Preliminari Nekilnojamojo Turto Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Svarbu Žinoti

Nekilnojamojo turto pirkimas - pardavimas dažno žmogaus gyvenime įvyksta vos kelis kartus, todėl visiškai natūralu, kad jaučiate nerimą, ieškote reikiamos informacijos bei pagalbos. Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo procesas susideda iš keleto etapų, kurie visi vienodai svarbūs, todėl visuose svarbu nepridaryti brangių klaidų. Vienas iš labai svarbių šio proceso etapų - preliminarios turto pardavimo-pirkimo sutarties sudarymas. Šis dokumentas dažnai suvokiamas kaip formalumas, tačiau iš tikrųjų tai - rimtas abiejų pusių susitarimas, padedantis išvengti nesusipratimų ir apsaugoti abiejų sutarties šalių interesus.

Šiame straipsnyje aptarsime preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties reikšmę, reikalavimus ir sudarymą.

Kas yra Preliminari Turto Pirkimo-Pardavimo Sutartis?

Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - tai rimtus ketinimus nekilnojamąjį turtą pirkti ir parduoti liudijantis dokumentas. Šią sutartį įprastai pasirašo pirkėjas ir pardavėjas be notarinio patvirtinimo. Preliminari sutartis dažniausiai pasirašoma tais atvejais, kai abi šalys jau apsisprendė dėl turto pirkimo-pardavimo, tačiau tam tikros aplinkybės neleidžia iš karto sudaryti galutinio sandorio. Pavyzdžiui, pirkėjas laukia banko finansavimo, pardavėjas tvarko paveldėjimo dokumentus ar reikia daugiau laiko atlikti turto vertinimą.

Iš nekilnojamojo turto brokerio pozicijos galima užtikrinti: tinkamai sudaryta preliminari NT sutartis - tai kelias į sklandų ir saugų sandorį.

Preliminarios Sutarties Tikslai ir Nauda

Pagrindinis preliminarios sutarties tikslas - aiškiai įforminti šalių ketinimus, numatyti pagrindines būsimų santykių sąlygas ir apsaugoti nuo nesusipratimų bei rizikų. Sutartis įtvirtina, kad tiek pirkėjas, tiek pardavėjas turi konkretų tikslą - sudaryti pagrindinę notarinę pirkimo-pardavimo sutartį. Toks dokumentas taip pat padeda išvengti neaiškumų dėl kainos, terminų ar kitų sąlygų, kurios gali būti kitaip interpretuojamos žodžiu. Tai ypač svarbu tais atvejais, kai NT sandorio sudarymas nukeliamas kelioms savaitėms ar net mėnesiams.

Šiuo laikotarpiu preliminari sutartis tampa tarsi „tiltu“, jungiančiu derybų pabaigą su galutiniu notaro patvirtintu susitarimu. Ji padeda išlaikyti aiškumą, nustatyti atsakomybes ir užkirsti kelią staigiems sprendimo pakeitimams.

Svarbiausi Punktai Sutarties Rengimo Etapą

Šis dokumentas yra bene svarbiausias susitarimas iki įvykstant būsto pirkimo - pardavimo sandoriui, tad ir numatyti jis turi iš ties daug ir itin svarbių punktų.

Kuo ši sutartis trumpesnė, apimanti mažiau punktų, numatanti mažiau rizikų - tuo mažesnę atsakomybę neša abi būsimo sandorio šalys, tuo daugiau erdvės ne susikalbėjimams, nesusipratimams ir būsimiems pykčiams sandorio sudarymo metu.

Norint, kad preliminari nekilnojamojo turto sutartis būtų veiksminga ir apsaugotų abi šalis, būtina į ją įtraukti šiuos esminius punktus:

