Nekilnojamojo Turto Sandorių Statistika Lietuvoje

Lietuvos nekilnojamojo turto rinka pastaraisiais metais išgyvena akivaizdžius pokyčius, kuriuos lemia įvairūs vidiniai ir tarptautiniai veiksniai. Apžvelkime pagrindines tendencijas ir statistiką, susijusią su nekilnojamojo turto įsigijimu Lietuvoje.

Bendros Tendencijos

Paklausa nekilnojamajam turtui Lietuvoje, ypač didžiuosiuose miestuose kaip Vilnius, Kaunas ir Klaipėda, išlieka stabili. Jaunos šeimos ir specialistai vis labiau ieško pirmo būsto, todėl nuosavybės įsigijimo tendencijos rodo augimą.

Pardavimų aktyvumas šiemet padidėjo, ypač didžiuosiuose miestuose kaip Vilnius, Kaunas ir Klaipėda. Augantis gyventojų skaičius ir urbanizacijos procesai laikė paklausą butams ir namams, ypač naujos statybos, stabiliai.

Registrų centro duomenimis, per šių metų pirmus penkis mėnesius visoje Lietuvoje iš viso įregistruota 52,5 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 26,9 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-gegužę, kai buvo įregistruota 41,3 tūkst. NT objektų pardavimų.

Šiemet visoje šalyje įregistruota 14,9 tūkst. butų pardavimų - 32 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-gegužę, kai buvo įregistruota 11,3 tūkst. butų sandorių. Vien tik per gegužę įregistruota 3,3 tūkst. butų sandorių, arba 27,5 proc. daugiau nei prieš metus. Vilniuje šiemet per penkis mėnesius įregistruota 5,4 tūkst. butų pardavimų, arba 44,8 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-gegužę, Kaune - 2,1 tūkst. (24 proc. daugiau), Klaipėdoje - 1,3 tūkst. (29,8 proc. daugiau).

Per pirmus penkis šių metų mėnesius Lietuvoje taip pat įregistruota 4,8 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 24,6 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-gegužę, kai buvo įregistruota 3,8 tūkst. namų pardavimų. Vien tik gegužės mėnesį įregistruota 1,2 tūkst. gyvenamųjų namų sandorių, arba 15,8 proc. daugiau nei pernai gegužę ir 14,1 proc. daugiau nei šių metų balandį.

Šiais metais visoje šalyje taip pat įregistruota 24,5 tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų - 26,4 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-gegužę, kai buvo įregistruota 19,4 tūkst. žemės sklypų sandorių. Vien tik gegužės mėnesį įregistruota 5,7 tūkst. žemės sklypų sandorių, arba 11,9 proc. daugiau nei pernai gegužę ir 15,1 proc. daugiau nei šių metų balandį.

Būsto Kainų Indeksas (BKI)

Pagrindinis statistinių duomenų šaltinis BKI apskaičiuoti yra VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro ir Sandorių duomenų bazių duomenys. Šaltinio duomenys gaunami kas ketvirtį. BKI bazinis laikotarpis yra 2015 m. (2015 m. - 100). Kitas BKI bazinio laikotarpio keitimas numatytas 2026 m., buvusi laiko eilutė bus perskaičiuota į naują indekso bazinį laikotarpį ir paskelbta apskaičiavus 2026 m. I ketv.

Rinkinyje pateikiami būsto kainų indekso svoriai. Svoris - procentais arba promilėmis išreikšta namų ūkių piniginių išlaidų lyginamoji dalis tam tikrai BKI elementariajai visumai priklausantiems būstams su žeme įsigyti. Kuo didesnis svoris, tuo didesnė tam tikro būsto su žeme klasifikavimo lygio kainų pokyčio įtaka aukštesnio būsto su žeme klasifikavimo lygio kainų pokyčiui. Svorių bazinis laikotarpis - laikotarpis, kurio duomenimis remiantis skaičiuojami indekso svoriai.

