Naujo Namo Statyba Ant Senų Pamatų Lietuvoje: Teisiniai ir Techniniai Aspektai

Renovuoti seną namą gali būti unikalus iššūkis. Tačiau, esant išlikusiems seno namo pamatams ar pastatą nugriovus arba įsigijus sklypą su likusiais pamatais, dažnai norima statyti naują namą ant buvusio pastato pamatų (dalies pamatų). Taigi, kokia tai būtų statybos rūšis - nauja statyba ar rekonstravimas? Aptarkime esminius aspektus, susijusius su naujo namo statyba ant senų pamatų Lietuvoje.

Nauja statyba ar rekonstravimas?

Naujo antžeminio statinio statyba yra tada, kai ji vykdoma žemės paviršiaus plote, kuriame nėra kitų statinių. Statinys laikomas visiškai sugriuvusiu, sunaikintu ar nugriautu, jei jo konstrukcijų nelikę, arba likę tik po žemės paviršiumi giliau kaip 0,5 m esančios laikančiosios konstrukcijos (požeminio statinio, t. y. statinio, kurio visos konstrukcijos arba didžioji jų dalis buvo po žemės paviršiumi, atveju - kai nelikę visų statinio laikančiųjų konstrukcijų). O statinio rekonstravimo tikslas - perstatyti esamo statinio laikančiąsias konstrukcijas ir tuo pakeičiant (padidinant, sumažinant) bet kuriuos statinio išorės matmenis - ilgį, plotį, aukštį, skersmenį ir pan.

Statyti naują namą ant senų pamatų - tai dažnai ekonomiškas ir ekologiškas sprendimas. Jei turite seną sodo namelį, kurio pamatai dar gali būti tinkami naudoti, galite išvengti naujų pamatų įrengimo kaštų. Šis sprendimas padeda sutaupyti laiko, lėšų ir sumažinti poveikį aplinkai. Pirmasis žingsnis, norint pradėti statybos darbus, - saugiai nugriauti seną sodo namelį. Prieš tai reikia įsitikinti, ar neturite jokių teisinių kliūčių - pavyzdžiui, patikrinti, ar jūsų savivaldybėje nėra apribojimų griauti statinį ar statyti naują namą šioje vietoje. Nugriovimo procesą galite atlikti patys arba samdyti griovimo specialistus. Svarbu įvertinti senų pamatų kokybę, kadangi ne visi pamatai gali būti tinkami naujai statybai. Jei jūsų senų pamatų būklė yra gera, tai gali būti puiki galimybė sutaupyti laiko ir pinigų, tačiau reikės kvalifikuoto eksperto, kad tinkamai įvertintų jų būklę.

Jei ekspertas patvirtins, kad pamatai yra tinkami naujam namui, galėsite žengti toliau. Norint nugriauti seną statinį ir statyti naują namą, būtina turėti visus reikiamus leidimus. Daugelyje Lietuvos savivaldybių reikia gauti statybos leidimą ir patvirtinti projektą, kuriame būtų nurodytas esamų pamatų naudojimas naujajame name.

Svarbūs aspektai vertinant pamatų tinkamumą:

• Hidrotechninė apsauga: Ar pamatai yra apsaugoti nuo drėgmės?
• Pamatų kokybė: Ar pamatai yra tinkami naujai statybai?

Norint statyti naują namą ant senų pamatų, rekomenduojama pasitelkti profesionalių architektų ir inžinierių komandą. Jie įvertins senų pamatų tvirtumą, suprojektuos naują statinį, atitinkantį pamatų ypatybes, ir pritaikys konstrukciją taip, kad ji būtų saugi. Jeigu pamatai yra pakankamai tvirti, bet reikia papildomo sutvirtinimo, galima naudoti pamatų įtvirtinimo technologijas, tokias kaip mikro poliai arba betonavimo sustiprinimai.

Statybą leidžiantis dokumentas (SLD)

SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.

O nesudėtingiesiems statiniams statyti SLD privalomas tam tikrose teritorijose ir priklauso nuo statinių parametrų, pagal kuriuos pastarieji priskiriami I ar II nesudėtingųjų statinių grupei. Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.

Nesudėtingųjų statinių I ar II grupei priskiriamų pastatų požymiai ir techniniai parametrai nurodyti statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 2 lentelėje.

Kada SLD nereikalingas?

SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas:

• kultūros paveldo objekto teritoriją;
• kultūros paveldo objekto apsaugos zoną;
• kultūros paveldo vietovę;
• kurortą;
• Kuršių neriją;
• magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.

Taip pat SLD nereikalingas statant I grupės nesudėtingąjį pastatą Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje, jeigu jis statomas šioje teritorijoje esančioje sodyboje.

SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas:

• miestą;
• konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją;
• kultūros paveldo objekto teritoriją;
• kultūros paveldo objekto apsaugos zoną;
• kultūros paveldo vietovę;
• gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną;
• magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.

