Nekilnojamojo turto vertinimas - viena populiariausių turto vertinimo paslaugų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje. Ši procedūra leis ne tik sužinoti, kiek kainuoja jūsų būstas, bet ir tiksliai nustatyti norimo įsigyti nekilnojamojo turto rinkos vertę (kainą). Jums taip pat bus pateikti visi reikiami dokumentai, kuriuos prašo pateikti antstoliai, teismas arba valstybinės įstaigos, kai reikia apskaičiuoti mokesčius.
Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas tiek valstybės užsakymu, tiek gavus individualų fizinio ar juridinio asmens užsakymą, t. y. visuomet, kai užsakovas pageidauja sužinoti nekilnojamojo turto rinkos ar rinkos nuomos vertę.
Į nekilnojamojo turto kategoriją patenka:
- Žemės sklypai;
- Sandėliai, angarai bei ūkiniai pastatai;
- Komercinės, poilsio patalpos, dirbtuvės bei įvairūs inžineriniai statiniai;
- Laivai, lėktuvai.
Nekilnojamojo turto vertinimo principai
Nekilnojamojo turto, kaip ir verslo ar kilnojamojo turto, vertinimo principus apibrėžia daugybė Lietuvos Respublikos ir Europos teisės aktų:
- LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1995-05-25, Nr. VIII-1202);
- LR finansų ministro įsakymas „Dėl turto arba verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (2012-04-27, Nr. 1K-159) patvirtinta „Turto ir verslo vertinimo metodika“;
- tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto patvirtinti „Tarptautiniai turto vertinimo standartai“;
- Europos turto vertinimo standartai, priimti Europos vertintojų asociacijos grupės TEGOVA, ir kt.
Paprastam vartotojui, kuris nori sužinoti nekilnojamojo turto rinkos vertę, yra lengva pasimesti, bet juk tam ir kreipiamasi į nepriklausomus turto vertintojus, kad nereikėtų sukti dėl to galvos. Kiekvienas turime dirbti savo darbą. Mūsų nepriklausomi turto vertintojai ir ekspertai turi visas šiai veiklai vykdyti reikiamas licencijas, patirtį, žinias ir kvalifikaciją, kurią nuolatos kelia įvairiausiuose seminaruose bei kursuose.
Nekilnojamojo turto vertinimo svarba
Dauguma iš pradžių mano, jog tai tėra optimaliausios būsto pardavimo kainos nustatymas, tačiau nekilnojamojo turto vertinimas iš tiesų yra išsamus tyrimas, kurio rezultatas yra turto vertinimo ataskaita su joje nurodyta nekilnojamojo turto rinkos verte vertinimo dienai.
Mūsų įmonėje nekilnojamojo turto (NT) vertinimas atliekamas sistemingai, vadovaujantis aiškia ir reglamentuota metodika. Uždaroji akcinė bendrovė „MARLEKSA“ turto vertinimo paslaugas teikia nuo 1998 metų, todėl ilgametė patirtis, skaidriai ir operatyviai vykdoma veikla leidžia patenkinti daugelio - tiek juridinių, tiek fizinių asmenų - poreikius, kai jiems reikia nekilnojamojo turto vertinimo Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Marijampolėje bei visoje Lietuvoje. Konsultacijos yra teikiamos ir internetu! Domina paslaugos įkainiai? Susisiekite.
Nekilnojamojo turto kainos kinta ne tik dėl ekonominės padėties svyravimų, bet ir esamos politinės, socialinės situacijos, todėl jų sekimas yra nuolatinis procesas, kuris reikalingas visiems nekilnojamojo turto savininkams, investuotojams, ir vyksta nenutrūkstamai. Pavyzdžiui, 2021 metų pirmuosius keturis mėnesius itin sparčiai augo butų kainos, nors pandemijos akivaizdoje lyg ir turėtų būti atvirkščiai. Keista ekonominė situacija nenuspėjamai reguliuoja nekilnojamojo turto kainas, todėl nekilnojamojo turto vertintojams užsakymų netrūksta.
