Nekilnojamojo turto pardavimo apskaitos ypatumai

Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto pardavimo apskaitos ypatumus, gyventojų pajamų mokesčio (GPM) taikymą, turto įsigijimo kainos nustatymą ir deklaravimo tvarką. Jeigu pardavėte nekilnojamąjį turtą, kyla pagrindinis klausimas - ar reikės ir kiek reikės mokėti mokesčių.

Nekilnojamuoju turtu yra laikomi daiktai, kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės (pvz.: žemė, statiniai, butai ir pan.). Nekilnojamuoju turtu laikomi žemės sklypai, įvairūs statiniai (taip pat nebaigti statyti) - tai pastatai, priestatai, tiesiniai (inžinieriniai tinklai, keliai ir pan.) ir visa tai, kas statoma (montuojama, tiesiama) ar jau yra pastatyta (sumontuota, nutiesta) naudojant statybines medžiagas, statybos gaminius, statybos dirbinius ir yra tvirtai sujungti su žeme, gyvenamajame ar negyvenamajame pastate esantys butai ar įrengtos gyvenamosios patalpos ir kitą funkcinę (ne gyvenamąją) paskirtį turinčios patalpos, įvairūs inžinieriniai įrenginiai, kurių funkcijos susijusios su žemės sklypu ar pastatu ir pan.

Kilnojamasis turtas tai turtas, kuris gali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus jo vertės. Registruotinam kilnojamajam turtui priskiriami automobiliai, žemės ūkio technika, šaunamieji ginklai ir kt.

Turto pripažinimas nekilnojamuoju sukelia tam tikrus teisinius padarinius - toks turtas dažniausiai turi būti registruojamas viešame registre, apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu, šio turto sandoriams keliami specialūs reikalavimai (pavyzdžiui, nekilnojamojo turto sandoriai privalo būti tvirtinami notaro).

Nekilnojamajam turtui gali būti pripažįstamos tam tikros turtinės teisės, susijusios su nekilnojamuoju daiktu, pavyzdžiui, nekilnojamojo daikto savininko pirmumo teisė įsigyti to daikto parduodamą dalį, naudoti kitam subjektui priklausantį nekilnojamąjį daiktą (pavyzdžiui, nuomos teisė) arba apribojama tokio daikto savininko teisė į turimą daiktą (pavyzdžiui, servitutas).

LIETUVOJE Nekilnojamojo turto mokesčio įstatyme (2005) nustatyta, kad nekilnojamasis turtas apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu.

Svarbu atkreipti dėmesį į apleistą ar neprižiūrimą nekilnojamąjį turtą. Apleistas ar neprižiūrimas nekilnojamasis turtas - nekilnojamasis turtas, kurio būklė kelia pavojų jame ar arti jo gyvenančių, dirbančių ar kitais tikslais būnančių žmonių sveikatai, gyvybei ar aplinkai ir kuris per viešojo administravimo subjekto, vykdančio statinių naudojimo priežiūrą, nustatytą terminą nebuvo suremontuotas, rekonstruotas ar nugriautas, ir kuris yra įtraukas į apleisto ar neprižiūrimo nekilnojamojo turto sąrašą.

Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) taikymas

Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme yra numatyti atvejai, kada pardavus nekilnojamąjį turtą, pajamų mokesčio mokėti nereikia:

• jei turtas įsigytas anksčiau negu prieš 10 metų;
• jei parduodamas turtas už mažesnę kainą, nei buvo įsigytas;
• jei parduodamas butas ar namas, kuriame gyventojas pastaruosius 2 metus iki pardavimo gyveno ir čia turėjo deklaruotą gyvenamąją vietą;

GPM mokestis taip pat netaikomas, kuomet parduodamame bute asmuo gyveno mažiau nei 2 metus, bet deklaravo gyvenamąją vietą jame, o pardavus jį, gautas pajamas per vienus metus skyrė kitam butui įsigyti.

Jei šios sąlygos nėra tenkinamos, vadovaujantis Gyventojų pajamų mokesčio įstatymu, nekilnojamo turto pardavimas apmokestinamas 15 proc. pajamų mokesčiu. Šis mokestis apskaičiuojamas kaip skirtumas tarp gautų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų ir to turto įsigijimo kainos.