Taip pat SLD nereikalingas statant II grupės nesudėtingąjį pastatą Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje, jeigu jis statomas šioje teritorijoje esančioje sodyboje.

Tačiau atkreipiame dėmesį, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamam gyvenamosios paskirties (vieno, dviejų butų) pastatui statyti SLD privalomas visada, nepriklausomai nuo to, kokioje teritorijoje jis statomas.

Svarbūs aspektai

Prieš pradedant statybos darbus, būtina atsižvelgti į keletą svarbių aspektų:

• Namo registracija: Prieš pradedant griauti seną namą - išsiaiškinti, ar namas įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (NTR).
• Griovimas: Naujo statinio statyba toje pačioje vietoje galima tuo atveju, jeigu esamas statinys būtų nugriautas (statinys laikomas visiškai sugriuvusiu, sunaikintu ar nugriautu, jei jo konstrukcijų nelikę, arba likę tik po žemės paviršiumi giliau kaip 0,5 m esančios laikančiosios konstrukcijos) ir išregistruotas iš NTR.
• SLD: Naujo gyvenamojo namo statybai privalomas SLD, kurį išduoda savivaldybės administracija, statytojui pateikus Statybos statymo 27 straipsnio 5 dalyje nurodytus dokumentus (bendruoju atveju), iš kurių vienas - statinio projektas.
• Teisės aktai: Svarbu įsitikinti, kad naujo pastato statyba senojo pastato vietoje yra galima pagal galiojančius teisės aktus.

Statybos darbų priskyrimas rekonstravimui

Jeigu ant seno namo, įregistruoto NTR, paliktų pamatų (t. y. pagal pirmiau nurodytus požymius statinys nelaikytinas nugriautu) statinys perstatomas pakeičiant bet kurias laikančiąsias konstrukcijas kitomis laikančiomis konstrukcijomis, įrengiant naujas laikančiąsias konstrukcijas, pašalinant dalį esamų laikančiųjų konstrukcijų ir dėl to pasikeis (padidės, sumažės) bet kurie statinio išorės matmenys (ilgis, plotis, aukštis, skersmuo ir pan.), tokie statybos darbai bus priskiriami statinio rekonstravimui.

Pažymėtina, kad neypatingojo pastato - gyvenamojo namo - rekonstravimui visais atvejais privaloma gauti SLD.

Kapitalinis remontas

Norint atlikti neypatingojo pastato - gyvenamojo namo - kapitalinio remonto darbus, SLD neprivalomas, jei namas nėra kultūros paveldo statinys. Kai SLD neprivalomas, kapitalinio remonto projektas gali būti rengiamas, jei to pageidauja statytojas.

Atlikti namo kapitalinio remonto darbai būtų užbaigiami statytojui surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą. Užpildyta deklaracija kartu su statinio kadastro duomenų byla turi būti pateikta kadastro duomenų tvarkytojui kadastro duomenų atnaujinimui.

Pamatų tvirtinimas

Pamatų tvirtinimas atliekamas įvertinus pamatų būklę. Priklausomai nuo būsimos statinio paskirties bei eksterjero atnaujinimo darbų galimi keli sprendimo būdai. Kadangi dažniausiai namas nėra nukeliamas, vykdyti kompleksinius gilaus ~1,2 m. pamato klojimo darbus yra labai sudėtinga. Paprastai nueinama paprastesniu keliu.

Jei namui būtina keisti ir apatinius vainikus, statinys yra sukeliamas specialiais domkratais, paremiamas kaladėmis, išardomas supuvęs rąstų vainikas. Tada namo kampuose bei rastų sukirtimo vietose kasamos arba gręžiamos reikalingo gylio duobės, jos pripildomos betonu. Likęs pamato perimetras įgilinamas per „pora kastuvų“ (0,25-0,4 m), armuojamas ir išliejamas betoninis pagrindas.

Vietoj išimto rąstų vainiko galima lieti betoninį pamatą, mūryti sienų blokelius ar plytas iki projektinio aukščio. Pamatas iš lauko pusės nutinkuojamas arba apklijuojamas klinkerinėmis plytelėmis, kurios suteikia tvirtesnio ir prabangesnio namo įvaizdį.

Medinių namų tipai pagal statybos laikotarpį

Taip yra dėl to, kad dauguma medinių namų statyti dar prieš antrąjį pasaulinį karą.

• Mediniai namai, statyti iki I-ojo pasaulinio karo: Išlikę didesnės, turtingų valstiečių sodybos, nes mažažemiai statė mažus iš plonų rąstų, dažnai be pamatų namus, kuriuos įveikė laikas ir du karai.
• Mediniai namai statyti tarp antrojo ir trečiojo pasaulinio karo: Paprastai tai laikotarpis nuo 1930 iki 1940 metų, kadangi Nepriklausomybės pradžioje buvusi suirutė, ir tik po žemės reformos prakutę valstiečiai ėmė ręsti būstus iš geresnės kokybės rąstų.
• Mediniai namai, statyti pokario laikotarpiu: Tai pakankamai nedideli (iki 100 m2 bendro ploto gyvenamieji namai, statyti iš silpnesnės medienos arba perstatyti iš senų sodybų. Šie namai jau statyti ant cementinių pastatų, todėl mažiau paveikti drėgmės.

