Nekilnojamojo turto (NT) nuoma Lietuvoje yra populiari paslauga, ypač didmiesčiuose. Paklausa būstui Lietuvoje - didesnė nei bet kada anksčiau. Yra daug NT savininkų, kurie nori išnuomoti savo turimus butus, o taip pat yra ne ką mažiau žmonių, kurie mielai tuos butus nuomotųsi. Tačiau viskas nėra taip paprasta, kaip atrodo iš pirmo žvilgsnio. Norint, kad viskas pavyktų sklandžiai bei nekiltų neišsprendžiamų ginčų ar nemalonių nesklandumų, reikia žinoti kaip legaliai išnuomoti ar išsinuomoti butą ir kokia to nauda.
Teisiniai Aspektai ir Sutartys
Labai rekomenduojama sudaryti nuomos sutartį, kurioje reikėtų numatyti ne tik svarbiausias pareigas ir atsakomybes (jūsų ir nuomininkų), tačiau ir atlygių dydžius, ginčų sprendimo tvarką ir kitus, svarbiausius niuansus. Tokią sutartį vertėtų sudaryti su brokerių arba teisininkų pagalba. Įprastų šablonų gali ir neužtekti.
Kai išspręsite teisinius niuansus, galite sukurti skelbimą portaluose ir/ar socialiniuose tinkluose bei pradėti būsto demonstracijas. Nuomojant butą svarbu žinoti kokias pareigas ir atsakomybes turite jūs ir nuomininkai. Negalite nevykdyti savo įsipareigojimų, bet tuo pačiu negalite leisti, kad savo pareigas, numatytas sutartyje, pažeistų butą besinuomojantys asmenys.
Svarbu: Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai. Tokiu atveju, kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI.
Nuomos Sutarties Registravimas
Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu. Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos.
Mokesčiai už Nuomą
Labai svarbus dalykas, ką reikia žinoti nuomojant butą - ar verta imti verslo liudijimą? Čia reikia skaičiavimo. Paprastai, kuo didesnę sumą uždirbate, tuo labiau apsimoka imti verslo liudijimą. Tarkime, jeigu per mėnesį iš nuomos stabiliai uždirbate 400-500€, tikrai drąsiai galima imti verslo liudijimą.
Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.
Mokesčių pasirinkimai: verslo liudijimas ar GPM?
- Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi.
- 15 proc. GPM. Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.
Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras. Bent jau tokius skaičius pateikia speciali VMI verslo liudijimų mokesčių skaičiuoklė.
Kiek reikės sumokėti mokesčių? Paskaičiuoti nesudėtinga. Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.
Kuris variantas labiau apsimoka? Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.
Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius.
Trumpalaikė Nuoma
Trumpalaikės būsto nuomos mokesčiai Lietuvoje gali būti mokami trejopai - įsigyjant verslo liudijimą, mokant 15 % gyventojų pajamų mokestį (GPM) arba dirbant su individualia veikla. Šiame straipsnyje aptarsime šių būdų skirtumus bei privalumus, kad galėtumėte priimti tinkamiausią sprendimą savo trumpalaikės nuomos verslui.
Verslo liudijimo kaina priklauso nuo savivaldybės, kurioje nuomojate būstą. Svarbu paminėti, jog verslo liudijimas trumpalaikei nuomai neapsiriboja vien tik verslo liudijimo kaina. Dar reikia nepamiršti susimokėti PSD ir VSD Sodrai. Taip pat, svarbu atsižvelgti kiek pajamų galite surinkti per mėnesį iš savo veiklos. Pavyzdžiui, kaupiant pensiją bei turint 043 VL Vilniaus miesto savivaldybėje, verslo liudijimą apsimoka imti mėnesiui tik tuo atveju, jei planuojate surinkti virš 1680 eur. pajamų - tuomet jum mažesnė mokestinė našta.
Pasirinkus individualią veiklą, vienas iš privalumų yra galimybė atskaityti faktines išlaidas, patirtas siekiant uždirbti pajamas. Tai galima daryti remiantis leidžiamais atskaitymais, kurie gali siekti ne daugiau kaip 30% gautų pajamų. Taip pat, norint atskaityti su turtu susijusias išlaidas, t.y.