Atliekamos tokios gautų statistinių duomenų tikrinimo ir redagavimo procedūros: atmetami sandoriai, kuriais įsigyti būstai dėl nepakankamo baigtumo lygio (< 80 proc.) yra netinkami gyventi, analizuojami kiekvienai elementariajai visumai priskirtų būstų pirkimo-pardavimo sandorių duomenys, palyginti su ankstesnių ketvirčių duomenimis. Duomenų redagavimas ir patvirtinimas atliekamas naudojant kompiuterinę kainų statistinių duomenų tikrinimo programą. Gautos kainų kitimo tendencijos lyginamos su nekilnojamojo turto agentūrų užfiksuotomis būsto kainų kitimo tendencijomis. Informacija apie veiksnius, turinčius įtaką būsto kainų pasikeitimui, reguliariai stebima spaudoje, kitų įmonių ir institucijų skelbiamose apžvalgose ir ataskaitose.

Su duomenimis susijusiais klausimais prašome kreiptis el. Dėl techninių portalo veiklos sutrikimų prašome kreiptis el.

Demografinės Tendencijos ir Jų Įtaka

Lietuvos statistikos departamento duomenimis, Vilnius jau ne vienerius metus išlaiko augimo tendenciją, o 2019 metais gyventojų prieaugis buvo pats didžiausias - siekė net 9899. 2019 metais teigiamos demografinės tendencijos pasirodė ir kituose didmiesčiuose, t.y. Nuolatinių gyventojų skaičius sausio 1 d. Paskutinius kelerius metus Vilniaus gyventojų skaičius sparčiai didėjo.

2020 metų pradžioje, t.y. sausio-vasario mėnesiais tęsėsi analogiškos augimo tendencijos, tačiau kovo mėnesį gyventojų prieaugis praktiškai sustojo. Galima daryti prielaidą, kad didelę įtaką tokiam pasikeitimui turėjo įvestas karantinas ir su tuo susiję kiti neigiami veiksniai.

Vilniaus miesto augimas labiausiai paremtas kelių veiksnių: natūralios gyventojų kaitos bei vidinės ir tarptautinės migracijų. Paskutinius kelerius metus Vilniaus bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis siekė apie 2 (tūkstančiui gyventojų), o tai reiškia, kad natūrali gyventojų kaita lėmė Vilniaus gyventojų prieaugį ne daugiau kaip 1000-1200 per metus. Likęs prieaugis buvo nulemtas migracijos. Dabartiniame COVID-19 kontekste, sunku tikėtis aktyvios migracijos į sostinę.

UAB „Centro kubas - Nekilnojamasis turtas“ nuomone, tokios demografinės perspektyvos kels papildomai rūpesčių būsto rinkos dalyviams, nes, tikėtina, kad bus mažiau paklausos, o pasiūla, kuri paskutinius kelerius metus buvo itin aktyvi, dar kurį laiką judės iš inercijos.

Bankinis Finansavimas ir Palūkanų Normos

Nors 2020 metų I ketv. pabaigoje Lietuvos ekonomika bei nekilnojamojo turto rinka patyrė šoką, sukeltą COVID-19 viruso, tai kol kas neatsispindi bankinio finansavimo statistikoje, kuri rodo, kad tiek skolinimosi būstui įsigyti apimtys, tiek ir bankų maržos išliko panašios į ankstesnių mėnesių rodiklius. Nemaža tikimybė, kad artimiausių mėnesių rodikliai bus kuklesni, nes vis daugiau signalų rinkoje apie tai, kad bankai griežtina paskolų išdavimą, kad gyventojams tampa sunkiau pasiskolinti ir pan. Tai reiškia, kad būsto rinkoje sandorių apimtys ir likvidumas turėtų trauktis.

Tam tikrus ženklus apie galimą palūkanų normos kilimą siunčia ir tarpbankinio skolinimosi, t.y. EURIBOR, pokyčiai. Jau ne vienerius metus EURIBOR laikosi žemiau nulio, tačiau 2020 metais matomas tarpbankinio skolinimosi palūkanų normos „kilimas“, t.y. artėjimas prie nulio. Vis dėlto, svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus, nes pvz. perkant būstą už 100,000 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%.