Atitinkamai gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas pagal formulę:

GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai) x gyventojų pajamų mokesčio tarifas

Gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos iš nekilnojamojo turto pardavimo gautų pajamų sumos atėmus nekilnojamojo turto įsigijimo kainą, su to nekilnojamojo turto pardavimu ar įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus.

Privalomi mokėjimai, kurie būtini norint parduoti / įsigyti nekilnojamąjį turtą, gali būti:

• valstybinė rinkliava;
• atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą;
• mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus;
• mokestis už geodezinius sklypo matavimus ir pan.

Nekilnojamojo turto tarpininkui sumokėtas komisinis mokestis nėra priskiriamas privalomiems mokėjimams, todėl iš pardavimo pajamų negali būti atimamas.

Leidžiama atimti tik tas sumas, kurios pagrindžiamos: dokumentais, turinčiais visus Finansinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose numatytus privalomus apskaitos dokumentų rekvizitus, ir (arba) galiojančiais sandoriais, ir (arba) užsienio vienetų bei gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.

Teisės aktuose nustatytų privalomų mokėjimų sumokėjimas turi būti pagrįstas atitinkamais šių sumų sumokėjimą patvirtinančiais dokumentais. Sumokėjimas gali būti patvirtintas ir atitinkamų institucijų ant sandorių dokumentų uždėtu spaudu, patvirtinančiu rinkliavos, atlyginimo sumokėjimo sumą, pvz., apie notarui sumokėtą atlyginimą patvirtina notaro ant sandorio dokumentų uždėtas spaudas.

Turto įsigijimo kaina - tai pinigų suma, už kurią buvo įsigytas turtas, įskaitant su šio turto perleidimu susijusius privalomus mokėjimus: atlygį notarams už notarinių veiksmų atlikimą, atlyginimą VĮ Registrų centrui už atliekamas registravimo paslaugas, atlygį už geodezinius sklypo matavimus ir pan., o taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ar kapitalinio remonto išlaidas.

Todėl, norint, kad kuo mažiau reikėtų mokėti pajamų mokesčio parduodant nekilnojamą turtą, būtina turėti to turto įsigijimo dokumentus:paveldėjimo teisės liudijimą, dovanojimo sutartį;AVMI pažymą apie turto vertę, kai gauto turto vertė apskaičiuojama pagal Paveldimo turto mokesčio įstatymą;Pirkimo-pardavimo sandorį patvirtinantį dokumentą arba turto priėmimo-perdavimo aktą;nekilnojamojo turto pastatymo kainą patvirtinančiais dokumentais gali būti kasos aparato kvitai, sąskaitos ir kiti dokumentai, iš kurių būtų galima nustatyti turto įsigijimo datą, kainą ir pirkėją.

Tačiau ne visos išlaidos, susijusios su turto įsigijimu, yra priskiriamos įsigijimo kainai, pvz.: jei norėdamas įsigyti butą, gyventojas pasamdo nekilnojamojo turto agentą ir sumoka šiam už buto suradimą, tokia sumokėta suma nepriskiriama turto įsigijimo kainai.

Tais atvejais, kai nėra išsaugoti dokumentų originalai, įsigijimo dokumentais gali būti pripažįstamos patvirtintos šių dokumentų kopijos, pvz.: notaro patvirtinta sutarties kopija, prekes pardavusios įmonės pažyma, sąskaitos kopija ir pan. Įsigijimo dokumentu gali būti ir banko išrašas, jei už turto įsigijimą buvo sumokėta pavedimu ir jei galima nustatyti, kam, kada, už ką ir kiek buvo sumokėta.

Jei nebuvo išsaugoti turto įsigijimo dokumentai ir nėra patvirtintų tų dokumentų kopijų, iš turto pardavimo pajamų to turto įsigijimo kaina negali būti atimama. Vadinasi, pajamų mokestis tais atvejais skaičiuojamas nuo visos sumos, gautos už parduotą turtą, neatėmus to turto įsigijimo kainos.

Žemiau pateikiami skirtingi turto įsigijimo atvejai ir jų kainos nustatymo būdai:

Individualios veiklos turtas

Jeigu parduodamas ne individualios veiklos turtas (ar jo dalis) kuriuo nors metu buvo priskirtas individualios veiklos turtui ir jo įsigijimo kaina buvo atskaitoma iš individualios veiklos pajamų, apskaičiuojant apmokestinamąsias tokio turto pardavimo pajamas, šio turto įsigijimo kaina mažinama iš individualios veiklos pajamų atskaityta turto įsigijimo kainos dalimi. Ši taisyklė taikoma ir individualios veiklos turtui priskirto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos nustatymui.

1 pavyzdys: Gyventojas vykdė individualią veiklą. Tarkime, kad gyventojas individualiai veiklai priskyrė ir joje naudojo 90 proc. jam priklausančių ne gyvenamosios paskirties patalpų, kurias jis įsigijo už 150 000 Eur, t. y. šių patalpų nusidėvėjimą skaičiavo nuo 135 000 Eur sumos (150 000 x 0,9). Per naudojimo individualioje veikloje laikotarpį (2 m.) buvo apskaičiuota 27 000 Eur šių patalpų nusidėvėjimo suma ir priskirta individualios veiklos leidžiamiems atskaitymams. Gyventojas parduoda šias patalpas už 140 000 Eur jų neišlaikęs nuosavybėje 10 metų. Gyventojo apmokestinamosios nekilnojamojo turto, kuris buvo priskirtas individualios veiklos turtui, pardavimo pajamos sudaro 17 000 Eur (140 000 - (150 000 - 27 000)). Skirtumas tarp pardavimo ir apskaičiuotos įsigijimo kainos apmokestinamas pajamų mokesčiu.

2 Pavyzdys: Gyventojas vykdė individualią veiklą. Tarkime, kad individualioje veikloje (100 proc.) buvo naudojamas veiklą vykdančiam gyventojui ir jo sutuoktinei bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausantis ne gyvenamosios paskirties pastatas, kurio įsigijimo kaina 180 000 Eur. Per naudojimo laikotarpį (3 m.) nusidėvėjimas buvo skaičiuojamas nuo visos turto įsigijimo kainos (180 000 Eur), kadangi buvo duotas gyventojo sutuoktinės sutikimas šį pastatą valdyti, naudoti ir juo disponuoti kaip individualios veiklos turtu. Atitinkamai, priskaičiuota 54 000 Eur nusidėvėjimo suma buvo priskirta gyventojo individualios veiklos leidžiamiems atskaitymams. Pastatas parduodamas už 160 000 Eur neišlaikius nuosavybėje 10 metų. Teisės aktuose nustatytų privalomų mokėjimų sumokėta 1 500 Eur suma. Visos, pardavus pastatą, gautos pajamos yra priskiriamos šį turtą individualioje veikloje naudojusio sutuoktinio pajamoms. Gyventojas pastatą pardavė vykdydamas veiklą, tačiau šios pajamos priskiriamos ne individualios veiklos turto pardavimo apmokestinamosioms nekilnojamojo turto, kuris buvo priskirtas individualios veiklos turtui, pajamoms. Apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos, tokio daikto įsigijimo kainą sumažinus iš individualios veiklos pajamų atskaityta šio daikto įsigijimo kainos dalimi, t. y. 160 000 - (180 000 - 54 000 + 1 500). 32 500 Eur apmokestinami pajamų mokesčiu.

Mainų sandoriai

Mainų sandoris yra prilyginamas turto pardavimo - įsigijimo sandoriui. Atitinkamai, pagal mainų sutartį gyventojo gautas daiktas yra laikomas už perleistą nuosavybėn (išmainytą) daiktą gautomis pajamomis nepinigine forma (natūra). Už parduotą ar kitaip perleistą nuosavybėn turtą gyventojo gautas turtas (pajamos natūra) įvertinamas tikrąja rinkos verte.

Vadinasi, kai už perleistą daiktą pajamos gaunamos natūra (kitu daiktu), mainų sutartimi perleisto daikto perleidimo pajamomis laikytina įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina.

Pavyzdys: Gyventojas A. A. 3 kambarių butą išmainė į mažesnio ploto 2 kambarių butą. Pagal nepriklausomo turto vertintojo išvadą arba pagal gyventojo turimus duomenis (pagal nekilnojamojo turto agentūrų pateiktus bei paties gyventojo surinktus duomenis apie parduodamų butų kainas) parduodamas 3 kambarių butas (analogiško ploto, išplanavimo, patogumų bei būklės, analogiškų statybos metų, panašioje to paties miesto mikrorajono vietoje) mainų sutarties sudarymo metu kainavo 30 000 Eur. Ši kaina mainų sutartyje nurodyta kaip nustatytoji sandorio šalių vertinimu. Perleidžiamas 2 kambarių butas šalių vertinimu įvertintas 20 000 Eur. Sutartyje numatytą 10 000 Eur kainų skirtumą jį perleidžiantis savininkas B.B. (t. y. mažesnės kainos daiktą perduodanti sandorio šalis) sumokėjo sutarties sudarymo metu. Kadangi gyventojas A. A. mainais gavo 20 000 Eur vertės butą (gaunamo buto tikroji rinkos kaina) ir 10 000 Eur pinigais, tai 30 000 Eur suma ir yra laikoma jo pajamomis iš perleisto nuosavybėn 3 kambarių buto. Vadinasi, kai už išmainytą didesnės kainos daiktą jo savininkas pajamų gauna ir natūra, ir pinigais, išmainytojo daikto perleidimo pajamos yra įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina, pridėta prie pinigais gautos pajamų sumos.

Pastaba. Jeigu gyventojas A. A. (naujasis 2 kambarių buto savininkas) parduotų šį mainais gautą butą, jo įsigijimo kaina būtų laikoma ne 30 000 Eur, o 20 000 Eur suma, nes 10 000 Eur (skirtumas tarp išmainytų daiktų kainos) yra jo pinigais gautų pajamų dalis už perleistą 3 kambarių butą, bet ne 2 kambarių įsigijimo kainos (išlaidų) dalis.

2 kambarių butą išmainęs gyventojas B. B. didesnės (30 000 Eur) vertės butą gavo ne tik už savo perleistąjį (20 000 Eur), bet ir už pinigais (10 000 Eur) jo paties sumokėtą mainomų butų kainų skirtumą. Šio gyventojo sumokėtas kainų skirtumas (10 000 Eur ) negali būti laikomas pajamomis iš jo išmainyto buto perleidimo, nes gyventojo B. B. atžvilgiu tai yra jo išlaidų (bet ne pajamų), patirtų įsigyjant 3 kambarių butą, dalis. Už išmainytą butą gyventojas gavo 20 000 Eur pajamų. Ši suma apskaičiuojama iš 30 000 Eur (gaunamo buto tikrosios rinkos kainos) atėmus 10 000 Eur (sumokėtą mainomų daiktų kainų skirtumą). Vadinasi, kai už išmainytą mažesnės kainos daiktą savininkas gauna pajamų natūra (kitu daiktu), tačiau sumoka daiktų kainų skirtumą, išmainytojo daikto perleidimo pajamos yra įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina, atėmus pinigais sumokėtą kainų skirtumą.

Pastaba. Jeigu gyventojas B. B. (naujasis 3 kambarių buto savininkas) parduotų šį mainais gautą butą, jo įsigijimo kaina būtų laikoma 30 000 Eur suma, apmokėta išmainytuoju 2 kambarių butu (20 000 Eur), ir mainomų daiktų kainų skirtumu (10 000 Eur ).

Deklaravimas

Gyventojas, gavęs nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, turi pateikti pajamų deklaraciją GPM308 ir užpildyti deklaracijos GPM308T priedo I skyrių. Jeigu gyventojas gavo neapmokestinamųjų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, tai turi užpildyti deklaracijos GPM308N priedą.

Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis (jeigu vedybų sutartimi nenustatyta kitaip).

tags: #nekilnojamo #turto #pardavimo #apskaita