Nekilnojamojo turto operacijos rūšys Lietuvoje

Turtas yra esminė kiekvieno asmens ar įmonės finansinės padėties dalis. Šiame straipsnyje aptarsime, kas sudaro asmens turtą, kokios yra jo rūšys ir kaip jis vertinamas Lietuvoje.

Nekilnojamasis turtas ir jo apibrėžimas

Nekilnojamasis turtas yra turtas, kuris negali būti perkeliamas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir iš esmės nesumažinus jo vertės. Nekilnójamasis tutas, pagal savo prigimtį nekilnojamas turtas ir įstatymais tokiu pripažintas kilnojamasis turtas. Ši nekilnojamojo turto samprata vyrauja bendrosios teisės sistemoje, kur nekilnojamasis turtas suprantamas kaip materialaus pasaulio dalykas (real estate) ir kaip turtinės teisės į materialaus pasaulio dalyką (real property).

Nekilnojamuoju turtu laikomi:

• Žemės sklypai.
• Įvairūs statiniai (taip pat nebaigti statyti) - tai pastatai, priestatai, tiesiniai (inžineriniai tinklai, keliai ir pan.).
• Visa tai, kas statoma (montuojama, tiesiama) ar jau yra pastatyta (sumontuota, nutiesta) naudojant statybines medžiagas, statybos gaminius, statybos dirbinius ir yra tvirtai sujungti su žeme.
• Gyvenamajame ar negyvenamajame pastate esantys butai ar įrengtos gyvenamosios patalpos ir kitą funkcinę (ne gyvenamąją) paskirtį turinčios patalpos.
• Įvairūs inžineriniai įrenginiai, kurių funkcijos susijusios su žemės sklypu ar pastatu ir pan.

Įstatymai nekilnojamuoju pripažįsta kilnojamąjį turtą, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivus, orlaivius, kosminius laivus. Nekilnojamaisiais daiktais įstatymai gali pripažinti ir kitą turtą, pavyzdžiui, įmonę.

Teisiniai padariniai

Turto pripažinimas nekilnojamuoju sukelia tam tikrus teisinius padarinius:

• Toks turtas dažniausiai turi būti registruojamas viešame registre.
• Apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu.
• Šio turto sandoriams keliami specialūs reikalavimai (pavyzdžiui, nekilnojamojo turto sandoriai privalo būti tvirtinami notaro).

Nekilnojamajam turtui gali būti pripažįstamos tam tikros turtinės teisės, susijusios su nekilnojamuoju daiktu, pavyzdžiui, nekilnojamojo daikto savininko pirmumo teisė įsigyti to daikto parduodamą dalį, naudoti kitam subjektui priklausantį nekilnojamąjį daiktą (pavyzdžiui, nuomos teisė) arba apribojama tokio daikto savininko teisė į turimą daiktą (pavyzdžiui, servitutas).

Nekilnojamojo turto vertinimas

Nekilnojamajam turtui taikoma specialaus vertinimo procedūra - nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas rinkos vertės pagrindu siekiant sužinoti rinkos kainą, už kurią nekilnojamasis turtas galėtų būti parduodamas vertinimo dieną, taip pat gali būti vertinamas remiantis žinybiniais instituciniais (ne rinkos) metodais, pavyzdžiui, vertė nustatinėjama atliekant buhalterinę apskaitą, kadastrinį vertinimą, deklaruojant ar apmokestinant turtą ir kita.

Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant šiuos metodus:

• Lyginamosios (pardavimo kainos analogų).
• Atkuriamosios (išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas).
• Naudojimo pajamų (vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas).
• Ypatingosios (taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms) vertės metodą.

Nekilnojamasis turtas dažniausiai vertinamas, kai jis parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas, apdraudžiamas, apmokestinamas, įkeičiamas, išnuomojamas, pripažįstamas bešeimininkiu ir kita.

Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas remiantis sutartimis ar įmonės (įstaigos, organizacijos), kurios vidaus reikmėms ir tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti reikalingas turto vertinimas, pavedimu.