Butų Rinka ir Investuotojų Elgsena

Butų rinka Vilniuje jau kuris laikas buvo tapusi ne tik būsto pirkėjų, bet ir investuotojų „žaidimų aikštele“. Priešingai nei namų/ kotedžų segmente, butų rinkoje nemenka dalis pirkėjų investavo tik todėl, jog tai buvo viena geriausių alternatyvų įdarbinti turimus pinigus, suteikianti patrauklią grąžą bei nereikalaujanti ypatingos priežiūros. Tokių investuotojų atėjimas į rinką stipriai padidino jos aktyvumą bei likvidumą, bet kartu prisidėjo ir prie spartesnio kainų augimo.

Kylant kainoms, nemaža dalis gyventojų dar labiau susigundė investuoti į šį segmentą ir tokiu būdų įsisuko savaiminis kainų augimo ciklas. Visgi, šis procesas turi ir „šalutinį poveikį“ - padidėjusį volatilumą, kas reiškia, kad atėjus blogesniems laikams, rinka lygiai taip pat gerokai labiau išgyvens neigiamą poveikį. Tą galima įžvelgti kovo mėnesio butų sandorių statistikoje, kuri rodo staigų kritimą, lyginant su sausio ar vasario mėnesiais. Lyginant su praėjusių metų atitinkamu laikotarpiu, sandorių mažėjimas siekia apie 5 proc.

Kita vertus, gerokai stabilesnis ir spekuliatyvių investuotojų dažniausiai aplenkiamas individualių namų/ kotedžų segmentas kovo mėnesį pademonstravo 17 proc. Butų rinkos sandorių statistiką 2020 metais, įskaitant ir kovo mėnesį, į priekį tempė naujos statybos rinka, kada NT plėtotojai aktyviai registravo baigtų projektų sukauptus pardavimus iš ankstesnių laikotarpių, todėl butų sandorių aktyvumo statistika iš dalies atrodė kiek geriau nei buvo iš tikrųjų. Realesnis karantino ir prasidėjusio ekonomikos smukimo poveikis matosi antrinėje, t.y. senos statybos butų rinkoje, kurioje sandorių apimtys kovo mėnesį susitraukė apie 30 proc., lyginant su šių metų pradžia.

2020 metų I ketv. NT plėtotojai Vilniuje aktyviausiai naujus butus siūlė Šnipiškėse ir Pilaitėje, kuriose susikaupęs maždaug ketvirtadalis visų neparduotų naujų butų sostinėje. Reikėtų atkreipti dėmesį, kad paskutiniu metu NT plėtotojai suintensyvino plėtros darbus Senamiesčio ir Užupio mikrorajonuose, kurie pagal neparduotų butų kiekį įsiveržė į „lyderių gretas“.

Antrinė butų rinka pasižymi tuo, kad joje veikia daug neprofesionalių dalyvių, kurie yra mažiau informuoti, todėl ir jų sprendimai dažnai yra gerokai emocionalesni. Dėl šios priežasties pokyčiai šiame segmente taip pat gali vykti daug didesnėmis amplitudėmis nei pirminėje rinkoje. Paskutinius porą metų viešoje erdvėje buvo gerokai daugiau pozityvių žinučių, todėl rinkos dalyvių lūkesčiai taip pat augo kone eksponentiškai. Tai atsispindi ir kainų pokyčiuose - metinis kainų augimas siekė vidutiniškai 6-7 proc.

Būsto rinkos statistikai poveikį darys ir besikeičianti gyventojų pajamų situacija. Gyventojų pajamų pokytis ir būsto kainų pokytis rodo gana aiškią koreliaciją. Dėl karantino ir ekonomikos susitraukimo, dalis gyventojų prarado darbus, daliai gyventojų atlyginimai buvo sumažinti, tad iki šiol labiausiai būsto rinkos kainas kaitinęs faktorius, t.y.

