Ką reikia žinoti perkant namų valdos žemės sklypą

Nekilnojamojo turto sandorių skaičiaus padidėjimas rodo, jog daugiau žmonių susiduria su namų, sklypų ir butų pirkimu-pardavimu ir greičiausiai susiduria pirmą kartą savo gyvenime. Todėl šiandien dėmesį sutelkėme į sklypų įsigijimą ir ką reikia žinoti perkant žemės sklypą būsimiems svajonių namams.

Kiekvienas pirkėjas turi savo kriterijų sąrašą, kuriuo remiantis ieško ir renkasi vietą. Vieniems aktualu sklypo vieta ir rajonas, kitiems susisiekimas arba nuošalumas, tretiems privalumas yra sklypo pritaikymas savo poreikiams.

Nepaisant asmeninių kriterijų, yra du svarbūs dalykai į kuriuos reikės sutelkti dėmesį sprendžiant įsigyti ar ne konkretų žemės sklypą ir nelikti apgautiems:

• Dokumentai
• Vietovės ypatumai

Pažvelkime atidžiau į kiekvieną iš šių aspektų.

Dokumentai

Pardavimo skelbimas ir apžiūra leidžia jums įvertinti ar vieta patinka, ar sklypas atitinka jūsų poreikius. Tačiau šios informacijos neužtenka objektyviai įvertinti parduodamo objekto ir ar skelbime nurodoma tikra bei teisinga informacija.

Svarbu pabrėžti, jog ne visi pardavėjai nori jus apgauti. Tiesiog kartais patys pardavėjai nežino ką parduoda. Žmonės dažnai perka sklypus investicijai arba tiesiog įsigyja sklypą planams įgyvendinti, bet paskui tie planai pasikeičia ir po kurio laiko sklypą nusprendžiama parduoti.

Kadangi prie sklypo neprisirišta, su juo nedirbta, kai kurie pardavėjai net nėra tikri kur yra sklypo ribos. Atsimena, jog nuo medžio iki stulpo, bet štai stulpas prieš kelis metus demontuotas...

Atminties spragas padeda užpildyti dokumentai. Jei nuosavybės dokumentai tvarkingi, kadastriniai matavimai atlikti, yra statybų leidimai ir sąlygų sąvadai - tuomet specialistams lengva suprasti ar viskas su sklypu būtent taip, ką sako pardavėjas.

Skaityti ir suprasti dokumentus, detaliuosius planus ir sąvadus nėra lengva. Todėl jei jaučiatės nepatyrę, bijote suklysti ar nepastebėti svarbios informacijos, kurią nutyli pardavėjas, nesidrovėkite kreiptis į NT agentūrą, kuri užsiima NT pirkimu -pardavimu bei geodeziniais - kadastriniais matavimais.

Vietovės ypatumai

„Gražus kraštovaizdis“ nėra vietovės ypatumas, į kurį verta pernelyg susikoncentruoti (žinoma, perkant sklypą gamtos apsuptyje tai taip pat svarbu). Daug svarbiau detalusis planas, sklypo ir vietovės perspektyvos, dirvožemis, gruntas, esamas ir planuojamas susisiekimas bei apsaugos zonos.

Kitaip, parametrai, kurie nulems ką ir kaip galėsite daryti įsigytame sklype. Norint suprasti ar su planuojamu įsigyti sklypu viskas gerai, reikia aprėpti daug informacijos. Bet tai svarbu.

Panagrinėję miesto ar rajono detalųjį plėtros planą, galite sužinoti, kokia ateitis laukia rajono, vietovės ar gatvės kurioje esate nusižiūrėję sklypą. Tikėtina, pardavėjas neprasitars „viena ausim girdėjęs“, jog šalimais ar netgi per jūsų nusižiūrėtą sklypą planuojama tiesti aplinkkelį.

Arba, kad detaliajame plane dėl apsaugos zonų numatytas neįprastas užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas ar aukštingumas.

Patikrinti, patikrinti ir dar kartą patikrinti

Kaip jau minėjome, nebūtinai pardavėjas bando jus apgauti. Bet jis gali būti ir nesuinteresuotas domėtis sklypo perspektyvomis - jo tikslas tik parduoti.

O jūsų - viską patikrinti ir tik tada pirkti. Tačiau kaip tai padaryti? Keletas idėjų.