Pasirinkus mokėti 15% GPM (arba tiesiog pamiršus pasiimti VL ar ĮV), mokesčius už praėjusius metus turėsite sumokėti iki gegužės 1 d. deklaruojant pajamas. Pavyzdžiui, jeigu Palangoje nuomosite savo būstą už 500 € per mėnesį, per metus surinksite 6000 € pajamų. Pagrindinis minusas, jog pasirinkus tokį būdą Jums gali tekti susimokėti mokesčius nuo tos sumos už kurią įvyko pardavimas (įskaitant pvz. Airbnb ar Booking.com komisinius, miesto rinkliavą ir kitas tarpininkų išlaidas).
Trumpalaikės būsto nuomos mokesčių mokėjimo būdo pasirinkimas Lietuvoje priklauso nuo jūsų pajamų ir veiklos masto. Verslo liudijimas (043 Kodas) yra tinkamas didesnėms pajamoms ir nuolatinei veiklai dėl fiksuotų mokesčių, tačiau reikalauja mokėti PSD ir VSD. Gyventojų pajamų mokestis (15% GPM) netinkamas, jeigu planuojate dirbti su pardavimų platformomis, nes mokesčiai skaičiuojami nuo didelės dalies ir riboja sąskaitų išrašymo galimybes juridiniams asmenims.
Būsto Nuomos Kompensacija
Mažesnes pajamas gaunantys asmenys gali gauti paramą būstui išsinuomoti - pasinaudoti būsto nuomos mokesčio dalies kompensacija, kuri mokama vadovaujantis LR paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymu. Šios būsto nuomos kompensacijos dydis negali viršyti nuomos mokesčio dydžio. Šiame puslapyje pateikta informacija yra skirta Vilniaus miesto gyventojams. Jei norite gauti paramą būstu kitame mieste, turėtumėte kreiptis į to miesto savivaldybę.
Taip pat Vilniaus miesto savivaldybės taryba prie mokamos LR Vyriausybės nustatyto dydžio nuomos mokesčio dalies kompensacijos nusprendė skirti ir kompensacijas tam tikroms asmenų grupėms iš Vilniaus miesto savivaldybės biudžeto:
- 200 Eur skiriama likusiems be tėvų globos vienišiems asmenims, kurie yra įrašyti į Asmenų ar šeimų, turinčių teisę į paramą būstui išsinuomoti, sąrašą;
- 300 Eur skiriama asmenims su negalia, kurie turi teisę socialinį būstą išsinuomoti ne eilės tvarka.
Praktiniai Patarimai Nuomininkams
Nuomininkui prioritetai kiti nei nuomotojui. Visgi, nuomininkams tenka daugiau taikstytis prie pastarųjų iškeltų sąlygų bei daryti kompromisus, renkantis būstą.
Visų pirma reikėtų aiškiai apsibrėžti savo biudžetą. Skelbime nurodoma kaina dar nėra viskas, nes kai kuriuose skelbimuose ji rašoma be komunalinių mokesčių, o kituose - jie įtraukti į nuomos kainą. Paprastai žmonės pirmiausiai ieško atitinkamo dydžio buto, o antroje vietoje žiūri į mikrorajoną, kuriame namai yra. Visgi mes patartume didelį dėmesį kreipti į visus paminėtus kriterijus, nes darydami kompromisus, ilgainiui vis tiek nebūsite patenkinti.
Vidutiniškai būstą išnuomoti trunka apie 20-40 dienų, todėl galite panašiai laiko skirti paieškai ir neskubėti. Be to, labai nemažai nuomotojų ieško nuomininkų į priekį. Pasiruoškite avanso sumą (paprastai ji siekia 1 mėnesio nuomos dydį).