• Teisingi pirkėjo bei pardavėjo duomenys;
• Teisingi perkamo - parduodamo turto duomenys: unikalus turto numeris, tikslus adresas, kadastriniai duomenys;
• Tiksli abiejų šalių aptarta turto kaina;
• Pradinio įnašo / avanso / rankpinigių dydis bei sumokėjimo forma. Itin rekomenduojama šį turto rezervacijos mokestį sumokėti bankiniu pavedimu, taip jausitės ramūs dėl galimų ginčų ateityje. Preliminarioji būsto pirkimo - pardavimo sutartis įprastai įsigalioja nuo pinigų įskaitymo momento į pardavėjo banko sąskaitą;
• Parduodamam turtui taikomi suvaržymai: hipoteka, nuomos / panaudos santykiai su trečiaisiais asmenimis, turto areštas, įsipareigojimas įkeisti. Turite aptarti, ar nėra iškeltų ir (arba) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos preliminarios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos vykdymui. Turite įsitikinti, kad Jūsų perkamas turtas nėra įneštas į jungtinę veiklą su trečiaisiais asmenimis, nėra sudaryti jokie ateities sandoriai dėl turto nuomos, panaudos, perleidimo ir kt.;
• Esant aukščiau aptartiems turto suvaržymams, turite numatyti, kaip pardavėjas suvaržymus panaikins iki pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo. Tai gali būti kreditoriaus (banko) sutikimas turtą parduoti, nuomos / panaudos sutarčių nutraukimas ir išregistravimas, arešto panaikinimas ir pan.;
• Atsiskaitymas už perkamą turtą. Turite aptari ir raštu užfiksuoti, kokiomis lėšomis bus atsiskaitoma už perkamą turtą. Tai gali būti nuosavos bei dalinai skolintos lėšos. Atsiskaitant nuosavomis lėšomis pinigai yra pervedami iki pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo momento. Jei pirkimas yra su banko finansavimu, atsiskaitymas įvyksta per 30 kalendorinių dienų nuo pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo;
• Jei tai gyvenamosios ar komercinės paskirties turtas - turite aptari, kokie baldai, buitinė, vaizdo ir kita technika lieka parduodamame turte. Šį punktą būtina apibrėžti raštu, nes tai itin dažnas ginčų objektas;
• Turto priėmimo - perdavimo terminas ir sąlygos - kada pirkėjas įgyja teisę valdyti turtą (pvz., po pilno atsiskaitymo ar notarinio patvirtinimo), ar turtas perduodamas su baldais, ar tuščias;
• Turto priėmimo - perdavimo terminas. Jei turtas yra perkamas nuosavomis lėšomis, turto priėmimo - perdavimo terminas nebūtinai turi būti pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo diena. Pardavėjas pagal abiejų šalių susitarimą būste gali likti gyventi iki numatytos datos. Atėjus sutartam terminui turto perdavimo momentas yra užfiksuojamas priėmimo - perdavimo akto pasirašymu. Jei turtas yra perkamas su banko finansavimu - tuomet turto pirkimo - pardavimo sutartis yra laikoma ir turto priėmimo - perdavimo aktu;
• Turite aptari, kad apmokės notaro paslaugas. Tai gali būti abi šalys lygiomis dalimis arba kažkuri viena šalis. Šis punktas yra tik Jūsų susitarimas;
• Notarinių išlaidų apmokėjimo sąlygos - aiškiai nurodoma, kuri šalis apmoka notarinius mokesčius ar kaip jie dalijami;
• Abiejų šalių atsakomybės. Turite aptarti kokią atsakomybę neša abi šalys, jei dėl jų kaltės būsimas sandoris nebus sudarytas;
• Atsakomybė už nevykdymą - numatomos baudos ar netesybos, jei kuri nors šalis nesilaiko susitarimo;
• Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos;
• Papildomos sąlygos - pavyzdžiui, ar iki galutinio sandorio turtas bus įkeistas, ar atliekami kokie nors remontai ir t.t.
• Galutinės sutarties sudarymo terminas - konkretus laikas, iki kada turi būti pasirašyta notarinė sutartis;

Kaip Ši Sutartis Apsaugo Abi Šalis?

Preliminari sutartis nėra „šiaip popierius“. Ji turi teisinę galią - jeigu kuri nors pusė atsisako vykdyti įsipareigojimus be rimtos priežasties, kita pusė gali reikalauti netesybų arba kreiptis į teismą. Tai ypač aktualu, kai pirkėjas sumoka avansą. Jei pardavėjas vienašališkai nutraukia sandorį, dažnu atveju avansas turi būti grąžinamas ir sumokama tokio pačio dydžio bauda. Kita vertus, jei pirkėjas persigalvoja be objektyvių priežasčių, jis rizikuoja prarasti sumokėtą avansą. Tokia tvarka užtikrina, kad abi pusės atsakingai įvertins savo įsipareigojimus.

Kas Gali Padėti Parengti Preliminarią Būsto Pirkimo - Pardavimo Sutartį?

Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis įprastai yra ruošiama kiekvienam atvejui individualiai. Šablono, tinkančio visiems atvejams, nėra. Kiekvienas sandoris ir kiekviena situacija yra kitokia, tad ir susitarimas individualus, kurį reikia apibrėžti minėta sutartimi.

