Kasdien Lietuvoje išnuomojama šimtai butų, tačiau nuomos sutartys mūsų šalyje - vis dar gana retas reiškinys. Tik dalis nuomos pajamas gaunančių gyventojų pasiryžta dalį nuompinigių atiduoti valstybei, sumokėdami nustatytus mokesčius.
Nors tokia praktika dažna ir kitose šalyse, nelegali būsto nuoma dėl didelių baudų tokiems asmenims gali apkarsti. Pasak advokato Viliaus Martišiaus, ne visi nekilnojamąjį turtą nuomojantys gyventojai žino, kad už nuomą gautos pajamos yra apmokestinamos tik gyventojų pajamų mokesčiu - privalomojo sveikatos draudimo ir valstybinio socialinio draudimo įmokų mokėti nereikia, nes nekilnojamojo turto nuomos veikla nepriskiriama individualiai veiklai.
Kaip Legalizuoti Nuomą?
Norint legaliai nuomoti savo turtą yra dvi galimybės - verslo liudijimas arba pajamų deklaracija.
Jei nuoma vykdoma įsigijus verslo liudijimą, asmeniui tereikia susimokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį už verslo liudijimo įsigijimą. Šiuo metu galiojantys mokesčiai nėra neadekvačiai dideli. Pavyzdžiui, norėdamas nuomoti gyvenamąsias patalpas Vilniaus mieste, nepriklausomai nuo nuomojamų butų ar patalpų skaičiaus, gyventojas turi sumokėti 585 Eur dydžio verslo liudijimo įsigijimo kainą metams, o tai sudaro 49 Eur per mėnesį.
Tik tuo atveju, jeigu gyventojas niekur nedirba ar nėra apsidraudęs privalomuoju socialiniu draudimu ir sveikatos draudimu, jis kas mėnesį turėtų papildomai mokėti 9 proc. nuo minimalios algos (350 Eur) dydžio sveikatos draudimo įmokas.
Tuo atveju, kai nuoma vykdoma be verslo liudijimo, gyventojai privalo kasmet iki gegužės 1 d. deklaruoti praėjusiais metais iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. dydžio gyventojų pajamų mokestį nuo gaunamų nuompinigių. Tačiau verta atkreipti dėmesį, kad nuomoti nekilnojamąjį turtą įsigijus verslo liudijimą galima tik tuomet, kai vykdoma gyvenamosios paskirties patalpų nuoma ir gyventojo pajamos iš tokios veiklos neviršija 45 tūkst. eurų per metus.
Asmenims, įstatymų nustatyta tvarka nedeklaruojantiems iš nuomos gautų pajamų, gali būti pritaikytos trejopo pobūdžio sankcijos - nuobaudos pagal LR Administracinių teisės pažeidimų kodeksą, bausmės pagal LR Baudžiamąjį kodeksą arba baudos pagal LR Mokesčių administravimo įstatymą.
Dažniausiai tokiais atvejais taikomos administracinės nuobaudos. VMI pareigūnui, atlikusiam patikrinimą ir nustačius, kad pajamos už nuomą nebuvo deklaruotos nustatyta tvarka, asmeniui surašomas administracinių teisės pažeidimų protokolas ir paskiriama administracinė nuobauda.
Administracinės nuobaudos dydis priklauso nuo pažeidimo aplinkybių. Asmeniui gali būti paskirtas įspėjimas arba bauda nuo 57 iki 144 Eur, tačiau jei akivaizdžiai siekiama nuslėpti mokesčius, gali tekti sumokėti jau didesnę baudą - nuo 579 iki 1158 Eur. Baudžiamoji atsakomybė nuomotojų atžvilgių taikoma retai ir tik už itin grubius įstatymo pažeidimus.
Tuo tarpu jei mokesčių administratorius asmens, vengiančio mokėti privalomus mokesčius, veiksmuose neįžvelgs administracinės ar baudžiamosios atsakomybės, tikėtina, jog sankcijų visiškai išvengti vis tiek nepavyks. Tokiu atveju gali būti pritaikyta atsakomybė pagal LR Mokesčių administravimo įstatymą. Pagal jį, asmeniui, nedeklaravusiam nuomos pajamų ir nuo jų nemokėjusiam privalomo gyventojų pajamų mokesčio, gali būti skiriama nuo 10 iki 50 proc. apskaičiuotos mokesčio sumos dydžio bauda.
Taip pat reikėtų nepamiršti, jog be nurodytų sankcijų, pažeidėjui visais atvejais reikės susimokėti ir nesumokėtą pajamų mokestį bei delspinigius, kurie buvo priskaičiuoti už uždelstą mokėti laikotarpį.
Nuomotojo Teisės
Asmenims, slepiantiems iš nuomos gautas pajamas, dažnai kelia nerimą ne tik už tai gresiančios sankcijos, bet ir jų, kaip nuomotojų, teisių galiojimas bei apsauga.