Be galo svarbūs ir patys nuomotojai. Atvykus į butą apžiūrai, geriausia tai daryti dienos metu, kuomet patalpą pamatysite dienos šviesoje, apžiūrėkite aplinką ir pasivaikščiokite aplink pastatą bei kvartalą. Užėję į butą apžiūrėkite baldus, vonios kambarį, sienas, langus, šildymo sprendimus. Jeigu namuose užleista vonia, virtuvė ir tualetas - nieko gero galite nesitikėti. Baldai turėtų būti patogūs ir nesudėvėti.
Labai skeptiškai žiūrėkite į patalpas, kuriose trūksta gryno oro arba yra per šalta. Jeigu neišspręsti ventiliavimo bei šildymo sprendimai, kils labai daug diskomforto. Naujos statybos namuose pelėsį rasti beveik nerealu, bet senesnės statybos namo bute jis tikrai gali būti - apžiūrėkite kampus ir sienas.
Prieš nuomojantis butą būtinai pasirūpinkite tuo, kad būtų sudaryta nuomos sutartis. Stenkitės mokėjimus atlikti laiku, draugiškai bendraukite su nuomotojais (būsto šeimininkais) ir netrikdykite kaimynų rimties.
Nuomos Administravimas Palangoje
Daugeliui iš mūsų Palanga pirmiausia asocijuojasi su pakelėje išsirikiavusiais kambarių nuomotojais. Tačiau tie laikai jau baigiasi. Specialios trumpalaikės būsto ir kambarių nuomos platformos leidžia keliautojams ir poilsiautojams patogiai rezervuoti vietas internetu.
Todėl nuomojantys būstus Palangoje turi adaptuotis prie kintančių verslo sąlygų. Jeigu turite nuomojamą butą ar namą Lietuvos pajūryje, pirmiausia vertėtų surengti kokybišką interjero bei eksterjero fotosesiją, sukurti išsamius aprašymus ir užsiregistravus tokiose platformose kaip “Airbnb”, “Booking.com” sukurti patrauklią vartotojams informaciją. Žinoma, derėtų nepamiršti socialinių marketingo priemonių ir nuoširdaus ryšio su klientais.
Nuomos administravimas Palangoje - pagrindinė ir ilgametė įmonės Cohost.lt veikla.
“Mes suprantame, kad užrašas, pakabintas ant namo “kambarių nuoma” nebegali sėkmingai pritraukti klientų. Laikai pasikeitė. Jeigu baiminatės, kad patikėję visus verslo procesus administratoriui liksite be pajamų, Cohost.lt kolektyvas tikina, jog įvyks priešingai - profesionalus svečių aptarnavimas kurs patikimą Jūsų įvaizdį ir didins pelną.
Nuomos planai ir galimybės
Cohost.lt siūlo du pagrindinius nuomos planus:
- Fiksuotas mokestis už sutartą laikotarpį. Šis planas tinka tuomet, kai žmogus pajūryje turi būstą, kuriuo visiškai nesinaudoja, bet niekaip neranda laiko užsiimti nuoma. Pasirašius sutartį apibrėžtam laikotarpiui, būsto savininkas gauna fiksuotą mokestį už sutartą laikotarpį ir jam visiškai nebereikia rūpintis nuoma.
- Tarpininkavimo mokestis už užpildytas "tuščias" dienas. Antrasis planas skirtas tiems savininkams, kurie patys kartais naudojasi turimais apartamentais. Tokiu atveju yra puiki galimybė užpildyti vadinamąsias „tuščias“ dienas, kuomet būste niekas negyvena. Už tai nuomos tarpininkams mokamas tam tikras tarpininkavimo mokestis.
Beje, vis dar gajus mitas, dėl kurio daugelis turinčių nenaudojamą būstą jo nenuomoja bijodami, kad nukentės baldai, buto sienos ar buitinė technika. Tačiau trumpalaikės nuomos atstovai šį stereotipą neigia. Pasak Cohost.lt atstovų, bene svarbiausias jų veiklos privalumas - preciziškai prižiūrimas būstas.
Būsto priežiūra ir trumpalaikės nuomos privalumai
Ilgalaikiai nuomininkai paprastai nuomojamomis patalpomis per daug nesirūpina; laiku nepraneša apie smulkius gedimus, kurie vėliau gali virsti dideliais nuostoliais. Užsiimant trumpalaike nuoma, butas kelis kartus per savaitę yra valomas, prižiūrimas, taip daug lengviau laiku pastebėti ir sutvarkyti smulkius gedimus. Be to, žmonės net nespėja tuose apartamentuose normaliai įsikurti.
Dažniausiai valgo bei pramogauja mieste, tad beveik nesinaudoja virtuve ir buitine technika. Praktiškai grįžta tik vakare išsimiegoti. „Mūsų įmonė, jokių blogų atvejų nėra turėjusi.
Įmonė su klientu pasidalina nuolat atnaujinamu kalendoriumi, kuriame galima rezervuoti laisvas dienas. Šis planas puikiai tinka, jei būsto prireikia pačiam šeimininkui arba atvykstantiems bičiuliams apgyvendinti, pakanka tik iš anksto užsirezervuoti pasirinktas datas.
Cohost.lt šeimos verslui jau 11 metų, tad per tokią ilga nuomos praktiką jie išmoko geriau pažinti žmones, tiksliau įvertinti jų poreikius, greičiau rasti tinkamiausius sprendimus. Regiono kurortai vasaros sezono metu sulaukia gausaus skaičiaus poilsiautojų, tad natūralu, jog verslūs krašto gyventojai teikia apgyvendinimo paslaugas.
Teisiniai Aspektai ir Mokesčiai (Apgyvendinimo Paslaugos)
Ką būtina žinoti teikiant tokias paslaugas gyventojams, įmonėms? Ar nuomojant patalpas būtinas verslo liudijimas ir ar visais atvejais gavus pajamų iš nuomos, būtina jas deklaruoti? Plačiąja prasme kalbėdami apie apgyvendinimo paslaugų teikimą, kalbame apie kiek skirtingas paslaugas - nakvynės ir pusryčių, patalpų nuomos, kaimo turizmo paslaugas.
Apgyvendinimo paslaugos yra savarankiška, už užmokestį atliekama ekonominė veikla, kuria sudaromos sąlygos tenkinti nakvynės ir higienos poreikius. Tokias paslaugas galima teikti įsigijus verslo liudijimą „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas“ arba „Apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos) teikimas“.
Nekilnojamąjį turtą nuomojant tik gyventojams, pavyzdžiui, nuomojant kambarius poilsiautojams, galima įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“. Pasirinkus tokį būdą, reikės sumokėti fiksuoto dydžio gyventojų pajamų mokestį (toliau - GPM), o gautas nuomos pajamas deklaruoti iki kitų metų gegužės 1 d.
Gyventojų vykdoma nekilnojamojo turto nuomos veikla nelaikoma individualia veikla, atskirais atvejais, kai patalpos yra nuomojamos kitiems gyventojams, pakanka su nuomininku sudaryti nuomos sutartį. Tačiau, atkreipiu dėmesį, kad GPM įstatymas numato, jog gavus pajamų iš patalpų nuomos, gyventojai iki kitų metų gegužės 1 d. tokias pajamas turi deklaruoti bei sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Pasitaiko atvejų, kai patalpų nuomos paslaugų prireikia ne tik gyventojams, bet ir įmonėms, įstaigoms. Kaip veiklą įforminti tokiais atvejais? Jei gyventojas teikia patalpų nuomos paslaugą juridiniam asmeniui (įmonei, įstaigai, organizacijai), gyventojo iš juridinio asmens gautos nekilnojamojo turto nuomos pajamos yra priskiriamos A klasės pajamoms, nuo kurių apskaičiuoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo pajamas išmokanti įmonė.
Nors gyventojai gali patalpas nuomoti sudarę sutartis su nuomininkais, kaip minėjote - nuomos verslo liudijimai savo populiarumo nepraranda. Kodėl? Iš tiesų - peržvelgus skaičius, matyti, kad „Gyvenamosios paskirties patalpų nuomos“ verslo liudijimų, ypač kurortinėse vietovėse, įsigyjama daugiau.
Šia VMI paslauga dėl patogumo naudojasi vis daugiau gyventojų: 2015 m. 34 proc. visų su verslo liudijimais susijusių operacijų Lietuvoje buvo atlikta elektroniniu būdu, 2016 m. tokių operacijų jau buvo beveik 38 proc. Pirmųjų 4 šių metų mėnesių duomenys rodo, kad gyventojų naudojimosi VMI elektroninėmis paslaugomis tendencijos išlieka. Šiais metai net 43 proc.
VMI, siekdama užtikrinti pajamų apskaitymo už būsto nuomą ir mokesčių sumokėjimo kontrolę, būsto nuomos sektoriui vis dar skiria didelį dėmesį. Remiantis įvairiais informacijos šaltiniais, yra nustatomi galimai gyvenamosios ir komercinės paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamų nedeklaruojantys asmenys, jiems taikomos įvairaus poveikio priemonės.
Vis daugiau asmenų, turinčių informacijos apie galimus mokestinius pažeidimus, duomenis perduoda VMI. Savo kasdieniniame darbe susiduriu su keista dviprasmybe. Būsto savininkai nebeįsivaizduoja namo ar buto nuomos be sutarties, nors vėliau mokesčių už nuomą valstybei mokėti dažniausiai net neketina.
Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus.
Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais. Ar pakanka žodinės sutarties? Pagal įstatymus taip, tačiau praktika rodo ką kita. Pasikeitus finansinėms ir šeimyninėms aplinkybėmis, nuomotojas ir nuomininkas dažniau linkęs žodinę sutarti keisti arba nutraukti.
Dažniausiai Užduodami Klausimai (DUK)
Kokia yra bendraturčio pirmenybės teisė pirkti namo dalį?
Pagal LR Civilinį kodeksą, parduodant bendrosios nuosavybės dalį, kiti bendraturčiai turi pirmenybės teisę ją pirkti tomis pačiomis sąlygomis ir kaina, kuria ketinate parduoti trečiajam asmeniui. Apie ketinimą parduoti privalote juos informuoti per notarą raštu.
Kiek laiko bendraturtis gali svarstyti pasiūlymą pirkti?
Bendraturtis turi apsispręsti per 30 dienų nuo pranešimo gavimo dienos. Jei per šį laiką jis nepareiškia noro pirkti arba raštiškai atsisako, namo dalį galite laisvai parduoti bet kuriam kitam asmeniui.
Ką daryti, jei kiti savininkai nesutinka su pardavimu ar vengia priimti laiškus?
Kito bendraturčio sutikimo pardavimui nereikia - Jums reikia tik įrodymo, kad tinkamai jį informavote per notarą. Jei bendraturtis vengia priimti notaro siunčiamą pranešimą, tuomet reikia patalpinti prnešimą į respublikinės spaudos leidinius.
Ar galima parduoti namo dalį be nustatytos naudojimosi tvarkos?
Taip, tai įmanoma, tačiau tokio turto vertė rinkoje yra mažesnė. Pirkėjai ir bankai paprastai reikalauja, kad būtų nustatyta naudojimosi tvarka (kuris kambarys ar sklypo dalis kam priklauso). Geriausia šią tvarką patvirtinti pas notarą dar prieš pradedant pardavimo procesą.
Ar galiu parduoti dalį namo, jei jame gyvena kitas bendraturtis?
Taip, gyventi bendraturtis gali, tačiau tai neatima jūsų teisės disponuoti savo turtu. Svarbu pirkėją informuoti apie esamą situaciją, nes tai gali turėti įtakos sandorio kainai arba pirkėjo apsisprendimui.
Ar dovanojant namo dalį taip pat galioja pirmenybės teisė?
Ne, dovanojimo atveju bendraturčių pirmenybės teisė negalioja. Tačiau svarbu žinoti, kad fiktyvus dovanojimo sandoris, kuriuo bandoma užmaskuoti pardavimą, gali būti ginčijamas teisme kaip apsimestinis sandoris.
Tikėdamiesi, kad ši informacija padės jums sėkmingai išnuomoti ar išsinuomoti namo dalį Lietuvoje, linkime jums sėkmės!