Kada ir kam reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas?
Bene dažniausiai nekilnojamojo turto vertinimo (rinkos vertės nustatymo) reikia tuomet, kai keičiasi turto savininkas (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, paveldėjimo sandoriams, skyrybų ar dalybų atveju, kai reikia objektyviai ir teisingai pasidalinti turtą), t. y. nuosavybės teisės perleidimo tikslu. Taip pat nekilnojamo turto vertinimas gana dažnai atliekamas ir tais atvejais, kai tą padaryti įpareigoja tam tikros valstybinės arba kredito institucijos, pvz. bankai, kredito unijos bei finansavimo paslaugas teikiančios įmonės, kurios teikia paskolas būsto įsigijimui ar remontui. Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas taip pat yra labai aktualus draudimo bendrovėms, kurios siekia suteikti būsto ar NT draudimo paslaugas klientams ar verslo objektams, siekiantiems įnešamu nekilnojamuoju turtu padidinti įstatinį kapitalą, jį suformuoti ir pan.
Valstybinėms ir teisėsaugos institucijoms nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas reikalingas:
- Kai reikia apmokestinti turtą;
- Kai reikia vykdyti įvairias teismų nutartis, sprendimus ar antstolių patvarkymus;
- Prieš pardavimą iš varžytinių;
- Kai turtas paimamas visuomeninėms poreikiams;
- Fizinių bei juridinių asmenų bankroto atveju.
Svarbiausi nekilnojamojo turto rinkos vertės veiksniai
Kas įtakoja nekilnojamojo turto vertę? Deja, vienareikšmiško atsakymo negali pateikti jokia agentūra ar individualūs specialistai, tačiau svarbiausi turto vertės veiksniai yra:
- Vieta, vieta ir dar kartą vieta - nuo NT lokalizacijos gali priklausyti ne tik jo rinkos vertė, bet ir tam tikri apribojimai (pvz., kur negalima vystyti tolimesnių statybų ar statyti didesnio aukštingumo pastatų, kai turtas yra nekilnojamojo turto vertybių apsaugos zonoje);
- Turto būklė, kurią gali lengviausiai pastebėti kiekvienas potencialius turto valdytojas - tai, koks yra, pvz., namo ar buto įrengimas, kaip prižiūrėtas žemės sklypas, ar turtas reikalauja papildomų investicijų;
- Rinka - kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija, nedarbo lygis, atlyginimų kaita, skatinančioji valstybės vykdoma politika (pvz., mokesčių stabilumas, valstybės išmokos) bei vyraujančios tendencijos - pirkėjų bei pardavėjų santykiai, ir tas faktas, ar pasiūloje yra panašių objektų perteklius ar trūkumas, o gal ir pusiausvyra;
- Individualūs nekilnojamojo turto požymiai, pvz. paskirtis, dydis, statybos metai, maksimalus ir geriausias turto panaudojimas, patrauklumas rinkoje ir pan.
Turto vertinimo užsakymas, reikiami vertinimui dokumentai ir bendra procedūra
Pats nekilnojamojo turto vertinimas yra standartinė procedūra, kurios įvykdymui reikalinga turto apžiūra (tiek iš išorės, tiek iš vidaus), turto identifikavimas (pagal unikalų numerį nekilnojamojo turto registre) ir kiti iš Valstybės įmonės Registrų centras (toliau - VĮ RC) gaunami nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai.
Turto vertinimo paslaugą Uždarojoje akcinėje bendrovėje „MARLEKSA“ galite užsakyti internetu tiesiog kreipdamiesi nurodytais kontaktais, o visus reikiamus vertinimui dokumentus galima užsakyti VĮ RC ir nuotoliniu būdu. Jeigu neturite laiko ar nežinote, kaip tą padaryti, nepriklausomi Uždarosios akcinės bendrovės „MARLEKSA“ turto vertintojai gali tai atlikti už Jus.
