Pastaraisiais metais nekilnojamojo turto (NT) rinkoje Lietuvoje, ypač didžiuosiuose miestuose, stebimas spartus kainų augimas. Šis augimas kelia klausimus apie galimą kainų burbulo susidarymą ir jo potencialias pasekmes šalies ekonomikai. Tačiau nustatyti tą fundamentalią vertę nėra lengva, todėl apie burbulą dažnai sužinome tik jam sprogus.
Burbulu dažniausiai vadinama neracionaliais lūkesčiais pagrįsta, nuo realybės atitrūkusi ir izoliuota situacija, kuri, anksčiau ar vėliau turi baigtis. Finansų rinkose ir ekonomikoje burbulas yra situacija, kuomet aktyvo kaina atitrūksta nuo tikrosios jo vertės. Geriausiai mums pažįstami nekilnojamojo turto burbulai - vieno didelio burbulo sprogimą Lietuvoje stebėjome mažiau nei prieš dešimtmetį.
Trumpiau tariant finansinis burbulas - tai stiprus aktyvų pervertinimas. Daug investuotojų per 2007-2009 metų ekonominę krizę iš naujo prisiminė, ką reiškia akcijų ir nekilnojamo turto burbulas, ką reiškia nepasverta rizika ir nuostoliai. Kai kurie neteko pusės ar netgi daugiau investuotų lėšų.
Finansinis burbulas susiformuoja vis dažniau ir dažniau. Finansiniai burbulai susidaro dėl žmonių noro greitai praturtėti. Emocijomis, godumu ir neišmanymu grįstas investavimas anksčiau ar vėliau baigiasi dideliais nuostoliais ir ašaromis.
Sprogęs finansinis burbulas paprastai paliečia daugelį skirtingų turto klasių. Niekas tiksliai nežino tikrosios aktyvų vertės, todėl jų kainos nuolat svyruoja. Paprastai, nukrypusi nuo tikrosios vertės, aktyvo kaina koreguojasi ir grįžta prie tikrosios vertės (neigiamas atoveiksmis).
Pvz., akcijų kainai pakilus, atsiranda daugiau norinčių parduoti pabrangusias akcijas ir iš to pasipelnyti. Išparduodant aktyvus, jų kaina krenta ir vėl grįžta prie tikrosios vertės. Aktyvams atpigus, atsiranda daugiau norinčių įsigyti pigių akcijų.
Investuotojai pradeda pirkti akcijas, todėl jos brangsta. Finansinis burbulas formuojasi dėl teigiamo atoveiksmio - t.y. pats aktyvų brangimas skatina tolimesnį jų brangimą. Kitais žodžiais tariant, investuotojai perka akcijas, nes jos brangsta, o akcijos brangsta, nes investuotojai jas perka.
Burbulo atveju savireguliacijos mechanizmas išnyksta, rinka praranda pusiausvyrą ir aktyvų kaina stipriai atitrūksta nuo tikrosios jų vertės.
Kaip pastebėti besiformuojantį nekilnojamojo turto burbulą? Pagal šiuos kriterijus Lietuvos būsto rinkoje situacija išlieka tvari, tačiau pasaulyje vėl matome ne vieną valstybę, kur būsto kainos atitrūko nuo gyventojų galimybių. Svaigius kainų šuolius galėjome stebėti Skandinavijos šalyse, Kanadoje, Australijoje, kai kuriuose Kinijos didmiesčiuose. Vis tik daug kur spartų kainų augimą lėmė ne neracionalūs lūkesčiai, o pasiūlos trūkumas ir didelė paklausa.
Pagrindiniai finansinių burbulų požymiai
- Stipriai kylančios kainos
- Investuotojų iracionalumas
Taigi, šiandien visų pirma pabandysime atsakyti į kertinį klausimą - kas yra tas „finansinis burbulas“, kaip jis apibūdinamas bei kokiomis charakteristikomis pasižymi. Taip pat pabandysime įvardinti, kokiose rinkose šiuo metu iš tiesų galima įžvelgti besiformuojančius, o gal jau ir susiformavusius burbulus ir kokio dydžio tie burbulai.
