Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto operacijų apmokestinimo ypatumus, susijusius su mažosiomis bendrijomis (MB) Lietuvoje. Mažoji bendrija pagal savo principą pasižymi panašiomis savybėmis kaip uždaroji akcinė bendrovė (UAB), yra privatus juridinis asmuo, turintis ribotą civilinę atsakomybę.
Įsteigus MB, narys ar nariai privalo įnešti į MB atsiskaitomąją sąskaitą įnašus per steigimo akte numatytus terminus. Įnašu gali būti pinigai ar kitoks turtas, bet negali būti darbai ir paslaugos.
Mažosios Bendrijos Narių Pajamų Apmokestinimas
MB narys su savo įmone gali sudaryti civilinę (paslaugų) sutartį ne tik dėl MB vadovavimo paslaugų teikimo, bet ir dėl kitų paslaugų/darbų atlikimo savo MB. Nuo 2020-11-19 MB narys gali sudaryti civilines paslaugų sutartis ne tik dėl vadovavimo paslaugų, bet ir dėl kitų teikiamų paslaugų ar atliekamų darbų, ir gauti atlygį (laikantis MBĮ 7 straipsnio 4 dalyje nustatytų apribojimų). MB veiklos vykdymo tikslais (MB turi vilkiką ir teikia krovinių pervežimo paslaugas) MB narys vyksta į komandiruotes.
MB nariui (nepriklausomai nuo to, ar jis yra MB vadovas, ar ne) pagal patvirtintas normas mokami dienpinigiai neapmokestinami GPM. Normas viršijanti dienpinigių suma būtų apmokestinama GPM: kaip su darbo santykiais pajamos (02 pajamų rūšies kodas) arba kaip pajamos iš paskirstytojo pelno - dividendai (26 pajamų rūšies kodas).
MB nario turtinis įnašas reiškia MB nario turto perleidimą MB nuosavybėn, o pajamos iš jo perleidimo - ne individualios veiklos turto perleidimo nuosavybėn pajamas, kurios deklaruojamos ir apmokestinamos, atsižvelgiant į tai, kokios rūšies turtas yra perleidžiamas. Pagal mokesčio sumokėjimo tvarką pajamos iš kito turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn yra priskiriamos B klasės pajamoms, kurias iki kitų kalendorinių metų gegužės 1 d. deklaruoti, apskaičiuoti ir sumokėti GPM privalo pats MB narys - nuolatinis Lietuvos gyventojas.
MB nario teisės priskiriamos vertybiniams popieriams. MBĮ 10 straipsnyje nustatyta tvarka perleidęs nario teises, MB narys pajamų gauna už vertybinių popierių pardavimą kitiems MB nariams ar kitiems gyventojams. Pajamomis laikoma pardavėjo (MB nario) ir pirkėjo sulygta MB nario teisių pirkimo―pardavimo kaina, įsigijimo kaina - įnašo vertė (jeigu įnešta turtu - jo vertė, nustatyta MB narių susirinkimo sprendimu).
Apmokestinamosioms pajamoms priskiriamas skirtumas, apskaičiuotas iš per kalendorinius metus gautų finansinių priemonių pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn ir išvestinių finansinių priemonių realizavimo pajamų atėmus dokumentais pagrįstas jų įsigijimo išlaidas ir su perleidimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, Pagal GPM17str. Pagal mokesčio sumokėjimo tvarką pajamos iš vertybinių popierių pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn yra priskiriamos B klasės pajamoms, kurias iki kitų kalendorinių metų gegužės 1 d.
Pavyzdžiai
Situacija: MB narys kiekvieną mėnesį iš MB išsiima 840 Eur lėšas. Iš viso per 2024 metus narys iš savo iš MB išsiėmė 10 080 Eur sumą. Dividendai nuo pirmo euro apmokestinami taikant 15 proc. GPM apskaičiuoti (10 080 x 15 proc.
Iš MB gautoms su darbo santykiais susijusioms pajamoms taikomas 20 proc. GPM tarifas (pritaikius metinį NPD - jei taikomas*). Tarkime gyventojas gavo tik su darbo santykiais susijusias pajamas iš MB (t. y. Registracijos numeris KM1103 Ši informacija skelbiama: Pardavimo pajamų apskaičiavimas
Mokestinės prievolės, susijusios su MB nario iš MB gautų pajamų apmokestinimu GPM (t. y. GPM apskaičiavimu, sumokėjimu ir deklaravimu) atsiranda, kai gyventojas bet kokia forma (pinigais ar natūra) faktiškai gauna pajamas.