Pagrindiniai vertinimui reikalingi dokumentai
Dokumentai, kurių gali paprašyti nepriklausomas turto vertintojas, visuomet priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir individualios situacijos, visko išvardinti neįmanoma, bet dažniausiai reikia šių:
- VĮ RC Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, toliau - RC išrašas (nuosavybės dokumentas);
- Aktuali pastato ar patalpos kadastrinių matavimų byla;
- Aktualus žemės sklypo planas;
- Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kai yra keli turto savininkai ir kai ji yra registruota VĮ RC);
- Nuomos sutartys ir pan.
Tikslus reikiamų dokumentų sąrašas visuomet pateikiamas kiekvienam klientui individualiai.
Prieš pradedant nekilnojamojo turto vertinimą specialistui reikia ne tik gauti vertinimui reikiamus dokumentus, bet ir išsiaiškinti nekilnojamojo turto vertinimo tikslą ir atvejį. Tarp Užsakovo ir Turto vertintojo neturi būti jokių paslapčių, kam visgi prireikė turto vertinimo, nes tik žinant tikruosius tikslus ir poreikius galima suteikti kokybišką ir konkrečiam Užsakovui konkrečioje situacijoje reikalingą nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugą. Suprantame, kad aplinkybių būna įvairiausių, dažnai ir nemalonių, dėl ko žmonės kreipiasi dėl turto vertinimo, bet juk mūsų turto vertintojų tikslas ir yra - Jums padėti!
Nekilnojamojo turto vertinimo darbų kaina
Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugos kaina yra suformuojama individualiai atsižvelgiant į vertinimo tikslą ir objektą. Juk vienas dalykas yra įvertinti standartinį butą ar namą bankui įkeitimui, o kita - suskaičiuoti administracinio pastato ir nuotekų tinklų rinkos vertę įstatinio kapitalo didinimo tikslu. Kiekvienas vertinimo tikslas turi savus reikalavimus nepriklausomam turto vertintojui ir turto vertinimo ataskaitos parengimui, tad tai reiškia ir skirtingas laiko bei kitas sąnaudas, pvz. standartinio buto apžiūra Vilniaus mieste užtrunka greičiau nei nuvykimas į Kupiškio rajone esantį komercinių pastatų su žemės sklypu objektą ir jo apžiūra. Norime atkreipti dėmesį, kad transporto išlaidų Vilniaus, Kauno, Klaipėdos ir Marijampolės miestuose, kuriuose turime biurus, neskaičiuojame.
Norite sužinoti nekilnojamojo turto vertinimo darbų kainą? Skambinkite ar rašykite nepriklausomiems Uždarosios akcinės bendrovės „MARLEKSA“ turto vertintojams, pasakykite kokiu tikslu ir ką konkrečiai reikia įvertinti - pateiksime Jums palankiausią nekilnojamojo turto vertinimo (turto rinkos vertės nustatymo paslaugos parengiant turto vertinimo ataskaitą) darbų kainą!
Dažniausiai užduodami klausimai
Turto rinkos vertė nustatoma proceso metu, vadinamu turto vertinimu. Jo metu analizuojami įvairūs veiksniai, pvz., turto vieta, dydis, amžius, būklė ir individualios turto savybės. Vertinimas gali būti atliekamas naudojant kelis metodus: lyginamąjį, pajamų, išlaidų (kaštų) metodus arba šių metodų derinį. Pagrindiniai veiksniai, turinys įtakos turto vertei, yra: turto vieta, dydis, amžius, būklė, atstumas nuo miesto centro, susisiekimas, rinkos paklausa. Rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma, už kurią turtas galėtų būti perduotas vertinimo dieną, o rinkos kaina - jau sutarta turto kaina. Vieta yra svarbus veiksnys nustatant turto rinkos vertę. Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas, esantis netoli mokyklų, prekybos centrų ir viešojo transporto stotelių, paprastai turi didesnę vertę nei objektai, nutolę nuo tokių objektų. Pasiūla ir paklausa vertinant turtą daro nemenką įtaką rinkos vertei. Didelė pasklausa didina turto vertę, o didelė pasiūla gali mažinti rinkos vertę, ir priešingai - maža paklausa mažina vertę, o maža pasiūla gali didinti turto vertę. Norint sužinoti, ar turtas yra pervertintas, ar nepakankamai įvertintas, yra įmanoma užsisakius turo vertinimo paslaugą įmonėje, kurioje dirba licencijuoti turto vertintojai. Senesnės statybos būsto renovacija ne tik pagerina būsto energinį naudingumą, prailgina pastato eksplotacijos laikotarpį, bet ir padidina jo rinkos vertę.