Nors kalbant apie finansinius burbulus dažniausiai yra minimi kažkokie nauji ekonominiai, technologiniai ar socialiniai pokyčiai, tačiau pagrindinės finansinių burbulų priežastys dažniausiai yra labiau psichologinės. T.y. tam tikri pokyčiai visų pirma padidina konkretaus turto patrauklumą tarp investuotojų, išaugus jo paklausai natūraliai pradeda kilti kaina, kylant kainai į rinką pradeda plūsti spekuliantai dar kitaip tariant „karšti pinigai“, kuriems to turto nereikia, tačiau jie tikisi uždirbti iš kainos kilimo taip sukurdami dar didesnę paklausą tuo pačiu dar labiau paspartindami kainos kilimą.
Kaip jau supratome, kalbant apie finansinius burbulus galima išskirti du kintamuosius: stipriai kylančias kainas ir investuotojų iracionalumą, kuris finansinio aktyvo kainas pakelia gerokai virš to turto „tikrosios“ vertės.
Kaip galima pastebėti iš aukščiau pateikto grafiko, visais paminėtais atvejais per 10 metų iki burbulo sprogimo konkretaus turto kainos pakildavo maždaug 1000%. Be abejo, jei vertintume atskiras investicijas, tai pamatytume gerokai didesnius kainų svyravimus. Kaip pavyzdžiui, Amazon akcijos kaina nuo pirminio viešojo akcijų platinimo (IPO) 1997 metais iki akcijos kainos piko 2000 metais pabrango daugiau nei 6000%!
Kitas burbulą identifikuojantis faktorius yra iracionalus investuotojų elgesys. Gaila, tačiau priešingai nei vertinant finansinio aktyvo kainų kilimo tempą, įvertinti investuotojų iracionalumą yra gerokai sunkiau. Kitaip tariant, kai apie investavimą pradeda kalbėti žmonės, apie tai neturintys „žalio“ supratimo, kai jie pradeda aiškinti kodėl tą reikia daryti ir kokį didelį pelną galima uždirbti, tačiau pagrindinė jų investavimo priežastis yra noras greitai ir nesunkiai praturtėti bei nepavėluoti į „nuvažiuojantį traukinį“, labai tikėtina kad jau esame iracionalioje stadijoje.
Finansinio burbulo susidarymo etapai
Mokslininkas J.P.Rodrigue visą investicinio turto ciklą suskirstė į 4 etapus: pigiąją fazę, suvokimo fazę, manijos fazę ir sprogimo fazę.
Pigioji fazė
Kai sprogsta finansinis burbulas, ateina pigiosios fazės etapas. Šioje fazėje aktyviausi yra vertės investuotojai. Jie yra labai kantrūs, kadangi mėnesių mėnesius arba netgi metų metus gali laukti, kol ekonomika pradės lėtėti, nekilnojamo turto, akcijų ar žaliavų burbulai išsileis ir gerų kompanijų akcijos, nekilnojamas turtas ir žaliavos bus pardavinėjamos pusvelčiui.
Jie nekreipia dėmesio į žiniasklaidą, kuri paprastai pigiosios fazės metu piešia situaciją juodžiausiomis spalvomis, teigdama, kad investicijos dar labiau nuvertės, situacija blogės, ir rekomenduoja nuo investavimo likti nuošaliau. Vertės investuotojai turi tvirtą savo nuomonę, kad akcijų ir nekilnojamo turto rinka yra pernelyg nuvertinta, todėl investuoja savo pinigus tuomet, kai gali gauti didžiausią investicinę grąžą.
Garsiausi vertės investuotojai yra Bendžaminas Grehemas ir Vorenas Bafetas. Geriausiai vertės investuotojų investavimo strategiją atspindi V. Bafeto posakis „bijok, kai visi godūs, ir būk godus, kai visi bijo“.
Suvokimo fazė
Suvokimo fazėje ekonomika šiek tiek stabilizuojasi ir galima matyti ekonominės krizės pabaigos ženklus. Bloga ekonominė situacija ir investavimo galimybės visuomenei būna atsibodusi tema, todėl žiniasklaidoje pasirodo vos vienas kitas neutralus pranešimas apie investavimo galimybes.
Instituciniai investuotojai, šios fazės metu grįžta į rinką, kadangi jie pastebi ekonomikos atsigavimo ženklus, o rizika jiems tampa priimtina. Į rinką sugrįžus dideliems pinigams akcijų ar nekilnojamo turto kainos vėl pradeda nuosaikiai brangti.
Manijos fazė
Manijos fazė yra periodas, kurio momentu susiformuoja finansinis burbulas. Žiniasklaida vėl pradeda aktyviau kalbėti apie atsigaunančią ekonomiką ir palankų momentą investuoti, taip formuodama teigiamus žmonių lūkesčius.