MB narys gali pasirinkti, kokią sumą laikyti su darbo santykiais susijusiomis pajamomis, bet ji neturi viršyti nustatytų „lubų” (43 VDU sumos per atitinkamus kalendorinius metus).
MB visas MB nariui per 2024 m. Deklaracijoje GPM312 (VMI pateikiama kalendoriniams metams pasibaigus, iki 2025 m. vasario 15 d.). GPM nuo iš MB gautų pajamų (pateiktu atveju žymimų 02, 26, 77 kodais) turės apskaičiuoti ir sumokėti pats MB narys - nuolatinis Lietuvos gyventojas, pateikdamas Deklaraciją GPM311 (už 2024 m.
Nekilnojamojo Turto Pardavimo Pajamų Apskaičiavimas
Gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos iš nekilnojamojo turto pardavimo gautų pajamų sumos atėmus nekilnojamojo turto įsigijimo kainą, su to nekilnojamojo turto pardavimu ar įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus.
Atitinkamai gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas pagal formulę:
GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai) x gyventojų pajamų mokesčio tarifas
Privalomi mokėjimai, kurie būtini norint parduoti / įsigyti nekilnojamąjį turtą, gali būti:
- Valstybinė rinkliava
- Atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą
- Mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus
- Mokestis už geodezinius sklypo matavimus ir pan.
Nekilnojamojo turto tarpininkui sumokėtas komisinis mokestis nėra priskiriamas privalomiems mokėjimams, todėl iš pardavimo pajamų negali būti atimamas.
Tais atvejais, kai gyventojas, parduodamas / įsigydamas turtą, sumoka mokesčius už valiutos pirkimo ar pardavimo operacijas (už valiutos konvertavimą), šios sumos nepriskiriamos mokesčiams, susijusiems su turto pardavimu / įsigijimu ir iš gautų turto pardavimo pajamų neatimamos.
Leidžiama atimti tik tas sumas, kurios pagrindžiamos:
- dokumentais, turinčiais visus Finansinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose numatytus privalomus apskaitos dokumentų rekvizitus, ir (arba)
- galiojančiais sandoriais, ir (arba)
- užsienio vienetų bei gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.
Teisės aktuose nustatytų privalomų mokėjimų sumokėjimas turi būti pagrįstas atitinkamais šių sumų sumokėjimą patvirtinančiais dokumentais.
Sumokėjimas gali būti patvirtintas ir atitinkamų institucijų ant sandorių dokumentų uždėtu spaudu, patvirtinančiu rinkliavos, atlyginimo sumokėjimo sumą, pvz., apie notarui sumokėtą atlyginimą patvirtina notaro ant sandorio dokumentų uždėtas spaudas.
Jeigu parduodamas ne individualios veiklos turtas (ar jo dalis) kuriuo nors metu buvo priskirtas individualios veiklos turtui ir jo įsigijimo kaina buvo atskaitoma iš individualios veiklos pajamų, apskaičiuojant apmokestinamąsias tokio turto pardavimo pajamas, šio turto įsigijimo kaina mažinama iš individualios veiklos pajamų atskaityta turto įsigijimo kainos dalimi.
Ši taisyklė taikoma ir individualios veiklos turtui priskirto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos nustatymui.
Pavyzdžiai
1 pavyzdys: Gyventojas vykdė individualią veiklą. Tarkime, kad gyventojas individualiai veiklai priskyrė ir joje naudojo 90 proc. jam priklausančių ne gyvenamosios paskirties patalpų, kurias jis įsigijo už 150 000 Eur, t. y. šių patalpų nusidėvėjimą skaičiavo nuo 135 000 Eur sumos (150 000 x 0,9). Per naudojimo individualioje veikloje laikotarpį (2 m.) buvo apskaičiuota 27 000 Eur šių patalpų nusidėvėjimo suma ir priskirta individualios veiklos leidžiamiems atskaitymams. Gyventojas parduoda šias patalpas už 140 000 Eur jų neišlaikęs nuosavybėje 10 metų. Gyventojo apmokestinamosios nekilnojamojo turto, kuris buvo priskirtas individualios veiklos turtui, pardavimo pajamos sudaro 17 000 Eur (140 000 - (150 000 - 27 000)).
Skirtumas tarp pardavimo ir apskaičiuotos įsigijimo kainos apmokestinamas pajamų mokesčiu.