Preliminariąją busto pirkimo - pardavimo sutartį galite parengti patys. Jei dvejojate savo žiniomis ir bijote padaryti brangių klaidų - kreipkitės į NT brokerį. Patyręs specialistas įsigilins į Jūsų situaciją, atkreips dėmesį į visas “raudonas vėliavas”, įspės Jus apie galimas rizikas bei jas visas aptars preliminariosios sutarties punktuose. Šis susitarimas yra pats svarbiausias iki sudarant turto pirkimo - pardavimo sandorį. Turėdami išsamią, daug punktų apimančią preliminariąją turto pirkimo - pardavimo sutartį jausitės ramūs ir užtikrinti, kad Jūsų sandoris įvyks maksimaliai sklandžiai.

Nors internete gausu šablonų, tik patyręs nekilnojamojo turto brokeris gali padėti parengti preliminarią sutartį, kuri atitinka konkrečią situaciją, o ne „vidutinį variantą“. Brokeris padeda:

• objektyviai įvertinti sutarties rizikas;
• tinkamai suformuluoti sąlygas, kad vėliau nekiltų ginčų;
• išspręsti derybinius klausimus dėl avanso, terminų, papildomų sąlygų;
• užtikrinti sklandų bendravimą tarp pirkėjo ir pardavėjo.

Tai - ne tik patogumas, bet ir prevencija nuo brangiai kainuojančių klaidų.

Visais atvejais itin rekomenduojama prieš sudarant preliminriąją būsto pirkimo - pardavimo sutartį susipažinti su visais perkamo turto dokumentais bei įsitikinti, kad jie tvarkingi ir atitinka įstatymų keliamus reikalavimus.

Svarbus Precedentas dėl Vartotojų Apsaugos

Byloje buvo nagrinėtas ginčas dėl 1500 Eur sumos, kurią nekilnojamojo turto agentūra reikalavo sumokėti kaip komisinius už paslaugas, nors turtas galiausiai buvo parduotas pačios savininkės pastangomis ir ne agentūros surastam pirkėjui. „Teismas šioje byloje konstatavo, kad brokerio parengta sutartis buvo iš anksto suformuota, šabloninė, todėl jai taikomi vartotojų teisių gynimo ir sąžiningumo kriterijai, o pareiga įrodyti, kad sąlygos buvo individualiai aptartos, tenka būtent verslininkui - brokeriui“.

Vienas iš esminių ginčo aspektų - brokeris reikalavo apmokėjimo už paslaugas net tada, kai realios paslaugos nebuvo suteiktos. Klientė turtą pardavė pati, o agentūra pirkėjo nesurado, tačiau brokeris teigė, jog apie parduodamą turtą buvo skelbiama tinklalapiuose ir interneto svetainėse, kitose tam skirtose priemonėse, todėl buvo patirtos išlaidos ir brokeris turi teisę gauti atlygį už paslaugas.

LAT pasisakė aiškiai: „tikrieji Sutarties šalių ketinimai - atsakovė siekė ieškovės pagalba parduoti žemės sklypus, o ieškovė - surasti atsakovės žemės sklypų pirkėją, sudaryti su juo avansinę sutartį ir gauti už tai iš atsakovės 2000 Eur atlyginimą... <...> ieškovė atsakovės žemės sklypų pirkėjo nesurado, avansinės sutarties su pirkėju nesudarė, žemės sklypai buvo parduoti be ieškovės pagalbos, taip pat byloje nėra duomenų, kad ieškovė būtų atlikusi kokius nors veiksmus atsakovės naudai vykdydama Sutartį.

Pasisakydamas dėl brokerio sutartyje numatytos sąlygos komisinių mokėjimui ir ne už suteiktas paslaugas, LAT pažymėjo, kad „sutarties sąlygos nėra aiškios ir pakankamai suprantamos, neatitinka skaidrumo reikalavimo, todėl laikytinos nesąžiningomis“. Kasacinis teismas taip pat išaiškino, kad paslaugų sutartimis negali būti įtvirtinama pareiga mokėti vien pagal tai, kad sutartis buvo sudaryta, nes tokiu atveju paslaugų teikėjas neprisiima realios atsakomybės dėl veiklos kokybės.

Pasak advokato, ši byla svarbus precedentas. "Vartotojų teisės nėra formalumas. Net jei sutartis pasirašyta, ji turi būti sąžininga, aiški ir atspindinti realų susitarimą.

tags: #nekilnojamo #turto #brokerio #sutartis