Nuolat besikeičiančioje nekilnojamojo turto rinkoje namų savininkai ir investuotojai nuolat ieško būdų, kaip padidinti savo turto vertę ir patrauklumą. Pasaulyje vis daugiau dėmesio skiriant tvarumui ir energijos vartojimo efektyvumui, energinio naudingumo sertifikatas tapo svarbiausiu nekilnojamojo turto lygties veiksniu. Šis sertifikatas ne tik liudija apie nekilnojamojo turto energinį efektyvumą, bet ir daro didelę įtaką jo rinkos vertei ir patrauklumui ekologiškai sąmoningiems pirkėjams.
Energinio naudingumo sertifikate nekilnojamasis turtas vertinamas pagal skalę nuo A iki G, kur A yra pats efektyviausias, o G - pats neefektyviausias. Šis įvertinimas nustatomas remiantis nekilnojamojo turto energijos suvartojimu vienam kvadratiniam metrui ploto, energijos vartojimo efektyvumu, apskaičiuotu pagal kuro sąnaudas, ir poveikiu aplinkai, apskaičiuotu pagal išmetamo anglies dioksido (CO2) kiekį. Aukštais energijos reitingais (A arba B) pasižymintys nekilnojamojo turto objektai yra ne tik ekologiškesni, bet ir ekonomiškesni. Toks efektyvumas lemia mažesnes sąskaitas už energiją, o tai šiandieninėje rinkoje yra svarbus pardavimo privalumas. Be to, didėjant informuotumui apie aplinkosaugos problemas, vis daugiau pirkėjų, ieškodami nekilnojamojo turto, pirmenybę teikia energijos vartojimo efektyvumui.
Klasifikavimo sistema pagal EPC sistemą sukurta siekiant pateikti aiškią ir prieinamą informaciją apie nekilnojamojo turto energijos vartojimo efektyvumą.
- A klasė: Tai aukščiausias energijos vartojimo efektyvumo lygis. Šiai kategorijai priskiriamose patalpose naudojami atsinaujinantys energijos šaltiniai, jos pasižymi išskirtine izoliacija, todėl išlaidos energijai yra minimalios.
- B-D klasė: šios klasės nekilnojamojo turto objektai laikomi didesnio nei vidutinio arba vidutinio energinio efektyvumo.
- E-G klasė: reiškia, kad nekilnojamasis turtas yra prastai energetiškai efektyvus, dažnai dėl pasenusių sistemų ir nepakankamos izoliacijos.
Pagerinti nekilnojamojo turto reitingą gali būti protinga investicija, kuri duoda apčiuopiamą naudą - sumažėja energijos suvartojimas, sumažėja anglies dioksido pėdsakas ir padidėja nekilnojamojo turto vertė. Nors Lietuva, kaip ir daugelis šalių, pereina prie tvaresnio gyvenimo ir statybos praktikos, sertifikavimo poveikis nekilnojamojo turto vertei tampa vis akivaizdesnis.
Be tiesioginės finansinės ir aplinkosauginės naudos pavieniams nekilnojamojo turto savininkams, vaidina svarbų vaidmenį visame pasaulyje siekiant taupyti energiją ir mažinti šiltnamio efektą sukeliančių dujų išmetimą. Energinio naudingumo sertifikatas - tai daugiau nei tik teisės aktų reikalavimas; tai vertinga priemonė, padedanti didinti nekilnojamojo turto vertę ir prisidėti prie tvarios ateities kūrimo. Nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitur, investicijų į energijos vartojimo efektyvumą nauda akivaizdi.