Individualių Namų ir Kotedžų Segmentas

Individualių namų ir kotedžų segmente šių metų I ketv., kaip ir įprasta, populiariausiomis lokacijomis išliko Pilaitė, Zujūnai, Gineitiškės, Tarandė, Gulbinai, Pavilnys, Naujoji Vilnia, Galgiai ir aplinkinės teritorijos. Individualių namų ir kotedžų segmentas pasižymi tuo, kad kainos išlieka stabilios jau ne vienerius metus.

Individualūs gyvenamieji namai per pastaruosius trisdešimt metų patyrė vieną didžiausių transformacijų, didelius 2 - 3 aukštų 300 - 400 m2 ploto namus pakeitė nedideli 1 - 2 aukštų 100 - 200 m2 ploto būstai bei kotedžai. Didžiausi individualių gyvenamųjų namų kvartalai tradiciškai yra susiformavę Vilniaus miesto pakraštyje, ties Ukmergės bei Molėtų plentais, aplink Pilaitės bei Balsių mikrorajonus ir vakarinėje dalyje Pavilnyje.

2023 Metų Apžvalga ir Dabartinės Tendencijos

2023 metais Lietuvoje nekilnojamojo turto rinka patyrė nemažai pokyčių, kuriuos lėmė tiek vietiniai, tiek tarptautiniai veiksniai. Viena iš ryškiausių tendencijų buvo didėjanti gyvenamojo nekilnojamojo turto paklausa. Didžiuosiuose miestuose, tokiuose kaip Vilnius, Kaunas ir Klaipėda, pirkėjai vis labiau domėjosi būstais. Pirkėjų elgsena keitėsi - vis daugiau žmonių ieškojo ne tik nuolatinio gyvenimo vietos, bet ir investicinių galimybių. Nauji projektai, siūlantys modernius ir energetiškai efektyvius butus bei namus, sulaukė didelio susidomėjimo.

Nuomos rinka stabiliai augo, ypač trumpalaikė nuoma, kurią skatino turizmo sektoriaus atsigavimas po pandemijos. Didesnis turistų srautas ir verslo kelionės paskatino nuomojamų butų paklausą, todėl nuomos kainos kilo.

Finansavimo sąlygos taip pat turėjo įtakos rinkai. Nors palūkanų normos šiek tiek padidėjo, bankai vis dar siūlė patrauklias hipotekos sąlygas, ypač pirmą kartą perkantiesiems.

Investicijų rinka taip pat keitėsi. Vis daugiau investuotojų ieškojo galimybių komerciniame nekilnojamajame turte, ypač biuruose ir prekybos centruose.

Kalbant apie pasiūlą, naujų statybų projektai, ypač daugiabučių, vis dar aktualūs. Tačiau statybinių medžiagų kainų augimas ir darbo jėgos trūkumas gali atidėti projektų įgyvendinimą. Tai gali sukelti pasiūlos ribojimą, o tai savo ruožtu gali lemti kainų didėjimą.

Kainų tendencijos rodo, kad nekilnojamojo turto vertės nuolat auga, ypač didžiuosiuose miestuose. Vilniuje ir Kaune vidutinės būsto kainos per pastaruosius kelerius metus išaugo beveik 10-15 procentų. Tai greičiausiai lemia didėjanti paklausa ir ribota pasiūla.

Investicijų srityje užsienio kapitalo srautai vis labiau patenka į nekilnojamojo turto rinką. Investuotojai siekia stabilios grąžos, todėl komercinis nekilnojamojo turto sektorius, ypač logistikos ir sandėliavimo srityse, sulaukia didelio susidomėjimo.

Vis dėlto, rinkoje egzistuoja ir tam tikros rizikos. Ekonomikos nestabilumas, auganti infliacija ir galimas palūkanų normų didėjimas gali neigiamai paveikti nekilnojamojo turto sektorių.