Žmonės įsidrąsina pabandyti laimę ir pradeda investuoti. Išaugus vertybinių popierių paklausai, kyla ir jų kaina. Atsiranda daug kalbų ir gandų apie lengvą pelną. Brangstantis turtas į rinką pritraukia vis daugiau ir daugiau nieko apie investavimą nenusimanančių ir lengvo uždarbio besivaikančių žmonių.
Tai yra momentas, kai visi vienu metu puola investuoti ir investicijos pradeda brangti nenormaliais tempais. Pradeda formuotis akcijų/nekilnojamo turto burbulas.
Kylanti investicijų vertė suklaidina investuotojus: susidaro iliuzija, kad investicijų vertė ir toliau sėkmingai didės kaip iki šiol. Jie pamiršta auksinę investavimo taisyklę: geri investiciniai rezultatai praeityje negarantuoja tokių pat sėkmingų rezultatų ateityje. Investuotojams tarsi aptemsta protas, jie nebesugeba realiai vertinti rizikos. Žmones užvaldo godumas.
Iliuzijomis ir godumu paremtas investicijų brangimas neturi jokio realaus pagrindo. Šiuo momentu nežinia iš kur atsiranda ekspertai skelbiantys naują paradigmą, kuri pagrindžia tokį investicijų brangimą ir neigia finansinio burbulo egzistavimą.
Iš esmės naujoji paradigma ekonominiais dėsniais siekia pagrįsti, kad šį kartą viskas bus kitaip, o investicijos ir toliau sėkmingai brangs. Iliuzija, „kad šį kartą viskas bus kitaip“ yra pats tinkamiausias momentas pasitraukti iš rinkos.
Sprogimo fazė
Viena finansinių burbulų teorija vadinama „Kvailių teorija“. Ši teorija teigia, kad finansinis burbulas susiformuoja dėl to, kad vieni kvailiai randa dar didesnius kvailius, kuriems investicijas parduoda dar brangiau nei pirko.
Galų gale atsiranda dalis protingesnių, kurie suvokia, kad rinka yra pervertinta ir bet kuriuo metu gali subyrėti kaip kortų namelis. Žiniasklaida vis garsiau prabyla apie įkaitusią rinką.
Ekspertams pradėjus neigti „naujosios paradigmos“ logiką, suaktyvėja pardavėjai ir vertybinių popierių rinka pradeda ristis žemyn. Kainos kritimą keliolika procentų bandoma aiškinti kaip eilinę korekciją, po kurios investicijos vėl pasieks „normalų“ lygį.
Daug investuotojų naudoja automatines pardavimo sistemas „stabdyk nuostolį (angl. stop loss)“. Vertybiniams popieriams nuvertėjus daugiau nei nustatyta nuostolio riba, vertybiniai popieriai automatiškai parduodami. Toks masinis išpardavimas stipriai spaudžia vertybinių popierių kainą žemyn.
Žibalo į ugnį įpila ir kiti spekuliantai, besipelnantys iš skolintų akcijų pardavimo. Krentant vertybinių popierių kainai pradeda „sproginėti“ atpirkimo (REPO) sandoriai - automatiškai išparduodami už skolintas lėšas įsigyti vertybiniai popieriai.
Rinkoje įsivyravus panikai investuotojai kapituliuoja. Siekdami apsisaugoti nuo dar didesnio nuostolio, jie masiškai išparduoda vertybinius popierius. Siekdama pažaboti paniką finansiniame sektoriuje į procesą įsikiša valstybė.
Galiausiai vertybiniai popieriai tiek nuvertėja, kad investuotojus apima apatija. Iš nevilties jie parduoda nuvertėjusias investicijas, džiaugdamiesi, kad bent šis tas liko pardavus nesėkmingas investicijas. Vertybinių popierių kaina nukrenta žemiau istorinių vidurkių ir pasiekia dugną. Investicijos nuvertėja tiek, kad jų pelningumas vėl tampa patrauklus investuotojams.
JAV nekilnojamojo turto burbulo požymiai
Kaip jau sakėme, „burbuliškas“ kainų augimas turi turėti nepagrįstumo požymių. Sakykim, kaip butai senos statybos namuose, kurių kainos augo kaip ant mielių.
Tačiau, kita vertus, jų kainas labai pagrįstai diktavo paklausos-pasiūlos dėsniai, nes daugelis žmonių naujos statybos ar prestižinių butų neįpirko, nes jų kainos - pagristos jos būtų ar ne - jiems buvo neįkandamos, kitaip sakant, neužteko pajamų įrodyti bankams, kad galės išmokėti paskolą.
Kitas neabejotinas nekilnojamo turto burbulo požymis - didelė spekuliantų, žmonių, kurie perka ar rezervuoja nekilnojamąjį turtą su tikslu uždirbti, dalis rinkoje. Jie, sukurdami „netikrą“ paklausą, dar labiau stimuliuoja kainas.
Šis rodiklis taip pat yra sunkiai nustatomas, tad spekuliantų dalis rinkoje buvo skaičiuojama nuo 5 iki 20 proc. pačiu pakilimo momentu.
Nekilnojamojo turto burbulo sprogimo pasekmės
Tačiau krachu ar bent dideliu smūgiu ekonomikai baigiasi ne visi nekilnojamojo turto bumai ir burbulai, o tik vidutiniškai keturi iš dešimties. Iš tikrųjų sprogus burbului bendrasis vidaus produktas gali smukti iki 8 proc. Kaip dramatiško atvejo pavyzdys dažnai imama Japonija, kur į nematytas aukštybes iškilusios kainos per 13 metų sumažėjo 35 proc.
Viskas priklauso nuo jo dydžio ir įsiskolinimo, perkant nekilnojamąjį turtą, lygio. Nors pastaraisiais metais Lietuvoje nekilnojamo turto finansavimas augo dviženkliais skaičiais, tačiau jis prasidėjo praktiškai nuo nulio (anksčiau finansavimo sąlygos buvo visiškai drakoniškos, prieinamos vienetams), tad mūsų įsiskolinimai net ir po paskolų bumo nėra dideli - gerokai atsiliekame ne tik nuo ES senbuvių, bet ir nuo kaimyninių Baltijos šalių.
Pavyzdžiui, būsto paskolų ir bendrojo vidaus produkto santykis Lietuvoje siekia 7 proc., o Estijoje - 17 proc., Latvijoje - 21 proc., eurozonoje šis rodiklis - apie 35 proc.
Taigi panašu, kad nekilnojamojo turto burbulo sprogimas buvo eilinė siaubo pasaka, sukurta mums bauginti. Vis dėlto nekilnojamojo turto rinkoje šiuo metu vyksta kai kas įdomaus - kainos po truputį krenta. Gal šie procesai kam nors naudingi?
Bankų vaidmuo
Ekspertų teigimu, Lietuvoje nekilnojamojo turto rinkos padėtis nėra labai tragiška, tiesiog ji išgyvena iš anksto prognozuotus sunkumus. Juk nekilnojamojo turto burbulas negalėjo pūstis iki begalybės. Beveik dešimtmetį tęsėsi vien kilimo fazė, todėl sustojimas ir kelia baimę. Lietuvos padėtis kitokia Vakarų Europos šalyse ir net kitokia, nei Latvijoje ir Estijoje - mūsų šalyje nėra būsto perviršio, paklausa dar nepatenkinta.
Tad atsiradus bent jau pakenčiamoms sąlygoms pirkti būstą, žmonės vėl bandys jį įsigyti. Tad šiuo metu viskas priklauso nuo bankų - juk ne tik gyventojai ima paskolas būstui pirkti, bet ir nekilnojamojo turto statytojai savo veiklą finansuoja iš paskolų.
Šiuo metu bankai laukia, kol nekilnojamo turto situacija išsilygins, ir gal, kaip tikisi su nekilnojamo turto verslu susiję žmonės, gal apie šių metų vidury leis įkvėpti nekilnojamo turto rinkai šiek tiek oro - juk bankai veikia ne tam, kad miegotų ant pinigų maišo. Kai tik padėtis taps aiškesnė, kai tikimasi, jie vėl jį atvers.
Tačiau labiausiai tikėtina šių metų politika nekilnojamo turto politika - gerokai kritusios būsto kainos ir lanksčios pardavimo kainos. Planuojama ir kainų duobė, kai vidutiniškai Lietuvoje kainos kris 25-30 proc. tačiau vis dėlto kainų lygis nepasieks tų, kurios buvo prieš prasidedant didžiajam augimui.
Žodžiu, šiuo metu vėl verta laikyti ranką ar nekilnojamo turto rinkos pulso - ir turintiems paskolas, ir vis dar ketinantiems jas imti.
Pavyzdžiui pačios didžiausios bendrovės Apple akcijų kapitalizacija šiuo metu siekia 811 mlrd. JAV dolerių (10 kartų daugiau), o per dieną vidutiniškai suprekiaujama 4.5 mlrd.
Visi žinome, kad šiuo metu palūkanų normos yra pasiekusios istorines žemumas (ypač Europoje). Tai reiškia kelis dalykus. Visų pirma tai, kad obligacijų kainos yra pasiekusios istorines aukštumas ir jei palūkanos pradeda didėti (o anksčiau ar vėliau tai įvyks), daugelio obligacijų kainos patrauks žemyn.
Žemos palūkanų normos taip pat reiškia didesnes tiek akcijų, tiek ir nekilnojamojo turto kainas. Kodėl?
Tačiau klausimas, ar dabartinę situaciją pasaulinėse obligacijų, akcijų ir nekilnojamojo turto rinkose galima būtų prilyginti tradiciniam burbului? Nei vienos iš paminėtų turto klasių pastarųjų 10 metų kainų pokytis neviršijo 1000%. Taigi, vertinant vien tik pagal šį rodiklį burbulo kaip ir nėra.
Kaip pavyzdžiui, kalbant apie nekilnojamąjį turtą didžiausia burbulų rizika pastebima Kanados, Australijos, Švedijos, Honkongo ar Kalifornijos rinkose. Kalbant apie akcijų rinkas, daugiausiai galvos skausmo sukelia JAV akcijos, kurios pagal tam tikrus rodiklius šiuo metu jau yra brangesnės negu kad buvo prieš 2008 metų krizę ir pan.
Taigi, galima būtų drąsiai teigti, kad kalbant apie pagrindines turto klases didžiausia grėsmė yra ne tiek kažkokio burbulo sprogimas, kiek kylančios palūkanų normos.
Tačiau kartu šie faktai liudija tai, kad ekonomikos procesai yra labai nevienareikšmiai, nors toji ekonomika neretai įsivaizduojama kaip daržininkystė: pasėjai morkas, tai ir išdygs morkos.
Tačiau nekilnojamojo turto burbulas - tai ne paprastas nekilnojamojo turto kainų augimas, kad ir koks didelis jis būtų, o augimas, nepagrįstas jas paaiškinančių ekonomikos veiksnių.
Tačiau krachu ar bent dideliu smūgiu ekonomikai baigiasi ne visi nekilnojamojo turto bumai ir burbulai, o tik vidutiniškai keturi iš dešimties. Iš tikrųjų sprogus burbului bendrasis vidaus produktas gali smukti iki 8 proc. Kaip dramatiško atvejo pavyzdys dažnai imama Japonija, kur į nematytas aukštybes iškilusios kainos per 13 metų sumažėjo 35 proc.
Vis dėlto nekilnojamojo turto rinkoje šiuo metu vyksta kai kas įdomaus - kainos po truputį krenta. Gal šie procesai kam nors naudingi?
Ekspertų teigimu, Lietuvoje nekilnojamojo turto rinkos padėtis nėra labai tragiška, tiesiog ji išgyvena iš anksto prognozuotus sunkumus. Juk nekilnojamojo turto burbulas negalėjo pūstis iki begalybės. Beveik dešimtmetį tęsėsi vien kilimo fazė, todėl sustojimas ir kelia baimę.
Lietuvos padėtis kitokia Vakarų Europos šalyse ir net kitokia, nei Latvijoje ir Estijoje - mūsų šalyje nėra būsto perviršio, paklausa dar nepatenkinta.
Tad atsiradus bent jau pakenčiamoms sąlygoms pirkti būstą, žmonės vėl bandys jį įsigyti.
Finansinis burbulas (akcijų, aukso, naftos ir nekilnojamojo turto burbulas) nėra toks jau retas reiškinys, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio.
Finansinis burbulas - tai žmonių (paprastai investuotojų ir spekuliantų) sukeltas žymus turto vertės padidėjimas, žymiai viršijantis fundamentaliais rodikliais grindžiamą tikrąją aktyvų vertę. Trumpiau tariant, finansinis burbulas - tai stiprus aktyvų pervertinimas.
Finansinis burbulas susiformuoja vis dažniau ir dažniau. Finansiniai burbulai susidaro dėl žmonių noro greitai praturtėti. Emocijomis, godumu ir neišmanymu grįstas investavimas anksčiau ar vėliau baigiasi dideliais nuostoliais ir ašaromis.
NT burbulas pučiasi vis labiau? Štai kas laukia būsto pirkėjų ir pardavėjų | DIENOS PJŪVIS
tags: #nekilnojamojo #truto #burbulas #usa