Areštuoto turto pardavimas ir varžytynės Lietuvoje: ką svarbu žinoti?

Areštuoto turto pardavimas - procesas, kuris gali būti sudėtingas tiek pardavėjui, tiek pirkėjui. Parduoti areštuotą turtą galima tik padengus skolas arba gavus antstolio leidimą. Aptarkime plačiau galimus žingsnius ir varžytynių ypatumus.

Du galimi žingsniai parduodant areštuotą turtą

1 žingsnis: Padengti skolą arba rasti pirkėją, kuris sutiktų ją padengti pirkimo metu. Jei įsiskolinimas nėra didelis, jį galima padengti iš pirkėjo sumokėto avanso ir išregistruoti areštą iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo.

2 žingsnis: Jei įsiskolinimas didelis ir nėra galimybių padengti skolos iki turto pardavimo momento - kreipkitės į antstolį, kad jis išduotų leidimą turtą parduoti su sąlyga, kad pardavimo dieną įsiskolinimas bus apmokėtas. Su šia pažyma kreipkitės į notarą, o pirkėjas pardavimo dieną turės pervesti įsiskolinimą į antstolio nurodytą depozitinę sąskaitą. Po apmokėjimo antstolis areštą išregistruos.

Potencialų pirkėją turėsite informuoti apie esantį areštą, o tai daugelį žmonių gąsdina. Taip pat pirkėją turėsite užtikrinti, kad jis nepraras savų pinigų, padengdamas jūsų įsiskolinimą antstoliui. Tokiu atveju itin svarbi patyrusio nekilnojamojo turto brokerio pagalba, kuris mokėtų būsimam pirkėjui suprantamai paaiškinti esamą situaciją ir suvaldytų visą procesą.

Varžytynės: kas tai ir kaip jose dalyvauti?

Įvairūs subjektai Lietuvoje kasmet varžytynėse parduoda turto už dešimtis, net šimtus milijonų eurų. Varžytynėse galima įsigyti ne tik nekilnojamąjį turtą, bet ir lėktuvus, gamyklas, baldus, muzikos instrumentus bei meno kūrinius.

Kas gali dalyvauti varžytynėse? Varžytynėse dalyvauti gali visi, išskyrus antstolį, kuris organizuoja varžytynes, toje pačioje kontoroje dirbančius kitus antstolius ir personalą, o taip pat jų artimus giminaičius ir sutuoktinius.

Kaip tapti varžytynių dalyviu? Norint tapti varžytynių dalyviu, reikia sumokėti 10 proc. pradinės turto pardavimo kainos dydžio mokestį į specialią sąskaitą.

Koks turtas parduodamas varžytynėse? Varžytynėse gali būti parduodamas nekilnojamasis ar kitoks registruojamas turtas, vertas ne mažiau kaip 2 tūkst. eurų, o taip pat daugiau kaip 30 tūkst. eurų vertas kitoks turtas (turto vienetas).

Iki varžytynių turtas turi būti įkainojamas. Turto kainą antstolis nustato pagal jo nusidėvėjimą, rinkos kainą, taip pat atsižvelgdamas į skolininko ir išieškotojo nuomones. Paprastai turto kainą nustato turtą areštavęs antstolis, tačiau tai padaryti gali ir ekspertas.

Kaip vyksta varžytynės? Varžytynes organizuoja antstoliai. Jos vyksta specialiame portale www.evarzytynes.lt tik darbo dienomis.

Iki varžytynių pabaigos bet kuris pageidaujantis asmuo gali „gyvai“ apžiūrėti parduodamą turtą.

Kainos didinimas

Kainą didinti galima automatiniu arba neautomatiniu būdais. Automatiniu būdu nustatyta kaina padidėja iš karto po kito dalyvio pasiūlymo. Tai, kiek padidėja kaina (intervalą), dalyvis nustato iš anksto. Kaina didinama iki dalyvio iš anksto nustatytos didžiausios siūlomos kainos.

Siūloma nauja kaina gali būti tik didesnė už pradinę kainą. Kiekvienas kainos padidėjimas (intervalas) turi būti ne mažesnis negu 0.5, 0.3 arba 0.1 proc. - priklausomai nuo pradinės turto kainos. Kuo kaina didesnė, tuo intervalas mažesnis.