Konkretūs Pavyzdžiai ir Situacijos

Panagrinėkime kelis dažnai pasitaikančius klausimus ir situacijas, susijusias su statybos leidimais ir reikalavimais:

• Ar galiu Vilniaus rajone statyti gyvenamą namą iki 80m2 be leidimo? Ne. Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.
• Sodų bendrijoje statomas nedidelis sodo namas. Taip. Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan.
• Noriu pastatyti šiltnamį prie tvoros su kaimynu. Vilniuje, Žvėryne. Ar galiu tiesiog statyti ir užregistruoti? Šiltnamiai iki 80m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo.
• Turiu 1ha žemės ūkio paskirties sklypą su tvenkiniu. Noriu pastatyti pirtelę. Jeigu pirtelė yra iki 80m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. BET. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda.
• Prie pilnai registruoto namo noriu pastatyti priestatą/garažą. Sklypas priklauso miesto teritorijai. Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia. Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas.

Pagrindiniai Reikalavimai Statant Ūkinį Pastatą ar Namą Sodo Bendrijoje

Pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, norint statyti ūkinį pastatą iki 80 m² už miesto ribų arba namą sodo bendrijose iki 50 m², statybos leidimas nereikalingas.

Nors leidimas nereikalingas, būtina informuoti savivaldybės administraciją apie planuojamą statybą. Informavimas atliekamas pateikiant pranešimą, kuriame nurodoma statinio vieta ir tikslai.

Svarbu įsitikinti, kad žemės sklypo paskirtis leidžia statyti norimą pastatą. Sklypai gali būti žemės ūkio paskirties, sodo ar miško žemės, ir kiekvienas jų turi savus reikalavimus statyboms. Žemės ūkio paskirties sklypuose paprastai leidžiama statyti tik su ūkininkavimu susijusius pastatus, o sodo sklypuose - nedidelius vasarnamius ar gyvenamuosius pastatus iki 50 m².

Vienas svarbiausių techninių reikalavimų - minimalūs atstumai nuo sklypo ribų. Pagal teisės aktus, pastatas turi būti pastatytas ne arčiau kaip 3 metrai nuo kaimyninio sklypo ribos. Jei norima statyti arčiau, reikia gauti rašytinį sutikimą iš kaimyninio sklypo savininko.

Projektavimo metu taip pat reikia atsižvelgti į pastato aukščio ir aukštų skaičiaus apribojimus. Lietuvoje gyvenamiesiems pastatams ir ūkiniams pastatams iki 80 m² dažniausiai taikomi apribojimai, leidžiantys statyti ne daugiau kaip vieną aukštą su mansarda.

Pagal naujausius reikalavimus, visi naujai statomi gyvenamieji namai Lietuvoje turi atitikti A++ energinio naudingumo klasę. Tai reiškia, kad pastatai turi būti itin gerai izoliuoti, naudoti energiją taupančias technologijas bei atsinaujinančius energijos šaltinius.

Prieš statant pastatą svarbu įsitikinti, kad žemės sklypas turi tikslius kadastrinius matavimus. Nors mažiems pastatams iki 80 m² gali būti nereikalaujamas statybos leidimas, tačiau būtina pasirūpinti inžinerinių tinklų prijungimu reikalavimais: elektros, vandentiekio, kanalizacijos ir kitų komunikacijų įrengimu.

Net jei pastatas mažas, jis turi atitikti tam tikrus saugos ir aplinkosaugos reikalavimus.

Statant sodo namą, vasarnamį ar ūkinį pastatą iki 80 m² už miesto ribų arba sodo bendrijose, būtina laikytis aukščiau išvardytų reikalavimų.

Dažniausiai Užduodami Klausimai

Apžvelkime keletą dažniausiai užduodamų klausimų, susijusių su priestatų statyba ir rekonstrukcija:

• Noriu pasiteirauti ar reikalingi leidimai, norint prie namo pastatyti priestatą su pamatais. Namas yra 70 m2. Vienas priestatas būtų 20m2, kitas (verandos tipo) 8 m2. Jei iš Jūsų minimų priestatų bus įėjimas į namą, tuomet reikia rengti pastato rekonstrukcijos projektą (jei namas registruotas Registrų centre 100% baigtumo). Jei namas neregistruotas, arba registruotas mažesniam nei 100% baigtumui, reikia rengti projekto korektūrą.
• Galvojame rekonstruoti seną namą, kur reikia kreiptis ir su kokiais dokumentais dėl leidimo pradėti darbus? Planuoju pirkti seną namą, namą nugriauti, pasitvarkyti pamatus ir jo vietoje pakelti sienas ir stogą, langų bei durų angų vietos bus ...

tags: #namo #statyba #ant #senu #pamatu