• Pagal sklypo nuosavybės unikalų ar kadastrinį numerius pasitikrinkite Registrų centre arba pas matininkus ar sklypas yra būtent ten, kur rodo pardavėjas.
• Jei sklypo nuosavybės dokumentai senesni nei 2 mėnesiai, kreipkitės į instituciją ar asmenį, turinti prieigą prie Registrų centro duomenų (pvz., notaras), kad būtų patikrinta ar nėra naujai atsiradusių pakeitimų, apribojimų ar suvaržymų susijusiu su jus dominančiu sklypu bei jo nuosavybės teise.
• Sklype galima vykdyti tik tuos statybos darbus, kurie numatyti ar kuriems nėra apribojimų detaliajame plane arba tos vietovės bendrajame plane. Todėl svarbu žinoti visas galimybes ir aplinkybes. Padėti suprasti situaciją gali padėti miesto(ar rajono) architektas.
• Nuo grunto priklauso ką ir kaip bus galima statyti. Galbūt nupirkus paaiškės, jog tai pelkėta vieta arba gruntiniai vandenys yra aukštai, o tai kirsis su svajone turėti didelį sausą rūsį. Todėl galite iš anksto atlikti geologinius grunto tyrimus . O galbūt kaip tik rasite naftos telkinį sklype ir jūsų planai pasipildys verslo idėja.
• Tikrinant informaciją apie norimą įsigyti sklypą, svarbu atkreipti dėmesį į servitutus ir apsaugos zonas. Nereikia bijoti, praktiškai visuose sklypuose yra apsaugos zonos komunikacijoms. Tačiau jei sklypas mažas ar netaisyklingos formos, komunikacijos nutiestos, servitutai pažymėti, galbūt nėra erdvės namui statyti?...
• Perkantys sklypus gražioje vietoje prie vandens telkinio ar viešų vietų, dažnai tik po įsigijimo sužino, jog pusė sklypo turi būti palikta viešam naudojimui, kaip priėjimas prie traukos taško. Tad sklypo erdvė, liekanti tik savininkams ir kurią galima apsitverti, sumažėja drastiškai. Jei brangiai sumokėta už sklypą - tai gana skaudi žinia. Todėl būtina pasitikrinti dar prieš perkant.
• Dar viena situacija, kurią pastebi nekilnojamo turto agentūros, yra bandymas parduoti valstybinę žemę kaip savo tiesiog tvoros pagalba. Sklypas, už kurio ribos, anot savininko, "nėra kaimynų", praplečiamas savivaldybei priklausančios žemės sąskaita. Aptveriama tvora, sklypas atrodo didelis ir gražus, tuo tarpu patenkintas pirkėjas atlikęs kadastrinius matavimus supranta, jog, sakykim, trečdalis matomo ir tvora aptverto sklypo jam pagal dokumentus nepriklauso.

Kadastriniai ir geodeziniai matavimai - svarbus žingsnis

Kalbant apie žemės sklypo įsigijimą vienu ar kitu metu pokalbis pakrypsta apie kadastrinius - geodezinius matavimus. Kas tai?

Kiekvienas nekilnojamo turto objektas - namas, sklypas, butas - turi kadastrinę bylą, kurioje atsakoma į pagrindinius klausimus „kas?“, „kur?“ ir „kiek vertas?“.

Bendrinėje kalboje šie du terminai persipynę ir naudojami kaip lygiaverčiai. Tikimybė, jog panaudojus ne tą terminą nesusikalbėsite su specialistu, yra beveik lygi nuliui.

Ir visgi, jei žvilgtelėtumėte į NT agentūrų ar matininkų - geodezininkų siūlomų paslaugų sąrašus, šios paslaugos greičiausiai bus išskirtos.

Kadastriniai matavimai

Pastatų kadastriniai matavimai, dažnai dar vadinami inventorizacija. Statinių kadastriniai matavimai nurodo aprašomo daikto (nekilnojamo turto) dydį, fizinę būklę, vertę, buvimo vietą (koordinates) ir kitus objekto rodiklius, taip pat fiksuojamus nekilnojamo turto pakitimus.

Inventorizacija arba kadastriniai matavimai yra reikalingi keliais atvejais:

• Pirmiausiai, tiems objektams, kuriems buvo išduotas statybos leidimas, o po darbų pabaigos reikalingas“namo pridavimas“, kad galima būtų pripažinti tinkamu naudoti.
• Antra, kadastrinės bylos reikia siekiant nekilnojamą turtą įkeisti bankui.
• Ir trečia, paslauga reikalinga norint padalinti, perskirstyti turtą (pvz., kai yra keli paveldėtojai).

Geodeziniai matavimai

Žemės sklypo geodeziniai matavimai yra tikslus žemės ploto nustatymas ir plano parengimas, remiantis tikslių žemės sklypo ribų posūkio taškų koordinavimu (LKS94 valstybinėje koordinačių sistemoje).

Žemės sklypo ribos vietovėje paženklinamos dalyvaujant žemės sklypo savininkui arba būsimam pirkėjui arba jo įgaliotam asmeniui, taip pat suinteresuotiems asmenims - gretimų sklypų savininkams ar jų atstovams.