Stoginės yra praktiški pastatai, skirti automobilių, motociklų ar kitų transporto priemonių saugojimui nuo lietaus, sniego, saulės ir kitų oro sąlygų. Jos gali būti laikomos nekilnojamuoju turtu, jei yra pastatytos ant žemės sklypo, kuris priklauso stoginės savininkui. Taip pat yra sąlyga, kad ji turi būti tvirtai sujungta su žeme ar kitu statiniu. Tačiau, stoginių neprivaloma registruoti kaip nekilnojamo turto statinius, jei jos yra lengvai perkeltinos ar pašalinamos t.y. jeigu jos yra mobilios, o ne stacionarios.
Tad, ką svarbu žinoti apie stoginių įtaką nekilojamo turto vertei?
Šie statiniai gali pakelti nekilojamo turto vertę
Stoginės gali turėti įtakos nekilnojamojo turto vertei, nes jos gali padidinti ne tik paties sklypo, bet ir ant jo esančio gyvenamojo ar komercinio statinio patrauklumą ir funkcionalumą. Jos gali būti naudingos tiek savininkams, tiek nuomininkams, nes suteikia papildomą erdvę transporto priemonių saugojimui ir apsaugai, o taip pat toks statinys gali tarnauti kaip pavėsinė ar lauko baldų vieta. Be to, stoginės gali padidinti nekilnojamojo turto saugumą, nes jos apsaugo transporto priemones nuo vagysčių ar pažeidimų. Jos taip pat gali pagerinti nekilnojamojo turto estetiką, jei yra derinamos su aplinkos ar statinio architektūra ir spalvomis.
Kaip nustatoma nekilnojamo turto vertė?
Nekilnojamojo turto vertė yra nustatoma atsižvelgiant į daugelį veiksnių, tokių kaip statinio plotas, būklė, vieta, infrastruktūra, aplinka ir kt. Stoginė gali būti vienas iš veiksnių, kuris gali padidinti ar sumažinti nekilnojamojo turto vertę. Toks statinys gali padidinti nekilnojamojo turto vertę, jei yra kokybiškas, tvirtas, patvarus ir estetiškas. Taip pat svarbu, kad stoginė atitiktų statybos bei planavimo teisės aktus ir normas. Tokie statiniai gali sumažinti nekilnojamojo turto vertę, jei jie yra prastos kokybės, nestabilūs, nesaugūs arba netinkami aplinkai ar šalia esantiems statiniams.
Kas nustato kiek yra vertas nekilnojamas turtas?
Nekilnojamojo turto vertę Lietuvoje nustato Registrų centras atlikdamas masinį nekilnojamojo turto vertinimą valstybės reikmėms. Registrų centras kiekvienais metais perskaičiuoja nekilnojamojo turto objektų vidutines rinkos vertes pagal aktualius duomenis apie jų charakteristikas ir rinkos pokyčius. Nekilnojamojo turto savininkai gali sužinoti savo objektų mokestines ar vidutines rinkos vertes pasinaudodami Registrų centro interneto svetainėje esančia neatlygintina paieška pagal unikalų numerį. Taip pat galima kreiptis į licencijuotus nekilnojamojo turto vertintojus, kurie gali atlikti individualų nekilnojamojo turto vertinimą konkrečioms situacijoms, pvz., pirkimo-pardavimo, nuomos, skolos, paveldo ir kt. sandoriams.
Stoginė nepridės jokios vertės jūsų nekilnojamam turtui, jei ji yra:
- Nereikalinga. Jei jūs arba nuomininkai/pirkėjai neturite transporto priemonės ar kitų daiktų, kuriems reikia apsaugos nuo oro sąlygų, stoginė gali būti laikoma nenaudinga ir netgi trukdanti. Pirkėjai ar nuomininkai gali nenorėti mokėti už papildomą statinį, kuris jiems nereikalingas.