Varžytynių laimėtoju paskelbiamas didžiausią kainą pasiūlęs dalyvis. Varžytynes laimėjusio dalyvio pasiūlyta kaina kartu yra ir turto pardavimo kaina. Varžytynes laimėjęs dalyvis privalo į organizavusio antstolio depozitinę sąskaitą sumokėti įsigyto turtą kainą, iš jos atėmęs varžytynių dalyvio registracijos mokestį.

Teisės aktai nustato tam tikrus terminus, per kuriuos ši suma turi pasiekti antstolį. Kuo turtas brangesnis, tuo šis terminas ilgesnis, pvz., daugiau nei 30 tūkst. eurų kainavusio turto kainą dalyvis turi sumokėti per 30 dienų nuo varžytynių pabaigos, o jei turtas kainavo iki 3 tūkst. eurų, kaina turi būti sumokėta per 10 dienų.

Neįvykusios varžytynės - kas tai?

Kartais varžytynės paskelbiamos neįvykusiomis. Taip gali nutikti, jei jose nedalyvauja nė vienas dalyvis. Tokiu atveju turtas gali būti perduodamas išieškotojui už pradinę turto pardavimo kainą.

Varžytynės skelbiamos neįvykusiomis ir jei laimėjęs dalyvis per nustatytą terminą nesumokėjo visos sumos arba jei paaiškėja, kad jis apskritai neturėjo teisės dalyvauti varžytynėse. Tokiais atvejais turtas gali būti perduodamas išieškotojui už kainą, už kurią turtas buvo perkamas neįvykusiomis paskelbtose varžytynėse.

Taip pat varžytynės gali būti skelbiamos neįvykusiomis tuo atveju, jei iki turto pardavimo iš varžytynių akto surašymo momento patenkinami išieškotojo reikalavimai ir apmokamos visos vykdymo išlaidos.

Tuomet dalyvis turi teisę reikalauti, kad skolininkas atlygintų tiesioginius nuostolius, atsiradusius dėl dalyvavimo varžytynėse, pvz., bankui sumokėtus mokesčius už dalyvio mokesčio pervedimą ir grąžinimą.

Tačiau yra ir atvejų, kai neįvykusios varžytynės gali būti skelbiamos iš naujo. Taip nutinka, jei varžytynės paskelbiamoms neįvykusiomis dėl specialaus interneto portalo esminio veiklos sutrikimo. Šiuo atveju antstolis skelbia pirmąsias pakartotines varžytynes; jos vyksta tokiomis pačiomis sąlygomis, kaip neįvykusiomis paskelbtos varžytynės.

Jei išieškotojas atsisako paimti jam perduodamą turtą, per nustatytą terminą nepraneša antstoliui, kad turtą perims, arba neįmoka pradinės parduodamo turto kainos ir jo daliai tenkančių lėšų skirtumo, per mėnesį antstolis skelbia antrąsias varžytynes.

Šios vyksta tokiomis pat sąlygomis ir tvarka kaip pirmosios, skiriasi tik pradinė kaina - antrosiose varžytynėse parduodamo turto kaina nustatoma mažesnė - 60 proc. nuo turto arešto metu nustatytos kainos (įkainojimo).

Tokiais atvejais turtas grąžinamas skolininkui, o pakartotinai pagal tuos pačius vykdomuosius dokumentus jį galima pardavinėti praėjus ne mažiau kaip vieneriems metams nuo turto grąžinimo. Išimtis taikoma tik hipoteka įkeistam turtui - jis gali būti pardavinėjamas ir anksčiau.

Elektroninių varžytynių privalumai

Nuo 2013 m. sausio 1 d. Lietuvos antstolių skelbiamos varžytynės vyksta tik internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu. Tokia turto pardavimo iš varžytynių tvarka įsigaliojo 2013 m. sausio 1 dieną.

„Esminiai elektroninių varžytynių privalumai - jos vyksta visą parą, dalyvauti labai patogu ir dabar varžytynės skaidrios“- kalbėjo A. Adomaitienė, Antstolių garbės teismo narė.

Jos žodžiais, prie antstolių kontorų jau nebesirikiuoja perpirkėjai, įsigydavę turtą komerciniais tikslais. Šių dalyvių srauto antstoliai negalėdavo kontroliuoti.

Statistika

Nuo 2013 m. pradžios iki 2016 m. spalio mėnesio portale www.evarzytynes.lt paskelbtos 25 452 varžytynės. Įvyko 6 198 varžytynės, kuriose parduota turto už 207,4mln. eurų.

Patarimai dalyviams

Pasak teisėjos R. Kisielienės, pasitaiko atvejų, kai pirkėjai neįsigilina į detalesnį turto aprašymą ir vėliau nusivilia. Todėl labai svarbu kruopščiai surinkti visą įmanomą informaciją.

Advokatas K. Karpickis pataria: „Visuose e-varžytynių skelbimuose nurodoma skolininko pavardė ir vardas. Galima jį susirasti ir su juo pačiu komunikuoti. Iš to, kaip bendrauja, ar sutinka bendrauti, ir galima spręsti apie jo ketinimus“.

Pasak antstolės A. Adomaitienės, pats geriausias būdas išvengti galimų nepalankų pasekmių - turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui.

Skolingam turto savininkui apsimoka būti aktyviu

Skolingas asmuo turi galimybių išsaugoti turtą arba pasirūpinti, kad jis būtų parduotas už kuo didesnę kainą. Palankiausias būdas - turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui iki varžytynių pradžios.

Šiuo būdu nekilnojamas turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės dar nepaskelbtos elektroninėje informacinėje sistemoje. Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, ir visiškai pašaliniai žmonės, besidomintys parduodamu nekilnojamu turtu.

Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų po pardavimo, susiderinama dėl turto perdavimo naujam savininkui terminų, sąlyų, bet ir todėl, kad palankiausiomis sąlygomis maksimaliai padengiama skola. Juk varžytynėse nekilnojamas turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar net 40 proc. mažesne kaina už rinkos kainą, o skolininko pasiūlytas pirkėjas sumoka visą turto arešto akte nurodytą kainą arba kainą, kurios pakanka skolai ir priverstinio išieškojimo išlaidoms padengti.

Sudaromas paprastas pirkimo-pardavimo sandoris, tik šiuo atveju pardavimo aktą tvirtina antstolis, o ne notaras.

Iš viso 2017 m. varžytynių dalyviai įsigijo 3 182 nekilnojamo ir kilnojamo turto objektus. Vidutinė vieno pirkinio kaina - 12,7 tūkst. eurų.

Varžytynių vykdymo tvarkos pakeitimai

Nuo 2014 m. rugpjūčio 1 d. Varžytynės pagyvėjo. Ekonomiškesnė, patogesnė turto įsigijimo forma išplėtė dalyvių ratą, parduodama daugiau išvaržomų daiktų.

Visi esminiai priverstinio turto pardavimo iš varžytynių principai išliko tie patys. Pagal Civilinio proceso kodekso 694 straipsnio 1 dalį skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas arba kitas registruojamas turtas, kurio vertė viršija 2 tūkst. 30 eurų, taip pat kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija 30 tūkst. eurų, realizuojamas parduodant iš varžytynių.

Išlieka ir skolininko teisė pasiūlyti savo pirkėją Civilinio proceso kodekso 704 straipsnyje nustatyta tvarka. Jeigu į antstolio depozitinę sąskaitą iki varžytynių paskelbimo sumokama reikiama pinigų suma, varžytynės atšaukiamos.

Galioja tokios pačios parduodamo turto pradinės kainos nustatymo taisyklės, kaip ir varžytynėse, kurios vykdavo antstolių kontorose. Pirmosiose varžytynėse pradinė turto kaina sudaro 80 proc. rinkos kainos, antrosiose varžytynėse - 60 proc. rinkos kainos.

Varžytynių dalyvio mokestis taip pat nepasikeitė - jis sudaro 10 proc. pradinės parduodamo turto kainos. Jeigu asmuo varžytynėse įsigyja turtą, dalyvio įmoka įskaičiuojama į galutinę pirkinio kainą. Turto neįsigijusiems asmenims dalyvio mokestis grąžinamas per tris dienas.

Varžytynės laikomos įvykusiomis, jeigu jose dalyvauja bent vienas pirkėjas.

Kaip sužinoti apie numatomas varžytynes?

Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale www.evarzytynes.lt. Kiekviename skelbime nurodomas varžytynių laikas, turto kategorija ir turto buvimo vieta, pradinė pardavimo kaina, varžytynių dalyvio mokesčio dydis.

Varžytynės trunka ne trumpiau kaip 20 arba 30 dienų atsižvelgiant į parduodamo turto rūšį. Tačiau varžytynės tęsiasi tol, kol keliama kaina. Pagal Civilinio proceso kodekso 713 straipsnį visais atvejais, kai iki nustatyto varžytynių pabaigos laiko gaunamas bent vienas kainos pasiūlymas, varžytynės pratęsiamos papildomas penkias minutes ir per šį pratęstą laiką varžytynių dalyviai gali siūlyti kainą už parduodamą turtą. Varžytynių pradžia laikomas jų paskelbimo specialiame interneto tinklalapyje www.evarzytynes.lt momentas.

Varžytynėse gali dalyvauti Lietuvos arba užsienio valstybių piliečiai ir juridiniai asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą. Jei reikia, asmuo gali dalyvauti varžytynėse netiesiogiai - naudodamasis įgalioto atstovo pagalba. Varžytynėse neturi teisės dalyvauti antstolis, organizuojantis tas varžytynes, taip pat vienoje antstolių kontoroje su juo dirbantys kiti antstoliai, kontoros darbuotojai ir šių asmenų artimieji giminaičiai, sutuoktiniai (sugyventiniai).

Dalyvių registracijos ir varžytynių vykdymo tvarką padeda išsiaiškinti skelbime pateikiama elektroninė nuoroda. Prisijungęs prie elektroninių varžytynių portalo elektroninės bankininkystės būdu arba elektroniniu parašu ir sekdamas šia nuoroda, asmuo susipažįsta ir elektroniniu būdu patvirtina, kad susipažino su Sprendimų vykdymo instrukcijos 25 priede detaliai aprašyta varžytynių vykdymo tvarka, antstolių veiksmų apskundimo tvarka ir turto pardavimo iš varžytynių galimomis pasekmėmis. Čia pat asmuo įrašo savo kontaktinius duomenis (vardą, pavardę, asmens arba juridinio asmens kodą, elektroninio pašto adresą ir kt.). Reikiamų duomenų tikrumas patikrinamas naudojant automatinę sąsają su Gyventojų registru. Vėliau sistema automatiškai suformuoja mokėjimo nurodymą varžytynių dalyvio mokesčiui sumokėti. Sumokėjęs šį mokestį elektroninės bankininkystės būdu, asmuo registruojamas varžytynių dalyviu. Labai svarbu tai, kad procesas internete suteikia galimybę registruotis ir dalyvauti jau prasidėjusiose varžytynėse. Be to, galima dalyvauti keleriose pasirinktose varžytynėse tuo pačiu metu.

Varžytynės vyksta viešai, tačiau elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Apie tai, kas varžosi dėl parduodamo turto, nieko nežino nei kiti potencialūs pirkėjai, nei varžytynes paskelbęs antstolis. Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui elektroninių varžytynių sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą. Tik varžytynėms pasibaigus, antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

E.varžytynių dalyvių patogumui nuo 2014 m. rugpjūčio 1 d. veikia automatinio kainos kėlimo funkcija. Kainą didinant neautomatiniu būdu, varžytynių dalyvis už parduodamą turtą pasiūlo kainą, kuri negali būti mažesnė už pradinę turto pardavimo kainą. Kiti varžytynių dalyviai už parduodamą turtą gali siūlyti tik didesnę kainą, tačiau kiekvienas kainos padidėjimas turi sudaryti ne mažiau kaip 0,5 procento pradinės turto pardavimo kainos, jeigu ji yra mažesnė negu penkiolika tūkstančių eurų, ne mažiau kaip 0,3 procento - jeigu pradinė turto pardavimo kaina yra nuo penkiolikos tūkstančių eurų iki trisdešimt tūkstančių eurų, ir ne mažiau kaip 0,1 procento - jeigu pradinė turto pardavimo kaina viršija trisdešimt tūkstančių eurų. Varžytynėms pasibaigus sistema automatiškai išrenka dalyvį, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Varžytynes organizavusiam antstoliui per vieną darbo dieną nuo varžytynių pabaigos elektroninio ryšio priemonėmis išsiunčiamas pranešimas apie varžytynių laimėtoją, o varžytynių laimėtojui - Sprendimų vykdymo instrukcijos 26 priede nustatytos formos pranešimas apie laimėtas varžytynes. Per tris darbo dienas po visos turto kainos sumokėjimo antstolis surašo iš varžytynių parduoto turto pardavimo aktą. Kai pirkėjas šį aktą pasirašo, jam pagal Civilinio proceso kodekso 715 straipsnį pereina nuosavybės teisė į iš varžytynių parduotą turtą. Akto pasirašymas yra vienintelė procedūra, dėl kurios turtą įgijęs asmuo ar jo atstovas turi atvykti į antstolio kontorą.

Pirkimo rizika ir varžytynių forma nėra susiję dalykai, varžytynių vykdymo būdas neturi įtakos parduodamo turto būklei. Nepaisant to, kad varžytynės perkeltos į internetą, pagal Civilinio proceso kodekso 708 straipsnį visi pageidaujantys asmenys iki varžytynių pradžios gali apžiūrėti parduodamą turtą antstolio nustatyta tvarka.

Esminis vykdymo proceso tikslas yra padengti skolą, o ne realizuoti skolininko turtą būtinai priverstiniu būdu. Nors pagal Civilinio proceso kodekso 704 str. skolininkas gali surasti areštuoto turto pirkėją iki varžytynių paskelbimo interneto portale www.evarzytynes.lt , niekas jam nedraudžia to padaryti ir vėliau. Tol, kol nėra pasirašytas turto pardavimo iš varžytynių aktas, antstolis savo patvarkymu gali varžytynes atšaukti. Tiesa, varžytynėms prasidėjus svarbu neuždelsti, nes per pusantro-du mėnesius galimybė įsigyti norimą turtą iš savininko tikrai gali būti prarasta. Jeigu iš varžytynių parduodamas nekilnojamasis turtas arba kitas įstatymų nustatyta tvarka registruotas turtas, tai varžytynės baigiamos po 30 dienų. Praėjus 3 dienoms nuo visos turto kainos sumokėjimo ir mažiausiai 20 dienų nuo varžytynių pabaigos, antstolis surašo turto pardavimo iš varžytynių aktą.

Rizika perkant turtą tiesiai iš skolininko nebent tokia, kad tokiu būdu gali tekti sumokėti šiek tiek brangiau, negu įsigyjant tą patį turtą varžytynėse. Mat pradinė turto kaina pirmosiose varžytynėse yra 20 proc. mažesnė, o antrosiose - 40 proc. mažesnė už rinkos kainą. Kita svarbi aplinkybė - kad po priverstinio turto realizavimo kyla didesnė naujų ginčų ir konfliktų rizika. Varžytynių laimėtojui gali tekti kreiptis į teismą su ieškiniu dėl skolininko iškeldinimo ir laukti naujo teisinio proceso pabaigos. Gali būti, kad reikės išgabenti ir saugoti buvusio savininko paliktus daiktus. Arba jis gali tiesiog išvykti, palikęs butą nusiaubtą ir užrakintą. Visų šių problemų nebūna, kai pirkėjas ir pardavėjas susitaria taip, kaip abiem pusėms naudinga. Antstoliai visada skatina turto savininkus kuo aktyviau ieškoti galimų pirkėjų, nes geranoriškai parduodant turtą laimi visi.

Nuo 2019 m. Naująja teise įsigyti turtą skolintomis lėšomis gali naudotis tiek galimi išvaržomo turto pirkėjai, tiek išieškotojai, perimantys varžytynėse neparduotą turtą ir privalantys sumokėti kainų skirtumą, jeigu turto vertė didesnė už grąžinamos skolos sumą, tiek skolininkų pasiūlyti pirkėjai, kurie įsigyja turtą iki varžytynių paskelbimo. Visi minėti asmenys gali raštu kreiptis į varžytynes organizuojantį antstolį su prašymu išduoti Sprendimų vykdymo instrukcijoje nustatytos formos pažymą, patvirtinančią teisę pirkti tam tikrą areštuotą turtą.

Būtent procedūros oficialiame e. varžytynių portale ir užtikrina absoliutų varžytynių skaidrumą ir patikimumą. Varžytynės yra viešos, tačiau dalyvavimas jose - visiškai konfidencialus. Apie tai, kiek ir kokių dalyvių varžosi dėl parduodamo turto, nieko nežino nei patys dalyviai, nei varžytynes paskelbęs antstolis.

Procedūros internete ir antstolio dalyvavimas organizuojant e. varžytynes suteikia garantijas, kad nebus apgautas nei pirkėjas, nei pardavėjas: reikiama pinigų suma nustatyta tvarka įmokama į antstolio depozitinę sąskaitą, o iš jos - paskirstoma išieškotojui ir vykdymo išlaidoms padengti.

Tiesa, planuojant įsigyti išvaržomą turtą ir siekiant, kad investicija būtų naudinga, pravartu jį apžiūrėti buvimo vietoje ir pasikonsultuoti su atitinkamos srities specialistu.

tags: #nekilnojamas #turtas #antstoliai