Kelios situacijos, kuomet reikalingi geodeziniai matavimai:

• Keičiantis sklypo savininkui (perkant, parduodant, paveldėjant žemės sklypą)
• Statant pastatus
• Keičiant žemės sklypo paskirtį
• Nustatant ir riboženkliais paženklinant žemės sklypo ribas
• Padalijant sklypą ar sujungiant kelis sklypus.

Ar perkamas sklypas turi turėti atliktus geodezinius - kadastrinius matavimus?

Perkant žemės sklypą pagrindiniame nuosavybės dokumente yra žemės planas, o jame nurodytas „Matavimo tipas“.

Šioje vietoje greičiausiai bus viena iš dviejų frazių: „žemės sklypas suformuotas atliekant preliminarius matavimus" arba "žemės sklypas suformuotas atliekant kadastrinius matavimus".

• Preliminarūs matavimai - reiškia matavimai yra „iš akies“, sklypo ribos nepririštos prie tikslių koordinačių.
• Kadastriniai matavimai - tai reiškia, kad visi sklypo kampai yra tiksliai nustatyti, suderinti su kaimynais ir perkamo žemės sklypo plotas yra aiškus.

Specialistai rekomenduoja pirkti sklypą su atliktais kadastriniais matavimai. Preliminarūs - tai beveik „katė maiše“.

Žinoma, preliminarūs matavimai nėra priežastis visiškai atsisakyti minties apie sklypo įsigijimą. Paprastai į tai nekreipiama dėmesio jei perkamas sklypas yra kelių hektarų, tuomet 1-2 arų paklaida nesudaro didelės esmės.

Tuo tarpu perkant nedidelį, 10-30 arų sklypą, rekomenduojama atlikti matavimus. Derėtų sutarti su pardavėju, jog prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį, kadastriniai matavimai bus atlikti.

Šioje vietoje geriausia pasitelkti specialistus, nekilnojamo turto agentūrą, kuri atlieka geodezinius-kadastrinius matavimus. Specialistai tarpininkaus, atliks visas paslaugas ir padės sutvarkyti dokumentus, kad sklypo pirkimas būtų paprastas ir net malonus procesas.

Kitas dažnai pasitaikantis variantas, yra kuomet kadastriniai matavimai atlikti, kadastrinė sklypo byla yra, tačiau sklypo ribos nepažymėtos realybėje.

Tad tam, kad būtų galima išvengti nemalonių staigmenų, kaip istorijoje su tvora, turėtumėte pasikviesti matininką ir pagal kadastrinę bylą sužymėti sklypo ribas.

Žemės paskirties svarba

Prieš perkant žemės sklypą, būtina pasidomėti, kokia yra perkamos žemės paskirtis. Dažniausiai pirkėjai susiduria su žemės ūkio, sodų bendrijos, komercinės, rekreacinės paskirties žemės sklypais.

Puiku, jeigu žemės sklypo paskirtyje nurodyta „namų valda". Jeigu kita, paskirtį reikės keisti, o tai susiję su papildomomis laiko ir pinigų sąnaudomis, o kartais tai visiškai neįmanoma.

Norint išvengti ilgo dokumentų tvarkymo proceso ir sutaupyti laiko, paprasčiausias sprendimas - įsigyti namų valdos sklypą.

Inžineriniai tinklai

Dažniausiai tokiems sklypams jau būna paruošti namui reikalingų komunikacijų, infrastruktūros (elektra, vandentiekis, kanalizacija, kartais - ir dujos) projektai.

Rinkdamiesi sklypą atkreipkite dėmesį, ar toli nuo sklypo yra inžineriniai tinklai: vandentiekis, kanalizacija, elektra. Idealu, jeigu visi inžineriniai tinklai yra atvesti iki jūsų pasirinkto sklypo.

Saulius Mikalauskas, UAB„Statybų ekonominiai skaičiavimai" direktorius atsakydamas į klausimą apie inžinierinių tinklų kainą individualiame sklype sako, kad kaina labai priklauso nuo konkrečios sitauacijos.

Bet apibendrinant galima sakyti, kad „standartinė nuotekų valymo sistema kainuoja apie 7 tūkst. eur, didžiausią kainos dalį sudaro patys įrenginiai (valymo įrenginiai, talpos). Įrengiant vandentiekį vidutinė jo kaina siekia apie 10 tūkst. Vietinių vandentiekio ir nuotekų tinklų įrengimo kainai įtakos turi grunto tiriamieji darbai, grunto lyginimo darbai.

Beje, grunto lyginimas reikalingas ir užstatymo plotui paruošti. O jeigu sklypo reljefas nelygus, reiktų skaičiuoti, kad šie darbai pabrangs. Valymo įrenginio kaina priklausys ir nuo pasirinkto įrenginio našumo, įrengimas - nuo valymo įrenginio vietos bei atstumo iki įvado.