Lietuvos vyriausybė aktyviai remia nekilnojamojo turto rinką, siūlydama paramos programas jaunoms šeimoms ir pirmiesiems pirkėjams. Tačiau rinkoje išlieka ir iššūkių, pavyzdžiui, brangstantys statybiniai atlyginimai, kurie gali paveikti naujų projektų plėtrą ir kainas.

Komercinio Nekilnojamojo Turto Rinka 2024 metais

2024 metais vyravusias bendras nuotaikas Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto rinkoje gan tiksliai apibūdina investicinių sandorių apimtys, kurios nukrito į 2014 metų lygį. „Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio nekilnojamojo turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 230 mln. eurų.

„2024 metais Lietuvoje buvo fiksuojami tik smulkūs ir vidutinio dydžio sandoriai, o didesnės apimties įsigijimų nebuvo sudaryta. Pirmą kartą po ilgo laikotarpio didžiausio sandorio vertė neviršijo 30 mln. eurų“, - sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. „Ober-Haus“ skaičiavimais, iki 10 mln. eurų vertės sandoriai sudarė 40% visų investicijų Lietuvoje, o 10-30 mln.

Didžiausia investicijų dalis atiteko prekybinės paskirties objektams, kurių įsigijimui buvo išleista 134 mln. eurų arba 58% nuo visų investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Lietuvoje. Pavyzdžiui, Estijos bendrovės „Eften Capital“ valdomas fondas Vilniaus šiaurinėje dalyje (šalia Molėtų pl.) įsigijo 2023 metų viduryje atidarytą prekybos parką „Una“. Tuo tarpu Latvijos investicijų valdymo įmonės „Provendi Asset Management“ fondas Panevėžyje įsigijo statybinių medžiagų ir buities prekių parduotuvių tinklo „Depo“ prekybos centrą. Be šių stambesnių sandorių prekybinių patalpų segmente pirkėjai taip pat itin aktyvūs buvo įsigydami šiuolaikiškas nedidelio formato parduotuves (1,500-2,500 kv. m), kuriose įsikūrę pagrindiniai maisto prekių tinklai.

„Kad šis nekilnojamasis turtas išlieka itin patrauklus investuotojams, rodo ir jų platus geografinis pasiskirstymas. Parduotuvės buvo įsigytos ne tik šalia didmiesčių, bet ir mažesniuose šalies miestuose: Panevėžyje, Molėtuose, Alytuje, Marijampolėje, Prienuose, Jurbarke, Vilniaus ir Klaipėdos rajonuose. Tai rodo, kad investuotojai tiki sėkmingu nuomininkų veiklos tęstinumu tokiuose objektuose ir net aprimusioje rinkoje yra pasirengę už juos mokėti rekordiškai aukštas kainas“, - sako R.

Antra pagal dydį investicijų dalis 2024 metais atiteko biuro patalpų segmentui, kuriame buvo išleista 70 mln. Didžiausias sandoris biurų segmente sudarytas antrojoje metų pusėje, kuomet buvo paskelbta apie administracinių pastatų komplekso pardavimą Vilniuje, A. Juozapavičiaus g. ir Žvejų g. Daugiau nei 16.000 kv. m ploto pastatus su žemės sklypu centrinėje miesto dalyje įsigijo nekilnojamojo turto plėtotojas „Realco“, kuris mato naujas plėtros galimybes šioje teritorijoje. 2024 metų viduryje investicijų valdymo įmonės „ZeroSum Asset Management“ fondas iš norvegų valdomos bendrovės „AMG Property“ įsigijo trijų biuro pastatų kompleksą Vilniuje, Švitrigailos g.

„Pastaraisiais metais sudaromų investicinių sandorių skaičius bei įsigyto nekilnojamojo turto kainos rodo, kad investuotojai dar atsargiai vertina biurų segmentą. Sulėtėjusi verslo - nuomininkų - plėtra ir augantis laisvų biuro patalpų lygis sumažino šio segmento patrauklumą bei paskatino investuotojus konservatyviau vertinti šio nekilnojamojo turto segmento įverčius“, - paaiškina R. Reginis. Ypač tai jaučiama šalies sostinėje, kurioje biurų plėtra nesustojo ir laisvų patalpų lygis per pastaruosius dvejus metus ūgtelėjo nuo 5,9% iki 8,8%, o bendras laisvų patalpų plotas pirmą kartą istorijoje viršijo 100,000 kv.

