoktiniams kaip solidariesiems skolininkams ir prievolės vykdomos iš bendro sutuoktinių turto, tai šios prievolės išieškojimo teismo procese turi dalyvauti abu sutuoktiniai, į bylą turi būti traukiami bendraatsakoviais tie asmenys, į kurių turtą pagal prievolės prigimtį gali būti nukreiptas išieškojimas (CPK 43 straipsnio 1 dalies 1 punktas, CK 3.109 straipsnio 1 dalis).
Teismas neturi spręsti klausimo dėl neįtrauktų byloje asmenų teisių ar pareigų (CPK 266 straipsnis), išskyrus atvejus, kai teismo sprendimas sukelia teisines pasekmes ir byloje nedalyvaujantiems asmenims (prejudiciniai faktai) (CPK 182 straipsnio 1 dalies 2 punktas).
Nustatęs įstatyminį (materialųjį) atsakovų (sutuoktinių) bendrininkavimą, teismas turi pasiūlyti ieškovui įtraukti į procesą ir kitą sutuoktinį bendraatsakoviu. Pagal teisės į tinkamą procesą principą asmenų procesinė padėtis byloje turi atitikti jų materialųjį teisinį suinteresuotumą bylos baigtimi (CPK 43 straipsnio 1 dalies 1 punktas, CK 3.109 straipsnio 1 dalis).
Vien turto režimo (statuso) nustatymas povedybinėje sutartyje savaime nepaneigia kreditoriaus išieškojimo teisės pagal sutuoktinių prievolę, atsiradusią iki povedybinės sutarties sudarymo. Susitarimas dėl sutuoktinių gautinų pajamų teisinio režimo neapriboja sutuoktinių civilinės atsakomybės pagal iki tokio susitarimo santuokos metu atsiradusias prievoles, kurios vykdomos iš bendro sutuoktinio turto.