Nekilnojamojo turto teisinis reglamentavimas Lietuvoje

Lietuvoje nekilnojamojo turto mokesčio įstatyme (2005) nustatyta, kad nekilnojamasis turtas apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu. Pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą (1999, nauja redakcija įsigaliojo 2012) turto vertinimo subjektais laikomi užsakovai ir turtą vertinančios įmonės, taip pat vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos.

Užsakovai gali būti fiziniai, juridiniai asmenys ar įmonės, neturinčios juridinio asmens teisių, norintys žinoti nekilnojamojo turto vertę. Nekilnojamojo turto vertintoju laikomas fizinis ar juridinis asmuo, turintis Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto išduotą turto vertinimo kvalifikacijos pažymėjimą (kvalifikacijos atestatą) ir besiverčiantis nekilnojamojo turto vertinimo veikla.

Nekilnojamąjį turtą vertinanti įmonė, išskyrus vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotą instituciją, privalo apsidrausti civilinės atsakomybės draudimu. Nekilnojamojo turto vertintojų ir nekilnojamąjį turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinę priežiūrą atlieka Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutas.

Nekilnojamasis turtas vertinamas remiantis vyriausybės 2012 patvirtinta Turto ir verslo vertinimo metodika ir 2005 patvirtintomis Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklėmis (nauja redakcija 2011). Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą (1996, nauja redakcija 2001) nekilnojamojo turto registrą tvarko Registrų centras, pavaldus Teisingumo ministerijai.

Skirtingos pirkimo sutarčių rūšys priklausomai nuo mokėjimo būdo

Nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo procesas gali būti įvairus, tik ne paprastas. Pirkėjo nepatyrimas ir naivumas šią procedūrą gali paversti dar sudėtingesne, nei ji jau yra. Štai kodėl jums reikės patikimo agento, pasižyminčio tinkamu profesionalumu, kad patenkintų jūsų poreikius ir reikalavimus.

Depozito sutartis

Tai sutartis, kuri turi būti sudaryta, kai pristatymas atliekamas kaip rezervacija. Pardavėjas ir pirkėjas pasirašo išankstinę sutartį, kurioje susitaria dėl sumos, už kurią įsigalioja rezervacija, ir dėl to, kaip toliau vyks pirkimo ir pardavimo procesas.

Galimi šie rezervavimo variantai:

• Užstatas arba pradinis įnašas: Dėl būsimo pardavimo ir pirkimo susitariama pristatant pinigų sumą, kuri veiks kaip užstatas.
• Arras: Tai įsipareigojimas pirkti ir parduoti, kuris turi būti įvykdytas per nustatytą laikotarpį. Sandoris sudaromas sumokėjus avansą, kuris bus išskaičiuotas iš galutinės operacijos sumos. Jei pirkėjas nusprendžia nepirkti, sumokėta suma prarandama. Jei sandorį nuspręs nutraukti pirkėjas, jis turės grąžinti pirkėjui dvigubą avansu sumokėtą sumą.
• Pirkimo galimybė: Tai sutarties rūšis, pagal kurią pirkėjui suteikiamas tam tikras laiko tarpas apsispręsti, ar pirkti atitinkamą nekilnojamąjį turtą, ar ieškoti kito nekilnojamojo turto. Jei taip susitarta, pasibaigus sutartam laikotarpiui, jei pardavėjas nenusprendžia pirkti turto, savininkas turi teisę pasilikti sumokėtą sumą.

Pirkimas ir pardavimas išsimokėtinai

Pagal šį būdą pardavėjas pradeda turto perdavimą pirkėjui, kuris privalo visiškai arba iš dalies atidėti mokėjimus dalimis. Pagal šį būdą negali būti perkamas toks turtas, kuris yra:

Pirkimas ir pardavimas su atidėta kaina, mokant grynaisiais pinigais

Šiuo atveju visa kaina sumokama viena įmoka. Jis gali būti vykdomas šiais būdais:

• Privatus dokumentas: Viešasis aktas pasirašomas sumokėjus visą kainą.
• Dokumentu: Pasirašomas dokumentas ir jame nurodomas atidėtosios kainos mokėjimo būdas. Šis būdas turi didelių privalumų, palyginti su hipoteka, nes padeda išvengti pastarosios apsunkinimo.

Bet kuriuo iš dviejų ankstesnių variantų atveju pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į turtą nuo akto pasirašymo momento.

Pirkimas ir pardavimas ne pagal planą

Tai sutarties rūšis, kurią reikia pasirašyti, kai pardavėjas yra nekilnojamojo turto, kuris dar statomas arba netrukus bus statomas, vystytojas. Pasirašomoje sutartyje nurodoma, kada bus baigti darbai ir kiek bei kokio dydžio bus mokėjimai.

Pirkimas ir pardavimas su nuosavybės teisės išlyga

Kad nuosavybės teisė į turtą būtų perduota naujajam savininkui, turi būti įvykdyta tam tikra sąlyga, kurią gali sudaryti sutartos kainos sumokėjimas arba sutikimas su bet kuria kita sąlyga pagal įstatymą.

Pirkimas ir pardavimas su hipotekos garantija

Kai pirkėjas neturi pakankamai pinigų turtui įsigyti, jis kreipiasi į banką dėl hipotekos paskolos. Bankas perduos pirkėjui pinigus, o pirkėjas gaus įmokas dalimis, kol skola bus grąžinta.

Ilgalaikio turto efektyvumo valdymas

Šiuolaikiniame verslo pasaulyje, vystantis technologijoms ir stiprėjant konkurencijai, įmonės, siekdamos pirmauti rinkoje, privalo ne tik kurti naujus produktus ar paslaugas, įgyvendinti įvairias strategijas, bet ir analizuoti praėjusio laikotarpio veiklos rezultatus. Taip pat būtina lyginti juos su kitų panašių įmonių rodikliais, įvertinti statistinius duomenis ir, remiantis jais, organizuoti veiklos plėtrą, naujų gamybinių pajėgumų įsigijimą. Šis identifikavimas yra pirmas žingsnis siekiant didesnio efektyvumo ir mažesnių veiklos sąnaudų.

Efektyvumas yra svarbi ekonominė kategorija, tad pastaruoju metu jai skiriamas vis didesnis dėmesys. Bendriausia prasme efektyvumas suprantamas kaip santykis tarp pagaminto produkto ir (ar) paslaugų apimties ir jiems panaudotų išteklių. Efektyvumo sąvoka gali būti naudojama kaip kriterijus, sprendžiant, ar gerai yra paskirstomi ištekliai.

Verslo pasaulyje ilgalaikio turto panaudojimo efektyvumo valdymas dažnai yra nuvertinamas ir jam skiriama ne itin daug dėmesio. Įmonėse yra riboti ištekliai ir šiam klausimui spręsti sunku surasti laiko ir įrankių, todėl šią problematiką apimantys sprendimai atidedami neribotam laikotarpiui.

Efektyvumo tipai

Skiriami tokie efektyvumo tipai:

• Ekonominis efektyvumas - tai geresnių rezultatų pasiekimas mažesnėmis sąnaudomis.
• Ekologinis efektyvumas - geresnių rezultatų pasiekimas, darant mažesnę žalą gamtai.

Kiekvienas išvardintas efektyvumo tipas turi lemiamos įtakos, siekiant bendro įmonės ilgalaikio turto naudojimo efektyvumo.

Prieš pradedant ilgalaikio turto naudojimo efektyvumo modelio paieškas, būtina identifikuoti, kuriai turto daliai bus skiriamas didžiausias dėmesys. Įmonės ilgalaikis turtas dažniausiai būna nevienalypis ir kiekviena šio turto dalis dar gali būti skaidoma į kelias dedamąsias. Drauge su turto specifika į įmonę atkeliauja ir problemos arba nauda, efektyvumas arba nuostolingumas.

Taigi, siekiant šiame darbe atskleisti ilgalaikio turto naudojimo efektyvumo valdymo kryptis, labai svarbu atsižvelgti į ilgalaikio turto sudėtį ir išskirti, kuri jo dalis sudaro didžiausią svorį įmonės veikloje ir kuriai daliai taikytini efektyvumo didinimo sprendimai gali būti naudingiausi. Sąvoka "ilgalaikis turtas" yra labai plati, todėl, siekiant efektyvesnio panaudojimo, būtina taikyti tinkamai parinktus efektyvumo valdymo metodus, kurie turi atspindėti ir to turto specifiką.

Ilgalaikio turto klasifikacija

Įmonės turtas klasifikuojamas įvairiais požymiais - pagal naudojimo paskirtį ir trukmę įmonės veikloje, pagal materialinę išraišką, pagal piniginę išraišką, pagal tokio turto grupavimą balanse, statistikos ataskaitose ir kitus požymius. Pagal vaidmenį įmonės veikloje klasifikacija svarbi tuo, kad tiek įmonės savininkai, tiek valdžios institucijos visada skatina aktyviosios turto dalies santykinį didėjimą viso turto sumoje. Pasyviuoju turtu laikoma žemė, gamtos ištekliai, pastatai, statiniai, perdavimo ir kiti įrenginiai. Šis turtas dažnai labai reikšmingas ir sudarantis didelę įmonės turto dalį, todėl svarbu įvertinti, kaip šis turtas gali būti efektyviai panaudojamas įmonės veikloje.

Aktyvioji ilgalaikio turto dalis turi sudaryti pagrindinę ilgalaikio turto apimtį įmonės veikloje, jeigu galvojama apie efektyvumo didinimą. Pasyvioji turto dalis gali būti per didelė, dalies jo atsisakant, perleidžiant ar pasirenkant kitas įsigijimo formas, kurios mažintų šios turto dalies išlaikymo sąnaudas. Planuojant investicijas, ilgalaikio turto atnaujinimui, jos taip pat turi atspindėti pageidaujamą santykį tarp aktyviosios ir pasyviosios dalies.

Organizacijos ilgalaikį nematerialųjį turtą reikėtų vertinti atsargiau, kadangi įmonei bankrutavus nei programinės įrangos, nei licencijų, nei prestižo negalima nei parduoti, nei paskirstyti akcininkams (pvz., prekės ženklai, patentai ir licencijos, autoriaus ir gretutinės teisės, teisė demonstruoti kino filmus, plėtros darbai, kompiuterinės programos). Šiuo atveju, siekiant išnagrinėti jo naudojimo efektyvumo didinimo perspektyvas, ši specifinė viso turto dalis neturėtų būti analizuojama bendrai su ilgalaikio turto naudojimo efektyvumu.

Finansinis ilgalaikis turtas - tai ypatingos rūšies turtas, atspindintis tam tikras įmonės teises bei privilegijas jai dalyvaujant kitų įmonių veikloje. Jis turi teikti įmonei naudą ilgesniu nei vienerių metų laikotarpiu.

Efektyvumo apibrėžimai pagal įvairius autorius

Įvairūs autoriai pateikia skirtingus efektyvumo apibrėžimus, kurie atspindi skirtingus požiūrius į šią sąvoką.

Mažos verslo įmonės priima sprendimus įsigyti brangaus ilgalaikio turto, kuris dažniausiai nėra susijęs su pagrindine įmonės veikla arba nesukuria papildomos naudos: įsigyjamos naujos biuro patalpos prestižiniuose pastatuose, A klasės lokacijoje, daromi remontai, perkami nauji baldai, kompiuterinė įranga, automobiliai administracijos darbuotojams ir pan. Tokie itin dažnai pasitaikantys atvejai tik įrodo, jog retas, net puikiai savo įmonės specifiką, veiklos sritį, verslo aplinką suvokiantis įmonės vadovas žino, kokią teigiamą reikšmę įmonės finansiniams rezultatams gali turėti sėkmingas ir efektyvus ilgalaikio turto valdymas.

Vienos įmonės atstovai puikiai suvokia, kad gamybiniai pajėgumai sudaro didžiausią investicijų dalį, todėl efektyvus panaudojimas siejamas su spartnesniu naujų investicijų atsipirkimu. Šios įmonės atstovams nustatyti naudojamo ilgalaikio turto efektyvumo lygį ir, atsižvelgiant į keliamus tikslus, jį koreguoti. Tokia situacija yra dėkinga konsultacinės įmonės veiklai plėtoti, nes sukūrus bet kokią efektyvumo valdymo schemą, galima įsitvirtinti išskirtines paslaugas rinkoje.

Apibendrinant, galima teigti, kad ilgalaikio turto efektyvumo valdymas yra svarbus įmonės konkurencingumo ir finansinės sėkmės veiksnys.

tags: #nekilnojamojo #turto #operacijos