2 Pavyzdys: Gyventojas vykdė individualią veiklą. Tarkime, kad individualioje veikloje (100 proc.) buvo naudojamas veiklą vykdančiam gyventojui ir jo sutuoktinei bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausantis ne gyvenamosios paskirties pastatas, kurio įsigijimo kaina 180 000 Eur. Per naudojimo laikotarpį (3 m.) nusidėvėjimas buvo skaičiuojamas nuo visos turto įsigijimo kainos (180 000 Eur), kadangi buvo duotas gyventojo sutuoktinės sutikimas šį pastatą valdyti, naudoti ir juo disponuoti kaip individualios veiklos turtu. Atitinkamai, priskaičiuota 54 000 Eur nusidėvėjimo suma buvo priskirta gyventojo individualios veiklos leidžiamiems atskaitymams. Pastatas parduodamas už 160 000 Eur neišlaikius nuosavybėje 10 metų. Teisės aktuose nustatytų privalomų mokėjimų sumokėta 1 500 Eur suma. Visos, pardavus pastatą, gautos pajamos yra priskiriamos šį turtą individualioje veikloje naudojusio sutuoktinio pajamoms. Gyventojas pastatą pardavė vykdydamas veiklą, tačiau šios pajamos priskiriamos ne individualios veiklos turto pardavimo apmokestinamosioms nekilnojamojo turto, kuris buvo priskirtas individualios veiklos turtui, pajamoms. Apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos, tokio daikto įsigijimo kainą sumažinus iš individualios veiklos pajamų atskaityta šio daikto įsigijimo kainos dalimi, t. y. 160 000 - (180 000 - 54 000 + 1 500). 32 500 Eur apmokestinami pajamų mokesčiu.
Mainų sandoris yra prilyginamas turto pardavimo - įsigijimo sandoriui. Atitinkamai, pagal mainų sutartį gyventojo gautas daiktas yra laikomas už perleistą nuosavybėn (išmainytą) daiktą gautomis pajamomis nepinigine forma (natūra). Už parduotą ar kitaip perleistą nuosavybėn turtą gyventojo gautas turtas (pajamos natūra) įvertinamas tikrąja rinkos verte.
Vadinasi, kai už perleistą daiktą pajamos gaunamos natūra (kitu daiktu), mainų sutartimi perleisto daikto perleidimo pajamomis laikytina įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina.
Pavyzdys: Gyventojas A. A. 3 kambarių butą išmainė į mažesnio ploto 2 kambarių butą. Pagal nepriklausomo turto vertintojo išvadą arba pagal gyventojo turimus duomenis (pagal nekilnojamojo turto agentūrų pateiktus bei paties gyventojo surinktus duomenis apie parduodamų butų kainas) parduodamas 3 kambarių butas (analogiško ploto, išplanavimo, patogumų bei būklės, analogiškų statybos metų, panašioje to paties miesto mikrorajono vietoje) mainų sutarties sudarymo metu kainavo 30 000 Eur. Ši kaina mainų sutartyje nurodyta kaip nustatytoji sandorio šalių vertinimu. Perleidžiamas 2 kambarių butas šalių vertinimu įvertintas 20 000 Eur. Sutartyje numatytą 10 000 Eur kainų skirtumą jį perleidžiantis savininkas B.B. (t. y. mažesnės kainos daiktą perduodanti sandorio šalis) sumokėjo sutarties sudarymo metu. Kadangi gyventojas A. A. mainais gavo 20 000 Eur vertės butą (gaunamo buto tikroji rinkos kaina) ir 10 000 Eur pinigais, tai 30 000 Eur suma ir yra laikoma jo pajamomis iš perleisto nuosavybėn 3 kambarių buto. Vadinasi, kai už išmainytą didesnės kainos daiktą jo savininkas pajamų gauna ir natūra, ir pinigais, išmainytojo daikto perleidimo pajamos yra įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina, pridėta prie pinigais gautos pajamų sumos.
Už išmainytą butą gyventojas gavo 20 000 Eur pajamų. Ši suma apskaičiuojama iš 30 000 Eur (gaunamo buto tikrosios rinkos kainos) atėmus 10 000 Eur (sumokėtą mainomų daiktų kainų skirtumą). Vadinasi, kai už išmainytą mažesnės kainos daiktą savininkas gauna pajamų natūra (kitu daiktu), tačiau sumoka daiktų kainų skirtumą, išmainytojo daikto perleidimo pajamos yra įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina, atėmus pinigais sumokėtą kainų skirtumą.
Turto įsigijimo kaina - tai pinigų (turto) suma, už kurią buvo įsigytas turtas, įskaitant su šio turto įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz., sumokėtą komisinį atlyginimą, mokesčius bei rinkliavas), taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ir / arba kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Statybos įstatyme, išlaidos. Tuo atveju, kai turtas yra pasigamintas paties gyventojo, turto įsigijimo kaina laikomos visos tam turtui pagaminti patirtos išlaidos.