- Neatitinkanti. Jei jūsų stoginė yra per maža, per didelė, per aukšta, per žema ar netinkamos formos jūsų transporto priemonei ar kitoms reikmėms, ji gali būti laikoma nepraktiška ir neestetiška. Pirkėjai ar nuomininkai gali norėti pakeisti ar pašalinti ją, kad ji atitiktų jų poreikius ir skonį.
- Nesaugi. Jei jūsų stoginė yra prastos kokybės, nestabili, pažeista ar pavojinga žmonių ar gyvūnų sveikatai ir gyvybei, ji gali būti laikoma rizikinga ir nelegali. Pirkėjai ar nuomininkai gali reikalauti remonto ar šalinimo išlaidų kompensacijos ar atsisakyti pirkti ar nuomotis jūsų nekilnojamąjį turtą.
- Neregistruota. Jei jūsų stoginė yra pastatyta be leidimo ar nesilaikant statybos ir planavimo teisės aktų ir normų, ji gali būti laikoma neteisėta ir padidinti jūsų išlaidas. Pirkėjai ar nuomininkai gali susidurti su teisiniais ar administraciniais sunkumais dėl tokios statinio registracijos ar mokestinių įsipareigojimų.
Todėl prieš statydami stoginę, turite įvertinti jos naudą ir galimas pasekmes. Tai gali būti puiki investicija, jei ji pastatyta legaliai ir jeigu jos būklė yra nepriekaištinga.
Stoginės yra papildomas statinys, kuris gali daryti teigiamą arba neigiamą įtaką nekilnojamojo turto vertei. Atliekant turto vertinimą iškyla klausimas, kurie veiksniai labiausiai įtakoja nekilnojamojo turto rinkos vertę. Sunku vienareikšmiškai išskirti, kurie veiksniai daro didžiausią įtaką, bet dažniausiai sutinkama, kad svarbiausi veiksniai yra: būsto lokacija, turto būklė ir rinkos situacija.
Vienas pirmųjų kriterijų apie, kuriuos pagalvojame rinkdamiesi būstą - būsto lokacija. Būsto vertė, didžiąja dalimi priklausys nuo turto lokacijos. Butas didžiųjų miestų centre gali būti pora kartų ar net kelis kartus brangesnis už tokios pačios būklės butą mažame miestelyje. Kitas lengviausiai pastebimas veiksnys - turto būklė. Turime puikią būsto lokaciją, du namai vienas šalia kito, vienas naujos statybos, pilnai įrengtas, nereikalauja jokių papildomų investicijų ir šalia esantis, kuriam reikalingos papildomo investicijos: laiptinės nusidėvėję, bute senai atliktas remontas. Natūralu, kad naujojo būsto vertė, bus didesnė, negu senojo, nors būstai yra toje pačioje lokacijoje. Nekilnojamojo turto rinkos situacija nėra pastovi. Kinta kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija ar atlyginimų kaitą, kas turi įtakos pardavėjui bei pirkėjų elgesiui. Šildymo sistema - ar yra naudojamas autonominis šildymas ar šildymas, pagal individualius poreikius;Bendras būsto plotas bei išplanavimo sprendimai. Tenka išgirsti klausimą: ar turto įsigijimo kaina turi įtakos nustatant turto vertę? Deja, turto įsigijimo kaina neturi įtakos parduodant būstą. Todėl netgi investavus į buto remontą, gali tekti nusivilti.
Lyginamosios vertės metodas- vienas dažniausiai taikomų nekilnojamojo turto vertinimo metodų individualių namų vertinimo praktikoje. Straipsnyje analizuojami lyginamosios vertės metodo taikymo atvejai, aptariama metodika, nagrinėjami esminiai veiksniai, į kuriuos būtina atsižvelgti, siekiant nustatyti objektyvią individualių namų vertę, akcentuojama nepakankamo pardavimo kainos analogų duomenų skaičiaus problema ir jos įtaka galutinei vertinamojo objekto vertei. Siekiant išvengti vertės nustatymo netikslumų, remiantis JAV ir kitų užsienio šalių patirtimi, Lietuvos turto vertinimo metodikoje siūloma nustatyti reikalaujamą lyginamųjų objektų skaičių, veiksnius, į kuriuos turėtų atsižvelgti vertintojai bei vertinamo objekto ir lyginamųjų objektų verčių nesutapimo ribas. Didesniam rinkos skaidrumui užtikrinti rekomenduojama burti profesines turto vertintojų organizacijas, kurios atliktų tyrimus ir viešai skelbtų rinkos analizės, pardavimo kainų duomenis bei kitus aktualius informacinius pranešimus.