Taip pat verta įsitikinti, ar pasirinktame sklype nėra papildomų apribojimų - pavyzdžiui, dėl magistralinio dujotekio, aukštos įtampos elektros linijos.

Sodininkų bendrijos žemė pagal paskirtį yra žemės ūkio, tačiau jos statusas kitoks. Sodininkų bendrijos sklype galima statyti vieną gyvenamąjį namą, todėl jokių paskirties keitimo procedūrų nereikia daryti, tad tai yra pliusas.

Tačiau sodininkų bendrijose esantys sklypai turi ir minusų: dažniausiai mažo ploto (standartinis plotas 6 arai), retai būna infrastruktūra (vandentiekis, kanalizacija), o elektros įvadai labai mažos galios.

Sodo nameliui būdavo skirta 2-3 kW galios, pagal tokį apkrovimą buvo suprojektuoti visi elektros tinklai.

Dar vienas sodininkų bendrijose esančių sklypų minusas - labai siauros gatvelės, nes sodų kvartalai nebuvo projektuoti kaip gyvenamieji rajonai.

Bet kuris sklypas turi turėti nuosavybės dokumentą - nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašą.

Kaip priedas paprastai pridedamas sklypo planas, kuriame nurodoma, kaip suformuotas žemės sklypas - atliekant preliminarius ar kadastrinius matavimus. Pirmasis atvejis reiškia, kad sklypo ribos gali būti netikslios.

Sodo sklype pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, o inžineriniai statiniai (išskyrus tvoras) - ne mažesniu kaip 1 m atstumu.

Tverti tvorą ant sklypo ribos, kai jos konstrukcijos peržengia sklypo ribą, galima tik turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko ar sodininkų bendrijos (kai sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija) valdybos ar pirmininko sutikimą.

Gretimo sklypo savininkas gali duoti sutikimą statytojui ir kitus statinius statyti neišlaikant nurodytų minimalių atstumų.

Advokatas Evaldas Klimas, asocijuotas advokatų kontoros EllexValiunas partneris, sako, jog nerekomenduotina įsigyti sklypų dalių viename sklype, kuriam tėra parengta naudojimosi tvarka.

Nors tokios didelio sklypo dalys yra pats pigiausias produktas rinkoje, tačiau tai nėra laikytina paruošta teritorija įsikūrimui. Būtina įsitikinti, kad sklypas suformuotas atskiru sklypu pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą.

Tai yra, būtina gauti tokio žemės sklypo, kaip atskiro daikto kadastrinių matavimų bylą.

Dažniausiai pirkėjai yra įsitikinę, kad infrastruktūros įrengimas yra savivaldybių funkcija. Toks įsitikinimas yra pagrįstas ir teisiniu reguliavimu.

Deja, savivaldybės dėl lėšų stokos...

Kur kreiptis norint įsigyti naudojamą namų valdos valstybinį žemės sklypą?

Dėl naudojamo valstybinės žemės sklypo pardavimo reikia kreiptis į teritorinį Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) skyrių pagal žemės sklypo buvimo vietą. Pavyzdžiui, jei sklypas yra Kauno mieste, tai reikia kreiptis į Kauno miesto NŽT skyrių; jei į Kauno rajone, tai - į Kauno rajono NŽT skyrių ir pan.

Pirmiausia, reikia kreiptis į Nacionalinę žemės tarnybą arba savivaldybės administraciją, kuriai priklauso ši žemė, kad sužinotumėte, ar žemė gali būti parduota.

Kaina yra nustatoma vadovaujantis 1999 metų vasario 24 d. LR Vyriausybės nutarimu Nr. 205 „Dėl žemės įvertinimo tvarkos". Pirmam namų valdos sklypui yra taikoma 50 proc. nuolaida.

Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 ,,Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos", 17 punkte reglamentuojama, kad fiziniams asmenims, perkantiems ne didesnius kaip 0,06 hektaro namų valdų žemės sklypus teritorijose, esančiose iki 1995 m. birželio 1 d. nustatytąja tvarka patvirtintose miestų, kaip gyvenamųjų vietovių, ribose, ir iki tos datos Lietuvos Respublikos Vyriausybės sprendimais miestams priskirtose teritorijose, taikoma 40 procentų žemės sklypo kainos nuolaida (senatvės pensininkams - 50 procentų nuolaida).

Fiziniams asmenims, perkantiems kaimo gyvenamosiose vietovėse ir po 1995 m. birželio 1 d.

Svarbu pasikonsultuoti su teisininku arba žemės tvarkymo specialistu, kad būtų užtikrintas teisingas ir teisėtas procesas.

tags: #namu #valdoje #zeme #dali #bendraavininkiui #neparduodama