Jeigu nekilnojamasis turtas buvo rekonstruotas ir / arba buvo atliktas kapitalinis remontas, šiems darbams patirtos išlaidos (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį) priskiriamos to turto įsigijimo kainai.
Apskaičiuojant turto įsigijimo kainą, būtina turėti turto įsigijimo kainą patvirtinančius dokumentus. Dokumentai, patvirtinantys turto įsigijimo kainą, privalo turėti Finansinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytus apskaitos dokumentų rekvizitus.
Turto įsigijimo kaina gali būti pagrindžiama:
- galiojančiais sandoriais;
- užsienio įmonių ir gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.
Atitinkamų metų dokumentams taikomos tuo metu galiojusiuose įstatymuose ir kituose teisės aktuose numatyti reikalavimai.
Jei nebuvo išsaugoti turto įsigijimo dokumentai ir nėra atitinkamų institucijų patvirtintų tų dokumentų kopijų, iš turto pardavimo pajamų to turto įsigijimo kaina negali būti atimama. Vadinasi, pajamų mokestis turi būti skaičiuojamas nuo visos sumos, gautos už parduotą turtą (neatėmus to turto įsigijimo kainos).
Turto įsigijimo kainai priskiriamos išlaidos, patirtos įsigyjant turtą, įskaitant su šio turto įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį) atlikto turto rekonstravimo ir (arba) kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Statybos įstatyme, išlaidos.
Gyventojas pats pasistato nekilnojamąjį turtą Turto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant:
- visas savo nuosavomis lėšomis faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas;
- skolintomis lėšomis faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, nepaisant to, kad to turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn dieną tik dalis tokios paskolos sumos buvo sugrąžinta.
Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai.
Gyventojas įsigyja turtą dovanojimo būdu Turto įsigijimo kaina laikoma dovanos tikroji rinkos kaina jos gavimo dieną.
Gyventojas įsigyja turtą paveldėjimo būdu Paveldėto turto įsigijimo kaina laikoma gyventojo prašymo VMI pateikimo dieną nustatyta turto vertė:
- Nekilnojamojo daikto, išskyrus laivus ir orlaivius, kuriems nustatyta privaloma teisinė registracija, nustatoma gyventojo pasirinkimu: VĮ Registrų centro nustatyta šio turto vidutinė rinkos vertė arba vertė, nustatyta atlikus nekilnojamojo turto individualų vertinimą (individualus turto vertinimas gali būti atliekamas ir po turto pardavimo, svarbu, kad nustatytoji vertė nebūtų vėlesnė nei buvusi paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo dieną);
- Kilnojamojo daikto vertė, kurią nustato gyventojas, paveldėjęs šį turtą (pats arba pasinaudodamas turto vertintojų paslaugomis).
Gyventojas įsigyja turtą pagal mainų sutartį Pagal mainų sutartį įsigyto turto kaina yra tikroji rinkos kaina. Kai mainų sutartis yra sudaryta tarp gyventojų, tai apskaičiuoti įsigyjamo daikto tikrąją rinkos kainą turi patys tokią sutartį sudarantys gyventojai.
Gyventojui atkuriamos nuosavybės teisės ir grąžinamas turtas pagal Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą Turto įsigijimo kaina prilyginama jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn kainai, kai nuosavybės teisės buvo atkurtos ir turtas grąžintas tokiems Lietuvos Respublikos piliečiams.
Kai pagal notariškai patvirtintą teisių perleidimo sutartį teisė atkurti nuosavybės teises į turtą yra perleista ne vaikui (įvaikiui), ne tėvui (įtėviui), ne sutuoktiniui ar vaikaičiui, o kitam asmeniui ir šis asmuo (Lietuvos Respublikos pilietis) atsikuria nuosavybės teises bei susigrąžina turtą, tokio turto įsigijimo kaina lygi 0.
Gyventojas įsigyja turtą pagal išlaikymo iki galvos (rentos) sutartį Taikoma apskaičiuojant ir deklaruojant 2020 metų ir vėlesnių mokestinių laikotarpių pajamas:
- turto, įgyto iš sutuok...
Ši informacija padės geriau suprasti nekilnojamojo turto operacijų apmokestinimo ypatumus Lietuvoje, ypač kai tai susiję su mažosiomis bendrijomis.
Šaltiniai: VMI konsultacijos ir teisės aktai.
Nekilnojamojo turto mokesčio deklaracijos KIT711 užpildymo ir pateikimo tvarka gyventojams
tags: #nekilnojamojo #turto #operacijos #uz #atlygi #arba