Likusi (11%) mažiausia investicijų dalis tradiciškai atiteko sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektų įsigijimui. Didžiausias 2024 metų sandoris sudarytas Kaune, kur investicijų bendrovės „Eika Asset Management“ fondas pardavė 5.600 kv. m ploto logistikos pastatą jį besinuomojančiam vaistinių tinklui „Camelia“.

Naujausi metiniai duomenys rodo, kad komercinio nekilnojamojo turto sandorių rinkoje ir toliau dominuoja vietinis kapitalas. Nuo 2022 metų Lietuvos investicinių sandorių rinkoje fiksuojamas staigus vietinių investuotojų dalies augimas, kuris rekordinėse aukštumose išsilaikė ir 2024 metais. „Ober-Haus“ duomenimis, 2022 metais lietuvių valdomo kapitalo dalis investiciniuose sandoriuose šoktelėjo net iki 82%, 2023 metais sudarė 73%, o 2024 metais - 75%. „Pavyzdžiui, 2012-2021 metų laikotarpiu vietinių investuotojų dalis nuo visų investicijų sudarė 37%.

Pastaruoju metu įsigyjamo šiuolaikiško komercinio nekilnojamojo turto kainos rodo, kad išlieka platus kainų pasiskirstymas tiek pagal atskirus segmentus, tiek pagal objektų kokybinius rodiklius. Pasak R. Reginio, pirkėjai itin atsargiai vertina senesnių ir mažesniuose šalies miestuose esančių objektų perspektyvas - potencialias nuomos pajamas ir tikėtinas papildomas investicijas). Todėl tokius objektus siekia įsigyti su kuo aukštesnėmis pelningumo normomis (yield), kurios gali siekti ir dviženklį rodiklį (pvz., 10-11%).

„Tuo tarpu nauji objektai šalies sostinėje ar strategiškai patraukliose kitų miestų vietose, sulaukia daug didesnio pirkėjų susidomėjimo. Pilnai išnuomoti nauji objektai pirkėjams vidutiniu ar ilgesniu laikotarpiu garantuoja indeksuotą pinigų srautą ir minimalias investicijas į objektų priežiūrą, todėl tokie objektai ir dabar gali būti įsigyti ir su 6,5-7,0% pelningumo norma.

„Nepaisant išliekančių geopolitinių įtampų, auganti šalies ekonomika bei mažėjančios palūkanų normos gali išjudinti verslo (nuomininkų) plėtrą ir padidinti bendrą komercinio nekilnojamojo turto rinkos aktyvumą - ypač biurų ar sandėliavimo patalpų segmente. Pavyzdžiui, nuo 2024 metų vidurio jau fiksuojame aiškias teigiamas tendencijas būsto rinkoje. Tai padidintų investuotojų pasitikėjimą komercinio nekilnojamojo turto rinka bei būtų galima tikėtis didesnio aktyvumo ir investicinių sandorių rinkoje. Vargu ar dar pamatysime aktyviau į mūsų rinką sugrįžtančius užsienio investuotojus, tačiau vietiniai investuotojai jau turėtų elgtis drąsiau“, - sako R.

„Augimas nekilnojamojo turto sandorių rinkoje fiksuojamas jau ne pirmą mėnesį. Nesant didelių ekonominių ar geopolitinių sukrėtimų ir pirkėjų lūkesčiams išliekant aukštame lygyje įregistruojamų sandorių skaičius juda aukštyn. Vasarą augimo tempai gali dar labiau išaugti dėl tradiciškai suaktyvėjančios žemės sklypų rinkos“, - pranešime teigė Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis.

Komercinio nekilnojamojo turto investicijos Lietuvoje 2024 m.

tags: #nekilnojamojo #turto #sandoriu #statistika