Nuomojantiems nekilnojamąjį turtą kyla klausimas, ar slepiant pajamas galioja nuomininko ir nuomotojo sudaryta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, ar galima tokia sutartimi remtis teisme ir reikalauti žalos atlyginimo, jeigu nuomininkas sugadina butą, sulaužo jame esančius baldus ar įrangą?
Šiuo atveju nuomotojus galima iš dalies nuraminti, kadangi mokestinių įstatymų nevykdymas ar netinkamas vykdymas nedaro jokios įtakos nuomos sutarties galiojimui ir nuomotojas turi tokias pat galimybes apginti pažeistas nuomotojo teises kaip ir sąžiningas mokesčių mokėtojas.
Vadinasi, jis turi teisę reikalauti, kad nuomininkas atlygintų jo turtui padarytą žalą, prisiteisti nuomininko padarytus nuostolius ir t.t. Vis dėlto, pasitaiko atvejų, kai tuo naudojasi nuomos sutarties sąlygas pažeidę nuomininkai. Žinodami, kad nuomotojai slepia iš nuomos gautas pajamas, jie dažnai tai naudoja kaip spaudimo priemonę prieš nuomotoją, kuriam tenka rinktis, ar veltis į konfliktą su nuomininku, ar susitaikyti su savo teisių pažeidimu.
Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra.
Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Nuomos Sutarties Nutraukimas ir Iškeldinimas
- Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas.
- Iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka.
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą.
Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas. Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas. Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.
Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.
Netinkamai paruošta nuomos sutartis gali tapti finansiniu nuosprendžiu tiek nuomotojui, tiek nuomininkui.
Sutarties sukūrimas ir sudarymas
Esminiai Nuomos Sutarties Punktai
Kad nuomos sutartis turėtų teisinę galią ir realiai veiktų konfliktinėje situacijoje, joje privalo būti aptarti tam tikri specifiniai elementai. Panagrinėkime juos detaliai.
- Sutarties objektas: adresas, unikalus turto numeris, bendras plotas ir nuomojama įranga.
- Nuomos terminas: terminuota (aiški pabaigos data) ar neterminuota (galioja tol, kol viena iš šalių jos nenutraukia) sutartis.
- Kaina ir atsiskaitymo tvarka: nuomos mokestis, komunaliniai mokesčiai, atsiskaitymo būdas ir terminai.
- Užstatas (Depozitas): dydis, panaudojimo sąlygos ir grąžinimo terminai.
- Šalių įsipareigojimai: nuomininko ir nuomotojo teisės ir pareigos.
- Sutarties nutraukimas: sąlygos ir terminai.
Priėmimo-Perdavimo Aktas
Pats sutarties tekstas yra tik pusė darbo. Kita pusė - Priėmimo-perdavimo aktas. Be jo jūsų sutartis yra tarsi automobilis be ratų. Įsivaizduokite, kad nuomos pabaigoje nuomotojas teigia, jog subraižėte parketą ar sulaužėte sofą. Jūs teigiate, kad „taip ir buvo”. Jei neturite akto, kuriame fiksuota būklė sutarties pradžioje (idealu - su nuotraukomis), įrodyti savo tiesą bus neįmanoma.
Akte turėtų būti:
- Skaitiklių rodmenys: Elektra, vanduo, dujos.
- Inventoriaus sąrašas: Baldai, technika, raktai.
- Defektai: Jei ant sienos yra dėmė, įrašykite tai.
Natūralus Nusidėvėjimas vs. Žala
Tai viena dažniausių konfliktų priežasčių. Lietuvos Civilinis kodeksas sako, kad nuomininkas neatsako už natūralų turto nusidėvėjimą. Bet kur yra riba?
- Natūralus nusidėvėjimas: išblukusios užuolaidos nuo saulės, šiek tiek pasitrynęs kilimas koridoriuje, smulkūs įbrėžimai aplink durų rankenas.
- Žala: raudono vyno dėmė ant šviesios sofos, sulaužytos kėdės kojos, gyvūno apdraskytos durys, pramušta siena.
Mokesčiai: Verslo Liudijimas ar GPM?
Nuomotojams svarbu legalizuoti pajamas. Tai ne tik pilietinė pareiga, bet ir saugiklis. Jei kils teisminis ginčas, o jūs nemokėjote mokesčių, teismas gali į tai pažiūrėti labai nepalankiai, o VMI priskaičiuos baudas.
Yra du pagrindiniai būdai mokėti mokesčius už nuomą:
- Verslo liudijimas: Mokamas fiksuotas mokestis už laikotarpį.
- 15% Gyventojų pajamų mokestis (GPM): Mokama nuo realiai gautų pajamų. Deklaruojama kartą per metus (iki gegužės 1 d.).
tags: #neregistruota #nuomos #sutartis #teismu #praktika