Lyginamosios vertės metodas vertinimo literatūroje vadinamas įvairiai. Ankstyvuosiuose šaltiniuose jis įvardijamas kaip tikrosios rinkos vertės nustatymo metodas, kitur vadinamas pardavimo kainos analogų metodu. Neskaitant skirtingų pavadinimų, lyginamosios vertės metodo esmė suprantama vienodai- tai analogiškų nekilnojamojo turto objektų faktinių pardavimo kainų taikymas konkrečiam vertinimo objektui. Nustatant nekilnojamojo turto rinkos vertę lyginamosios vertės metodu, lyginami analogiški tam tikroje vietovėje parduodami objektai ir įvertinami skirtumai tarp vertinamų ir lyginamų objektų elementų (nekilnojamojo turto charakteristikų). Veiksniams, turintiems įtakos rinkos vertei, priskirtina skirtingos nuosavybės teisės, pardavėjų ir pirkėjų motyvacija, rinkos sаlygos tam tikru pardavimo laikotarpiu, objekto dydis, vieta, fizinės, kartais ir ekonominės charakteristikos. Galutinė vertinamo objekto rinkos vertė apskaičiuojama naudojant minėtų veiksnių poveikį eliminuojančias pataisas.
Pastaruoju metu vis dažniau turto vertintojams tenka vertinti individualius gyvenamuosius namus, taikant lyginamosios vertės metodą. Tai susiję su tuo, kad vis daugiau žmonių, pirkdami būstą, ima paskolas iš bankų, taigi įkeičiamas turtas turi būti teisingai įvertintas. Tačiau individualių namų vertinimas pagal šį metodą yra komplikuotas lyginamosios pozicijos aspektu.
Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertinimo metodai yra:
- Lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų)metodas, kurio esmė yra lyginimas, t. y.
- Atkuriamosios vertės (sаnaudų) metodas.
- Kiti Lietuvos Respublikos Vyriausybės aprobuoti ir tarptautinėje praktikoje pripažinti metodai.
Turto vertinimo metodikoje rekomenduojama taikyti lyginamosios vertės metodą, kai reikia vertinti gyvenamuosius namus ir jų priklausinius (iрskyrus šių objektų vertinimą siekiant apdrausti). Lyginamosios vertės metodo esmė yra palyginimas. Nustatant turto vertę rinkoje, lyginamos panašių turto objektų sandorių kainos, atsižvelgiant į vertinamojo objekto ir analogų skirtumus. Vertinant turtą šiuo metodu, tiesiogiai taikoma pakeitimo kitu turtu principas. Taikydamas lyginamosios vertės metodą, turto vertintojas turi surinkti ir analizuoti kuo daugiau duomenų apie toje vietovėje įvykusius panašių objektų pirkimo pardavimo sandorius, taip pat apie siūlomus parduoti panašius objektus.
Bendra vertinamojo objekto rinkos vertė apskaičiuojama pagal formulę:
RV = PK + PV
(čia: RV- vertinamojo objekto rinkos vertė, PK lyginamojo objekto (analogo) pardavimo kaina, PV patikslinimų vertė (ji gali būti ir neigiama)).
Jeigu turto vertintojas turi nepakankamai informacijos apie panašius objektus (analogus nagrinėjamoje vietovėje, jis turi išanalizuoti lyginamuosius objektus kitose vietovėse ir patikslinti vertes. Norint apskaičiuoti patikslintus dydžius, palyginami turimi duomenys ir nustatomi рie pataisos koeficientai: