Nors iš pirmo žvilgsnio gali pasirodyti, kad turto mainai - gana sudėtingas ar painus procesas, visgi tokie sandoriai turi ir neginčijamų privalumų, bei tam tikrais atvejais yra net paprastesnis, nei tradicinis turto pirkimo - pardavimo sandoris. Tad kaip tai atlikti teisingai ir nuo ko pradėti?
Paskolos sąlygoms griežtėjant, palūkanoms augant, bei susidarius kitiems nepalankiems atvejams, kartais nepavyksta įsigyti ar parduoti būsto iš karto, tad natūralu, kad iš to kyla poreikis nekilnojamo turto mainams. Reikia paminėti, kad Lietuvoje vyksta įvairūs nekilnojamo turto mainai - tai būsto, verslo patalpų ar žemės sklypų mainai.
Taip pat galima mainyti ir vienos paskirties nekilnojamąjį turtą į kitą, jeigu tai tenkina abi šalis. Prieš ieškant nekilnojamo turto mainų, rekomenduojama atlikti savo turimo nekilnojamojo turto vertinimą. Taip pat, nekilnojamojo turto vertinimas dažnai būna privalomas teisiniais atvejais arba finansinių operacijų metu.
Turto vertinimas turi būti atliekamas kvalifikuoto nekilnojamojo turto vertintojo, arba nekilnojamojo turto brokerio. Turto vertinimo metu vertintojas atsižvelgia į įvairius veiksnius, įskaitant turto vietą, dydį, būklę. Kai turimas turtas įvertintas, jį galima paskelbti NT skelbimų portaluose, arba patiems leistis į paieškas.
Kad sandoris įvyktų sklandžiai ir tenkintų, turite aiškiai išsikelti savo lūkesčius. Tam rekomenduoju pasidaryti nedidelius namų darbus. Nekilnojamo turto objekto mainų galite ieškoti NT skelbimų portaluose, arba patys įkelti savo norimą mainyti turtą. Kai partneris rastas, reikia pradėti derybas dėl turto mainų.
Jeigu to reikia, šalys gali pasirašyti finansines sutartis arba pasiskolinti lėšų siekiant užtikrinti sklandų mainų procesą. Galima atlikti ir tokį mainų sandorį už būstą, už kurį dar mokama paskola, tačiau čia atsiranda papildomų sunkumų tvarkant dokumentus. Abiems šalims sutarus palankiai, sudaroma mainų sutartis pas notarą, kurioje nustatomos pagrindinės sąlygos, tokios kaip mainų objektai, kaina ir kitos svarbios detalės.
Jeigu reikalinga priemoka, ji turi būti sumokėta iki turto perdavimo. Paskutinis etapas atliekamas tada, kai visi finansiniai ir teisiniai žingsniai yra atlikti. Vykstant nekilnojamo turto mainams, svarbu atidžiai laikytis teisinių nuostatų, turėti aiškias mainų sąlygas ir jeigu reikia - konsultuotis su patyrusiais specialistais.
Visi šie veiksmai užtikrins, kad turto mainai vyktų sklandžiai ir teisėtai. ✔️ Pirma, turto mainai leidžia žmonėms iš karto gauti norimą nekilnojamą turtą, tad nereikia laukti, kol bus parduotas turimas turtas.
✔️ Antra, mainai gali būti ekonomiškai efektyvūs, nes leidžia žmonėms mainyti turto vertę be tiesioginio pinigų įnašo. ✔️ Trečia, turto mainai gali būti naudingi, kai žmogus nori išvengti mokesčių.
Pavyzdžiui, jei žmogus parduoda turtą, jis gali būti apmokestintas pelno mokesčiu. Nors stebint NT rinką, nekilnojamo turto mainų skelbimai užima mažąją dalį visų skelbimų skaičiaus, tačiau vis tiek rodo, kad tokie turto mainai yra aktuali NT rinkos dalis.
Vis dar kyla klausimų dėl nekilnojamo turto mainų, liko neatsakytų klausimų? O gal norite sėkmingai mainyti savo nekilnojamą turtą? Ieškant patarimų ar siekiant sėkmingo sandorio galite drąsiai kreiptis pagalbos į mane.
Nekilnojamojo turto dovanojimo apmokestinimas
Tiek dovanojimo, tiek paveldėjimo būdu nekilnojamojo turto gavę artimi giminaičiai neturi mokėti jokių mokesčių. Tačiau, jeigu giminystės ryšiai į įstatymų numatytą kategoriją nepapuola, atsiranda papildomų mokesčių.
Lietuvos notarų rūmų atstovas A. Matonis aiškina, kad, pagal teisingumo ministro patvirtintus notarų veiksmų įkainius, už nekilnojamojo daikto dovanojimą sutuoktiniui, tėvams, vaikams, įvaikiams, seneliams, vaikaičiams arba mainų tarp šių asmenų sutarties patvirtinimą, taikomas nuo 14,48 iki 23,17 eur.
„Prie šios sumos dar teks pridėti atlygį už patikrinimą valstybiniuose registruose - nekilnojamojo turto, gyventojų registro, areštų, hipotekos ir kituose. Tai notaras padaryti privalo, tačiau šis mokestis jau keliaus į valstybės kišenę“, - tikina A.
„Už tokio nekilnojamojo turto dovanojimo sutarties patvirtinimą būtų taikomas 0,45 proc. nuo turto vertės mokestis, bet ne mažesnis kaip 28,96 eur. ir ne didesnis kaip 5792 eur.
„Jeigu turtas dovanojamas asmenims, kurie nepatenka į šį ratą, gavėjai, jeigu dovanojamo turto vertė viršija 2500 eurų, nuo viršijamos sumos turi mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio“, - aiškina A.
Nekilnojamojo turto paveldėjimo apmokestinimas
Tokios pat taisyklės taikomos ir paveldėjimui - artimi giminaičiai, turtą gavę paveldėjimo būdu, mokesčių už jį mokėti neturi. Šis mokestis skaičiuojamas nuo 70 proc. paveldėto turto vertės.
„Jeigu apmokestinamoji turto vertė nėra didesnė negu 150 tūkst. eurų, tada paveldėjimo mokestis - 5 proc. Jeigu paveldėto turto apmokestinamoji vertė yra didesnė kaip 150 tūkst. eurų, tada - 10 proc.“, - aiškina A.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apmokestinimas
Kaip apmokestinamos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos? Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip: GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.
Kur:
- *pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
- **įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
- ***privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2023 m. 120 VDU 202188 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Jeigu parduodama žemė įgyta atkūrus nuosavybės teises ir žemę grąžinus turto savininkų vaikams, sutuoktiniams, vaikaičiams, testamentiniams įpėdiniams ir kitiems Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą įstatymo 2 straipsnio 1-2 dalyse nurodytiems asmenims, žemės įsigijimo kaina prilyginama pardavimo kainai, tai parduodant tokią žemę GPM niekada nereikia mokėti.
Kai žemė įgyjama kaip dovana, jos įsigijimo kaina laikoma dovanos gavimo metu buvusi tikroji rinkos kaina. Jeigu žemė įgyjama kaip atlyginimas už suteiktas paslaugas, atliktus darbus, perduotas ar suteiktas teises, parduotą ar kitaip investuotą turtą ar lėšas, žemės įsigijimo kaina laikoma tikroji jos rinkos kaina.
Taigi gyventojo sudaromi žemės tiekimo sandoriai laikomi ekonomine veikla tuomet, kai tokiems sandoriams būdingas tam tikras tęstinumas ir atsikartojimas bei ekonominės naudos siekimas. Atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę gyventojai neturi ketinimo vykdyti veiklą ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, nelaikomi ekonomine veikla ir nėra PVM objektas.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas ir mokamas ne nuo visos gautos pardavimo kainos, o nuo pajamų, kurios gautos pardavus žemės sklypą ir sumos, kuri buvo mokėta įsigyjant žemę, skirtumo. Jeigu apskaičiuotoji apmokestinamoji pajamų už parduotą žemę ar kitą turtą suma, kuri kartu su kitomis metinėmis su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais nesusijusiomis pajamomis (išskyrus pajamas iš individualios veiklos, paskirstytojo pelno, tantjemas, atlygį už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, iš darbdavio gautus autorinius atlyginimus, mažųjų bendrijų vadovų (nesančių nariais), pagal civilinę paslaugų sutartį gautas pajamas) neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių (VDU) sumos, yra apmokestinama taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą, o viršijančioji 120 VDU sumą - taikant 20 proc.
Lietuvoje turto mainai populiariausi tada, kai nekilnojamo turto rinka patiria sąstingį. Pavyzdžiui, prisiminkime 2008 - 2009 ekonominės krizės metus.
tags: #nekilnojamo #turto #mainumas